Articolo 900 Codice Civile

Prima di rispondere alle domande contenute nel quesito, occorre puntualizzare il quadro normativo di riferimento.
Come indicato dall’art. 900 c.c., le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci e vedute.
Queste ultime permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.
Come ha evidenziato la Corte di Cassazione con varie sentenze tra cui la n.346/2017: “Affinché sussista una veduta ex art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della "inspectio", anche quello della "prospectio" sul fondo del vicino, dovendo detta apertura consentire non solo di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, garantendo una visione frontale, obliqua e laterale, sì da assoggettare il fondo alieno ad una visione mobile e globale”.
La sentenza n. 3043/2020 ha poi ulteriormente chiarito che “per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c., conseguentemente soggetta alle regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. "inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente", siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza.”
Ciò posto, il successivo art. 907 del codice civile fissa ulteriori regole relativamente alla distanza delle costruzioni dalle vedute specificando espressamente che:
1) quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri;
2) se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita;
3) se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Fatta questa breve premessa in punto di diritto, passando allo specifico della situazione concreta si osserva quanto segue.

Nella presente vicenda, il parapetto è alto 95 cm e profondo 30 cm. Ciò significa che per un adulto è possibile “affacciarsi” per vedere il fondo limitrofo (cioè l’area edificabile).
La successiva aggiunta della mensola per le piante può aver reso più difficoltoso l’affaccio ma sicuramente non la impedito.
Tuttavia, però, si tratta di un affaccio non proprio “sicuro” vista l’esigua altezza, pur essendo profondo 30 cm.
Sul punto, infatti, la Suprema Corte con una sentenza del 2012 (la n.18910) aveva escluso la possibilità di un diritto di servitù di veduta per un terrazzo con parapetto alto 90 cm. Aveva infatti osservato la Corte: “La sola considerazione, basata su un dato di oggettiva inconfutabilità, che tale altezza corrisponda, più o meno, a quella del "basso ventre" di una persona di ordinaria statura (da intendersi, come già è stato precisato da questa Corte, compresa tra i limiti minimi e massimi che normalmente si registrano nell'ambito della popolazione, e non necessariamente coincidente con la media di tali valori: v. sent. nn. 76267/93, 3285/87) così da non consentire l'adeguata protezione del "petto" della stessa nell'eventuale affaccio (che comporterebbe intuibili e pericolosi sbilanciamenti in avanti dell'osservatore), risulta di per sé sola sufficiente ad escludere il requisito della sicurezza, a prescindere dalla rilevanza o meno dell'esiguità dello spessore del muretto in questione, manufatto che per la sua ridotta elevazione rispetto al pavimento neppure può definirsi un "parapetto".
Tale principio è stato ribadito anche nella più recente ordinanza di Cassazione n. 13156/2021.

Quanto alla griglia di legno, pur non essendo un manufatto chiuso come un muro impedisce, in effetti, di affacciarsi e permette soltanto la cd. “inspectio” e cioè la veduta frontale. Tale griglia risulta essere stata tolta, come leggiamo nel quesito, nel 2021.

Alla luce di quanto precede, in risposta alle domande contenute nel quesito possiamo affermare che:
1) Gli arbusti, pur ostruendo in parte la vista, non impediscono né la inspectio né la prospectio. A parere di chi scrive, dunque, essi non hanno interrotto il possesso ai fini dell’acquisto per usucapione della servitù di veduta;

2) Il vero problema è l’altezza esigua del parapetto: vista l’interpretazione dell’art. 900 c.c. data dalla Suprema Corte sopra riportata (che ha escluso il rispetto delle norme sulle distanza se il parapetto è alto meno di un metro) ciò potrebbe essere di impedimento all’acquisto per usucapione di un diritto di veduta sul fondo confinante.

3) Conseguentemente, vista l’altezza esigua del parapetto, le possibilità di un acquisto per usucapione del diritto di veduta non sono molte.
E ciò, lo si ripete, non tanto per la presenza degli arbusti e della griglia (quest'ultima ad oggi non presente) ma quanto soprattutto per l’altezza del parapetto.
Quindi è ragionevole supporre che un giudice di merito, seguendo l’interpretazione del giudice di legittimità, escluda appunto tale diritto.

