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Articolo 1584 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 12/04/2025]

Diritti del conduttore in caso di riparazioni

Dispositivo dell'art. 1584 Codice Civile

Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento(1).

Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [1622].

Note

(1) La norma non fissa la misura della riduzione ma solo i parametri in base ai quali il giudice deve determinarla.

Ratio Legis

La norma segna il limite entro il quale deve essere contenuto il sacrificio del conduttore per il casi di riparazioni dell'immobile (1583 c.c.), atteso che questi ha comunque diritto al godimento del bene.

Spiegazione dell'art. 1584 Codice Civile

Riduzione del corrispettivo. Determinazione

La riduzione del corrispettivo deve essere fatta per tutta la durata delle riparazioni e non soltanto per il tempo che eccede il sesto della durata della locazione o i venti giorni. Naturalmente per farsi luogo alla riduzione non basterà un semplice fastidio o incomodo, ma occorrerà un mancato parziale godimento della cosa.
La riduzione non potrà essere invocata se la durata delle riparazioni si protrae oltre il termine di tolleranza per fatto o colpa del conduttore. Si pensi all'ipotesi che il conduttore ottenga dall'autorità giudiziaria la sospensione delle riparazioni contestandone l'urgenza e la sua opposizione sia dichiarata quindi infondata; si pensi anche al caso di ostruzionismo da parte del conduttore.


Scioglimento del contratto

L'obbligo del conduttore di rimanere nella cosa locata durante i restauri con congrua diminuzione del canone è subordinata al fatto che la cosa sia, almeno in parte, suscettiva di godimento. La privazione totale della cosa priverebbe il conduttore dell'intero godimento in modo che, se egli avesse previsto ciò, non avrebbe concluso il contratto.

L'articolo in esame pone in chiari termini che la facoltà del conduttore di richiedere al giudice la risoluzione del contratto si riferisce anche all'ipotesi che i lavori non si protraggono oltre il sesto della durata della locazione o oltre i venti giorni. La legge dice «indipendentemente dalla sua durata » e tale espressione non ammette perplessità.
Secondo la lettera del capoverso dell'articolo in esame la facoltà di sciogliere il contratto si dovrebbe applicare unicamente all'ipotesi di locazione di case di abitazione. Non bisogna peraltro tralasciare the la norma è compresa tra le disposizioni generali comuni a tutte le locazioni e va ritenuto pertanto che consacri un principio di carattere generale applicabile non soltanto agli edifici destinati ad essere abitati, ma anche agli altri edifici con destinazione diversa. È stato osservato che se può tornare scomodo o dannoso dover abitare per venti giorni all'albergo o in un luogo diverso dalla casa locata, è assai piu grave per un negoziante essere privo del negozio e dover cessare in modo assoluto di manifestare l'attività sua con quei segni esteriori che tanto influiscono sull'esercizio commerciale. Ma quando pure si volesse considerare la disposizione di carattere eccezionale e non suscettibile d' interpretazione estensiva e fermarsi alle espressioni letterali di abitabilità e di alloggio la soluzione non modificherebbe perché dovrebbe riconoscersi in ogni caso al conduttore la facoltà di sciogliere il contratto se le riparazioni rendono la cosa locata non suscettiva di godimento. Il conduttore ha obbligo di rimanere nella cosa locata (bottega o alloggio che sia) in quanto l'esecuzione delle riparazioni lo privi solo parzialmente del godimento della cosa: se la privazione del godimento è totale non potrà farsi luogo ad una riduzione del corrispettivo, ma il conduttore avrà facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

Si ritiene generalmente che il conduttore abbia diritto di preferire la riduzione del corrispettivo alla risoluzione. La giurisprudenza è andata anche più in la e fondandosi sullo spirito della disposizione, secondo il quale la riduzione del canone deve essere proporzionata alla mancanza del godimento della cosa locata, ha ritenuto che nulla vieta, se la privazione dell'uso sia totale, che sia anche totale la diminuzione del canone.
Il giudice non accorderà la risoluzione del contratto in ogni caso, ma secondo le circostanze nel suo potere discrezionale. La risoluzione dovrà essere senz'altro negata quando i fatti attribuiti al locatore non presentino gravità tale da costituire un'inesecuzione, ma rappresentino piuttosto un imperfetto adempimento. Si pensi ad una locazione ultra-novennale o novennale o in genere di lunga durata e all'inconveniente che la cosa locata sia insuscettibile di godimento per pochi giorni a causa del compimento di riparazioni. In questo caso il giudice stabilirà un indennizzo od una diminuzione del canone, ma sarebbe antieconomica ed antigiuridica una risoluzione del contratto, le cui conseguenze sarebbero sproporzionate all'incomodo. Se il locatore poi offrisse, per tutto il tempo necessario alla riparazione il godimento di altra cosa immobile o mobile (ad es. un altro appartamento, un' altra automobile) sobbarcandosi a tutte le spese della temporanea sostituzione della cosa e tale sostituzione non apparisse gravosa per il conduttore, la richiesta di risoluzione sarebbe senz'altro inaccoglibile.


