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Articolo 902 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 26/11/2024]

Apertura priva dei requisiti prescritti per le luci

Dispositivo dell'art. 902 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo II - Della proprietà → Capo II - Della proprietà fondiaria → Sezione VII - Delle luci e delle vedute

L'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'articolo 901.

Il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto(1).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Tale articolo ha carattere dispositivo. Le parti possono, infatti, pattuire di mantenere luci irregolari, dando vita, in tal modo, ad una servitù di luce.

Ratio Legis

La disposizione, affermando che le aperture diverse dalle vedute (art. 900 del c.c.) sono da considerare come luci anche qualora non vengano rispettato il dettato di cui all'art. 901, esclude la possibilità di un tertium genus rispetto a luce e veduta.

Spiegazione dell'art. 902 Codice Civile

La distinzione tra luci e vedute nella dottrina e nella giurisprudenza sotto il vecchio codice

Dei tre requisiti prescritti dall'art. 901 per l'apertura delle luci nella pratica può mancarne qualcuno, in tutto o in parte: può ad esempio mancare l'inferriata, può mancare la rete metallica o essere apribile anziché fissa, oppure essere a maglie superiori ai prescritti tre centimetri, può infine mancare l'altezza prescritta, sia verso l'interno che verso l'esterno sul fondo del vicino.

La mancanza, in tutto o in parte, dei tre requisiti di legge, rende la luce irregolare, e sotto il vecchio codice tale irregolarità dette luogo a questioni vivamente dibattute, tanto nella dottrina quanto nella giurisprudenza.

La questione più vivamente dibattuta fu quella di vedere se la luce irregolare dovesse, nonostante la sua irregolarità, considerarsi sempre come luce ed essere quindi sottoposta al regime giuridico delle luci, oppure dovesse considerarsi come veduta e seguire il trattamento giuridico delle vedute.

La dottrina si divise: alcuni sostennero che bastava la mancanza di uno dei requisiti di legge perché la luce dovesse considerarsi come veduta, non riconoscendo il legislatore nessuna categoria intermedia fra le luci e le vedute. Ma altri rilevarono l'assurdo a cui portava tale teoria, cioè di dover considerare come veduta anche un' apertura munita di inferriata, invetriata fissa e a tale altezza da impedire una veduta normale, solo perché la maglia dell'inferriata era di qualche centimetro più larga, o l'altezza inferiore di qualche centimetro a quella prescritta. Se ne fece quindi una questione di fatto, da decidersi caso per caso, secondo l’ entità della deroga ai requisiti di legge e le circostanze del caso.

La giurisprudenza, prima molto oscillante, si venne affermando nel senso che il carattere differenziale tra luci e vedute, anziché dall'osservanza dei tre requisiti prescritti dall'art. 902, doveva individuarsi nella funzione esplicata dall'apertura: se essa offriva al proprietario la possibilità di un comodo e normale affaccio sul fondo vicino, l'apertura, nonostante la presenza di alcuno dei requisiti prescritti per le luci, era come veduta; in caso negativo, doveva qualificarsi come luce, anche in mancanza di uno o più dei requisiti di cui all’ art. 902. Il decidere poi se nel dato caso si trattasse della prima o della seconda ipotesi, cioè il decidere se ricorresse o meno l'estremo del comodo e normale affaccio sul fondo vicino, era una questione di fatto da decidersi caso per caso dai giudici di merito, come sottolineò la Cassazione del Regno in una numerosa serie di sentenze.


Soluzione testuale data alla questione dall'art. 902

Il nuovo codice ha risolto tale questione disponendo all'art. 902 che « un'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'art. 901 », sanzionando quindi la giurisprudenza della Cassazione.

L'apertura ha i caratteri di veduta quando, come detto sopra, consente un comodo e normale affaccio sul fondo vicino, e il decidere se ciò si abbia nel caso concreto costituisce apprezzamento di fatto lasciato ai giudici di merito.

