Articolo 1583 Codice Civile

Riparazioni indilazionabili

Correlativo al diritto del conduttore di pretendere le riparazioni alla cosa locata che la rendano atta a mantenere le utilità per tutta la durata della locazione, v'è il diritto del locatore ad eseguire le riparazione che presentino carattere di indilazionabilità. La necessità di riparazioni deve presentarsi posteriormente alla consegna della cosa perché soltanto in tal caso può sorgere nel conduttore l'obbligo di sopportare l'incomodo; se le riparazioni, invece, trovassero causa in fatti anteriori al contratto, il locatore nulla può pretendere dal conduttore, perché deve, in primo luogo, adempiere all'obbligo sancito dall'articolo 1575, n. 1 di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Quando il bisogno di riparazioni si presenti posteriormente al contratto ed alla consegna, il conduttore deve sopportare l'incomodo sia che le riparazioni debbano eseguirsi nella parte del fondo che egli occupa, sia che debbano eseguirsi in altre parti. La natura della cosa locata è indifferente, per cui il principio sancito nell'articolo in esame si applica alle case di abitazione, agli appartamenti destinati ad ufficio, al fondo adibito a bottega, al granaio, al fienile, alla stalla, alle cose mo-bili e così via.
Le riparazioni devono essere indifferibili al termine del contratto, devono cioè essere urgenti. L'urgenza è un'altra di quelle nozioni che non possono stabilirsi a priori quando ricorrano: dovrà il magistrato dirlo caso per caso tenuto conto della situazione dei luoghi e sentito il parere dei consulenti tecnici. L'ordinanza dell'autorità comunale con la quale si ingiunge al proprietario, per ragioni contingibili ed urgenti, l'esecuzione di sostanziali rifacimenti della cosa locata, non esclude il diritto del conduttore, privato del godimento della cosa, di chiedere il risarcimento del danno qualora possa dimostrare che l'esecuzione dei lavori non presentava carattere di urgenza e che avrebbe potuto avvenire per gradi.

L'incomodo che le riparazioni urgenti possono arrecare al conduttore e che egli è tenuto a sopportare senza indennizzo non è da confondere col danno che possa essergli derivato e che perciò è risarcibile. Infatti pur avendo i lavori una durata minore del periodo di tolleranza stabilito dall'articolo successivo, per colpa del locatore o delle persone preposte alla esecuzione delle riparazioni può derivare un danno al conduttore e questo deve essere risarcito. Si pensi all'esempio delle merci danneggiate in occasione della ricostruzione di un muro intrapresa senza avvertire il conduttore. Ugualmente dovrà parlarsi di danni per colpa del locatore quando le riparazioni potevano essere eseguite in modo da arrecare minore incomodo al conduttore sia per la durata che per le modalità di esecuzione.

Il conduttore deve sopportare quelle riparazioni che arrivino anche ad importare privazione del godimento di parte della cosa locata. L'obbligo del conduttore è tuttavia subordinato alla condizione che dalla cosa sia possibile ritrarre almeno una parziale utilità, che la casa, ad es., sia almeno in parte abitabile. Se la cosa, invece, non offra piu alcuna utilità, il conduttore non è più tenuto a sopportare e il contratto può essere risolto. A così grave conseguenza è dato non giungere quando il locatore sia in grado di offrire al conduttore altri locali vicini da occupare provvisoriamente e si assuma le spese del trasloco che è necessario all'adattamento temporaneo nel locale contiguo.

397 L'art. 1580 cod. civ. (art. 425 del progetto), generico ed incompleto, è stato suddiviso nei due articoli 435 e 436.
Esso andava anzitutto integrato considerando anche il caso in cui il locatore debba compiere lavori che non possano differirsi alla fine del contratto: tengo presente specialmente l'ipotesi di lavori imposti dalla pubblica autorià, per i quali è giusto che il conduttore sia tenuto alla stessa sopportazione cui è obbligato nel caso di riparazioni.
L'art. 1580 suddetto andava poi completato con la disciplina della locazione di cosa che è oggetto di gestione produttiva.
Prototipo di tale locazione è quella di fondi rustici. Ma la categoria è ben più ampia: mi limito all'esempio di noleggio di una macchina. Per queste ipotesi il criterio dell'art. 1580 non può funzionare: allora la locazione non ha tanto per oggetto la cosa in sé e per sé quanto questa nella sua efficacia produttiva. Perciò, per determinare il limite entro cui il conduttore deve sopportare le riparazioni di cui abbisogna la cosa, dovrà aversi riguardo non alla durata delle medesime e all'entità del mancato godimento, ma all'entità della perdita che il conduttore subisce a causa del mancato rendimento della cosa.
In applicazione di questi criteri, ho affermato nell'art. 437 che il conduttore di una cosa produttiva deve tollerare la perdita non superiore ad un quinto dell'importo del prezzo annuale della locazione o dell'intero prezzo se la durata della locazione è di un anno. Quando il danno supera tale limite, per quanto le riparazioni durino meno di venti giorni, il conduttore deve ottenere una proporzionata riduzione del prezzo corrispondente alla entità della perdita rispetto al totale rendimento che la cosa poteva dare nel periodo considerato se la privazione del godimento non vi fosse stata.
Ciò sempreché sia ancora possibile il mantenimento del contratto: se ciò non è possibile, il conduttore ha diritto di ottenerne lo scioglimento. Non è facile fissare criteri atti a individuare le ipotesi in cui lo scioglimento sia consentito; e perciò spetterà al giudice, secondo le circostanze, di decidere se si verifichi una condizione di cose tale da far ritenere che il contratto ha perduto la sua ragione di essere a causa della intollerabilità della sospensione della gestione.