Articolo 1064 Codice Civile

L’art. 1102 del c.c. dispone che il singolo proprietario può fare uso e servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri partecipanti alla comunione di fare parimenti uso del bene.
Partendo da questo dato normativo, dobbiamo riflettere su quale sia la destinazione economica ovvero l’utilità che la stradina apporta ai loro comproprietari: essa sicuramente è un manufatto necessario per garantire il transito pedonale e carraio dei suoi proprietari, necessario per raggiungere e accedere ad altri fondi limitrofi di loro proprietà; inoltre essa garantisce anche una funzione di carico e scarico merci e materiali per chi usufruisce del magazzino.

Nell’ambito della giurisprudenza relativa alla servitù di passaggio, assolutamente applicabile al caso di specie, la giurisprudenza ha chiarito come nelle facoltà ricomprese in tale diritto reale sia presente anche la possibilità di fermata, intesa come sosta per carico e scarico di merci, prodotti, persone (Corte di Cassazione, sent. n. 6762/2012).
Tale sosta di per sé deve essere limitata nel tempo ma non necessariamente essere breve: piuttosto essa deve essere proporzionata alle esigenze del caso concreto. Per fare un esempio, la sosta necessaria per scaricare alcuni pacchi dal bagagliaio della macchina deve essere ovviamente più breve della sosta dei mezzi necessari per effettuare un trasloco e lo svuotamento di interi locali.
Se quindi il proprietario del magazzino ha il diritto di utilizzare il vialetto per scarico e carico merci, ciò non significa che egli può lasciare su tale fondo il medesimo mezzo in sosta prolungata per giorni e giorni, o lasciare abbandonato sul vialetto il materiale contenuto nella sua proprietà.

E anche vero però che la legittimità o meno del suo comportamento dipende dalle ragioni contingenti che giustificano la sosta dei suoi mezzi sul vialetto: per tale motivo l’esito favorevole di un eventuale procedimento ex art. 700 del c.p.c. non è scontato.
In tale giudizio infatti si dovrà raggiungere la prova, non certo agevole, che l’occupazione del vialetto sia permanente e non giustificata da ragioni contingenti dovute all'attività che controparte svolge nel magazzino. Sicuramente per giungere a questo non facile obbiettivo è importante produrre del materiale fotografico che attesti l’occupazione del vialetto per un periodo prolungato che si protrae fino in epoca recentissima: se poi tale materiale fotografico viene corroborato da dichiarazioni testimoniali si andrà ad aumentare la sua efficacia probatoria.
Ovviamente sotto questo ultimo aspetto in questa sede non si può andare oltre a semplici e superficiali considerazioni, le quali dovranno necessariamente essere approfondite con un legale in un colloquio diretto.

Come è stato giustamente osservato nel quesito, in casi come questo, di servitù risultante da atto notarile, il primo passo da compiere è proprio quello di leggere con attenzione l’atto costitutivo di servitù, in quanto, trattandosi di servitù volontariamente costituita, è al titolo che occorre riferirsi per determinarne con esattezza le modalità di esercizio.
In tal senso si esprime chiaramente l’art. 1063 del c.c., il quale dispone che alle norme che lo stesso codice civile detta in materia di estensione ed esercizio della servitù dovrà farsi ricorso soltanto nel caso in cui manchi un titolo costitutivo.

L’esame dello stato dei luoghi, quale raffigurato nello schema (chiarissimo) fatto pervenire, lascia presupporre che si sia in presenza di un complesso immobiliare, realizzato da unico costruttore, e che tutte le servitù ivi esistenti debbano intendersi costituite in virtù di quel particolare modo costitutivo che il codice civile definisce “destinazione del padre di famiglia”, disciplinato specificamente all’art. 1062 del c.c..

La circostanza, poi, che al momento della alienazione separata delle singole unità immobiliari, il costruttore/venditore abbia precisato nei rispettivi atti notarili le servitù attive e passive esistenti a favore e carico di ciascun immobile, ha determinato la costituzione volontaria delle medesime.
Stando così le cose, e trovando le servitù attualmente esistenti il proprio fondamento in un titolo volontario (ossia l’atto notarile di acquisto), si tratta adesso di stabilire in che modo ed in che misura è possibile determinare un diverso modo di esercizio delle stesse.

Due sono le norme che regolano espressamente la materia, contenute proprio nel capo relativo all’esercizio della servitù, e precisamente gli artt. 1067 e 1068 c.c.
In particolare, secondo quanto disposto dal secondo comma dell’art. 1067 del c.c., “Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo”, mentre il successivo art. 1068 del c.c. regola la specifica ipotesi del trasferimento della servitù in luogo diverso da quello originariamente stabilito.

