Articolo 2650 Codice Civile

Presupposti logici del principio di continuità delle trascrizioni

L’articolo in esame sancisce il principio della continuità delle trascrizioni.

L'attuazione della continuità rispetto a quanto sancito nel codice civile del 1865 giova a rendere più adeguato allo scopo il regime di pubblicità contribuendo in maniera sensibile a porre in essere quello che è stato chiamato lo stato civile della proprietà immo­biliare. A questo riguardo non bisogna però dimenticare che, vigendo tuttavia da noi il sistema personale nominativo e non quello reale come è nei sistemi germanici, quello scopo potrà essere conseguito solo in ma­niera approssimativa, ed in ogni caso soltanto in via mediata. Deve però anche dirsi che l'ideale pretesa di attuare un quadro completo nel tempo di tutti gli eventi giuridici che riguardano i fondi giova solo se e in quanto è in rapporto ad un fine concreto, ad un beneficio effettivo nella disci­plina dei rapporti della vita civile. Non tanto quindi occorre preoccu­parci di riscontrare se la nuova disposizione ha conseguito un generico scopo di carattere generale quanto se ha portato un reale contributo, qualunque esso sia, al perfezionamento del nostro sistema di pubblicità. Intanto osserviamo che la introduzione del principio ha reso possibile l'allargamento dell'ambito d'esplicazione della trascrizione anche a rap­porti che per loro natura -- come abbiamo visto commentando l'arti­colo 2648; e non è il solo caso — non avrebbero potuto accogliere la generale sanzione stabilita per la normalità dei casi dall'art. 2644.

Ma il rilievo più importante in materia è costituito da un effettivo miglioramento che il principio di continuità introduce in generale nella logica del nostro sistema di pubblicità. Base e presupposto dell'effi­cacia della trascrizione è nella possibilità di ogni terzo di prendere conoscenza, prima di contrattare, dello stato giuridico degli immobili. Se fosse ammesso che la sola trascrizione dell'ultimo atto di acquisto sia sufficiente a escludere gli acquisti da autori anteriori si porrebbero problemi con i terzi, possibili diretti acquirenti dal primo autore a carico del quale non fu effettuata la trascrizione, in una posizione di ingiustificato sfavore, dal momento che essi sono in grado di conoscere solo ciò che risulta sui registri al nome del loro autore (quantomeno, a ciò si limita la presunzione legale di conoscenza).

Deve anche dirsi che la trascrizione non può estendere i suoi effetti oltre l'ambito della fattispecie in cui venga ad inserirsi: la pubblicità di un determinato atto d'acquisto non può certo da sola valere come pubblicità anche dei precedenti atti acquisitivi. Tanto meno può valere ad escludere la possibilità del precedente autore (che è stato titolare e che apparire tale ancora) di effettuare altre valide alienazioni nei con­fronti di chi si affretti a pubblicare il suo titolo giusta le regole generali sull'efficacia della trascrizione.


Ragioni di dubbio per le conseguenze della introduzione del principio nel sistema di pubblicità

L'introduzione ufficiale nel nostro sistema positivo del prin­cipio della continuità e l'applicazione rigorosa di esso potrebbero lasciare perplessi. Non è già la trascrizione in sé che fa salvi gli acquisti ; né dalla considerazione isolata di ogni singola operazione di pubblicità può derivare quella certezza che pur è la base giustifica­tiva dell'istituto e in generale di ogni regime di pubblicità. Sembra non solo precaria, ma in certa guisa anche piuttosto insidiati la posi­zione di ogni singolo acquirente ove si prescinda dal normale affidamento alla forza preclusiva dell'usucapione. Potrebbe persino apparire che, facendo in definitiva l'esigenza della certezza pur sempre ed essenzial­mente capo alla usucapione, il gioco della trascrizione poco aggiunga di benefici, anzi appaia addirittura perturbatore, dando possibilità ad alcuno di valersi della priorità d'effettuazione di quell'operazione nei confronti anche di un antico autore per far prevalere un acquisto pur di data posteriore a quello che si consideri.

