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Articolo 1609 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 26/11/2024]

Piccole riparazioni a carico dell'inquilino

Dispositivo dell'art. 1609 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo III - Dei singoli contratti → Capo VI - Della locazione → Sezione II - Della locazione di fondi urbani

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1590, 1807].

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Ratio Legis

Il legislatore si preoccupa di specificare quali siano le riparazioni di manutenzione ordinaria (v. 1576 c.c.) al fine di evitare contrasti tra locatore e conduttore.

Spiegazione dell'art. 1609 Codice Civile

Riparazioni di piccola manutenzione. Nozione

Il criterio discriminativo delle piccole riparazioni che la legge pone a carico dell'inquilino distinguendole e separandole dalle riparazioni poste a carico del locatore dall'art. 1576 quale estrinsecazione dell'obbligo di mantenere la cosa in istato da servire all'uso convenuto, deve essere tratto da un concetto d'insieme di tenuità del valore economico e tecnico, di destinazione, di uso e di necessario affidamento della cosa locata. In altri termini può affermarsi che dato l'obbligo del locatore di assicurare al conduttore la possibilità di trarre dalla cosa quel godimento che era in diritto di attendersi, spetta al locatore stesso l'onere di provvedere a quella manutenzione che attiene alla integrità del godimento della res, ossia alla condizione intrinseca della cosa in quanto incide sul godimento. Sono invece a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, cioè quelle in genere che possono reputarsi conseguenza del modo in cui il conduttore ha usato della cosa locata e che hanno per fondamento la presunta colpa dell'inquilino.

In via esemplificativa e non tassativa, e salvo patto contrario, possono ricondursi a quelle che erano indicate nell'art. 1604 del codice civile abrogato. La disposizione non è stata riprodotta nel nuovo codice perché ritenuta inutile dato il suo carattere esemplificativo e necessariamente incompleto, ma in sede di commento e per dare una guida al giudice quell'articolo può ricordarsi perché, in sostanza, si riferiva alle riparazioni che nella pratica sono più frequenti e cioè a quelle da farsi ai focolari, frontoni, stipiti ed architravi dei camini; all'incrostamento del basso delle muraglie negli appartamenti e negli altri luoghi di abitazione all'altezza di un metro; al pavimento e ai quadrelli delle camere, quando solamente alcuni di essi siano rotti; ai vetri, eccetto che siano stati rotti dalla grandine, o per qualche altro accidente straordinario e di forza maggiore, per cui l'inquilino non sia responsabile; alle imposte degli usci, ai telai delle finestre, alle tavole dei tramezzi o alle imposte delle botteghe, ai cardini, ai chiavistelli e alle serrature. Non si può invece mettere nel novero delle piccole riparazioni, ad es. la radicale riparazione di un impianto sanitario resa per giunta necessaria dalla cattiva costruzione di esso.

Facendo carico all'inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell'uso, per la stessa ragione non possono far carico quelle che siano dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l'esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell'inquilino.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

242 Ho mantenuto la proposta soppressione dell'elencazione dell'art. 1604 cod. civ. (art. 477 progetto del 1936); ma, invece di richiamare soltanto la consuetudine locale, ho chiarito in via generale che le piccole riparazioni poste a carico dell'inquilino sono quelle riferibili a deteriorazioni prodotte dall'uso e non riferibili a colpa del locatore, a vetustà o a caso fortuito.

Massime relative all'art. 1609 Codice Civile

Cass. civ. n. 8814/1996

La categoria delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 23 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (connotate dalla loro importanza e improrogabilità per la conservazione dell'immobile alla sua destinazione e per evitare danni che ne compromettano l'efficienza) non coincide con quella di opere di straordinaria manutenzione, rientrando in essa anche le opere di manutenzione di notevole entità, comunque dirette ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8814 del 9 ottobre 1996)

Cass. civ. n. 8191/1995

In tema di locazione di immobili urbani, allorquando le parti non invochino, ai sensi del secondo comma dell'art. 1609 c.c., né clausole contrattuali, né usi locali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, dell'entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8191 del 27 luglio 1995)

Cass. civ. n. 271/1989

Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c.c., deve mantenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto. (Nella specie, alla stregua del principio enunciato, la S.C. ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che aveva posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell'uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l'indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 271 del 19 gennaio 1989)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1609 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

A. B. chiede
venerdì 22/11/2024
“Buongiorno,

Ho bisogno di richiedere una consulenza in merito a una situazione nel bagno di una casa in cui siamo inquilini affittuari. Nel bagno è presente una vasca Jacuzzi non proprio modernissima ma funzionante (ha circa 20 e passa anni, l'età di costruzione della casa). Nella vasca è presente anche una colonna doccia e si può utilizzare solo come doccia appunto. I tubi dell'acqua e per la doccia passano attraverso questa colonna che è per l'appunto esterna e non passano a muro. Recentemente si è rotta una giuntura di un tubo, ha creato una grossa perdita che fortunatamente non ha creato danni ma giustamente si è dovuto eseguire la sostituzione del giunto, cosa che ha avuto un costo non indifferente non tanto per la sostituzione del pezzo quando per l'uscita del tecnico che è qualificato proprio per la tipologia della vasca ovvero un idraulico normale non è riuscito ad effettuare tale riparazione perchè ci voleva proprio quello di Jacuzzi (allegherò foto della vasca in questione e della fattura ricevuta).
Il proprietario di casa non vuole pagare la riparazione, poichè, secondo lui, per l'articolo 1609 del codice civile, se il tubo è esterno la riparazione spetterebbe all'inquilino (poichè manca un patto sul contratto, allego foto del contratto). Il problema è che in questo caso i tubi non sono visibili poichè la colonna è chiusa e bisogna smontarla in più parti per poter vedere i tubi, il loro stato di degrado e se hanno eventuali problemi. Oltretutto non rientriamo nella casistica che la spesa è abbastanza elevata e quindi non è più piccola manutenzione? E che la rottura è avvenuta per vecchiaia del pezzo (come confermato dal tecnico specializzato)? [Articoli 1590, 1807]

