Articolo 1576 Codice Civile

Per poter definire quali sono state le cause delle infiltrazioni che hanno causato i danni ai beni del conduttore all’interno dell’immobile in locazione, è necessario interpellare un tecnico che possa fare una perizia.
Qualora le parti siano d’accordo nell’affidare il compito ad un incaricato scelto in comune e ad accettare il risultato della perizia, è possibile attivarsi senza dover adire l’autorità giudiziaria.
Qualora, invece, come spesso accade, le parti non riescano ad accordarsi, sarà necessario attivare la procedura di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 del c.p.c. e art. 696 bis del c.p.c. al fine di ottenere una consulenza tecnica redatta da un perito scelto dal tribunale che sia opponibile alle parti.
Non si tratta di un giudizio contenzioso ma di un procedimento che ha la funzione di attestare, tramite un consulente del giudice, le cause e l’entità dei danni, prima di un eventuale giudizio di merito.


In ogni caso, spetta al locatore mantenere il bene in buono stato locativo ai sensi dell’art. 1576 c.c. dovendo eseguire tutte le opere e le riparazioni necessarie a tal fine.
Il conduttore è tenuto ad eseguire solo le opere di piccola manutenzione.
In linea di principio la giurisprudenza e la dottrina sono allineante nel ritenere che spetti al locatore la manutenzione degli spazi esterni all’immobile.
Nel caso di specie è quindi necessario individuare preliminarmente quali sono state le cause dell’allagamento e quali attività avrebbero dovuto essere eseguite al fine di evitarle.
Una volta individuate, andrà valutata la natura dell’opera che avrebbe dovuto essere eseguita per capire se spettasse al locatore o al conduttore.
Inoltre, qualora risulti che le infiltrazioni sono state causate da un comportamento incurante e negligente del conduttore, quest’ultimo non avrà nulla da pretendere nei confronti del locatore.

Il fatto che il conduttore sia insolvente da anni non rileva ai fini dell’imputabilità dei danni se non per un’eventuale compensazione ai sensi dell’art. 1243 del c.c. tra l’importo accertato dei danni subiti - qualora risulti che ne debba rispondere il locatore - e l’importo dei canoni scaduti non versati dal conduttore.
Perché il giudice possa operare una compensazione è necessario che entrambi i crediti siano ugualmente liquidied esigibili.

Sicuramente uno delle cause che provocano maggior conflittualità tra proprietari e inquilini risiede proprio nel pagamento degli oneri accessori riconducibili alla unità immobiliare locata.
Nonostante ciò, a livello legislativo la normativa che si occupa del problema è piuttosto scarna: come si vedrà meglio più avanti tale materia è meglio disciplinata e specificata da accordi presi nell’ambito della contrattazione collettiva tra associazioni di proprietari e inquilini, la quale in questo ambito assume una importanza rilevante.

Il primo dato normativo da cui dobbiamo partire è sicuramente l’art. 1576 del c.c., il quale dispone che il proprietario del bene locato debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tale principio generale seppur granitico in materia locatizia è di per sé molto vago: per questo esso e stato poi nel corso del tempo meglio specificato. In questo senso, sempre rimanendo nell’ambito delle norme di legge, è necessario citare i primi due commi dell’art. 9 della L. n.392 del 27.07.1978 (cosiddetta "Legge equo canone"). Il primo comma della norma in esame, recita testualmente: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".
Come si può notare, rispetto all’art. 1576 del c.c., il successivo art. 9 della L. Equo Canone sicuramente effettua una più specifica suddivisione tra le spese di manutenzione attribuibili al proprietario e quelle invece attribuibili all’inquilino, per quanto tale suddivisione rimanga sempre piuttosto scarna e non perfettamente definita e sopratutto non del tutto esaustiva e definitiva.

Per tale motivo tale prima suddivisione è stata ulteriormente migliorata da successivi elenchi frutto sia di interventi normativi da parte del Governo, come ad esempio l’allegato “D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017 (di cui si dirà meglio tra poco), ma anche della contrattazione collettiva tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. I documenti più importanti sotto questo ultimo aspetto sono sicuramente:

• tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014 a Roma”
• oppure la tabella elaborata direttamente dal Sicet (sindacato inquilini)
• oppure da Confedilizia (sindacato proprietari).

Gli elenchi citati per la loro ampia diffusione possono considerarsi dei veri usi contrattuali e quindi, ai sensi dell’art. 1340 del c.c., si intendono direttamente inseriti nei singoli contratti di locazione, anche se in essi non espressamente richiamati.
E’ ovvio che questi elenchi possono essere più o meno favorevoli alle ragioni dei proprietari o degli inquilini a seconda delle associazioni da cui provengono: ad esempio, l’elenco della S.i.c.e.t. (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) presenta una suddivisione più favorevole agli inquilini, mentre un elenco predisposto da Confedilizia (Confederazione italiana proprietà edilizia) necessariamente tutela maggiormente gli interessi dei proprietari.

