Si ha per non apposta nel contratto di locazione la clausola che impone al conduttore di ritinteggiare le pareti dell’immobile a locazione conclusa

La Cassazione dimentica che l'art. 79 delle legge "equo canone" è stato abrogato?

Con la sentenza n. 29329/2019 la Corte di Cassazione si è pronunciata in tema di contratto di locazione e obbligazioni da esso nascenti.

Nel caso di specie si assisteva ad un recesso dal contratto di locazione da parte degli inquilini che avevano lamentato la sopravvenienza, durante la vigenza del contratto, di muffe e vizi dell’immobile. Il locatore, tuttavia, agendo in giudizio, contestava la legittimità del recesso e chiedeva la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione e la condanna dei conduttori, nonché dei loro garanti, al pagamento delle spese condominiali, dei canoni di locazione insoluti, delle spese di registrazione del contratto e delle spese di tinteggiatura dell’appartamento.

Le suddette richieste venivano respinte in primo grado, salvo poi essere parzialmente accolte in Appello. Avverso la sentenza di secondo grado proponevano ricorso per Cassazione i conduttori appellati, con contestuale ricorso incidentale condizionato del locatore-proprietario dell’immobile. Quest’ultimo, in tale sede, deduceva l’omesso esame, rilevante ai sensi del comma 1, n. 5 dell'art. 360 del c.p.c., di un fatto decisivo per il processo, oggetto di discussione tra le parti, ovvero dell’art. 4 del contratto di locazione, riguardanti le spese di tinteggiatura dell’appartamento di cui si erano fatti carico i conduttori.
Con il provvedimento impugnato si era, tuttavia, escluso l’obbligo di ritinteggiatura delle pareti dell’immobile a carico dei conduttori. Il Giudice di merito aveva affermato che "le condizioni dell’immobile non sono dovute all’utilizzazione del medesimo ma ad inconvenienti strutturali”. Secondo il locatore tale motivazione non avrebbe minimamente tenuto conto delle obbligazioni contrattuali che sancivano espressamente l’obbligo di cui sopra, indipendentemente dalle ragioni di restituzione dell’appartamento.

La Suprema Corte ha rilevato, tuttavia, che, sulla base di costante giurisprudenza di legittimità, “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi della stessa l. n. 392 del 1978, art. 79 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”(Cass., n. 11703/2002).

Si ricorda, infatti, che ai sensi e per gli effetti dell’art. 79, l. 392/1978, comma 1, “è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge […]”. In tale ottica, il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti, rientra nel normale degrado d’uso (Cass. n. 4357/1984).

Alla luce di quanto osservato, la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore.

NOTA DELLA REDAZIONE
La pronuncia della Corte lascia alquanto perplessi.
È noto, infatti, che l'art. 79 della legge cosiddetta "equo canone" (392/1978) è stato abrogato dalla legge 431/1998.
Illustre dottrina (Trimarchi) ammette oggi, senza dubbio alcuno, la validità di un patto come quello più sopra esposto, non essendo più presente nell'ordinamento alcun limite alla libera pattuizione della parti in tal senso.