La distinzione fra luci e vedute ha grande importanza pratica, poiché, se si tratta di semplice luce, il vicino può chiuderla appoggiandovi il suo edificio ai sensi dell'art. 904; mentre se si tratta di veduta egli ha l'obbligo di distanziare la fabbrica di tre metri a norma dell'art. 907. Per tale argomenti si rinvia alla spiegazione dei dei citati articoli (art. 904; art. 907).


Imprescrittibilità del diritto del vicino di esigere che la luce irregolare sia resa conforme alle prescrizioni di legge

Un'altra questione è stata risoluta testualmente dal nuovo codice, all'art. 902 capov., in materia di luci irregolari. Posto che l'apertura delle luci è subordinata all'osservanza dei tre requisiti di legge, è chiaro che il vicino ha il diritto di esigerne l'osservanza e, quindi, mancando ad esempio l'inferriata, o la grata fissa, o l'altezza, esigere che la luce sia resa conforme a legge e, in difetto, pretenderne la chiusura.

Sotto la vigenza del vecchio codice si era discusso se il vicino potesse esercitare questo suo diritto anche dopo il trentennio dall'apertura della luce irregolare. La giurisprudenza della Cassazione si pronunciò ripetutamente in senso affermativo, e tale soluzione è stata testualmente sancita dal nuovo codice, disponendosi all'art. 902 capoverso che il vicino ha sempre il diritto di esigere che la luce irregolare sia resa conforme alle prescrizioni di legge.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

426 I1 nuovo codice accoglie la distinzione tradizionale delle finestre in luci e vedute (art. 900 del c.c.). Sensibilmente attenuato è il rigoroso regime stabilito per le finestre lucifere dal codice del 1865 (art. 584), il quale consentiva bensì al proprietario del muro contiguo al fondo altrui di aprire luci di qualsiasi dimensione, ma gli imponeva di munirle di una grata di ferro, le cui maglie non avessero un'apertura maggiore di un decimetro, e di un telaio a invetriata fissa. In tal modo la difesa del fondo del vicino da eventuali immissioni o indiscrezioni era spinta fino a inibire il passaggio dell'aria attraverso le finestre lucifere. Con maggiore comprensione delle necessità della convivenza sociale e soprattutto delle esigenze igieniche, il nuovo codice (art. 901 del c.c.) abolisce l'onerosa prescrizione del telaio a invetriata fissa, sostituendola con l'altra di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati. Fa obbligo inoltre di munire le finestre lucifere di un'inferriata, ma, senza stabilire l'apertura massima delle maglie, si limita a prescrivere che l'inferriata deve essere idonea, per le sue caratteristiche, a garantire la sicurezza del vicino. Come nel codice precedente, l'apertura delle luci è subordinata all'osservanza di un'altezza minima, tanto dal pavimento o dal suolo che si vuole illuminare, quanto dal suolo del fondo vicino; senonché il nuovo codice, informandosi anche in questo punto al principio di socialità, esclude l'obbligo dell'osservanza dell'altezza minima dal suolo del fondo vicino, quando si tratta di dare luce e aria a un locale che si trovi in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare la prescrizione della legge. Si favorisce così la particolare situazione dei locali seminterrati, che nella moderna tecnica edilizia hanno assunto un notevole sviluppo. Ma anche per altro verso si facilita (art. 903 del c.c.) l'apertura delle finestre lucifere. Il codice del 1865 (art. 586) esigeva per l'apertura di esse il consenso del vicino non solo nel caso in cui si volesse aprirle in un muro comune, ma anche nel caso in cui si volesse aprirle nella sopraelevazione di un muro comune alla quale il vicino non avesse contribuito. Quest'ultima limitazione è sembrata eccessiva, in quanto la parte sopraedificata del muro comune resta di proprietà esclusiva di chi l'ha costruita fino a quando il vicino non ne abbia chiesto e ottenuto la comunione. Né la soluzione accolta dal nuovo codice può pregiudicare gli interessi del vicino, poiché questi conserva la facoltà di rendere comune anche la parte sopraedificata e di chiudere le luci in essa aperte, appoggiandovi il suo edificio (art. 904 del c.c.). E' codificato il principio, già affermato dalla giurisprudenza, che un'apertura, la quale non abbia i caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e di guardare sul fondo vicino, è considerata come luce, è quindi soggetta al regime relativo, anche se non sono state osservate le prescrizioni stabilite dalla legge (grata fissa, inferriata). Il vicino può sempre chiudere tale finestra, acquistando la comunione del muro e appoggiandovi la propria fabbrica. Egli ha inoltre il diritto di esigere che l'apertura sia resa conforme alle prescrizioni dettate dalla legge per le finestre lucifere (art. 902 del c.c.).