Quindi, come si può facilmente notare, la materia oggetto del quesito è disciplinata in maniera piuttosto frastagliata, in quanto è necessario fare riferimento a diversi documenti, la maggior parte dei quali non è neppure un testo normativo avente forza di legge o comunque emesso da una autorità pubblica (fatto salvo il D.M. di cui subito appresso). Per tale motivo, quando sorgono questi tipi di conflitto è assolutamente consigliabile fare ricorso a tutto il nostro buon senso e prendere come punto di riferimento uno degli elenchi che sono stati citati, oppure il documento a cui viene fatto espresso rinvio direttamente nel contratto di locazione (se tale rinvio è presente).

In merito agli oneri accessori, la clausola presente nel contratto di locazione dato in visione non fa altro che ricalcare quanto disposto dal già citato art 9 della L. Equo Canone, senza discostarsi da quanto previsto nel testto di legge, ma ciò non vieta che in un ipotetico giudizio si possa anche far valere l’applicabilità dei documenti già precedentemente citati proprio facendo richiamo alla loro ampia diffusione e all’ art. 1340 del c.c.. In particolare si potrebbe far valere l'applicabilità dell' allegato” D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, il quale, provenendo da una autorità Ministeriale, possiede una maggiore autorità davanti al giudice rispetto agli altri elenchi citati: esso infatti assume ai sensi dell’art. 17 della L. n.400/88 valore di norma direttamente vincolante per gli operatori del settore e ovviamente per tutti i cittadini.

Orbene, l’allegato “D” citato alla voce “Parti comuni” pone a carico della proprietà, l’installazione di attrezzature per la raccolta dei rifiuti, ponendo a carico degli inquilini la loro manutenzione ordinaria.
Seguendo tale principio si ritiene che sia di competenza degli inquilini il pagamento della pulizia straordinaria e derattizzazione dei bidoni, compreso il pagamento di eventuali sanzioni per una scorretta raccolta differenziata dei rifiuti. Sotto questo ultimo aspetto, è giusto ricordare come sia proprio l’inquilino, e non certamente la proprietà, il soggetto che usufruisce del servizio raccolta dei rifiuti ed è per questo anche chiamato a corrispondere la relativa tassa.
Rimangono invece in capo alla proprietà i lavori di manutenzione straordinaria degli strumenti necessari ad effettuare la raccolta differenziata, nella cui categoria rientrano i lavori per mettere in sicurezza l’area bidoni (recinzioni, cancelli, platee in cemento, videocamere di sorveglianza, etc.).

Si rileva innanzitutto come non sia chiara quale sia l’intenzione della parte che ha redatto l’art. 7 del contratto di locazione.
Le riparazioni ordinarie e di piccola manutenzione risultano pacificamente a carico del conduttore come previsto dall’art. 1576 c.c. e 1609 c.c.
Sembra, nella parte iniziale del paragrafo, che le manutenzioni straordinarie siano poste a carico del locatore.
La parte finale dell’art. 7 però, derogando esplicitamente agli articoli di legge citati, pare addossare al conduttore le riparazioni ordinarie e straordinarie di tutto l’immobile oltreché tutte le manutenzioni che riguardano i beni mobili contenuti nell’appartamento.
Il comma 2 dell’art. 1576 c.c. stabilisce che le manutenzioni di ordinaria manutenzione dei beni mobili siano a carico del conduttore salvo patto contrario.
Non è chiaro se la deroga indicata possa riferirsi solo all’obbligo di dover effettuare tutte le manutenzioni per i beni mobili piuttosto che solo per quelle di ordinaria manutenzione oppure anche alle riparazioni straordinarie e ordinarie che riguardano tutto l’immobile.

È quindi necessario preliminarmente capire quale sia la vera intenzione dei contraenti e accordarsi su questo punto.

Il fatto che le sentenze della Cassazione facciano ancora riferimento all’art. 79 della l. equo canone è facilmente spiegabile perché il contratto oggetto del giudizio era governato dalla legge n. 392/1978.
L’art. 14 comma 5 della L. n. 431/1998 stabilisce espressamente che i contratti e i giudizi in corso all’entrata in vigore della Legge rimarranno governati dalla legislazione precedente.

Si segnala che la giurisprudenza ha ritenuto che gli art. 1576 c.c. e 1609 c.c. non siano norme di ordine pubblico e siano quindi derogabili pattiziamente dalle parti (Cass. civ. n. 11856/1992; Cass. civ. n. 6158/1998).
E invero lo precisa anche la cassazione da lei citata: Cass. sez. 3, 31 gennaio 2006 n. 2142:
"Le disposizioni degli artt. 1575, n. 2 e 1576 c.c., che pongono a carico del locatore l’obbligo di mantenere la cosa locata in istato da servire all’uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all’uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale".