Di fronte alla necessità, non sempre agevole, di far risalire le ricerche nel tempo, la trascrizione più che un vantaggio può apparire un'insidia. Ma dobbiamo considerare che, in un modo o in un altro congegnato, un sistema di pubblicità è essenziale, non potendo essere sufficiente la, mera applicazione del prin­cipio «prior in tempore... ». D'altra parte, ove ci si tenga fermi, così come ha fatto il nostro legislatore per opportuni motivi se pur se contingenti, a un sistema di pubblicità quale è il nostro tradizionale di tipo cosiddetto francese o latino, l'esigenza di applicare il principio della continuità si impone, siccome abbiamo visto, per la logica stessa delle cose, per ciò che è la stessa struttura e ragion d'essere del nostro regime di pubbli­cità. Allora tanto vale preoccuparsi davvero di una par condicio di tutti i terzi e così anche di quelli possibili acquirenti da antichi autori. Tale parità di condizione è giuridicamente e formalmente perfetta, anche se in fatto può apparire deteriore la posizione degli ultimi subacquirenti insidiata da un difetto che può essere lontano nel tempo e talora praticamente occulto.


Conseguenze e sanzioni

È opportuno rilevare che il legislatore ha affidato l'effettua­zione dello scopo cui è volto il principio di continuità, esclusivamente all'interesse degli ultimi subacquirenti, interessati, per garantire il proprio acquisto, a completare la serie precedente delle trascrizioni. Appare così troppo poco fondato il requisito della certezza nel regime della pub­blicità e, nel conflitto tra i terzi acquirenti dal lontano autore e gli ac­quirenti dall'ultimo, questi secondi risultano in posizione deteriore almeno di fatto.

Per nulla invece, ove si prescinda dal generico obbligo sancito nell'art. 2671 a carico dei pubblici ufficiali, l'effettuazione della trascrizione in vista della realizzazione del principio di continuità viene fatta di­pendere dall'azione e dall'interesse diretto di chi pone in essere l'acquisto della cui pubblicità si tratti.

La. Relazione espressamente rileva una impossibilità di assicurare direttamente la esigenza della continuità. La sanzione pertanto potrebbe così ricadere in definitiva su remoti subacquirenti innocenti. D'altra parte è anche vera l'as­serita impossibilità -- o meglio grande difficoltà - di attuare una san­zione diretta. La migliore sanzione, il più efficace incentivo rimane pur sempre, negli acquisti tra vivi, quello generale dell'art. 2644, per cui chi acquista un diritto immobiliare ha interesse ad affrettarsi a trascrivere per non essere preceduto da altro eventuale acquirente dallo stesso autore. Ma lo stesso non può dirsi per gli acquisti mortis causa, ove, come già abbiamo ricordato commentando l'art. 2648, uno solo è il successore e questo si determina senza che sia necessario fare ricorso ai principii della trascrizione. Per tale ragione — quantomeno con riguardo all'art. 2648 in cui la trascrizione è disposta esclusivamente per gli effetti dell'art. 2650 — non può non costituire ragione di dubbio.

Deve anche dirsi, ad. ogni buon conto, che l'intervento della pubblicità nei casi ora menzionati riguarda solo un aspetto limitato del tema (gli acquisti dall'erede apparente) e non tocca il problema di carattere generale concernente la difficoltà di trovare adeguate sanzioni dirette all'obbligo della trascrizione per una attuazione regolare e armonica del principio di continuità.

L'interesse del tema si concentra pertanto sulla posizione dell'ultimo subacquirente. La sanzione riguarda questi e solo questi. Osserva la Relazione che la sanzione stabilita, con il pericolo che essa comporta per' l'acquirente, rappresenterà uno stimolo sufficiente non solo a trascrivere ma anche a regolarizzare la situazione. Il sistema accolto importa non già la nullità delle trascrizioni suc­cessive all'atto non trascritto. Non si è creduto di sancire in generale e neppure limitatamente agli acquirenti mortis causa un divieto di disposizione (nullità o inefficacia) sino all'effettuazione della trascrizione. Ed è stato un bene, perché sarebbe stato eccessivo sovvertire a tal punto il sistema dei trapassi : ma non può non apparire insufficiente la motivazione che dà la Relazione ove rileva che l'erede o il legatario, se pure in astratto ha il potere di dispone dei beni acquistati, di fatto ne potrà disporre difficilmente fino a che egli non abbia reso pubblico il suo acquisto. Se si rimane su tale piano di fatto, qualunque conclusione è possibile, anche la più contraria alle intenzioni che il legislatore si è prefissato.