”
Consulenza legale i 05/12/2024
Il contratto di locazione del caso proposto stabilisce che le spese di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore come stabilito dall’ art. 1576 del c.c. e dall’art. 1609 c.c.
È quindi necessario stabilire se la sostituzione del tubo della colonna della doccia e della vasca Jacuzzi sia da considerarsi intervento di ordinaria o straordinaria manutenzione.
A tal proposito, il discrimine in giurisprudenza e dottrina per stabilire se si tratti di manutenzione ordinaria è quello dell’accessibilità dell’impianto da parte del conduttore e della presenza all’interno dell’immobile.
Sembra che, sebbene il tubo si trovi in una struttura non facilmente accessibile dal conduttore, sia pur sempre posto all’interno dell’appartamento e quindi potenzialmente sempre nella sua disponibilità come tutte le altre parti della vasca e della doccia.
Il costo di questa riparazione (€ 109), inoltre, seppure non sia irrilevante, si può definire di lieve entità, proprio come un intervento di ordinaria manutenzione.
Fin qui, quindi, gli elementi potrebbero far propendere per un’interpretazione di opera di ordinaria manutenzione.

L’art. 1609 c.c., richiamato anche dal contratto, evidenzia però come gli interventi di ordinaria manutenzione a norma dell’art. 1576 c.c., siano a carico del conduttore solo qualora riguardino deterioramento prodotto dall’uso e non per vetustà o caso fortuito.

La rottura del tubo sembra, sia per il tempo passato da quando è stata installata la vasca, sia per ammissione del tecnico, conseguenza della vetustà dell’impianto e non dipende da un uso improprio o inadeguato da parte del conduttore.

Ne consegue che, a parere dello scrivente, sebbene ci siano degli elementi che potrebbero far ricadere l’intervento nella categoria della ordinaria manutenzione, il fatto che la causa della rottura sia la vetustà lo fa ricadere nelle spese a carico del locatore ai sensi dell’art. 1609 c.c.
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I. C. chiede
mercoledì 20/07/2022 - Lombardia
“Siamo 4 fratelli nudi proprietari, e la madre usufrutturaria, di uno stabile comprendente un negozio e l'alloggio in uso all'usufruttuaria. L'usufruttuaria ha stipulato un contratto d'affitto per il negozio nel quale è specificato che al locatore (usufruttuaria) spettano le spese straordinarie e all'inquilino spettano le spese ordinarie.
Recentemente si sono rotte le molle della saracinesca: chi deve provvedere alla riparazione, considerato che le molle sono da sostituire per vetustà? Tale ripristino come deve essere considerato: spesa ordinaria o straordinaria?
Inoltre, come devono essere ripartire le spese della porzione in uso alla usufruttuaria?”
Consulenza legale i 29/07/2022
La materia della ripartizione delle spese tra locatore e conduttore è piuttosto spinosa e le relative controversie non sono sempre di facile risoluzione.
Partiamo dalle norme del codice civile, in primo luogo dall’art. 1576 del c.c., che impone al locatore di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Secondo l’art. 1609 del c.c. si tratta di “quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”.
Occorre dunque, in primo luogo, verificare quale sia, nel nostro caso, la causa della rottura: se si tratta di normale deterioramento dovuto all'uso, la relativa riparazione sarà a carico del conduttore. La spesa dovrà essere, invece, sostenuta dal locatore nel caso di rottura dovuta a vetustà o caso fortuito.
Inoltre, l’art. 1609 c.c. precisa che, per stabilire quali siano le riparazioni di piccola manutenzione, di cui l’inquilino deve sostenere integralmente le spese, bisogna in primo luogo fare riferimento a quanto stabilito in contratto; se il contratto nulla prevede, si ricorre agli usi locali.
Ora, nel nostro caso, l’art. 9, comma 1 del contratto di locazione pone a carico del conduttore “le spese di ordinaria manutenzione, comprese quelle relative agli impianti idrici, di riscaldamento [...], gas, luce, sanitari, serrature, chiavi, cardini, infissi, muri, pavimentazioni e rivestimenti”.
Come si vede, il contratto non menziona espressamente la saracinesca, che però potrebbe essere fatta rientrare nella categoria “infissi”, e dunque a carico del conduttore.
Per quanto riguarda, invece, la ripartizione delle spese relative alla porzione di immobile adibita ad abitazione dell’usufruttuaria, l’art. 1004 del c.c. prevede che le spese della custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario, così come sono a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
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C. B. chiede
martedì 22/03/2022 - Puglia
“Salve Sono il gestore di un bar rilevato a dicembre 2019, il bar da più di 30 anni è costituito da tre locali di cui 1è un magazzino gli altri e due costituiscono il cuore del bar , tutti sono legati da un unico impianto elettrico e idrico quindi ho tre affitti da pagare. Il 16 marzo 2022 si sono presentati due tecnici dell'aqp dicendo che vi era un consumo di acqua superiore al mio consumo normale ma non hanno trovato miete di visibile. Io allarmato ho chiuso tutte le mandate ma il contatore dell'acqua continuava a girare, segno di perdita di acqua, in questo caso occulta per rottura tubi,per cui ho cercato un ditta che potesse cercare la perdita senza rompere più del necessario. Ora voglio sapere :
Se sia le spese per la ricerca della perdita e della successiva riparazione sono a carico di tutti e tre i locatari o solo dove si presenta la perdita o solo della parte dove effettivamente si lavora cioè il cuore del bar.
La riparazione comporterà la chiusura forzata di almeno due giorni devo richiedere ai locatari il mancato incasso e il non utilizzo del locale in maniera forzata influisce sull'affitto ?
La boletta dell'acqua salatissima chi deve pagarla?
Vi allego i due contratti di locazione dei due locali dove effettivamente si lavora, così per avere un quadro completo della situazione. Grazie”
Consulenza legale i 29/03/2022
Come in tutti i contratti a prestazioni corrispettive, anche nella locazione gli obblighi sono distribuiti tra una parte contrattuale e l’altra.
L’obbligo principale del conduttore/inquilino è quello di custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia per poi restituirlo a fine locazione al locatore nel medesimo stato in cui l’ha trovato, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso delle cosa.
È poi previsto, ai sensi dell’art. 1576 del c.c., a carico del conduttore l’obbligo di attendere alle riparazioni di piccola manutenzione. È l’art. 1609 del c.c. che precisa cosa debba intendersi per “riparazioni di piccole manutenzione” dicendo che devono considerarsi tali quelle dipendenti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
A titolo di esempio, si ritengono a carico del conduttore le spese inerenti a manutenzione e pulizia della caldaia, compresa la sostituzione di apparecchiature dovute a danno accidentale (valvole, saracinesche, pompe di circolazione etc.), la pulizia annuale dell’impianto (pulizia filtri, controllo fumi, ecc.) e le eventuali spese di accensione stagionale dell'impianto e la messa a riposo.
Tuttavia le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, possono prevedere un diverso carico manutentivo a carico del conduttore.