Derogabilità

Le norme contenute in questo articolo non hanno carattere imperativo e possono le parti derogarvi. Possono quindi i contraenti prolungare o ridurre il termine di tolleranza entro il quale il locatore può eseguire le riparazioni, possono escludere o limitare il diritto del conduttore alla riduzione del corrispettivo, possono stabilire che il diritto di invocare la risoluzione spetti non soltanto al conduttore ma anche al locatore, e così via.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1584 Codice Civile

Cass. civ. n. 3974/2019

La distruzione del bene locato, la quale fa venir meno l'obbligo di manutenzione a carico del locatore rendendo applicabile la disciplina dell'impossibilità sopravvenuta (totale o parziale) della prestazione, ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene pregiudicandone definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto, fermo restando che la distruzione di un singolo elemento essenziale o strutturale non equivale a distruzione parziale dell'immobile locato solo se gli altri elementi, rimasti in efficienza, assicurino la consistenza complessiva dell'immobile e la sua funzionalità. (Nella specie, il giudice di merito, con decisione confermata dalla S.C., aveva affermato che non fosse stato dimostrato il verificarsi di una causa di impossibilità sopravvenuta tenuto conto che la dichiarazione di inagibilità dell'immobile riconducibile ad un evento sismico non poteva ritenersi equivalente alla sua distruzione totale o parziale, avendo inoltre accertato che, a seguito del sisma, il rapporto locatizio era proseguito per un triennio).

Cass. civ. n. 22039/2017

In tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. Deve quindi escludersi la gravità dell'inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e sia stato costretto all'esborso di somme al fine di rendere l'immobile utilizzabile per l'uso convenuto.

Cass. civ. n. 8729/2012

L'affittuario di un fondo agricolo ha diritto ad una riduzione del canone se, a causa di eventi idrogeologici (nella specie, una frana), si riduce il godimento dell'immobile in modo superiore alla normale tollerabilità. Tale riduzione spetta sino a quando non sia avvenuta la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, e sinanche nel caso in cui i lavori di ripristino spettino per contratto allo stesso conduttore, dovendo in quest'ultimo caso, tuttavia, il conduttore in ossequio al generale dovere di buona fede, eseguire gli stessi nel più breve tempo possibile.

Cass. civ. n. 3341/2001

L'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c.

Cass. civ. n. 3590/1992

Il mancato godimento del bene locato durante l'esecuzione di riparazioni da parte del locatore, che di per sé non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, ai sensi dell'art. 1584 c.c., la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto, può determinare l'insorgenza di detto diritto, a titolo di responsabilità contrattuale del locatore, (nonché a prescindere dall'attribuibilità del fatto al terzo appaltatore dei lavori e dall'autonoma responsabilità risarcitoria dello stesso per illecito aquiliano) ove si deduca e si dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto a quelle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità del bene locato (quale, in caso di locazione ad uso commerciale, la perdita di clientela per effetto delle modalità di esecuzione dei lavori), atteso che, nell'indicata situazione, è configurabile una autonoma inadempienza del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata.