Principio generale, desumibile da quest’ultima norma, è quello secondo cui il proprietario del fondo servente non può trasferire la servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata in origine fissata.
Tale principio, tuttavia, ammette delle eccezioni (desumibili dalla medesima norma), potendosi tale trasferimento ritenere consentito nei seguenti casi:

1. se l’originario esercizio della servitù è divenuto più gravoso per il fondo servente o gli impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti;
2. se il proprietario del fondo dominante prova che il cambiamento gli consente di conseguire un notevole vantaggio e non reca alcun danno al fondo servente;
3. se l’autorità giudiziaria riconosce che l’esercizio della servitù possa essere trasferito su altro fondo del proprietario del fondo servente o di un terzo che vi acconsenta, riconoscendo che il suo esercizio riesca egualmente agevole al proprietario del fondo dominante.

Nel caso di specie il trasferimento della servitù in luogo diverso dovrebbe farsi discendere dall’esigenza, avvertita dal titolare del fondo servente, di chiudere una porzione del proprio fondo sul quale la servitù viene esercitata.
Trattasi di un’esigenza che trova riconoscimento legislativo all’art. 841 del c.c., norma che attribuisce al proprietario il diritto di chiudere in qualunque momento il proprio fondo, ma che in casi come quello in esame deve essere contemperato con la sussistenza della servitù.
Infatti, tra le norme che disciplinano l’esercizio della servitù ve ne è una che si occupa proprio di tale ipotesi, e precisamente il secondo comma dell’art. 1064 c.c., il quale da un lato consente al proprietario del fondo dominante di chiudere il proprio fondo, mentre dall’altro lato pone a carico dello stesso l’obbligo di lasciare libero e comodo l’ingresso a chi gode di una servitù di passaggio per il fondo stesso (in tal senso si è peraltro espressa di recente la Corte di Cassazione con sentenza n. 21928 del 2019).

Accertato, dunque, che si ha il diritto di chiudere il proprio giardino e la veranda con una recinzione, pur in presenza della servitù di passaggio, permane l’obbligo, scaturente dall’art. 1064 c.c., di continuare a consentire ad A e C di accedere al vano dei contatori dell’acqua, nonché al solo A di recarsi a piedi alla cantina di sua proprietà.

In relazione, invece, alla possibilità di chiedere ai titolari dei fondi dominanti (A e C) di trasferire la servitù, esercitandola secondo le modalità indicate nel quesito, si ritiene che difettino i presupposti, richiesti dall’art. 1068 c.c., perché tale istanza possa essere accolta, sia volontariamente che giudizialmente, in quanto da tale trasferimento ne deriverebbe un sicuro vantaggio a favore del fondo servente, ma un aggravio dell’esercizio della servitù per i titolari dei fondi dominanti.
In particolare, si costringerebbe C ad accedere al vano contatori acqua dalla strada pubblica oltre che ad attraversare la parte della proprietà di A che dalla strada pubblica giunge ai contatori (ciò, peraltro, comporterebbe anche la necessità di ottenere il consenso dello stesso A).
Nello stesso tempo anche A ne risulterebbe svantaggiato, in quanto anche se per un breve tratto, si troverebbe costretto ad uscire sulla pubblica via per raggiungere la cantina di sua proprietà.
Tale forme di aggravamento inducono a ritenere che né A né C acconsentirebbero volontariamente a tale trasferimento della servitù e che neppure l’autorità giudiziaria, a cui ci si dovrebbe necessariamente rivolgere, ravviserebbe la sussistenza dei presupposti per disporlo coattivamente, in quanto è palese che in tal modo si renderebbe più incomodo l’esercizio della servitù.

Altro aspetto che viene chiesto di prendere in esame è quello relativo alla possibilità di chiedere a coloro che sono titolari del diritto di servitù attiva nonché al proprietario confinante di contribuire economicamente alla realizzazione delle opere di recinzione e installazione di un cancello di accesso.
Si ritiene che, in assenza di consenso da parte degli stessi, si debba così distinguere:

1. per quanto concerne la realizzazione del muro divisorio a confine con la proprietà di A, può invocarsi il combinato disposto dell’art. 886 del c.c. e dell’art. 888 del c.c., dalla cui applicazione ne discende che B ha il diritto di costringere A a realizzare il muro divisorio tra le rispettive proprietà e che A, a sua volta, può esimersi dal contribuire nelle spese cedendo, senza diritto a compenso, la metà del terreno su cui il muro di separazione verrà costruito;
2. per quanto concerne l’installazione del cancello, nessuna pretesa può avanzarsi nei confronti di coloro che da quell’apertura esercitano la servitù di passaggio, trattandosi di opera che viene realizzata esclusivamente su porzione di terreno di proprietà di B, il solo che sarà tenuto a sopportarne le relative spese.

A ciò si aggiunga che, secondo un orientamento fatto proprio anche dalla Corte di Cassazione, il proprietario che chiude il fondo servente dotandolo di cancello, è tenuto all’installazione di dispositivi o ad individuare modalità atte a garantire il diritto al libero e comodo accesso al proprietario del fondo dominante (ad esempio fornendo un telecomando a coloro che vi hanno diritto di passaggio, in modo tale da non rendere più gravoso l’esercizio della servitù per la sopravvenuta necessità di scendere dall’auto ed aprire manualmente il cancello).