In conclusione, chiarita la volontà delle parti, si ritiene che sia valida la clausola contrattuale che assegni al conduttore l’onere anche delle riparazioni e manutenzioni straordinarie in espressa deroga agli art. 1576 c.c. e 1609 c.

Il primo comma dell’art. 1576 del c.c. dispone che il proprietario del bene locato debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tale principio generale granitico in materia locatizia ma di per sé molto vago e stato poi nel corso del tempo meglio specificato sia da successivi interventi normativi, ma anche da accordi presi nell’ambito della contrattazione collettiva tra associazioni di proprietari e inquilini, contrattazione collettiva che in questo ambito, come vedremo, assume una importanza rilevante.

Il primo intervento di stampo normativo è rappresentato sicuramente dai primi due commi dell’ art. 9 della l. equo canone , applicabili anche a contratti aventi ad oggetto immobili ad uso non abitativo. Il primo comma della norma in esame, recita testualmente: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".

Come si può notare, rispetto all’art. 1576 del c.c., l'art. 9 della L. Equo Canone sicuramente effettua una più specifica suddivisione delle spese manutenzione attribuibili al proprietario e di quelle attribuibili all’inquilino, per quanto tale suddivisione rimanga piuttosto scarna.

Per tale motivo il tutto è stata ulteriormente migliorata da successivi elenchi frutto sia di interventi normativi da parte del Governo, come ad esempio l’allegato “D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, ma anche della contrattazione collettiva tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. I documenti più importanti sotto questo ultimo aspetto sono sicuramente:

• tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014 a Roma” e
• la tabella elaborata direttamente dal Sicet (sindacato inquilini) oppure da Confedilizia (sindacato proprietari).

Gli elenchi citati, per la loro ampia diffusione, possono considerarsi dei veri usi contrattuali e quindi, ai sensi dell’ art. 1340 del c.c., si intendono direttamente inseriti nei singoli contratti di locazione anche se in essi non espressamente richiamati, e, seppur pensati inizialmente per le locazioni di immobili abitativi, possono applicarsi anche alle altre tipologie di locazioni immobiliari: si pensi in questo senso, ma non esclusivamente, alla locazione di un ufficio in condominio.

E’ ovvio che questi elenchi possono essere più o meno favorevoli alle ragioni dei proprietari o degli inquilini a seconda delle associazioni da cui provengono: ad esempio, l’elenco della S.i.c.e.t. (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) presenta una suddivisione più favorevole agli inquilini, mentre un elenco predisposto da Confedilizia (Confederazione italiana proprietà edilizia) necessariamente tutelerà maggiormente gli interessi dei proprietari.

Quando si predispone un contratto di locazione, sia esso di natura abitativa o non abitativa, è sempre opportuno inserire un rinvio a uno di tali elenchi; se tale rinvio non fosse presente, qualora nel corso del contratto sorgessero diatribe con l’inquilino in merito alla suddivisione delle spese, è consigliabile risolvere la questione prendendo come punto di riferimento uno o anche più di uno di tali elenchi e armandosi di buon senso e voglia di conciliare!

Spulciando un po' i vari elenchi che sono stati citati, è possibile dare delle indicazioni di massima circa la suddivisione delle spese elencate nel quesito, indicando con la lettera “L“ le spese da attribuire al locatore e con la “C” quelle da attribuire al conduttore. Si precisa che tale suddivisione deve essere vista come una indicazione ed un aiuto non comunque vincolante: come già detto, in queste diatribe è importante fare appello al senso conciliativo.

• sostituzione schede guaste impianto riscaldamento (L);
• sostituzione pompa guasta impianto di irrigazione (C);
• potatura alberi ad alto fusto (L);
• rifacimento campo da tennis consumato in seguito ad uso decennale (L);
• cambio fari guasti campo da tennis (C);
• derattizzazione una tantum giardini (C);
• disinfestazione annuale zanzare (C);

Al di là degli aspetti attinenti al processo è innanzitutto opportuno soffermarci in merito alla opportunità di instaurare una causa per la questione che si è descritta.
Come è noto sia l’art. 1576 del c.c. ma anche l’art. 9 della l. equo canone, che più specificatamente si applica ai contratti di affitto di immobili abitativi, attribuiscono le spese di ordinaria manutenzione dell’appartamento locato all’inquilino e quelle di straordinaria manutenzione al proprietario.

Tale normativa (piuttosto approssimativa di per sé), è stata via via meglio specificata da diversi elenchi frutto sia d'interventi normativi da parte del Governo, come ad esempio l’allegato “D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, oppure da documenti frutto della contrattazione collettiva tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. I documenti più importanti sotto questo ultimo aspetto sono sicuramente: "tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014 a Roma", oppure la tabella elaborata direttamente dal Sicet (sindacato inquilini) oppure da Confedilizia (sindacato proprietari).