Il problema ha una sua storia. Specialmente vivace è stato appunto il dibattito dottrinale con riguardo agli acquisti mortis causa. Escluso che possa sancirsi addirittura la indisponibilità dei beni ereditati fino a tanto che si sia compiuta la trascrizione, resta vago anche il concetto, che pur fu proposto, di inopponibilità o inefficacia verso i terzi, comporterà che o si rimane fermi alla sanzione di nullità dell'alienazione dall'erede o legatario in difetto di trascrizione, o si fa capo appunto alla pura e semplice prospettiva del principio di continuità. Così vari progetti legislativi e opinioni dottrinali hanno nell'ultimo quarantennio cercato di stabilire diversa­mente la sanzione integratrice dell'obbligo dell'erede o legatario di effettuare la trascrizione del loro acquisto.

Secondo una proposta, la mancanza della trascrizione dovrebbe portare l'impossibilità per l'erede di esercitare le azioni ereditarie, proibendosi per altro verso ai terzi successivi acquirenti di pubblicare il loro acquisto fino a che il loro autore non abbia pubblicato il suo. Altri sostenne in varia guisa l'applicazione della pubblicità agli acquisti dei terzi dall'erede apparente. In particolare poi si intese (nei progetti Gianturco e Scialoja) fondare la usucapione del successore apparente appunto sulla trascrizione. Nel progetto Scialoja era altresì stabilita la prescrizione estintiva decennale dell'azione di impugnativa contro i terzi acquirenti di buona fede da un legatario apparente il cui titolo causa mortis sia stato trascritto : in altre parole, l'applicazione della tutela che la legge dà ai terzi acquirenti dai successori apparenti, condizionata alla trascrizione del titolo causa mortis dal legatario apparente.

Nell'art. 534 il nuovo Codice ha accolto tale proposta, estendendola anzi agli acquisti dall'erede apparente per cui, per fare salvi gli acqui^-sti del terzo di buona fede rispetto a beni immobili occorre, sia la trascrizione del titolo del successore apparente sia, naturalmente, la tra­scrizione dell'ulteriore acquisto del terzo.

La Relazione parla di «prenotazione» : al quale concetto si può anche consentire purché sia chiaro che si tratta pur sempre della vera e propria trascrizione, con i suoi normali effetti, effetti dei quali solo si deve dire che sono sospesi o condizionati, giusto quanto abbiamo detto nelle precedenti pagine con riguardo al tema dei rapporti fra il principio di continuità e quello di anteriorità. D'altronde la possibilità di un'ef­ficacia condizionata della trascrizione già abbiamo rilevato anche al­trove con riguardo all'influenza della validità o efficacia dell'atto nella fattispecie risultante dall'eseguita trascrizione.

È chiaro dunque il perché, regolarizzato il motivo di inefficacia della fattispecie (nel caso eseguita la precedente trascrizione), la succes­siva trascrizione prenda automaticamente effetto secondo il suo ordine stabilito dalla data, per la regola dell'art. 2644. Del pari al contrario è anche chiaro il perché ogni possibilità di futura efficacia e quindi la sua stessa ragione d'essere possa essere tolta allorché, non essendosi ancora avverata la circostanza che regolarizza il presupposto di efficacia della fattispecie, si determini invece il fatto di un acquisto pub­blicato da un terzo per la prima volta contro lo stesso precedente au­tore. Ciò è comune in generale al meccanismo della condizione che, se non può valere acquisto, vale addirittura, per lo stesso soggetto, perdita.


Eccezione riguardo alle ipoteche legali dell'alienante e del condividente

Nel terzo comma dell'art. 2650 è stabilita un'eccezione alla regola posta nel comma precedente. L'ipoteca legale a favore dell'alienante e quella a favore del condividente per i conguagli, iscritte con­temporaneamente alla trascrizione di un titolo d'acquisto o della divi­sione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l'acquirente o il condividente tenuto al conguaglio. Ciò significa che l'efficacia c. d. di prenotazione delle trascrizioni o iscrizioni eseguite prima della trascrizione del titolo anteriore non sussiste nei confronti di quelle ipoteche legali anche se iscritte successivamente (insieme cioè alla tardiva trascrizione del titolo). Vale a dire che, limitatamente a ciò, le trascrizioni o iscrizioni effettuate senza la continuità sono inef­ficaci.