Massime relative all'art. 902 Codice Civile

Cass. civ. n. 34824/2021

In tema di aperture sul fondo del vicino, non ammettendo la legge l'esistenza di un "tertium genus" oltre alle luci ed alle vedute, va valutata quale luce e, pertanto, sottoposta alle relative prescrizioni legali, anche in difetto dei requisiti a tale scopo prescritti dalla legge, l'apertura che sia priva del carattere di veduta o prospetto. In tal caso, dunque, il proprietario del fondo vicino può sempre pretenderne la regolarizzazione, tenuto conto che il possesso di luci irregolari, sprovvisto di titolo e fondato sulla mera tolleranza del vicino, non può condurre all'acquisto, per usucapione della corrispondente servitù.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 34824 del 17 novembre 2021)

Cass. civ. n. 28804/2020

In tema di apertura di luci irregolari nel muro divisorio tra proprietà confinanti, bisogna distinguere se esse siano state realizzate sul manufatto di proprietà esclusiva di colui che compie tale attività e, quindi, "iure proprietatis", ovvero sul muro comune o di proprietà esclusiva del confinante e, pertanto, "iure servitutis", poiché solo in quest'ultima ipotesi il diritto a mantenere la relativa servitù può essere acquisito per usucapione. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di appello che aveva affermato la non usucapibilità di una servitù di luce, prescindendo dalla concreta individuazione del regime dominicale del muro sul quale detta luce era stata aperta).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28804 del 9 novembre 2020)

Cass. civ. n. 34824/2020

In tema di aperture sul fondo del vicino, la natura di veduta o luce (regolare o irregolare) deve essere accertata dal giudice di merito alla stregua delle caratteristiche oggettive dell'apertura stessa, rimanendo a tal fine irrilevante l'intenzione del suo autore o la finalità dal medesimo perseguita; sicché, un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire la "prospectio" nel fondo vicino, può configurarsi solo come luce, anche se consenta di guardare con una manovra di per sé poco agevole per una persona di normale conformazione, con la conseguenza che, rispetto ad essa, il vicino non ha diritto a chiederne la chiusura, bensì solo la regolarizzazione.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 34824 del 23 settembre 2020)

Cass. civ. n. 3043/2020

Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c., conseguentemente soggetta alle regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. "inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente", siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. Ne consegue che l'assenza di parapetto su una terrazza di copertura di un edificio costituisce elemento decisivo per escludere che l'opera abbia i caratteri della veduta o del prospetto, anche se essa sia di normale accessibilità e praticabilità da parte del proprietario, laddove la praticabilità può valere invece ai fini della qualificazione della situazione come luce irregolare. Per escludere anche questa seconda configurazione giuridica è necessario accertare, avuto riguardo all'attuale consistenza e destinazione dell'opera, oggettivamente considerata, ed alle sue possibili e prevedibili utilizzazioni da parte del proprietario, se e quali limitazioni, ancorché diverse e minori di quelle derivanti da un'apertura avente i caratteri della veduta o del prospetto, possano discenderne a carico della libertà del fondo vicino altrui. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO TORINO).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3043 del 10 febbraio 2020)