Nel caso che occupa, il conduttore risulta essere parte in tre diversi contratti di locazione, per la proprietà del locale e per l’adiacente magazzino. I tre locali sono tutti legati da un medesimo impianto idrico.

Si tratta ora di capire se la spesa per la ricerca della perdita occulta d’acqua e per la riparazione della stessa costituisca una spesa di “piccola manutenzione”, in quanto tale addebitale al conduttore, oppure no. Essendo la perdita occulta da ricercare all'interno della struttura muraria dell’immobile, e degli impianti in essa inglobati, si ritiene che la relativa spesa ricada in quelle c.d. "straordinarie", le quali debbano essere sostenute dal proprietario/locatore.
Con riguardo al contratto stipulato tra la società (omissis) S.r.l.s. e il sig. (omissis), si possono senza dubbio applicare le considerazioni appena svolte, per cui le spese relative dovranno essere sostenute dal sig. (omissis).
Per quanto attiene, viceversa, al contratto tra il sig. (omissis), a cui è subentrata la società (omissis) S.r.l.s. in virtù di cessione del ramo d’azienda, e il sig. (omissis), si evidenzia che il contratto di locazione contiene una specifica clausola, all’art. 9, la quale prevede che “il conduttore si obbliga, in deroga agli artt. 1576 e 1609 c.c. ad eseguire, a sua cura e spese, tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie di qualunque natura”.
Per cui, vista la deroga, sarà in questo caso il conduttore a doversi fare carico della spesa, a meno che la perdita d’acqua non interessi l’impianto condominiale nel suo complesso, nel qual caso sarebbe applicabile la seconda parte dello stesso art. 9 citato, che prevede l’accollo delle spese straordinarie per il conduttore “ad eccezione di quelle inerenti le parti comuni dell’edificio, che faranno capo alla parte locatrice”.
Per quanto attiene al contratto relativo al magazzino, è possibile addivenire a conclusioni analoghe a quelle svolte per il primo contratto di locazione analizzato, in mancanza di clausole contrattuali simili a quella presente nel contratto di locazione stipulato tra il sig. Barletta e il sig. Zerlino.
La spesa per la ricerca della perdita e per la riparazione dovrà, in sostanza, essere ripartita tra il proprietario del magazzino, il sig. (omissis) e il conduttore (la società (omissis) S.r.l.s.).

Per quanto attiene al pagamento della salata bolletta dell’acqua, valgano le considerazioni che seguono.
Di regola, le utenze sono sempre pagate dal conduttore, che è colui che effettivamente utilizza l’immobile e ne sostiene i consumi.
Trattandosi di perdita occulta, tuttavia, la spesa per la bolletta non potrà essere addebitata al conduttore, poiché l’art. 1609 c.c. stabilisce che “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”. Configurando la perdita occulta un’ipotesi di “caso fortuito”, dovranno sostanzialmente farsene carico i proprietari.