Il codice civile riconosce il diritto del proprietario del fondo a godere delle luci e dell’area dell’ambiente circostante al fine di garantire una maggiore areazione e illuminazione degli ambienti circostanti. Tale tutela viene prevista negli artt. 900 e ss. del c.c. L’art 900 c.c. definisce le luci come una particolare apertura sul fondo del vicino il quale consente di dare passaggio alla luce e all’aria, ma non permette l’affaccio sul fondo stesso.
È ovvio che nel momento in cui il codice civile riconosce al proprietario del fondo il diritto a costruire un varco sul muro di sua proprietà che permette il passaggio di luce e aria, impone al vicino di non porre in essere opere che possano ostruire o impedirne del tutto il passaggio. Il ragionamento che si è appena fatto, può tranquillamente essere applicato anche nel contesto condominiale nel momento in cui la luce viene realizzata su una parte comune dell’edificio, per assicurare luce e area o alle altre parti comuni o anche a parti in proprietà esclusiva. In altre parole, se esiste un finestrone che assicura il passaggio di luce e aria a beneficio dei posti auto in proprietà esclusiva, il condomino non può sul suo giardino privato ammassare materiale in modo tale da impedire od ostruirne il passaggio.

Proprio perché i finestroni sono costruiti su una parte condominiale, tutti i condomini che sono proprietari di un posto auto nel garage condominiale traggono beneficio dal passaggio di luce e aria da essi garantiti e quindi dovrebbe essere l’amministratore di condominio a prendere in carico la vicenda inviando una lettera con la quale diffidare il proprietario del giardino e richiedere la rimozione dei materiali. Se a seguito della missiva non si ottiene un risultato soddisfacente lo stesso amministratore dovrebbe convocare l’assemblea condominiale, affinché i proprietari possano valutare l’opportunità di nominare un legale per intraprendere le opportune azioni legali. In particolare con la nomina di un avvocato il condominio potrebbe ottenere, vuoi attraverso un ricorso ai sensi dell’art. 700 c.p.c. o attraverso un ricorso ex art 702 bis c.p.c., un provvedimento giudiziario, anche in termini relativamente celeri compatibilmente al periodo di emergenza sanitaria che stiamo vivendo, con il quale costringere il proprietario del giardino a rimuovere l’ammasso di materiale che ostruisce il passaggio di luce e aria.

È anche giusto dire che, visto la natura della controversia, prima di coinvolgere l’autorità giudiziaria il legale dovrà instaurare un tentativo di mediazione, obbligatorio per la fattispecie in esame, nel quale, sperando nel buon senso della controparte, si potrà tentare di addivenire ad un accordo evitando di buttare tempo e denaro in un contenzioso giudiziario.
Se a fronte di un preciso sollecito da parte dei condomini, l’amministratore omettesse di attivarsi a tutela delle ragioni condominiali, venendo meno ad un preciso dovere del suo ufficio, legittimati ad agire in sua sostituzione sarebbero anche i singoli proprietari dei posti auto all’intero del garage che beneficiano del passaggio di luce e aria garantito dai finestroni.

Preliminarmente è opportuno precisare che il fatto che il nuovo muro di recinzione sia stato costruito rispettando le norme urbanistiche ed edilizie vigenti e, quindi, ottenendo tutti i permessi amministrativi necessari, non è una garanzia della totale liceità dell’opera. Non sempre, infatti, il piano civilistico e amministrativo coincidono, pertanto è possibile che la nostra costruzione seppur regolare dal punto di vista urbanistico, possa ledere la normativa condominiale o i diritti dei nostri vicini in materia di distanze tra le costruzioni.

Per dare una risposta al quesito proposto è opportuno analizzare brevemente la disciplina delle luci e delle vedute. Il codice civile disciplina due fattispecie di aperture sul fondo del vicino: la luce e la veduta, entrambe previste all’art'900 del c.c. L’apertura che dà passaggio alla luce e all'aria, ma non permette di affacciarsi sul fondo del vicino è detta luce; la veduta o prospetto permette, viceversa, di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente i fondi altrui.

Le norme del codice civile e la giurisprudenza prevedono particolari caratteristiche per le luci e le vedute, ma per non annoiare troppo chi ci legge, ci sia consentita una esemplificazione: classico ed efficace esempio di luce è la finestrella che si trova nei pianerottoli delle scale di ogni condominio; la veduta è ciò che possiamo godere affacciandoci dal balcone del nostro appartamento.

Seppur non espressamente previsto dalle norme del codice civile, giurisprudenza (ovvero sentenze di giudici) oramai consolidata riconosce anche il c.d. diritto di panorama, definito come: il diritto di ciascuno di godere dello spazio, della luce e, per quando possibile, del verde nella prossimità della propria abitazione. Non avendo tale diritto espresso riconoscimento nel nostro ordinamento, la giurisprudenza riconduce la sua tutela nella stessa normativa delle luci e le vedute agli artt. 900 e ss. del c.c.