Gli elenchi citati per la loro ampia diffusione possono considerarsi dei veri usi contrattuali e quindi ai sensi dell’ art. 1340 del c.c. si intendono direttamente inseriti nei singoli contratti di locazione anche se in essi non espressamente richiamati.
Se andiamo ad analizzare l’elenco del Sicet, esso pone a carico del proprietario le spese necessarie per la sostituzione della rubinetteria del bagno; meno favorevole, per ovvie ragioni, pare essere invece l’elenco di Confedilizia che pone a carico dell’inquilino la riparazione delle rubinetterie in conseguenza dell’uso e la loro sostituzione.
Si può quindi concludere che l’esito del contenzioso descritto non è del tutto scontato a favore delle ragioni dell’inquilino.

Per tale motivo prima di intraprendere la strada giudiziaria si consiglia di coltivare il più possibile i mezzi alternativi di risoluzione delle controverse per mezzo dell’aiuto di un legale o anche di una associazione di categoria. Sotto questo aspetto è utile precisare che il co. 1bis dell’ art. 5 del D.lgs. 28 del 2010 per le cause rientranti nella materia delle locazioni (come quella descritta) impone, prima di adire l’autorità giudiziaria, l’esperimento obbligatorio di un tentativo di mediazione presso un organismo abilitato.
Se il legale che seguirà l’autore del quesito nel contenzioso riterrà poi opportuno chiamare a testimoniare nell’ipotetico futuro giudizio l’artigiano che ha effettuato l’intervento, egli non avrà problemi ad individuarlo, posto che i lavori sono stati regolarmente fatturati: basterà una semplice visura camerale per individuare il legale rappresentante della ditta e quindi inoltrare a lui l’intimazione testi di cui all’ art. 250 del c.p.c.. Ai sensi dell’art. 255 del c.p.c. il teste regolarmente intimato è obbligato a presentarsi, e se egli non ottempera alla intimazione testi se ne potrà disporre anche l’accompagnamento coattivo e la condanna ad una sanzione pecuniaria.

Il fatto che poi non si sia mai conosciuto il proprietario della casa potrebbe far sorgere il dubbio che il contratto non sia stato firmato direttamente da colui che era l’unico legittimato a concedere in locazione l’abitazione. Si potrebbe quindi forse pensare ad una falsità delle firme apposte sul contratto, ma il quesito non offre elementi per approfondimenti maggiori.

L'art 1576 del c.c. pone a carico del proprietario l'obbligo di eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, con l'esclusione degli interventi di piccola manutenzione.

L’ intervento descritto nel quesito è chiaramente, e senza possibilità di discussione, un intervento che rimane in capo al proprietario, il quale dovrà sopportarne le spese assieme agli altri condomini.

È utile in questa sede ricordare come il conduttore, non essendo in alcun modo proprietario della unità abitativa, rimane estraneo al rapporto condominio-condomino.

Stante le premesse e visto la presenza di infiltrazioni d’umidità nei locali, non rimane altro da fare che inviare ai sensi dell'art. 1577 del c.c. una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario, denunciandone la presenza nei locali e sollecitando lo stesso ad intervenire; è opportuno che tale comunicazione venga inviata anche per conoscenza all’amministrazione dello stabile.

Se poi il proprietario non dovesse prontamente intervenire, è utile ricordare come lo stesso art. 1577 del c.c., al comma 2, autorizzi l'inquilino, in caso di riparazioni urgenti, a porre direttamente in essere l'intervento, salvo il diritto ad essere poi rimborsato dal proprietario. Deve però dare pronta comunicazione dell'iniziativa al locatore.

Ovviamente, nel caso in cui il proprietario dovesse perseverare nel suo disinteresse, è opportuno rivolgersi ad un legale per la tutela dei propri interessi.

L’art. 1576 c.c. stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Da ciò ne consegue, che l’ordinaria manutenzione resta a carico di chi conduce in locazione l’immobile mentre il proprietario deve provvedere alla straordinaria manutenzione.

Come specificato nel successivo art. 1609 c.c. “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”.

Nel caso in esame, la necessità di sostituzione delle valvole dei radiatori, alla luce della predetta normativa (e salvo diversi accordi contrattuali intercorsi tra le parti e diversi usi locali), spetta sicuramente al locatore in quanto non collegata - appunto - all’uso del bene ma alla sua vetustà.

Ciò posto, riguardo la seconda domanda contenuta nel quesito relativa alla presenza di guasti, si osserva quanto segue.