Cass. civ. n. 512/2013

L'apertura sul fondo del vicino, la quale non abbia caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e guardare, è considerata come luce, anche se non conforme alle prescrizioni dell'art. 901 c.c., sicché, nell'ipotesi di irregolarità, ai sensi dell'art. 902, secondo comma, c.c. il vicino ha diritto di esigere che l'apertura sia resa conforme a tali prescrizioni, anche mediante la sopraelevazione all'altezza minima interna, finalizzata ad impedire l'esercizio della veduta.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 512 del 10 gennaio 2013)

Cass. civ. n. 22553/2009

In materia di diritti reali, la domanda volta ad obbligare il vicino alla regolarizzazione di una luce, pur costituendo quantitativamente un "minus" rispetto alla "actio negatoria servitutis", rappresenta un qualcosa di diverso rispetto a quest'ultima; ne consegue che - proposta domanda originaria di riduzione a distanza legale di una servitù di veduta diretta ed indiretta sul proprio fondo - costituisce domanda nuova, come tale inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la regolarizzazione di una luce irregolare, atteso che l'accoglimento di detta domanda imporrebbe l'esecuzione di opere non ricomprese nel "petitum" originario.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22553 del 23 ottobre 2009)

Cass. civ. n. 8930/2000

Il proprietario del fondo sul quale viene aperta una luce irregolare non ha diritto alla sua chiusura, ma solo alla regolarizzazione di tale luce (art. 902 c.c.), né l'irregolarità della luce può determinare l'usucapione di alcun diritto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8930 del 4 luglio 2000)

Cass. civ. n. 8693/2000

Una porta non può essere considerata semplice luce irregolare, poiché la sua funzione non è quella di illuminare un locale e di consentire il passaggio dell'aria, ma quella di consentire il passaggio delle persone ovvero di impedirlo e quindi può essere aperta senza rispettare le distanze prescritte negli artt. 905 e 906 c.c. per le vedute, salvo che sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta-finestra).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8693 del 26 giugno 2000)

Cass. civ. n. 2368/1988

Con riguardo alla disciplina delle luci che si aprono sul fondo del vicino (art. 901 c.c.), ove quest'ultimo insorga avverso un'apertura, fatta dal confinante, che non corrisponda alle prescrizioni contenute nella norma citata, il giudice che accolga la domanda può legittimamente adottare un comando giudiziale alternativo che ingiunga al confinante di rendere le luci conformi alle prescrizioni suddette ovvero di chiuderle ripristinando lo status quo, atteso che tale formula alternativa non si pone in contrasto con il diritto del vicino di aprire luci sul fondo altrui e che entrambi i comportamenti dedotti nell'ordine giudiziale sono idonei a soddisfare la pretesa del confinante di conformità delle luci alla norma suddetta. Ove però, il convenuto soccombente non provveda, secondo il suo interesse, a regolarizzare le luci o a chiuderle nel termine assegnatogli, l'attore potrà chiedere l'esecuzione, a spese dell'obbligato, della prestazione che ritenga a lui più conveniente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2368 del 9 marzo 1988)

Cass. civ. n. 5081/1983

Ai sensi dell'art. 902 c.c., l'apertura non avente i caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e guardare sul fondo vicino, è considerata come luce, anche se non conforme alle prescrizioni del precedente art. 901, ed è soggetta al relativo regime. Il vicino, pertanto, ha il diritto, previsto dal secondo comma del citato art. 902, di esigere che tale apertura sia resa conforme alle indicate prescrizioni, ovvero di chiuderla acquistando la comunione del muro ed appoggiandovi la propria fabbrica, o costruendo in aderenza (come previsto dall'art. 904 c.c.), ma non anche di chiuderla con modalità diverse da quelle consentite dalla disciplina delle luci (nella specie, addossandovi tavole di legno).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5081 del 23 luglio 1983)

