Articolo 1054 Codice Civile

La servitù di passaggio (art. 1027 ss c.c.) può essere costituita con varie modalità. Una prima ipotesi che viene qui in rilievo è quella di costituzione coattiva (art. art. 1051 del c.c. ss c.c.). Presupposto essenziale perché possa aversi costituzione coattiva è l'interclusione del fondo (art. 1051 co. 1 c.c.). Essa sussiste se il fondo è circondato da fondi altrui e non ha uscita sulla via pubblica (interclusione assoluta) ovvero non può procurarsela se non con eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa). Ipotesi particolare di costituzione coattiva è quella ex art. 1054 del c.c., che sussiste se il fondo diviene chiuso da ogni parte per effetto di alienazione a titolo oneroso.

Per verificare se il fondo del richiedente (in ipotesi Tizio) sia intercluso è necessario qualificare giuridicamente il diritto questi ha acquistato dall'impresa che ha costruito su area adiacente (in ipotesi impresa Beta). Tale diritto, infatti, potrebbe essere di natura reale o personale.

La servitù quale diritto reale ha determinati caratteri, quali l'opponibilità a tutti coloro che possano vantare diritti sul bene, come ad esempio gli acquirenti del fondo gravato da servitù (opponibilità comunque subordinata a trascrizione ex art. 2644 del c.c.); e l'assolutezza, cioè il dovere di chiunque di astenersi dal turbare l'esercizio del diritto e la correlata possibilità di agire contro chiunque turbi il diritto. Se, invece, il diritto deve essere qualificato come diritto personale esso non possiede questi caratteri: esso, legittimamente costituibile, produce effetti solo tra le parti e i loro eredi. È tale, ad esempio, il diritto di passaggio costituito non a favore del fondo X ma del soggetto Sempronio perché raggiunga più comodamente il fondo X.

Nel caso sottoposto si potrà stabilire la natura del diritto solo esaminando il contratto nel suo contenuto ed interpretandolo in base ai criteri di legge (artt. 1362 - 1371 c.c.).
Peraltro, sulla base delle informazioni fornite, sembra doversi ritenere che Tizio abbia acquistato un diritto reale di servitù. Infatti, la clausola per cui il diritto cessa in caso di mancato esercizio potrebbe essere una riproduzione dell'art. 1073 del c.c., secondo cui il diritto si prescrive per non uso ventennale. Quindi questa clausola, di per sé, non impedisce che si tratti di diritto reale. Ferma restando, ripetiamo, una diversa interpretazione del contratto considerato nel suo complesso.

In caso di diritto reale di servitù si può ritenere che il fondo di Tizio non sia intercluso: pur se non ha un accesso immediato alla via pubblica, esiste comunque un passaggio sul fondo altrui, e tale passaggio è dotato dei caratteri propri del diritto reale. Dunque, in questo caso egli avrebbe una servitù di passaggio sul fondo Beta; mentre rispetto a chi gli ha venduto il fondo residuano le seguenti possibilità:
a) se vi è concreta necessità per il conveniente uso del fondo o per coltivarlo, vi è diritto ad ampliare l'accesso per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica (art. 1151 co. 3 c.c.). In tal caso, si dovranno osservare le condizioni di cui al precedente comma 2 (accesso più breve alla via pubblica e minor danno al fondo servente). Attenzione, però: da questa servitù sono esenti case, cortili, giardini ed aie attinenti;
b) se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica ma esso è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non è possibile ampliarlo, si può ottenere una servitù (eventualmente anche contro il venditore), purché si riconosca che la costituzione risponde alle esigenze di agricoltura, industria o accessibilità degli edifici da parte di portatori di handicap (art. 1052 del c.c.).

Se, invece, il diritto di Tizio risultasse di natura personale, si potrebbe ritenere il suo fondo intercluso: infatti, pur esistendo un accesso in questo momento, esso è limitato al solo Tizio (o ad altri, se indicati in contratto) e privo della stabilità propria del diritto reale. In tal caso, Tizio potrebbe far leva sulla previsione - a lui ben più favorevole di quella di cui all'art. 1051 del c.c. - dell'art. 1054 del c.c. per ottenere la servitù da colui che gli ha venduto il fondo. Tale norma, se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso a causa di alienazione onerosa, consente all'acquirente di ottenere dall'alienante il passaggio senza alcuna indennità (la quale è invece dovuta nelle ipotesi ex artt. 1051 e 1052 c.c.). In tal caso, peraltro, il diritto può essere fatto valere solo verso l'alienante o i suoi eredi, non verso i suoi acquirenti (recente Cass. 9227/2015). Si discute, inoltre, se esso soffra il limite dell'esclusione di case, cortili, giardini ed aie di cui all'art. 1051 co. 4 c.c..

Altro modo di costituzione che potrebbe qui rilevare (sempre nei confronti dell'alienante) è quello per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 del c.c.. Esso opera se un fondo, attualmente diviso, apparteneva ad un unico proprietario e sul fondo stesso erano costituite opere permanenti (nel caso in esame una strada) a causa delle quali un fondo risultava oggettivamente destinato a servire l'altro. Si tratta, infatti, di modo di costituzione che si applica alle sole servitù apparenti (art. 1061 del c.c.). In tal caso, esistendo la servitù quando il proprietario era unico, questa permane ex lege se nulla è stato espressamente stabilito in senso opposto nel titolo. Nel caso di specie il fondo, originariamente di un unico proprietario, è stato diviso e una parte è stata alienata; quindi si tratta di verificare se esistevano le opere al momento della vendita e se il titolo dispone a riguardo.

In base al quesito, non è dato sapere se sussistono i requisiti per l'usucapione (art. 1061 c.c.), ciò che Tizio dovrà verificare.

In conclusione, se Tizio ritiene per lui più favorevole passare per il fondo di chi gli ha venduto la particella, potrebbe cercare di ottenere un accordo con questi, fermo restando che l'alienante non è obbligato a concedere il diritto se non al ricorrere dei presupposti di cui all'art. 1054 c.c. ovvero 1062 c.c.. Peraltro, l'accordo risulta la forma meno dispendiosa e più idonea a mantenere rapporti di vicinato non litigiosi. In ogni caso, resta il fatto che se il fondo risultasse intercluso Tizio avrebbe sempre il diritto ad un accesso alla via pubblica.