Articolo 1440 Codice Civile

Come correttamente già osservato nella richiesta di consulenza, il venditore non sarà - in ogni caso - tenuto a restituire il doppio della caparra che gli è stata consegnata.
Questa ipotesi è da escludere sulla base della lettura della norma che disciplina l'istituto giuridico della caparra confirmatoria. L'art. art. 1385 del c.c., infatti, prevede che "Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra".
Nel caso che occupa, se l'acquirente si rifiutasse di concludere il contratto di vendita, si rivelerebbe inadempiente, con possibilità quindi per il venditore di trattenere la caparra ricevuta. Viceversa, nessun obbligo di restituzione della caparra graverà in capo al proprietario/alienante, che appunto si dimostra pronto ad adempiere alla sua prestazione.

Dal punto di vista giuridico, la problematica si pone più che altro in termini di possibile annullabilità del contratto di compravendita che verrà sottoscritto dalle parti.
L'art. 1439 del c.c., infatti, prevede che "Il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato".
Il successivo art. 1440 del c.c., poi, prevede che "se i raggiri non sono stati tali da determinare il consenso, il contratto è valido, benché senza di essi sarebbe stato concluso a condizioni diverse; ma il contraente in mala fede risponde dei danni".
Con l'espressione "dolo" la legge si riferisce a quei raggiri maliziosi posti in essere da un contraente, i quali si rivelano, in concreto, idonei a trarre in inganno l'altra parte, inducendola a concludere un contratto che altrimenti non avrebbe concluso.
Ovviamente, ai fini dell'annullamento del contratto, l'acquirente dovrebbe dimostrare, davanti al giudice, l'intenzionalità, e quindi la volontarietà, del dolo (inganno) perpetrato dal venditore.

Tutto sta, quindi, nel capire cosa è stato detto, durante la contrattazione, in merito alla presenza di questo bar nelle vicinanze dell'appartamento oggetto di compravendita.

Innanzitutto, è necessario capire se l'acquirente fosse consapevole dell'esistenza del suddetto bar, e delle sue caratteristiche; anche se viene facile pensare che la risposta debba essere affermativa poiché, prima di determinarsi all'acquisto, ogni acquirente si informa bene e a lungo rispetto non solo alle caratteristiche dell'immobile, ma anche sulla situazione dei luoghi circostanti, all'interno dei quali l'abitazione compravenduta si colloca.
Se tale consapevolezza in capo all'acquirente vi è stata, non pare doveroso attivarsi in altro modo.
Per chiedere in futuro l'eventuale annullamento del contratto, o anche solo il risarcimento dei danni, l'acquirente dovrebbe infatti dimostrare l'intenzionalità dell'intento doloso del venditore nel nascondere all'acquirente la reale condizione dei luoghi, tramite la comunicazione al compratore di false o inesatte informazioni, o anche attraverso una volontaria reticenza.
Altrimenti, nulla potrà essere chiesto al venditore che abbia contrattato seguendo le regole della buona fede e della diligenza media.

Diverso sarebbe se l'argomento del bar sottostante non fosse mai stato menzionato durante l'intera trattativa relativa alla compravendita o fosse stato volutamente nascosto dall'acquirente o, ancora, se il bar fosse stato sempre chiuso durante le visite all'appartamento, impedendo all'acquirente di avere piena consapevolezza in merito alla situazione dei luoghi. In tal caso, potrebbe in astratto configurarsi una eventuale forma di reticenza del venditore, nel caso in cui lo stesso non si fosse in alcun modo speso al fine di informare il compratore rispetto all'eventuale rumorosità proveniente dal locale.
In tale secondo caso, per ragioni di cautela e diligenza, e per evitare una futura richiesta di annullamento del contratto o di risarcimento danni (che, lo si ripete, sarebbe poi tutta da argomentare e provare in un eventuale giudizio) si potrebbe ritenere opportuno conferire con il futuro proprietario, informandolo della situazione, e cercando di offrire la disponibilità di trovare una soluzione, confrontandosi con i proprietari del bar, e ipotizzando anche - eventualmente - di far sottoscrivere tra gli stessi e l'acquirente un'intesa nel senso della limitazione della rumorosità in alcune ore del giorno, in accordo se possibile anche con altri proprietari limitrofi.

In ogni caso, nella peggiore delle ipotesi, anche se l'acquirente dovesse cambiare idea rispetto alla conclusione del contratto di vendita, la conseguenza non potrebbe essere quella dell'obbligo per il venditore di restituire il doppio della caparra, poiché lui non si renderebbe in alcun modo "inadempiente", ma sarebbe semmai l'acquirente a voler rivedere le proprie intenzioni (e allora ci si interrogherà - semmai - rispetto alla possibilità, per lo stesso, di sciogliersi - senza conseguenze - dal contratto preliminare eventualmente sottoscritto, o di richiederne l'annullamento).