Occorre verificare, volta per volta, a cosa sia dovuto il guasto.
Se, ad esempio, si rompe una lampadina, è evidente che il relativo costo di sostituzione spetta al conduttore in quanto legato all’uso dell’immobile ed in quanto costituisce una riparazione di piccola manutenzione.
Per rispondere a tale domanda, viene in aiuto anche quanto previsto nell’allegato D del Decreto 16.01.17 del ministero delle infrastrutture e trasporti contenente una dettagliata elencazione della ripartizione degli oneri tra locatore e conduttore.
Su tale aspetto, citiamo inoltre un passaggio di una sentenza della Suprema Corte (la n.27540/2013) ulteriormente chiarificatore secondo cui la manutenzione ordinaria va qualificata come: “quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa”; mentre quella straordinaria consisterebbe in “quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio” ovvero anche quelle “di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza”.

Prima di dare una risposta, si rende necessario fare una considerazione: le spese indicate sotto la lettera a), ossia quelle relative agli elettrodomestici, lasciano presumere che le parti abbiano stipulato un contratto di locazione di immobile per uso abitativo già fornito di arredi, tra i quali tuttavia non vi si può far rientrare la caldaia per il riscaldamento domestico (di cui si parla alla lettera b).
Quest’ultima, infatti, costituisce elemento essenziale per il funzionamento dell’impianto di riscaldamento, di cui anche un immobile privo di arredi mobiliari deve essere dotato, fatti salvi naturalmente i diversi accordi tra le parti.

Fatta questa breve precisazione, vediamo adesso come vanno concretamente ripartite le spese che nel corso di un rapporto di locazione si rende necessario affrontare per elettrodomestici e caldaia.

Norme di riferimento sono l’art. 1576 c.c., il quale stabilisce come vanno suddivise le spese per il mantenimento della cosa in buono stato locativo, e l’art. 1609 del c.c., che si preoccupa di individuare quali sono le piccole riparazioni che vanno fatte gravare sull’inquilino.
In particolare, si definiscono riparazioni di piccola manutenzione tutte quelle che dipendono dall’uso che va quotidianamente fatto di un determinato bene, mentre ne restano escluse quelle dovute a vetustà (ossia invecchiamento del bene, da cui ne consegue il mal funzionamento o addirittura l’impossibilità di funzionare) o a caso fortuito.

Dei mobili, tra i quali vanno compresi gli elettrodomestici, si occupa specificatamente il secondo comma dell’art. 1576 c.c., il quale pone a carico del conduttore/inquilino le spese di conservazione e ordinaria manutenzione che li riguardano.

Applicando i suddetti principi al caso in esame, dunque, può dirsi che tutti i costi dipendenti dall’uso quotidiano degli elettrodomestici e della caldaia spettano all’inquilino (a titolo esemplificativo possono indicarsi le spese per sostituire la guarnizione del frigo, il cavo elettrico del forno, nonché quelle per la manutenzione annuale della caldaia, comprendente le spese per accensione stagionale dell’impianto e conseguente messa a riposo, e così via).

Qualora, invece, si renda necessario sostituire o riparare l’elettrodomestico o la caldaia perché ormai vecchi e non funzionanti ovvero a seguito di un caso fortuito (quale può essere un corto circuito o un fulmine), in quel caso le relative spese graveranno sul proprietario/locatore, e ciò a prescindere dal fatto che siano trascorsi due anni o più dall’inizio della locazione.
La posizione del proprietario/locatore, infatti, non è equiparabile, neppure per analogia, a quella del venditore, non potendosi parlare di un suo obbligo di garanzia, ma di un vero e proprio autonomo obbligo su di lui incombente in forza di quel rapporto di locazione.

Ragioni di buon senso, oltre che di logica giuridica, poi inducono a dover precisare che, nell’ipotesi in cui si possa accertare che il danno di maggiore consistenza da far gravare sul proprietario sia addebitabile all’incuria o alla negligenza dell’inquilino, il quale non si è preoccupato di eseguire la manutenzione ordinaria che i singoli beni richiedono, in quel caso le spese di riparazione e/o sostituzione non potranno che farsi gravare a carico del conduttore.

Possiamo, dunque, concludere dicendo che sull’inquilino gravano tutte le spese legate a piccoli interventi di manutenzione ordinaria (compresa la manutenzione ordinaria annuale della caldaia per il riscaldamento domestico), mentre il proprietario dovrà sostenere tutte le spese per manutenzione straordinaria sia dell’immobile che dei mobili che lo arredano.

Tale criterio trova peraltro conferma anche nella Legge n. 392/1978 sulle locazioni, ed in particolare all’art. 9 della l. equo canone, ed è sulla base di esso che il SICET (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) ha elaborato una tabella (consultabile sul relativo sito) che riassume come vanno ripartite le spese tra proprietario ed inquilino, distinguendole per singole tipologie.