Per quanto riguarda, infine, la perdita economica dovuta al mancato incasso per i due giorni di chiusura forzata del locale, il contratto tra il sig. Barletta (a cui è subentrata la società (omissis) S.r.l.s.) e il sig. (omissis) è chiaro, all’art. 9, nello stabilire che “la parte conduttrice non avrà diritto a pretendere alcun risarcimento del danno o spese qualora, per riparazioni necessarie e indifferibili, dovesse risultare limitato l’uso ed il godimento della cosa locata”.
Invece, per quanto riguarda il contratto di affitto stipulato con il sig. (omissis) (e considerazioni analoghe si possono svolgere per il contratto di locazione relativo al magazzino, in mancanza di diverse espresse pattuizioni), è necessario fare alcune valutazioni.
L’art. 7 del contratto di locazione richiama la normativa generale dettata dal Codice Civile. L’art. 1583 c.c., infatti, prevede a tal riguardo che: “se, nel corso della locazione, la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata”.
Il seguente articolo 1584 c.c. prevede, inoltre, che “se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento”.
Nel caso di specie, essendo prevedibile che il disagio durerà al massimo qualche giorno, nulla sarà dovuto al conduttore a titolo di risarcimento dei danni per il mancato godimento dell’immobile. Diversamente, se la chiusura dovesse protrarsi per più di venti giorni, come stabilito dalla norma citata, il conduttore avrà diritto ad una proporzionata riduzione del corrispettivo.
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I. Z. chiede
mercoledì 19/01/2022 - Friuli-Venezia
“Un mio appartamento, dato in affitto, con riscaldamento centralizzato ma con contacalorie personale per ogni unità per una ripartizione corretta in base al consumo. Questo apparecchietto non legge più bene i consumi e va sostituito in quanto sigillato e non riparabile. A chi va il relativo costo? Il manutentore consiglia una pulizia dell'impianto di riscaldamento a pavimento per aumentare la sua resa, a chi va il relativo costo? Alla risposta, per favore, se potete allegare anche i relativi codici delle Leggi che fanno di riferimento ai quesiti. Grazie”
Consulenza legale i 24/01/2022
Occorre premettere che in tema di ripartizione spese tra locatore e conduttore l’art. 1576 del codice civile prevede genericamente che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1609 c.c.).

La normativa speciale contenuta nell’art. 9 della L.392/78 prevede inoltre espressamente che “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.”.

A ciò si aggiunga che negli anni sono state emanate delle specifiche tabelle che hanno regolamentato la ripartizione delle spese tra conduttore e locatore.
La tabella più utilizzata è quella del 30 aprile 2014 concordata tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT.
Più recentemente, ad essa è stata affiancata (sostanzialmente con il medesimo contenuto) la tabella di ripartizione degli oneri allegata al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017.
In base a quest’ultima tabella, spettano al locatore: l’installazione e sostituzione degli impianti; l’adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti.
Spettano invece al conduttore: le spese per la manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario; la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale; la lettura dei contatori; l’acquisto di combustibile; i consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua.

Alla luce di quanto precede, in risposta alla prima domanda possiamo affermare che il costo della sostituzione del contacalorie spetta senza dubbio al proprietario locatore.

Quanto alla spesa per la pulizia dell’impianto, spetta al conduttore se (pur finalizzata a un miglior efficientamento energetico) rientra nella manutenzione ordinaria dell’impianto a pavimento o comunque nella “pulizia annuale degli impianti”.
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Luigi P. chiede
martedì 17/12/2019 - Molise
“Buonasera, sono locatario di un appartamento in M.
Tra la parete e la vasca del bagno si è infiltrata dell'acqua causando ammaloramento alla parete adiacente. il tecnico del locatore sostiene che:

"La causa più probabile è da imputarsi ad una scarsa attenzione (evidentemente l'infiltrazione si è protratta per un certo lasso di tempo) rispetto al fatto che la sigillatura dell'interstizio tra il bordo superiore della vasca e la parete piastrellata, potesse rappresentare un punto di criticità a motivo dell'utilizzo normale delle cose che col tempo si usurano, che rientra fra le manutenzioni ordinarie necessarie al buon uso e alla buona conservazione dei beni affidati."
Ritenendomi responsabile del danno.

Da parte mia, ritengo che non posso prevedere se una sigillatura eseguita con silicone possa rappresentare una criticità prima che tale criticità si manifesti.

Vi chiedo gentilmente un Vostro parere.
cordiali saluti
”
Consulenza legale i 30/12/2019
Esistono, com’è noto ormai a tutti, alcune norme del codice civile che stabiliscono come debbano essere ripartite le spese di manutenzione dell’immobile tra proprietario/locatore e conduttore.

In particolare sono due gli articoli di riferimento in materia: il primo è l'art. 1576 c.c., che recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.”
Il secondo articolo è l'art. 1609 c.c., in forza del quale:” “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

Non esiste, dunque, un elenco predeterminato per legge delle riparazioni e degli interventi a carico dell’una o dell’altra parte: le parti dovrebbero diligentemente stabilirlo di comune accordo; se non l’hanno fatto nel contratto, soccorreranno gli usi locali (sempre che vi siano).

In generale, si può dire che la piccola manutenzione ordinaria spetta al conduttore: ad esempio una guarnizione di un tubo che si rompe a motivo dell’usura quotidiana, oppure i tubi che si posizionano in maniera diversa rispetto a prima, sempre a motivo dell’uso.

La manutenzione straordinaria, invece, (ad esempio un tubo della fognatura) ricade sul padrone di casa. Ad esempio se il rubinetto si rompe perché ormai è vecchio lo deve sostituire quest’ultimo.
Come stabilisce il codice civile, i deterioramenti prodotti dall’uso quotidiano sono di spettanza dell’inquilino, mentre quelli dipendenti da vecchiaia dei componenti o da caso fortuito sono a carico del proprietario.

Ciò premesso, ad avviso di chi scrive, la sostituzione della guarnizione della vasca in silicone rientra tra gli interventi a carico del proprietario, in quanto non si tratta di usura strettamente legata all’utilizzo della vasca, quanto piuttosto del tipico caso di progressivo invecchiamento dei componenti del bagno (e dei materiali) che, dopo un certo numero di anni, vanno sostituiti.
Tuttavia, anche il grado di attenzione prestato dall’inquilino diviene rilevante nel caso di specie: infatti, se è vero che alcune criticità non si possono prevedere, è pur sempre vero che parrebbe – da come viene descritto il fatto, sia da chi pone il quesito che dal tecnico interpellato – che il problema si sia manifestato già da un po’ di tempo.
Occorre, insomma, valutare se la cosa sia stata segnalata o meno per tempo al proprietario, in modo da metterlo in grado di intervenire tempestivamente prima di un aggravamento della situazione. Se così in effetti fosse, ovvero se l’inquilino è stato colpevolmente in ritardo nell’intervenire segnalando il problema al proprietario, sarebbe più corretto suddividere la spesa, perché il tipo di intervento sarebbe sì di spettanza del secondo ma lo stato di aggravamento sarebbe riconducibile a responsabilità del primo.