Cass. civ. n. 3439/1977

In base al principio dell'autonomia delle parti, un titolo convenzionale può dar luogo a una luce juris servitutis, con disciplina sottratta, anche soltanto in parte, alle norme degli artt. 901 e seguenti del codice civile.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3439 del 3 agosto 1977)

Cass. civ. n. 643/1976

Costituiscono luci, sia pure irregolari, le finestre che, senza l'uso di mezzi artificiali od anormali, non consentono la prospectio, ossia il comodo affaccio, sul fondo del vicino, anche se esse non hanno le caratteristiche previste nell'art. 901 c.c. Nello stabilire se un'apertura costituisce luce o veduta, il giudice del merito può motivare il suo convincimento con il solo riferimento ai dati riguardanti le caratteristiche dell'apertura in esame. (Nella vicenda di specie, la Corte Suprema ha ritenuto esaurientemente motivata la sentenza del giudice di merito, che definiva luci delle aperture in considerazione della loro rilevante altezza dal pavimento [di metri due e quarantacinque e due e ventiquattro]).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 643 del 27 febbraio 1976)

Cass. civ. n. 2597/1975

Le aperture lucifere di un immobile, contiguo al fondo del vicino, quando non abbiano carattere di vedute o di prospetti, sono considerate luci, secondo la previsione normativa dell'art. 902 c.c., anche se non sono state osservate le prescrizioni paradigmatiche dell'art. 901 dello stesso codice; e, mentre da un lato chi le pone in essere esercita poteri e facoltà derivantigli iure proprietatis, dall'altro il vicino può sempre esigere la loro regolarizzazione ovvero occluderle, quando vi concorrano le condizioni che l'ordinamento prevede e disciplina. Pertanto, fuori dell'ipotesi in cui le parti, nella loro autonomia negoziale, decidano di dar vita contrattualmente ad una servitù anomala in cui l'assoggettamento del fondo servente si traduce in un vincolo reale negativo ne luminibus officiatur, il diritto a mantenere finestre lucifere, regolari o irregolari, non può essere acquistato per destinazione del padre di famiglia.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2597 del 4 luglio 1975)

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Consulenze legali
relative all'articolo 902 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

E. C. chiede
domenica 25/09/2022 - Lombardia
“Buongiorno, la mia vicina possiede un box il cui tetto è alto 163 cm dal mio fondo, addossato alla mia proprietà (scelta degli anni 70). La tettoia è di fatto un lastrico su cui lei transita in continuazione e non è dotato di parapetto verso la mia proprietà. Non avendo parapetto non può esercitare servitù di vedute, e quindi penso vada catalogata come luce irregolare. Posso chiederle di regolarizzarla con una grata di cui parla il codice civile? Siccome siamo in lite continua ad affacciarsi e spiarmi, mette vasi, orti nel vaso così ha la scusa per guardarmi dentro dovendo occuparsi dell'orto. E questo giorno e notte. In alternativa per preservare mia privacy quale altra richiesta potrei avanzare? Grazie”
Consulenza legale i 30/09/2022
La tesi sostenuta nel quesito è corretta. Infatti, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, confermato anche in tempi recenti da Cass. Civ., Sez. II, 04/01/2017, n. 113, “l'assenza di parapetto su una terrazza di copertura di un edificio, che sia di normale accessibilità e praticabilità da parte del proprietario, costituisce elemento decisivo per escludere che l'opera abbia i caratteri della veduta o del prospetto, non anche per escludere che essa costituisca luce irregolare, in ordine alla quale il vicino ha sempre il diritto di esigere l'adeguamento ai requisiti stabiliti per le luci”.
Pertanto, il proprietario del lastrico può essere obbligato a costruirvi “un muretto recinto da rete metallica onde rendere la luce irregolare conforme alle prescrizioni stabilite dall'art. 901 del c.c.” (conforme Cass. Civ., Sez. II, 10/06/1998, n. 5718).
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N. L. chiede
sabato 24/09/2022 - Campania
“Buonasera,
il quesito da sottoporvi riguarda due unita abitative confinanti da
un'unico tetto suddiviso in due proprietà. ( A. e B) con inclinazione verso un lastrico privato di (B).
posto ad una quota inferiore di cm.0.60 rispetto al calpestio interno del tetto .