Per concludere deve farsi un’ultima considerazione: tutto quanto sopra detto può non trovare applicazione nel caso in cui le parti, in sede contrattuale, abbiano inteso derogarvi, fissando regole e criteri diversi di ripartizione delle spese.
Per rendersi conto di ciò, ovviamente, si rende indispensabile avere a disposizione e leggere il contratto di locazione che è stato a suo tempo sottoscritto.

La locazione è il contratto con il quale una parte (definita locatore) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Ai fini della individuazione del soggetto tenuto al pagamento viene in aiuto l’art. 1576 c.c. rubricato “Mantenimento della cosa in buono stato locativo”, alle lettura del quale si rimanda.

Le spese di piccola manutenzione sono quelle di cui all’art. 1609 c.c. a mente del quale “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”.

Per interventi di piccola manutenzione si intendono, quindi, quelli dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Ebbene per individuare il soggetto tenuto al pagamento bisogna soffermarsi sull’espressione “deterioramenti prodotti dall’uso” in quanto se un bene si rompe perché l’inquilino lo ha usato continuamente, deve essere riparato da quest’ultimo. Diverso è il caso invece in cui la sistemazione si sia resa necessaria per vetustà del bene perché in tal caso la spesa grava sul proprietario.
Di conseguenza, se le persiane o/o le finestre e/o gli infissi si rompono a causa dell’uso che ne abbia fatto l’inquilino, spetterà a questi provvedere alla loro riparazione. Nel caso in cui, invece, il difetto era originario o comunque dipendente da uno stato di usura risalente nel tempo, dovrà provvedere il proprietario.

Allo stesso modo la riparazione spetterà al proprietario nel caso in cui le finestre ed infissi non abbiano mai avuto un buon funzionamento.
Alla luce di quanto detto, riteniamo che, trattandosi di deterioramento dovuto alla vetustà delle persiane, le stesse dovranno essere riparate a spese della proprietaria. Nel quesito viene, infatti, riportato che “le persiane che danno sul balconcino erano logorate e letteralmente si staccavano dei pezzi di legno dalle lamelle”, a dimostrazione che le persiane di cui si discute fossero vecchie ed in cattivo stato già dall’inizio della locazione. Ciò è provato dai rilievi fotografici da Lei citati, dal verbale di inizio locazione e dalle segnalazioni da Lei fatte alla proprietaria a seguito del distacco delle lamelle.

Proseguendo nell’esame del quesito proposto, evidenziamo che una fase delicata del rapporto di locazione è quella in cui il conduttore lascia l’appartamento. Può succedere, difatti, che il locatore pretenda dal conduttore il risarcimento dei danni e richieda il pagamento di ulteriori somme oltre a quella data dal canone.
Il locatore, al termine della locazione, deve riavere il bene nello stato in cui lo ha consegnato ed in conformità alla descrizione fatta dalle parti, eccettuati il deterioramento o il consumo derivanti dall’uso della cosa secondo il contratto.
Pertanto, quando comincia la locazione e alla sua scadenza, uno strumento utilissimo è quello della redazione del verbale dello stato dei luoghi giacché un successivo raffronto tra gli stessi potrà servire a chiarire le reciproche posizioni.

In mancanza di verbale ci si chiede se il locatore a distanza di tempo dal rilascio o anche subito dopo, possa pretendere il risarcimento del danno.
Se per un verso il proprietario non ha liberato il conduttore firmando il verbale di sopralluogo, è anche vero che il danno lamentato non è scontato sia addebitabile al conduttore. Infatti, nel lesso di tempo in cui il bene è uscito dalla sua custodia potrebbe essere stato danneggiato da altri.
Quindi il locatore può formulare la richiesta danni solo se può provare che i danni siano da imputare al conduttore.
Ebbene nel caso in esame il sopralluogo deve considerarsi effettuato il 31 maggio 2018 e, a suo dire, deve ritenersi concluso in modo positivo non avendo il marito della proprietaria sollevato alcuna contestazione in merito alla sussistenza di danni.
Purtroppo non è stato redatto alcun verbale che l’avrebbe sicuramente messa al riparo da tutte queste problematiche ma è anche vero che, in mancanza di verbale e di contestazioni al momento della consegna, l’immobile si presume lasciato in buono stato.

Infine, quanto alla cauzione, si osserva quanto segue.
Nella locazione è frequente la previsione di un deposito cauzionale posto a garanzia degli adempimenti delle obbligazioni del conduttore. Per gli immobili ad uso abitativo il deposito non deve superare le tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che devono essere pagati al conduttore allo scadere di ogni anno o comunque pagati in un’unica soluzione al termine della locazione.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale passa in proprietà del locatore e su essa il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la sua funzione di garanzia, vale a dire si sia verificato l’adempimento, può chiederne la restituzione, con la conseguenza che il locatore dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, non può appropriarsi di detta somma, nemmeno quando abbia fondati motivi per trattenerla, se prima non procede in via giudiziale chiedendone al giudice l’attribuzione.
Pertanto allo scopo di individuare i veri e propri danneggiamenti attribuibili con certezza al conduttore è necessario che il locatore constati o faccia constatare e verificare le condizioni dell’immobile al momento del rilascio.
La Cassazione con ordinanza n 3882 del 25.02.2015. ha affermato che: “ una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o semplicemente riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni; difatti, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, nel momento in cui avviene il rilascio dell’immobile locato”.
Dunque, nel caso in esame è da ritenersi illegittimo il comportamento della proprietaria di trattenere parte del deposito cauzionale.