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Marina T. chiede
sabato 25/03/2017 - Lombardia
“Buongiorno, sono proprietario di un immobile affittato ad uso commerciale da 2,5 anni a una farmacia. Dobbiamo sostituire la scheda elettronica bruciata dell'unità esterna dell'impianto di condizionamento e pompa di calore: preventivo 300 euro più mano d'opera. vorrei sapere se questo rientra nella piccola manutenzione a carico del conduttore o è a carico del locatore.”
Consulenza legale i 29/03/2017
Come ben noto la disciplina delle locazioni che hanno per oggetto immobili urbani varia a seconda che gli stessi siano adibiti ad uso abitativo (in questo caso il riferimento va fatto soprattutto alla legge 9/12/1998, n°431, e succ. mod.) ovvero ad uso diverso da quello di abitazione (per i quali trova applicazione la Legge 27/7/1978, n°392, e succ. mod.).
Per entrambe le fattispecie, poi, vale la disciplina dettata dal codice civile in materia di locazioni e contenuta negli artt. 1571 e ss. c.c.

Così si avrà che tra le principali obbligazioni del locatore vi sono quelle di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in modo che serva all’uso convenuto (art. 1575 c.c.), nonché di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 c.c.).

Il conduttore, dal canto suo, deve “osservare la diligenza del buon padre di famiglia” nel servirsi della cosa locata “per l’uso determinato nel contratto” (art. 1587 c.c.) e provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione cui si è detto, ossia quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (artt. 1590 e 1609 c.c.).
Se poi la cosa locata dovesse necessitare di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore (art. 1577, comma 1, c.c.), con facoltà per lo stesso conduttore, ove dovesse trattarsi di riparazioni urgenti, di eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne venga dato contemporaneamente avviso al locatore (art.1577, comma 2, c.c.).
Per tale ultima ipotesi, e purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell’immobile locato riparazioni urgenti, ha valore equipollente all’avviso la conoscenza da parte del locatore stesso di detta necessità e la sua inerzia a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto di natura, entità e urgenza dei lavori (così Cass., Sez.III, 18/8/2008, n°19943).

Questo il quadro normativo generale cui occorre fare riferimento per le ipotesi in cui si renda necessario eseguire riparazioni di qualunque specie nell’immobile, siano esse gravanti sul conduttore che sul locatore e sulla base del quale verrà articolata la risposta.

Purtroppo, come può notarsi dalla lettera della legge, risulta molto vago il concetto di “piccole riparazioni” a cui è dedicato l’art. 1609 c.c. (che a sua volta richiama l’art. 1576 c.c.), ed è questo il motivo per cui le parti (locatore e conduttore) sono spesso costrette a ricorrere all’autorità giudiziaria per stabilire se una determinata opera debba porsi a carico del locatore o del conduttore, magari trovandosi poi a dover sostenere delle spese che vanno ben al di là dell’intervento in sé da realizzare.

Ora, un primo aiuto chiarificatore in tal senso ha cercato di darlo lo stesso legislatore con la pubblicazione dell’Allegato G alla Legge 431/1998, contenente la tabella di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, dall’esame della quale si ricava che sono, tra gli altri, a carico del conduttore:
  1. la manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario;
  2. la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale;
mentre sono a carico del locatore:
  1. l’installazione e sostituzione degli impianti
  2. l’adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti.
Come si vede, si tratta di tabella che di fatto non specifica molto su tali oneri accessori, formulando pur sempre dei concetti molto generici e flessibili, con la conseguenza di dover lasciare poi alla analitica determinazione contrattuale o all’accordo successivo delle parti, l’onere di stabilire chi debba concretamente sopportare le spese di una riparazione.

A questo punto, si rende necessario fare ricorso alle pronunce giurisprudenziali in materia, dall’analisi delle quali può enuclearsi il principio secondo cui non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c. c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile.
Si fa infatti osservare che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore (così Cass. civ. Sez. III, 19/01/1989, n. 271; Cass. 14 marzo 2006, n. 5459; Cass. 8 luglio 2010, n. 16136; Cass. Civ. Sez. III n. 11353/2014).

A ciò si aggiunga che secondo un ulteriore arresto della stessa Suprema Corte (cfr. Cass. sez. 3, 10 dicembre 2013 n. 27540) sono da qualificare sempre come straordinarie le opere non prevedibili o che non siano normalmente necessarie, quali la sostituzione o la riparazione di impianti o parti di impianti in seguito ad un normale processo di deterioramento nel tempo, e che siano comunque tali da comportare un importante impegno economico.
Applicando i suddetti principi al caso di specie può dirsi che senza dubbio la necessità di sostituire la scheda tecnica di un condizionatore deve qualificarsi come opera non prevedibile e normalmente non necessaria, ricollegabile a caso fortuito od a vetustà ed in alcun modo ascrivibile ad un eventuale uso anormale della cosa da parte del conduttore.
Peraltro, considerato che la spesa richiede un impegno economico importante, ovviamente se rapportato al costo dell’eventuale installazione di un condizionatore nuovo, si ritiene che trattasi di opera da far gravare sul locatore ex art. 1609 c.c.