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S. E. chiede
venerdì 09/05/2025
“Buonasera ho avuto un contratto a canone concordato 3+2 nel comune di Savona, per un appartamento dove attualmente pago 510€ al mese tutto escluso. In casa vivo con mia moglie e mio figlio neonato (20 giorni). Pochi giorni fa dall'appartamento del piano di sopra si è verificato la rottura di un tubo dell'acqua che ha allagato completamente anche il mio bagno, con abbondanti infiltrazioni estese nella camera da letto, nel corridoio arrivando fino alla cucina. L'inquilina del piano di sopra ha detto di essere assicurata per questo tipo di eventi, inoltre anche un'assicurazione condominiale coprirà una parte dei danni. Io quella stessa sera per accomodare ho dormito con la mia famiglia in una delle poche camere rimaste asciutte e cosi sto continuando a fare, visto che sin dai giorni seguenti la muffa ha cominciato ad espandersi raggiungendo anche stanze che non sono state intaccate dall'acqua. Durante l'evento io ho comunque chiamato il padrone di casa che il giorno seguente è venuto nell'appartamento per constatare il danno. Il padrone di casa mi ha detto da subito che capisce la situazione e se voglio posso andare via tranquillamente (senza rispettare il preavviso di 6 mesi previsto dal contratto), che d'altra parte anche lui è parte lesa e non sa come potermi aiutare. Io comunque ho preferito scrivere tutto facendogli recapitare una lettera dove ho descritto dettagliatamente gli eventi e le mie preoccupazioni per la possibile proliferazioni di muffa, anche considerando di avere un neonato in casa. Il padrone di casa mi ha detto informalmente di aver fatto vedere la lettera all'amministratrice che ha normalizzato e minimizzato la situazione. Io non ho avuto contatti diretti con l'amministratrice, questa è stata avvisata tempestivamente dal proprietario ma non è nemmeno venuta a fare un sopralluogo. Ora io potrei anche ottenere immediatamente e "bonariamente" la risoluzione del contratto...tuttavia questa opzione presenta delle problematiche.
Per trovare un'altra sistemazione idonea, in questa stagione, con un contratto analogo dovrei sborsare di tasca mia circa 3000 euro (tra provvigione di un agenzia e caparra) escludendo le spese di trasloco (che affronterei pure se ci fosse un modo di recuperarle), più altri soldi per acquistare elettrodomestici che nella nuova casa mancano (mentre in questa erano del proprietario). D'altra parte continuare a pagare 510 €, stando accampato nel salone, non potendo utilizzare camera da letto e con un bagno completamente nero e fradicio, con un nauseabondo odore di acqua stagnante, non mi sembra giusto. Inoltre conoscendo un po' le muffe penso che il problema può solo peggiorare ed espandersi anche alle altre camere, dove alcuni angoli hanno cominciato ad annerirsi. Il discorso è che anche volendo per gli interventi manutentivi dovrò aspettare (i muri devono asciugarsi completamente), inoltre sono il primo che non vuole far respirare al proprio figlio odore di vernice, polveri, agenti chimici antimuffa (nè spore di muffa) e siccome so già che a settembre dovrò mancare per tre mesi da casa, mi augurerei che questi lavori vengano svolti nel caso in questo periodo. Inoltre sono proprio infastidito dall'idea di dovermi armare di olio di gomito nei prossimi mesi, strofinacci e agenti biologici ed affrontare una lotta contro la muffa iniziata senza mia colpa. Pertanto facendo un sunto della situazione, nell'andare via mi spaventa affrontare grandissime spese senza sapere se queste mi verranno rimborsate almeno in parte. Del restare mi da proprio fastidio l'idea di dover subire un disagio, vivere male nei prossimi mesi e continuare a pagare il canone per intero. Nell'evento ho anche subito dei danni a degli oggetti (borse di mia moglie, rasoio elettrico). Io sono una persona con dei valori morali e capisco che il proprietario di casa (anche lui padre di famiglia) è anche parte lesa, tuttavia non voglio essere io a subire la situazione. Mi farebbe stare meglio sapere che anche il padrone di casa nel caso può rivalersi per le azioni che io potrei intraprendere. Detto questo vorrei avere un'opinione competente e distaccata sulla situazione e su come potermi muovere.”
Consulenza legale i 16/05/2025
Il locatore ha l’onere di eseguire le riparazioni e gli interventi di ripristino necessari per garantire il buono stato dell’immobile e permettere al conduttore di goderne, ai sensi dell’art. 1575 del c.c. e dell’art. 1576 del c.c..
Il conduttore, qualora l’immobile versi in condizioni tali da porre in pericolo la sua salute e quella dei suoi familiari, può chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1580 del c.c..


Il conduttore ha l’obbligo di tollerare tali riparazioni indifferibili ai sensi dell’art. 1583 del c.c., anche nel caso in cui comportino una privazione del godimento della cosa locata; l’art. 1584 c.c., però, stabilisce che il conduttore avrà diritto di chiedere una riduzione del canone, proporzionata all’intera durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento, nel caso in cui le riparazioni dovessero protrarsi per oltre un sesto della durata della locazione e, comunque, per oltre 20 giorni.


In caso di inabitabilità, a causa delle riparazioni, della cosa necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, egli ha infine il diritto di ottenere lo scioglimento del contratto.


Dall’analisi delle norme deriva che il locatore è, innanzitutto, obbligato ad eseguire le opere necessarie per rendere nuovamente abitabile l’immobile.
In ogni caso il conduttore è legittimato ad ottenere la risoluzione del contratto, con restituzione della cauzione versata, senza dover dare il preavviso e senza che il locatore possa rivalersi su di lui.
In alternativa potrebbe richiedere una riduzione del canone di locazione per il periodo in cui si protrarranno i lavori e non potrà godere dell’immobile.


Se il locatore si attiverà celermente per ripristinare le condizioni di abitabilità dell’immobile e accorderà al conduttore una riduzione del canone di locazione come previsto dalla legge, quest’ultimo non avrà titolo per chiedergli un risarcimento per i danni ulteriori.


Il risarcimento danni andrà, invece, chiesto direttamente alla proprietaria del piano di sopra da dove provengono le infiltrazioni che hanno reso inabitabile l’appartamento, ai sensi dell’art. 2043 del c.c..

Si segnala però che, in caso di mancato ristoro da parte della persona che ha causato i danni, sarà necessario rivolgersi ad un avvocato per la tutela dei propri diritti.