Deve però naturalmente ritenersi che se quelle ipoteche legali non vengono iscritte insieme alla (successiva) trascrizione dell'atto di acquisto o di divisione, ma solo dopo che il diritto del subacquirente si sia completamente perfezionato (realizzandosi sia pur tardivamente la continuità), il diritto del subacquirente regolarmente pubblicato sia sotto il profilo della anteriorità che sotto quello della continuità non può non escludere ogni altra pretesa : quando la fattispecie si è completata e perfezionata, ogni altra considerazione resta esclusa e noti è più problema di conflitti o di efficacia ritardata o sospesa.


Limitata portata del principio per ciò che concerne gli acquisti mortis causa

Abbiamo detto che riguardo agli acquisti mortis causa il nuovo precetto di legge si presenta come la sola sanzione dell'obbligo della tra­scrizione : l'acquisto nell'avente causa dal de cuius della cui eredità si tratta non è dipendente dalla trascrizione ma si realizza in forza esclusiva dei principii delle successioni. Un problema di pubblicità con­cerne per la prima volta esclusivamente i terzi acquirenti dal successore che non ha trascritto il suo titolo. Ma nel conflitto fra più acquirenti dallo stesso autore (nel caso l'erede che non ha trascritto il suo titolo) il principio di continuità non viene ancora in considerazione, bensì vale la normale regola dell'art. 2644: i più acquirenti sono in parità di condi­zione e il titolo del comune autore non è dipendente dalla trascrizione, nè per la validità nè per l'efficacia.

Se fra due acquirenti A e B dal comune autore E (erede che non h_a trascritto), A ha trascritto per primo il suo titolo (non però quello mortis causa del suo autore), l'acquisto di A prevale su quello dl B e l'acquisto di A resta fermo anche se B successivamente trascriva il suo acquisto e insieme il titolo dell'erede suo autore. Infatti la trascrizione del ti­tolo dell'erede (da chiunque operata) non fa che perfezionare e rendere anche in futuro inattaccabile l'acquisto di A che primo ha trascritto, nei confronti di altro acquirente : la priorità di trascrizione di A resta ferma. Quella minaccia dipendente dal difetto di trascrizione del ti­tolo originario, che non tocca ancora i diretti acquirenti dall'erede, per i quali nei rapporti rispettivi domina il principio di anteriorità, in che modo può apparire nei confronti degli ulteriori subacquirenti ? Se l'erede ha alienato l'immobile ad A, B, C, ed A ha trascritto per primo, A è sicuro del suo acquisto anche se il titolo dell'erede non è stato tra­scritto e chiunque sia che possa in avvenire pubblicarlo.

Quanto alla posizione di e, essa è identica a quella di B e b nei confronti di a : infatti a nulla può valere la successiva tra­scrizione che egli compia del titolo dell'erede oltre che del suo proprio, dal momento che la previa trascrizione operata da A del suo acquisto ha escluso in partenza la posizione presente e futura di qualsiasi altro acquirente dello stesso oggetto. C, così come B, resta non dominus, e l'erede, anche se non ha trascritto il suo proprio titolo mortis causa, dopo che ha alienato una volta l'immobile a chi (A) si affretti a tra­scrivere il trasferimento, non può più disporre efficacemente con altri dello stesso oggetto, dal momento che la esistenza della trascrizione eseguita a carico dell'erede che ha alienato, si afferma una volta per sempre erga omnes. Per altro verso non è concepibile una ulteriore alienazione da parte del precedente autore (de cuius), per la semplice ragione... che esso è defunto. Allora resta a chiedersi che portata ha, nell'esempio, la norma che sancisce la sospensione di efficacia delle trascrizioni successive al titolo non trascritto. Se si trattasse del difetto di trascrizione dell'acquisto di A nei confronti di E,il problema sarebbe facile, perché sarebbe quello di cui abbiano già parlato prima spiegando i motivi di giustificazione razionale del principio di continuità. Ma saremmo fuori dal tema degli acquisti mortis causa. Verrebbe E in considerazione non come erede, ma come un qualsiasi autore; l'acquisto di a, anche se trascritto nei confronti di A, non prevarrebbe a quello o di C, ove l'un di questi potesse opporre una trascrizione presa anche al nome di E.