In conclusione: dal verbale di inizio locazione si evince che le persiane erano già usurate al momento dell’inizio della locazione. Si tratta di usura, vetustà e non danni cagionati dall’uso continuo delle stesse e, pertanto, le spese di riparazione non graveranno su di Lei, bensì sulla proprietaria.
Il sopralluogo effettuato successivamente senza la Sua presenza non ha valore.
Si deve far riferimento al primo sopralluogo avvenuto al momento del rilascio dell’immobile. E’ vero che di detto sopralluogo non è stato redatto verbale, ma è anche vero che il danno potrebbe essere stato causato da altri nel periodo che va dal rilascio dell’immobile sino alla contestazione. Si presume, infatti, in mancanza di verbale, che l’immobile sia stato rilasciato in buono stato di manutenzione.
Sarà la proprietaria a dover provare che i danni lamentati sono imputabili al conduttore.
Tuttavia se l’unico danno lamentato è quello delle persiane e nel verbale di inizio locazione si dava già atto delle cattive condizioni delle stesse, sarà difficile per il locatore contestare all’inquilino di aver restituito l’immobile (anzi, le persiane) in uno stato peggiore.

L'art. 1575 c.c. annovera tra le obbligazioni a carico del locatore, quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto.

Ai sensi dell'art. 1576 c.c., inoltre, il locatore è tenuto mantenere la cosa "in buono stato locativo", dovendo egli "eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore".

In caso di infiltrazioni d'acqua, dunque, occorre, innanzitutto, indagare le cause che hanno determinato le stesse e i conseguenti danni all'immobile e ai beni presenti all'interno del medesimo, in quanto il proprietario-locatore potrà andare esente da responsabilità solo laddove riesca a dimostrare che le infiltrazioni non sono state conseguenza immediata di "vizi strutturali" dell'immobile, essendo le stesse dovute a "caso fortuito" o a fatto del terzo.

Va osservato, peraltro, che, in base alle regole circa il riparto dell'onere della prova, il danneggiato dovrà dimostrare la sussistenza del danno e il nesso di causalità tra il danno stesso e il comportamento del locatore, mentre è quest'ultimo a dover fornire la prova liberatoria del caso fortuito o del fatto del terzo.

In tal senso, infatti, si è espressa, altresì, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha precisato che, in caso di danni da infiltrazioni, grava sul locatore e non sul conduttore-danneggiato l'onere di dimostrare che le infiltrazioni non sono state "conseguenza immediata e diretta di vizi delle tubazioni o di altre cause strutturali", ma che le stesse vadano "ascritte al comportamento del conduttore o ad altri fatti cui la legge ricollega una eventuale limitazione o esenzione di responsabilità del locatore stesso".

Di conseguenza, secondo la Cassazione, "in assenza di tale prova, la responsabilità del lamentato evento di danno è da ascrivere all'inadempimento del proprietario dell'immobile dell'obbligo di mantenere la cosa in buono stato abitativo e comunque in una condizione di idoneità all'uso cui è destinata - inadempimento che legittima la richiesta di risarcimento dei danni proposta dal conduttore" (Cass. civ., sentenza n. 19209 del 29 settembre 2015).

Nel caso in esame, dunque, si ritiene che lei, in qualità di proprietario-locatore dell'immobile, sia tenuto a risarcire i danni subiti dal conduttore alla merce presente all'interno dell'immobile interessato dalle infiltrazioni, a meno che lei non riesca a dimostrare che i lamentati danni non siano stati dovuti ad un difetto strutturale dell'immobile ma ad un semplice "caso fortuito", vale a dire un evento assolutamente imprevisto ed imprevedibile che ha cagionato, da solo il danno (ad esempio, lei potrebbe andare esente da responsabilità laddove riuscisse a dimostrare che l'immobile era in perfetto stato di manutenzione e che le infiltrazioni si sono verificate a causa di un evento atmosferico talmente intenso, imprevisto e imprevedibile, le cui conseguenze non sarebbero state in alcun modo evitabili).

Laddove, invece, il danneggiato dimostri che le infiltrazioni si sono verificate a causa di un difetto di manutenzione dell'immobile (ad esempio, vetustà della guaina impermeabilizzante ecc...), si ritiene che lei sia tenuto, non solo a provvedere alla riparazione dell'immobile, ma anche a risarcire il conduttore delle perdite subite.