L'acquirente non potrà in ogni caso domandare né la risoluzione del contratto di compravendita, né la riduzione del prezzo, poiché non opera in questo caso la "garanzia per vizi" prevista dall'art. 1490 del c.c., poiché non si tratta in questo caso di un vizio strutturale dell'immobile ma, diversamente, di circostanze esterne che possono influire sulla godibilità del bene, senza tuttavia determinarne una "inidoneità all'uso" in senso stretto. In ogni caso, secondo la giurisprudenza prevalente, anche a voler configurare la rumorosità come un "vizio" dell'immobile in senso tecnico, al preliminare di vendita (che si immagina sia stato sottoscritto) non sarebbe applicabile l’obbligo di garanzia per i vizi della cosa venduta visto in precedenza.

Ai sensi dell'art. 1490 del c.c., “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Questa è la cosiddetta garanzia per vizi, che ogni compratore ha quando acquista un bene. Egli ha diritto, infatti, di ottenere la consegna di una cosa immune da vizi e idonea all’uso che intende farne, contemplato dal contratto di vendita.
Nel caso di esistenza di un vizio relativo alla “cosa” venduta, il compratore ha diritto, a sua scelta ed alternativamente, di chiedere:

• la risoluzione del contratto di compravendita - con conseguente restituzione del prezzo e simmetrica restituzione dell’immobile - (azione redibitoria);
• la riduzione proporzionale del prezzo corrisposto (azione estimatoria).

Nel caso in cui si determinasse per la richiesta di risoluzione, tuttavia, dovrebbe dar prova, ai sensi dell’art. 1455 del c.c., della “non scarsa rilevanza" dell'inadempimento.
Più facile, invece, ottenere dal giudice la riduzione del prezzo, proporzionalmente rispetto al vizio della cosa e a quanto lo stesso ne riduca il valore e l’utilizzo.

In entrambe le ipotesi, il compratore dovrebbe comunque dimostrare che gli schiamazzi provenienti dal bar adiacente costituiscano un “vizio” della cosa, che la rende inidonea all’uso, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1490 c.c. Ciò non è affatto scontato.
La giurisprudenza, infatti, ritiene che sia necessario fare una distinzione. Se la rumorosità deriva da un vizio strutturale dell’immobile, come ad esempio un difetto di insonorizzazione a causa del quale è possibile udire rumori molesti che, altrimenti, non dovrebbero essere percepiti, allora è possibile attivare la garanzia. Viceversa, se la rumorosità è causata dagli schiamazzi provenienti dai locali adiacenti, allora non può ritenersi operante la garanzia per i vizi della cosa. Questa forma di tutela, infatti, si applica solo per i difetti che riguardano il bene compravenduto e non anche per circostanze esterne che ne influenzano l’uso e la godibilità.
Il “vizio” della cosa, insomma, dovrebbe essere qualcosa di intrinseco al bene, come un difetto strutturale o comunque una carenza che lo infici nella propria struttura.

Ciò non si può dire per gli schiamazzi notturni che provengono dal bar adiacente, che limitano il godimento pacifico dell’immobile, ma difficilmente potranno essere qualificati dal giudice come “vizi” in senso tecnico, gli unici che potrebbero legittimare l’esperimento, da parte del compratore, delle azioni “edilizie”, ovvero la richiesta di risoluzione del contratto o di diminuzione del prezzo corrisposto.
In ogni caso, la disciplina normativa prevede che non sia dovuta la garanzia se il compratore conosceva i vizi della cosa. Parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Nel caso che occupa, il bar era certamente visibile nel momento in cui l’acquirente ha visitato l’immobile, determinandosi all’acquisto. Egli, quindi, avrebbe quindi dovuto considerare la possibilità che il luogo non fosse particolarmente tranquillo.

La strada che l'acquirente potrebbe più probabilmente percorrere, quindi, è quella della richiesta di annullamento del contratto per dolo, ovvero per la reticenza ed omissione del venditore nel fornire tutte le indicazioni necessarie per un acquisto consapevole. Tuttavia, sarebbe necessario dimostrare, ai fini dell’annullamento del contratto, la presenza di tale elemento soggettivo in capo al venditore - il dolo -, consistente in quegli “artifici o raggiri”, o anche in un'intenzionale reticenza rispetto alle problematiche dell’immobile, che hanno indotto l'acquirente a non concludere il contratto.
Tale prova non è facile da fornire e l’acquirente dovrebbe anche dimostrare, comunque, che, se fosse stato consapevole della problematica relativa alla rumorosità del bar, non si sarebbe determinato alla vendita.
Nello specifico caso di rumorosità dell’immobile, potrebbe esservi il dolo del venditore se questi, su specifica richiesta dell’acquirente, avesse per esempio rassicurato il compratore rispetto al fatto che nell’immobile non si percepiscono immissioni rumorose, oppure abbia evitato di far visionare l’abitazione durante le ore in cui era possibile sentire gli schiamazzi.