Fermi al problema che attiene al significato e conseguenze del di­fetto di trascrizione di un titolo di acquisto mortis causa, facciamo ora il caso, sviluppando l'esempio, che A, dopo aver tempestivamente trascritto a carico del suo autore E (l'erede che non ha trascritto il suo titolo), alieni ad a ed inoltre anche ad a' : la posizione di a ed nei con­fronti di A è quella medesima di A e B nei confronti di E : vale il cri­terio di anteriorità di trascrizione e il difetto di trascrizione al nome dell'antico autore defunto non può venire in considerazione. Solo, se nè A nè B hanno trascritto, un possibile conflitto fra i subacquirenti a e b può attraverso il principio di continuità risolversi riallacciandosi la soluzione ad una considerazione della posizione del remoto autore comune. A e B non sono che intermediari che non vengono in conside­razione, nel senso che non basta che l'acquisto di A sia in ipotesi ante­riore nel tempo a quello di B per dare un titolo poziore ad a : ma occorre risalire alla posizione di E. Può darsi che b abbia previamente pubbli­cato il suo acquisto verso B (ma qui si sarebbe ancora fuori da un caso di conflitto per acquisto. che possa farsi risalire a uno stesso autore e, se mai, dovrebbe .prevalere, anche fuori trascrizione, l'acquisto di a perché derivato da quello di A che è prior tempore). Può darsi che abbia anche pubblicato il titolo di B nei confronti di E ma ciò non potrebbe essere sufficiente da solo ad eliminare la circostanza di fatto delle aliena­zioni già precedentemente da E effettuate (nell'ipotesi ad A e, per via di questi, al subacquirente a) : la posizione di a che ha regolarmente trascritto a carico di A non potrebbe così agevolmente essere esclusa. Nel conflitto fra A e B, acquirenti diretti da un comune autore, non pub non valere da solo il criterio di anteriorità e il difetto di pubblicità non può rilevare ammesso pure che l'efficacia della trascrizione di A sia sospesa, non v'è dubbio che la successiva trascrizione di B anche se collegata con la trascrizione del titolo di E non può prevalere a quella di A, perché si trova sullo stesso piano con essa e la condizione avve­randosi mantiene la fattispecie nella efficacia che le deriva dalla data già fissata dalla previa trascrizione effettuata da A. Il rapporto fra a e b invece di per sè non è quello di più acquirenti da un comune autore : bisogna risalire per i gradi al comune autore ; ma risalendo non basta fermarsi ad E, che di per sè non è il comune autore di a e b più di quanto non lo sia D, il defunto autore originario.

Per tale prospettiva — che è la sola in cui interviene l'applicazione del principio di continuità alla materia degli acquisti mortis causa — mantiene un significato preciso la lettera della legge là dove dice che la successiva trascrizione non produce effetto fino a che non sia stato trascritto l'atto anteriore (nel caso il titolo d'acquisto mortis causa).


Notevole rilevanza in ogni altra ipotesi

Risulta pertanto che la portata della norma dell'art. 2650 nei confronti degli acquisti mortis causa e la portata dello stesso art. 2648 sono piuttosto limitate. Fuori di, qui invece il' principio di continuità, è destinato a manifestare una influenza assai notevole. Esso si applica a tutti gli atti considerati nei precedenti articoli, anche se non si tratti di atti che possano qualificarsi di alienazione stricto sensu. Così in par­ticolare per ciò che riguarda le rinunzie : come si applica il principio di anteriorità di trascrizione ai rapporti di chi beneficia della rinuncia e di chi acquista dal rinunciante, del pari si applicherà il principio di continuità, in quanto sarà necessaria la continuità delle trascrizioni dei titoli che stanno alla base del diritto del rinunciante o comunque precedono le posizioni in attuale collisione.

In generale diremo che in ogni ipotesi di conflitto cui sia dato appli­care il criterio decisorio dell'art. 2644 si applicherà anche il principio sancito dall'art. 2650. Richiamiamo quanto abbiamo detto commentando l'art. 2644.

Infine è appena il caso di ricordare la parificazione di efficacia che ai fini della pubblicità la legge fa della trascrizione e della iscrizione ipotecaria : ciò vale anche — è ovvio — con riguardo al tema della continuità.