In generale, le spese di ordinaria manutenzione competono all'inquilino (ad es. rubinetto che perde, sostituzione della resistenza elettrica dello scaldabagno, maniglia di una finestra rotta, vetro rotto, etc... ). Le spese di riparazione straordinaria competono, invece, al proprietario dell'immobile locato.

Per spese straordinarie si intendono quelle alle quali il locatore debba provvedere per il mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l'uso convenuto, e che permettano all'inquilino il pacifico godimento dell'immobile, così come delineato dall'art. 1575 del c.c.. Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione previste dall'art. 1609 del c.c., che sono quelle dovute al deterioramento derivato dall'utilizzo delle cose che devono essere sottoposte ad ordinaria manutenzione e che restano a carico del conduttore. A tal riguardo è opportuno precisare che non competono all'inquilino conduttore, seppure di piccola manutenzione, le riparazioni che concernono gli impianti interni alla struttura del fabbricato (ad esempio le tubazioni dell'acqua incassate nel muro).

Per quanto riguarda la caldaia e/o lo scaldabagno, se si tratta della manutenzione ordinaria (pulizia, taratura, controllo scarichi), di solito da effettuarsi annualmente, spetta al conduttore; invece la riparazione o la sostituzione integrale spetta al proprietario.

L’art.3 comma 1 lett. d della L. 431/1998 stabilisce che il locatore abbia la possibilità di dare disdetta del contratto alla prima scadenza quadriennale, con almeno sei mesi di anticipo, in caso di immobile ricompreso in un edificio gravemente danneggiato dove la presenza del conduttore sia di ostacolo per l’esecuzione dei lavori necessari per garantirne la stabilità.
Non è quindi possibile per il locatore sciogliere ora il contratto la cui scadenza è fissata per il 2025.

Nel caso di specie però l’immobile pare non avere le condizioni di sicurezza e salubrità sufficienti per essere abitato da parte del conduttore.
Il locatore ha quindi l’onere di eseguire le riparazioni e gli interventi di ripristino necessari per garantire il buono stato dell’immobile e permettere al conduttore di goderne ai sensi dell’art. 1575 del c.c. e dell’art. 1576 del c.c.

Nel caso in cui l’immobile non sia già stato dichiarato inagibile da parte della Pubblica Amministrazione, il locatore dovrà fare visionare il locale da un tecnico specializzato che possa redigere una relazione sullo stato di fatto, sugli interventi da seguire e sulla pericolosità del bene in assenza di interventi.
Se necessario ci si potrà rivolgere al Comune per segnalare lo stato di pericolo in cui si trova l’immobile e farlo dichiarare inagibile.
In questo caso il conduttore ovviamente non potrà entrare nel locale.

In alternativa, nel caso cui l’immobile necessiti solo di alcuni interventi per migliorarne la sicurezza e l’abitabilità, il locatore dovrà comunicare con raccomandata al conduttore che non potrà riottenere la detenzione dell’appartamento finché non saranno stati eseguiti i lavori necessari.
Il conduttore ha l’obbligo di tollerare tali riparazioni indifferibili ai sensi dell’art. 1583 del c.c. anche nel caso in cui comportino una privazione del godimento della cosa locata.

L’art. 1584 del c.c. stabilisce il diritto del conduttore a chiedere una riduzione del canone, proporzionata all’intera durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento, in caso in cui le riparazioni dovessero durare per oltre un sesto della durata della locazione e comunque per oltre 20 giorni.
In caso di inabitabilità a causa delle opere, il conduttore ha diritto ad ottenere lo scioglimento del contratto.

Si consiglia, quindi, al locatore di agire come sopra descritto in modo da rendere edotto il conduttore dei rischi che correrebbe tornando ad abitare l’immobile, in caso di pericolosità dello stesso, e di intervenire tempestivamente per eseguire le opere necessarie.
In caso in cui il conduttore dovesse opporsi e tornare ad abitare il bene locato, creando ostacolo per l’esecuzione degli interventi di ripristino necessari, il locatore può valutare di mettere in mora il creditore ai sensi dell’art. 1206 del c.c. e dell’art. 1217 del c.c. in relazione alle obbligazioni di fare.
Il locatore dovrà allora notificare un atto di intimazione al conduttore si sensi dell’art. 80 delle disp. att. c.c. in cui intima di liberare l’immobile in una data specifica per permettere di eseguire i lavori necessari.
Dalla data indicata, se il conduttore non libera l’immobile come intimato e da esso dovessero derivargli eventuali danni, il locatore potrà dimostrare di avere fatto il possibile per adempiere ai propri obblighi di legge e quindi che non deve rispondere dei danni subiti dal conduttore ai sensi dell’art. 1227 del c.c..