Infine, come accennato nel delineare prima il quadro normativo di riferimento, tenuto conto del tipo di attività che viene svolta nell’immobile locato (farmacia) e considerato che la riparazione potrebbe assumere un certo carattere urgente, si suggerisce di intervenire con una certa sollecitudine, al fine di evitare che lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, si avvalga della legittima facoltà di provvedere direttamente ai lavori ex art. 1577 comma 2 c.c., ed avanzare poi la relativa richiesta di rimborso, non essendo oltretutto richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione da parte del locatore.
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Giorgio C. chiede
domenica 27/11/2016 - Veneto
“Dal 01/05/2011 ho dato in affitto un appartamento arredato e con elettrodomestici nuovi ad un Istituto di credito con diritto a sublocare ad un loro dipendente. Il contratto da loro redatto, dice che al Sublocatore spettano tutte le riparazioni e manutenzioni di cui all'art.1609 c.c. Attualmente sono stato avvisato telefonicamente che dovrei riparare a mie spese la lavastoviglie in quanto l'intervento prevede la sostituzione di una scheda elettronica. Per il conduttore questa riparazione deve essere considerata una manutenzione straordinaria e quindi totalmente a mio carico. Di fronte al mio rifiuto mi hanno risposto che non faranno riparare la lavastoviglie e alla fine della locazione mi sarà riconsegnata non funzionante. Chi ha ragione?”
Consulenza legale i 30/11/2016
Ai sensi dell’art. 1609 c.c. spettano all’inquilino le riparazioni di piccola manutenzione, vale a dire “quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”. Inoltre, anche ai sensi dell’art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore e “se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.

In altre parole, occorrerebbe capire se la sostituzione della scheda elettronica della lavastoviglie sia dovuta a vetustà (l'apparecchio ha dieci anni o più) o caso fortuito (fulmine) oppure si sia deteriorata a causa dell’uso. In questo ultimo caso, l’immobile è locato all’istituto di credito sin dal 2011, quindi occorrerebbe capire se un uso della lavastoviglie protratto per cinque anni possa - varosimilmente - aver causato un tale guasto (la scheda elettronica – di fatto – è il cervello della lavastoviglie).

Nel caso in cui la scheda si sia danneggiata per vetustà dell’apparecchio o caso fortuito, allora tale riparazione spetta a lei, in quanto proprietario – locatore dell’immobile; se invece la scheda si è danneggiata a causa dell’uso normale, o di un cattivo uso imputabile al conduttore, la riparazione spetta al conduttore stesso.
Ciò che le consigliamo è di chiedere al conduttore la possibilità di far visionare la lavastoviglie da un elettrotecnico di sua fiducia e solo successivamente stabilire a chi spetta l’onere della manutenzione necessaria.
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Vittoria S. chiede
martedì 17/03/2015 - Emilia-Romagna
“Buon giorno.
Sono la proprietaria di un appartamento, che ho dato in affitto il ad un privato, in data 01/09/2005 con contratto a norma di legge redatto da un commercialista di anni 4 + 4 e poi sempre rinnovato.
Alla fine del 2014, l’inquilino disdice il contratto, senza informarci 6 mesi prima, tramite raccomandata.
Sino qui, tutto bene, ho accettato solo verbalmente questo.
Quindici giorni prima di andarsene via, mi chiama dicendomi che la caldaia non funzionava più.
Chiamato il tecnico, ha fatto la manutenzione alla pompa circolatoria e nella fattura del tecnico vi è la suddetta descrizione “INTERVENTO DI MANUTENZIONE POMPA CIRCOLATORIA SU CALDAIA FEROLI VOSTRO INQUILINO.
Dopo nove anni, l’inquilino dice che devo essere io come locatore a pagare la manutenzione della pompa circolatoria e non il conduttore.
Dopo nove anni, penso, che sia il conduttore a pagare la manutenzione, perché la caldaia la usata lui , per 9 anni, quindi è usura e non è non dovrebbe essere dovuto a vetustà perché se avessi tenuto sfitto l’appartamento la caldaia aveva 9 anni ma in perfette condizioni.
Dopo 9 anni deve pagare il proprietario e l’inquilino?
Cordialmente”
Consulenza legale i 23/03/2015
Il codice civile delinea a grandi linee quali sono gli obblighi di riparazione spettanti, rispettivamente, al conduttore dell'immobile e al locatore.
L'art. 1621 del c.c. dice che “Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario”; l'art. 1576 del c.c. stabilisce che “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Quindi, non vi sono dubbi circa il fatto che la manutenzione ordinaria competa al conduttore e quella straordinaria al locatore.

Nel caso di specie, si evince dalla fattura del tecnico che si è trattato di un intervento di "manutenzione", ma non si specifica se si sia trattato di un mero controllo annuale (peraltro obbligatorio) o di un'opera straordinaria, ad esempio la sostituzione integrale di un pezzo: di norma, il controllo di manutenzione ordinaria ha un costo contenuto e pressoché identico ogni anno, mentre un intervento straordinario ha generalmente costi più elevati. Tuttavia, per chiarire la situazione sarà bene contattare il tecnico e farsi spiegare quali operazioni ha eseguito sulla caldaia.

Esiste una tabella che stabilisce la ripartizione fra locatore e conduttore delle spese relative all'immobile, concordata tra le rispettive associazioni di categoria (Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT) del 30 aprile 2014, normalmente utilizzata per dirimere le controversie tra proprietari e inquilini.
Alla voce "Impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili" si legge:
Installazione e sostituzione degli impianti Proprietario
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti Proprietario
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Inquilino
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale Inquilino
Lettura dei contatori Inquilino
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua Inquilino
Una volta compreso in quale caso rientra la riparazione effettuata dal tecnico nel caso di specie, si potrà facilmente ricondurre la spesa alla competenza dell'inquilino o del locatore.