L’art. 1440 del c.c., però, ha anche un secondo comma, il quale prevede che “Se i raggiri non sono stati tali da determinare il consenso, il contratto è valido, benché senza di essi sarebbe stato concluso a condizioni diverse; ma il contraente in mala fede risponde dei danni”.
Questo è il cosiddetto dolo “incidente”, che non è determinante proprio perché il compratore avrebbe comunque concluso il contratto di vendita, anche se fosse stato a conoscenza della problematica relativa al bar.
Tuttavia, egli avrebbe magari potuto chiedere - ed ottenere - uno sconto sul prezzo della vendita, proprio a cagione del disagio provocato dalla rumorosità della zona.
Anche in questo caso, comunque, per ottenere il risarcimento dei danni, il compratore dovrà dimostrare che il venditore era a conoscenza della problematica, e l’ha dolosamente sottaciuta.
Occorrerebbe capire se, nel caso di specie, vi sono degli elementi, di carattere testimoniale o presuntivo, che potrebbero far ritenere al giudice che il venditore abbia intenzionalmente, e dolosamente, nascosto al compratore circostanze a lui note, al solo fine di concludere in ogni caso il contratto di vendita. Bisognerebbe, in altri termini, dimostrare la "mala fede" del venditore.

Nel quesito si afferma che è in corso con il locale un “contenzioso bonario, non formale”.
Questa circostanza potrebbe in effetti costituire un elemento a favore dell’acquirente, nel momento in cui riuscisse a dimostrare che il proprietario stava già discutendo con il bar al momento della conclusione del contratto in oggetto, ed era quindi perfettamente consapevole del disagio arrecato dal locale agli inquilini degli appartamenti collocati nelle vicinanze.

Per concludere, è possibile affermare che l’eventualità che il compratore si attivi esiste, perlomeno in ordine ad una richiesta risarcitoria che compensi il disagio arrecato dalla rumorosità del locale adiacente, del quale non era a conoscenza.
In tal caso, la legge prevede obbligatoriamente (art. 3 del D.L. 132/2014), allorquando vi sia una richiesta di pagamento di somme a qualsiasi titolo per un importo inferiore a 50.000 euro, l’attivazione del procedimento di “negoziazione assistita”.
Attraverso la stessa, è possibile trovare una soluzione concordata della vertenza, evitando i costi e le lungaggini di un procedimento giudiziario.

Come correttamente indicato nel quesito, il proprietario potrebbe essere ritenuto responsabile nel caso in cui il bene compravenduto non risulti idoneo all'uso che se ne voleva fare. Il compratore, di fronte a questo, può in genere tutelarsi attraverso la richiesta di annullamento del contratto, ai sensi dell'art. 1439 c.c., ma solo ed esclusivamente se il dolo sia da considerarsi determinante; se, in altre parole, l'acquirente non avrebbe acquistato il bene se avesse correttamente conosciuto l'effettivo stato delle cose. Altrimenti, non gli rimarrà che domandare il risarcimento del danno, nel caso in cui il dolo perpetrato dal venditore non sia stato tale da incidere sulla volontà di concludere il contratto, ma l'abbia indotto a farlo a condizioni differenti. Entrambe le ipotesi richiedono tuttavia, per l'appunto, che il venditore abbia messo in atto dei raggiri per ingannare l'acquirente, anche eventualmente attraverso la reticenza.

Si ritiene che lo scritto indicato nel quesito copra assolutamente il venditore da qualsivoglia richiesta del compratore volta ad ottenere l'annullamento del contratto o il risarcimento del danno, proprio perché il venditore sta espressamente rendendo edotto il compratore relativamente alle caratteristiche dell'immobile oggetto di compravendita, e non sarà quindi possibile per l'acquirente, in futuro, rivendicare alcunché.

Si puo pensare di fare riferimento anche all'istituto delle immissioni, disciplinato dall'art. 844 del c.c. e non del Codice di procedura civile (e su questo occorre correggere il testo). Tale disciplina ammette le immissioni tra fondi vicini che non oltrepassino il limite della normale tollerabilità, e può essere utile indicare che, nel caso di specie, si è all'interno di detto limite. Tuttavia, ad onor del vero, la disciplina delle immissioni riguarda tecnicamente i rapporti di vicinato tra proprietari, e quindi tra l'acquirente futuro proprietario e i suoi vicini, e non i rapporti tra venditore e acquirente. Alla luce di tale riflessione, si ritiene che il riferimento alla disciplina di cui all'art. 844 c.c. possa essere tranquillamente omesso senza per questo pregiudicare la tutela del venditore, già assicurata dall'aver spiegato al compratore le problematiche attinenti al bene, comportamento che di certo esclude una eventuale responsabilità del venditore per dolo, anche sotto forma di reticenza.