Secondo Cass. Civ., Sez II, n. 8572 del 12.04.2006 la panoramicità del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell'ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto, e riconduce il diritto di panorama nelle servitù altius non tollendi, ovvero nelle servitù di non costruire oltre una certa altezza. Tale servitù rientrano nelle tipologie di servitù non apparenti, nelle quali rientrano tutte le tipologie di servitù che per il loro esercizio non richiedono la costruzione di opere particolari.

Il fatto che il diritto di panorama possa considerarsi, conseguentemente, come una servitù non apparente ha una conseguenza pratica estremamente rilevante per il caso di specie, in quanto essa, secondo l’orientamento giurisprudenziale dominante, non può essere acquisita per usucapione (si veda Cass. Civ., Sez.II, del 14.04.00 n. 4816).
Sulla base anche dell’esame delle immagini fotografiche fornite a corredo, e di quanto si è sopra tentato di illustrare, non pare che le lamentele dei vicini di casa dell’autore del quesito possano trovare fondamento concreto in quanto:
1) Il nuovo muretto costruito, non pare ad una altezza tale da poter pregiudicare il diritto di godere della vista circostante;
2) non pare che i vicini di casa possano aver acquisito per usucapione un diritto di paesaggio.
Rinviando sul punto anche al tecnico che ha supportato l’autore del quesito nella realizzazione del muretto, pare che la nuova opera possa, invece, considerarsi una costruzione in aderenza al preesistente muro di confine in tufo e, pertanto, perfettamente lecito ai sensi dell’art. 877 del c.c.

Per concludere, riteniamo sia opportuna una breve riflessione sulla disposizione del regolamento condominiale che fa divieto di alterare i confini dei giardini.
Il regolamento condominiale è chiamato per sua natura a disciplinare l’uso degli spazi e dei servizi comuni condominiali, non potendo andare ad intromettersi su aspetti che riguardano le parti dell’edificio in proprietà esclusiva. La vicenda descritta nel quesito, invece, pare che coinvolga i confini di giardini pertinenziali alle unità abitative in proprietà esclusiva e, pertanto, essa riguarda solo i proprietari dei singoli appartamenti. Per conseguenza il regolamento di condominio non può avere sul punto alcun valore vincolante e sanzionatorio.
L’unico modo in cui il regolamento condominiale e gli organi del condominio possano intromettersi nella vicenda che, lo si ribadisce, pare del tutto ascritta ad interessi non condominiali, è il fatto che la vecchia recinzione in tufo abbia un particolare valore da un punto di vista del decoro architettonico dell’intero edificio; ma non si hanno sufficienti elementi per esprimere un giudizio compiuto su tale aspetto.
Chiaramente il fatto che si ritenga,sulla base degli elementi forniti, che le lamentele avanzate dal vicino siano poco solide, non significa che ad una prima semplice lettera di un legale con richiesta di rimozione del muretto, non possa poi seguire un atto di citazione, con conseguente necessità di difendersi davanti al giudice competente (con relative spese). Sulla base però di quanto sopra detto, si ritiene che l'autore del quesito abbia buone argomentazioni di difesa per resistere adeguatamente al contenzioso ed evitare una condanna alla rimozione del nuovo muretto di confine.

1. Nel caso in cui l’obbligo di chiudere tutte le aperture del fondo vicino (ivi comprese le vedute di cui si occupa) fosse contenuto nell’atto pubblico di compravendita, o comunque in una scrittura privata autenticata dal notaio medesimo, tale atto, ai sensi dell’art. 474 c.p.c., costituisce titolo esecutivo: vale a dire, con l’ausilio di un legale, è ben possibile notificare al vicino un precetto con cui gli si intima di chiudere le vedute. Per il caso del mancato ripristino dello stato dei luoghi, sarà poi possibile iniziare una esecuzione in forma specifica;
2. Nel caso in cui tale obbligo sia sancito da altro atto, la sola dichiarazione firmata dal proprietario vicino non costituisce titolo esecutivo, e si renderà dunque necessario intraprendere una normale azione di cognizione mediante notifica di atto di citazione con competenza radicata nel circondario del Tribunale ove ha sede l’immobile.