dove il proprietario (A.) intende aprire una finestra del tipo VELUX sul proprio tetto,
con visuale comoda è diretta su un lastrico privato sottostante di prop. ( B).
( precisando che il vano finestra verra realizzato in aderenza del muro di confine del tetto, prop.( B) .
PUO' APRIRE LA FINESTRA CON VISUALE SUL MIO LASTRICO SOLARE (B) ?

(spero di essere stato chiaro nella descrizione, qualora maggiori chiarimenti puo'contattarmi al n. sopraindicato

In attesa di ricevere una risposta in merito, invio i miei Saluti”
Consulenza legale i 30/09/2022
Dall’analisi del quesito, la situazione di fatto si concretizza in due abitazioni di proprietà diverse (A e B), all’interno del medesimo edificio.
Al termine del tetto di copertura, è presente, pochi centimetri più sotto, un lastrico solare di proprietà esclusiva di uno solo dei due proprietari (B).
La questione riguarda la possibilità per il proprietario dell’edificio A di aprire un lucernario tipo “velux” sul tetto, in aderenza con la proprietà di B e che darebbe possibilità di veduta sul sottostante lastrico di B.
Innanzitutto è necessario inquadrare la fattispecie giuridica.
Il codice civile stabilisce all’art. 900 del c.c. che le finestre o le aperture sul fondo del vicino possono essere di due tipi: luci o vedute.
Le luci consentono il passaggio alla luce o all’aria, non permettono di affacciarsi sul fondo e sono regolate dagli artt. da 901 a 904 c.c.
Le vedute, invece, sono tali quando permettono di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sul fondo contiguo; devono, inoltre, essere poste alla distanza stabilita dagli artt. da 905 a 907 c.c.
L’art. 902 del c.c. esclude, inoltre, l’esistenza di un tertium genus diverso dalle luci e dalle vedute e qualifica le aperture, che non abbiano i caratteri delle vedute e non rispettino le prescrizioni indicate dall’art. 901 del c.c., come luci, cosiddette irregolari.
Nel caso specifico, l’apertura che vuole aprire il proprietario A costituisce una luce.
La giurisprudenza qualifica in questo modo le aperture lucernario (Cons. Stato sez. IV n. 4628/2015 e Cass. Civ. n. 20577/2007) come le “velux”, ritenendo che non consentano la prospectio (l’affacciarsi) né la inspectio (il guardare).
Possiamo quindi intendere questo tipo di finestra come una luce irregolare, permessa dalla legge ai sensi dell’art. 902 c.1 c.c.
Il secondo comma di quest’articolo stabilisce, però, che il vicino su cui grava questa apertura potrà sempre chiedere che sia resa conforme alle prescrizioni dell’art. 901 c.c.
Vediamo quindi quali sono le caratteristiche che deve avere una luce per essere regolare:
1) deve avere una grata fissa in metallo con maglie non maggiori di tre centimetri quadrati;
2) un’altezza minima interna: il lato inferiore dell’apertura deve distare almeno due metri e mezzo dal pavimento (o dal suolo) del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se questo è al pian terreno, o a due metri per i piani superiori;
3) un’altezza minima esterna: il lato inferiore dell’apertura deve distare, almeno due metri e mezzo anche dal suolo del fondo vicino.
La legge stabilisce, inoltre, che le luci possono essere aperte dal proprietario del muro contiguo al fondo altrui (art. 903 del c.c., c. 1).
E’ importante sottolineare come non sia possibile acquisire per usucapione il diritto di servitù di luce irregolare in quanto a) il possesso è fondato sulla mera tolleranza del vicino che manterrà sempre il diritto di chiedere la regolarizzazione della luce (ex multis Cass Civ. 20200/2005 e b) la servitù non è apparente, configurandosi come un obbligo per il proprietario del fondo contiguo di non operarne la soppressione (Cass. Civ. 10285/1996; Cass. Civ. 71/2002).