Se si tratta di un intervento straordinario, anche se necessitato dal fatto che la caldaia era in funzione per la presenza di persone nell'immobile e non "ferma" per anni (è irrilevante in tal senso che l'inquilino abbia usato la caldaia per 9 anni, poiché questo faceva parte del contratto di locazione: è sempre il proprietario a dover garantire il buon funzionamento di ciò che ha locato), la spesa compete al proprietario; se si rientra nella normale manutenzione della caldaia, sarà il conduttore a dover pagare.

Caso a parte è quello in cui l'incuria dell'inquilino sia la ragione della necessità della riparazione straordinaria: se la sostituzione di una pompa, ad esempio, è dovuta al fatto che il conduttore non ha mai fatto eseguire la manutenzione ordinaria a suo carico, è evidente che la spesa - seppur straordinaria - va imputata all'inquilino a titolo di risarcimento del danno cagionato a un bene del proprietario (v. art. art. 1588 del c.c.).
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Stefania chiede
venerdì 01/03/2013 - Friuli-Venezia
“Salve, sono un'affittuario di un appartamento, un mese fa si è rotto il tubo della lavatrice allagando il bagno e facendo oltrepassare l'acqua al piano di sotto. Questa infiltrazione è stata dovuta al fatto che il pavimento del bagno presenta delle fessure dalle quali l'acqua fuoriesce e passa attraverso delle vecchie e scricchiolanti assi di legno di cui è composto. Insomma, tutto il pavimento e tutto l'appartamento non sono in buone condizioni, ma in questo caso, le spese di asciugatura e tinteggiatura del soffitto del piano di sotto sono a carico mio o del proprietario? Grazie, spero di essere stata chiara.”
Consulenza legale i 03/03/2013
Tra le principali obbligazioni del locatore vi sono quelle di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in modo che serva all’uso convenuto così come previsto ai sensi dell’art. 1575 del c.c.. In particolare, il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 del c.c.). Il conduttore, dal canto suo, deve necessariamente “osservare la diligenza del buon padre di famiglia” nel servirsi della cosa locata “per l’uso determinato nel contratto (…)” e provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione cui si è detto, ossia quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustità o da caso fortuito (art. 1590 del c.c. e art. 1609 del c.c.). Qualora la cosa locata abbisogni di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Alla luce di quanto sopra, risulta pacifico che le spese di rifacimento di pavimenti e rivestimenti spettino al proprietario dell’immobile, non trattandosi, in tal caso, di ordinaria e piccola manutenzione.
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Michelangelo chiede
lunedì 03/12/2012 - Piemonte
“Sono affittuario di un'appartamento in condominio dal 1999. L'unità immobiliare e dotata di riscaldamento autonomo. La caldaia in questione è stata installata nel 1998 e sono stato l'unico utilizzatore da quella data ad oggi. Sulla suddetta caldaia è stata fatta la relativa manutenzione annuale prevista per legge. Qualche giorno fa si è guastato un componente a causa dell'usura dovuto all'età dell'apparecchio e dovrà essere sostituito integralmente. L'articolo n. 6 del contratto di locazione da me sottoscritto cita in una sua parte: "sono a carico del conduttore.... nonché le spese per la manutenzione e la conduzione dell'impianto di riscaldamento". La riparazione sopra indicata è un intervento a carico mio o del locatore? Quale tipo di interventi rientra nella manutenzione ordinaria della caldaia? e quali sono da considerarsi straordinari? Grazie.”
Consulenza legale i 04/12/2012

Ai sensi dell'art. 1609 del c.c. le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'[[1576]] devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle derivanti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Pertanto, la manutenzione annuale della caldaia rientra nel novero delle riparazioni ordinarie, la cui spesa è prevista a carico del conduttore-inquilino. Diversamente, la sostituzione di un componente della caldaia che, come viene specificato nel quesito, dovrà essere sostituito a causa della vetustà dell'apparecchio, viene annoverata tra gli interventi straordinari, il cui costo deve essere sostenuto dal proprietario-locatore dell'immobile dato in locazione. Alla pari, anche la sostituzione dell'intera caldaia dovrà considerarsi intervento straordinario, a carico quindi del locatore.

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Claudia chiede
giovedì 15/11/2012 - Veneto
“Buongiorno,
da 6 mesi sono in affitto in un appartamento al piano terra di uno stabile composto da 8 unità.
Nell'ultimo mese in quasi tutte le stanze è comparsa della muffa, nonostante faccia arieggiare le stanze nelle giornate di sole.
La rimozione della muffa, il tinteggiare le pareti è a carico mio o del locatore dell'appartamento?”
Consulenza legale i 16/11/2012

In merito alle riparazioni descritte nel quesito è bene precisare che se i lavori per sanare le zone colpite da muffa ed umidità risultano di semplice manutenzione, come una tinteggiatura antimuffa ed il relativo trattamento, i lavori normalmente saranno a carico del conduttore dell'immobile.

Se i fenomeni di muffa ed umidità sono invece da imputare ad un difetto strutturale dell'immobile locato, la riparazione degli intonaci e la messa in pristino saranno a carico del proprietario-locatore.

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Roberto chiede
domenica 13/03/2011 - Liguria

“I vetri delle vetrine del negozio di cui sono conduttore, non sono di sicurezza e a causa del tempo sono bombati, vorrei sapere a chi spetta la spesa della sostituzione, grazie.”