Visionate le foto dei luoghi che ci sono state trasmesse, si osserva quanto segue.
Anche se non indicata in nessun atto, di fatto lo stendere i panni all’interno della Sua proprietà costituisce una servitù di stillicidio.
Tuttavia, tale tipo di servitù rientra in quelle non apparenti di cui all’art. 1061 c.c. le quali non si possono acquistare per usucapione o per “destinazione del padre di famiglia” se non vi sono appunto opere “visibili e permanenti destinate al loro esercizio” (il cd. requisito dell’apparenza). In merito a quest’ultimo aspetto, la Cassazione con sentenza n.16961/2009 ha infatti evidenziato che esso "si configura come presenza di segni visibili di opere di natura permanente, obiettivamente destinate al suo esercizio e che rivelino in maniera non equivoca l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, dovendo le opere naturali o artificiali rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria e senza l'animus utendi iure servitutis, ma di un onere preciso a carattere stabile, corrispondente in via di fatto al contenuto di una determinata servitù".
Più nello specifico, proprio con riguardo ad un caso simile (anche se relativo a panni stesi su un balcone) la Cassazione con sentenza n.14547/2012 ha evidenziato che “la semplice presenza dei supporti metallici (o zanche) infissi dall'originario unico proprietario nel muro perimetrale, ai lati delle finestre sovrastanti, non lasciava chiaramente intendere che si volesse assoggettare l'immobile inferiore allo sgocciolamento del bucato bagnato; e che, pertanto (‘acquirente) al momento dell'acquisto del suo appartamento, non aveva alcuna ragione di ritenere che l'immobile acquistato fosse gravato da servitù di stillicidio. “
Ciò significa che appunto dei semplici supporti metallici infissi al muro (come nel caso in esame) potrebbero non essere sufficienti ai fini di un acquisto per usucapione. Usiamo il condizionale in quanto, come ha osservato la Suprema Corte anche nella predetta sentenza, “ L'accertamento dell'apparenza della servitù, al fine di stabilire se questa possa essere acquistata per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, costituisce una "quaestio facti" rimessa alla valutazione del giudice del merito”.

Fermo quanto precede, sarebbe opportuno verificare anche se vi sia un divieto di stendere i panni nel regolamento condominiale (dalle foto, lo stabile ci sembra un condominio anche se i panni sono stesi all’interno di una proprietà esclusiva).

Ciò posto, suggeriamo di procedere nel modo seguente.
Pur ritenendo che non vi sia il requisito dell’apparenza ai fini dell’acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, per scrupolo sarebbe comunque opportuno prima di tutto verificare - se possibile - da quanto tempo sussiste la situazione relativa ai panni stesi descritta nel quesito.
Se il periodo è comunque inferiore al ventennio, in ogni caso la controparte non potrebbe nemmeno vantare un acquisto per usucapione della servitù di stillicidio.
Appurato ciò, suggeriamo di controllare anche il regolamento condominiale (se esiste) in merito a quanto ivi previsto circa lo stillicidio dei panni.
Fatte le predette verifiche, dovreste invitare i proprietari dell’appartamento contiguo a non stendere i panni all’interno della vostra proprietà non essendovi alcun diritto di servitù in tal senso.
Naturalmente, laddove la diffida informale (o formale tramite atto scritto) non dovesse sortire alcun effetto, non resterebbe che una causa civile tramite la cd. actio negatoria servitutis di cui all’art. 949 del codice civile.

Per quanto riguarda invece la possibilità o meno di innalzare “un divisorio” nel vostro cortile “per “schermare” le loro finestre (es. una siepe o pannelli tipo parete leggera)”, si osserva quanto segue.
Le finestre che vediamo nelle foto, sono vere e proprie vedute (art. 900 c.c.) che comportano un diritto di “inspectio”e “prospectio”.
Qualsiasi “schermatura” andrebbe ad occludere il diritto di affaccio, considerata anche la conformazione del cortile.
Per come appare lo stato dei luoghi, possiamo ipotizzare che quelle finestre furono create al momento della costruzione dell’edificio.
Se così fosse, sarebbe stata creata all’epoca una vera e propria servitù di veduta “per destinazione del padre di famiglia” (art. 1062 c.c.).
Come ha ribadito la Suprema Corte con l’ordinanza 7783/2020: “una servitù può essere acquistata per destinazione del padre di famiglia quando vi siano segni concretantisi in opere - artificiali o naturali - di natura permanente, obiettivamente destinate all'esercizio di essa e che rivelino, in maniera non equivoca, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente”.
Addirittura nel caso oggetto della pronuncia la Corte ha ritenuto che perfino “l'esistenza di aperture nel muro, sebbene prive della intelaiatura, ma che rivelino, in modo palese, la specifica e normale funzione di consentire l'esercizio della veduta sul fondo del vicino deve considerarsi sufficiente a creare de facto quella situazione che occorre per dar vita alla costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia”.

Quindi, se la situazione è questa da noi ipotizzata, la risposta alla domanda deve intendersi negativa nel senso che non può essere collocata alcuna schermatura che limiti il diritto di veduta del vicino.
Laddove invece quest’ultimo abbia aperto arbitrariamente le finestre, occorrerebbe verificare quando ciò sia stato fatto per valutare l’azione migliore da intraprendere (actio negatoria servitutis se ciò sia avvenuto entro il ventennio oppure una azione possessoria laddove l’opera sia stata eseguita entro un anno).