Consulenza legale i 14/03/2011

Si tratta preliminarmente di distinguere se trattasi di opera di manutenzione ordinaria o straordinaria.

In tema di locazione di immobili urbani, infatti, in una pronuncia della Cassazione civile del 14/03/2006, n. 5459, si legge che "nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 del c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva definito di straordinaria manutenzione - e quindi a carico del locatore - gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti attribuibili al normale deterioramento del bene per uso e vetustà)".

Se il rifacimento globale delle vetrine del negozio si fa rientrare nella definizione di "intervento sugli infissi", che non è una riparazione dipendente da deterioramenti prodotti dall'uso, ma da alterazioni causate da vetustà, sembra potersi configurare una manutenzione di carattere straordinario, a carico del locatore, ai sensi del combinato disposto dell’art. 1576 del c.c. e dell’art. 1609 del c.c..

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M. M. chiede
martedì 06/06/2023
“IL contratto che ci hanno proposto ( affito immobile ad uso abitativo) riporta questo aritcolo:

Art. 7

Il locatore si impegna a mantenere la proprietà locata in efficienti ed adeguate condizioni di manutenzione ed abitabilità per tutta la durata della locazione.
Sono a carico del locatore tutte le manutenzioni e le riparazioni avente natura straordinaria. Sono a carico del conduttore le manutenzioni e riparazioni ordinarie in conformità all’art. 1609 del C.C.
Se nel corso della locazione l’immobile abbisogna di riparazioni urgenti, che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore e/o provvedervi, salvo rimborso previsto per legge. Il conduttore si obbliga, in deroga agli artt. 1576 e 1609 del codice civile, ad eseguire, a proprie cura e spese, tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie, nonché tutte le manutenzioni che si rendessero necessarie ai beni mobili
contenuti nell’appartamento.

A parte che nel primo paragrafo dice " Sono a carico del locatore tutte le manutenzioni e le riparazioni avente natura straordinaria. Sono a carico del conduttore le manutenzioni e riparazioni ordinarie in conformità all’art. 1609 del C.C." salvo poi, nel secondo paragrafo, di inserire una clausola che lo nega ( forse si sono dimenticati di cancellare la prima parte?)

Comunque, da una breve ricerca su internet, ho trovato più fonti che riportano, per le locazioni ad uso abitativo, la nullità della deroga a sfavore del conduttore, citando pronunziamenti della Cassazione (anche recenti, Cass. sez. 3, 31 gennaio 2006 n. 2142 ):

per cui nei contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso abitativo, governati dalla legge 27 luglio 1978 n. 392, “è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone” -, che ripropone il conforme insegnamento di Cass. sez. 3, 5 agosto 2002 n. 11703, Cass. sez. 3, 9 ottobre 1996 n. 8812 del 09/10/1996 e Cass. sez. 3, 17 ottobre 1992 n. 11401).


Tale articolo risulta però che è stato abrogato dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431 ( l'art. 14 comma 4) "limitatamente alle locazioni abitative".

Quindi tutte queste sentenze si basano su un articolo non più valido ?

E in sostanza la deroga agli artt. 1576 e 1609 come riportata nel contratto ha valore ?

Grazie”
Consulenza legale i 13/06/2023
Si rileva innanzitutto come non sia chiara quale sia l’intenzione della parte che ha redatto l’art. 7 del contratto di locazione.
Le riparazioni ordinarie e di piccola manutenzione risultano pacificamente a carico del conduttore come previsto dall’art. 1576 c.c. e 1609 c.c.
Sembra, nella parte iniziale del paragrafo, che le manutenzioni straordinarie siano poste a carico del locatore.
La parte finale dell’art. 7 però, derogando esplicitamente agli articoli di legge citati, pare addossare al conduttore le riparazioni ordinarie e straordinarie di tutto l’immobile oltreché tutte le manutenzioni che riguardano i beni mobili contenuti nell’appartamento.
Il comma 2 dell’art. 1576 c.c. stabilisce che le manutenzioni di ordinaria manutenzione dei beni mobili siano a carico del conduttore salvo patto contrario.
Non è chiaro se la deroga indicata possa riferirsi solo all’obbligo di dover effettuare tutte le manutenzioni per i beni mobili piuttosto che solo per quelle di ordinaria manutenzione oppure anche alle riparazioni straordinarie e ordinarie che riguardano tutto l’immobile.

È quindi necessario preliminarmente capire quale sia la vera intenzione dei contraenti e accordarsi su questo punto.

Il fatto che le sentenze della Cassazione facciano ancora riferimento all’art. 79 della l. equo canone è facilmente spiegabile perché il contratto oggetto del giudizio era governato dalla legge n. 392/1978.
L’art. 14 comma 5 della L. n. 431/1998 stabilisce espressamente che i contratti e i giudizi in corso all’entrata in vigore della Legge rimarranno governati dalla legislazione precedente.

Si segnala che la giurisprudenza ha ritenuto che gli art. 1576 c.c. e 1609 c.c. non siano norme di ordine pubblico e siano quindi derogabili pattiziamente dalle parti (Cass. civ. n. 11856/1992; Cass. civ. n. 6158/1998).
E invero lo precisa anche la cassazione da lei citata: Cass. sez. 3, 31 gennaio 2006 n. 2142:
"Le disposizioni degli artt. 1575, n. 2 e 1576 c.c., che pongono a carico del locatore l’obbligo di mantenere la cosa locata in istato da servire all’uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all’uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale".

In conclusione, chiarita la volontà delle parti, si ritiene che sia valida la clausola contrattuale che assegni al conduttore l’onere anche delle riparazioni e manutenzioni straordinarie in espressa deroga agli art. 1576 c.c. e 1609 c.
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