Nel caso prospettato, quindi, il proprietario del fondo A può, ad avviso di chi scrive, aprire la finestra di tipo “velux” sul tetto di sua proprietà, non essendoci alcun limitazione per il fatto che sia costruita in aderenza al confine del tetto di altro proprietario.
Quello che però il proprietario del fondo B potrà richiedere, in linea di principio e sempre che le condizioni pratiche lo permettano, sarà la regolarizzazione di tale lucernario e cioè che rispetti le indicazioni contenute nell’art. 901 c.c.
Nel caso in cui permetterà l’apertura senza nulla eccepire, il proprietario del fondo A non potrà usucapire il diritto di servitù di luce e aria e il proprietario del fondo B potrà sempre esigere che la luce sia resa conforme alle prescrizioni di legge.
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Monica S. chiede
martedì 20/04/2021 - Lombardia
“Buongiorno,
sto ristrutturando un edificio e realizzando dei balconi, questi sono distanti dalla parete del fabbricato vicino 80 cm (il fabbricato vicino ha una parete cieca che fa angolo con quella dove ci sono i nuovi balconi) Sulla parete cieca però ci sono 2 luci, le definisco così perchè non sono vedute dirette e credo siano ubicate a 2 metri di altezza dal solaio del piano primo del fabbricato vicino (devo fare un sopralluogo per verificare ma prima volevo avere le idee chiare sulla situazione).
Il vicino proprietario delle due luci è venuto in cantiere lamentandosi che la soletta dei nostri balconi gli toglie luce, ma che io sappia da codice civile per le luci non devono essere rispettate distanze è corretto? quindi io posso realizzare il balcone con soletta distante 80 cm dal vicino (il lato corto della soletta balcone)
Se invece fossero considerate vedute, quanto devo distanziarmi con il balcone???
Consideri che siamo in un contesto di antica costruzione dove negli anni ognuno ha fatto un po' quello che voleva, anche perchè il fronte dell'edificio vicino (completamente cieco ad eccezione delle sopradescritte luci) affaccia sul giardino dell'edificio in ristrutturazione.
Se possibile allego con successiva mail delle immagini in modo da farle capire meglio il mio quesito.”
Consulenza legale i 27/04/2021
Per rispondere ai dubbi sollevati nel quesito appare indispensabile fare chiarezza su luci e vedute, sulle rispettive definizioni legislative, nonché sulle distanze minime previste dal codice civile in materia non solo di finestre, ma anche di balconi.
In primo luogo, il codice (art. 900 c.c.) individua il criterio distintivo tra i due tipi di aperture: si definiscono luci le aperture che danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; parliamo, invece, di vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (pertanto, le vedute si distinguono, rispettivamente, in dirette, oblique e laterali).
In secondo luogo, per potersi definire “luce”, un’apertura deve possedere determinate caratteristiche, prescritte dall’art. 901 c.c.; in particolare:
1) deve essere munita di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
2) il lato inferiore deve essere collocato a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se l’apertura è al piano terreno, e non minore di due metri se è ai piani superiori;
3) il lato inferiore deve trovarsi a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa.
Ai sensi dell'art. 902 c.c. l'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'art. 901 c.c.; tuttavia il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto.
Nel nostro caso, non è chiaro se le aperture presenti nel fabbricato vicino siano qualificabili come luci e, in caso affermativo, se siano regolari o no; come ammesso espressamente nel quesito, non sono state effettuate tutte le necessarie misurazioni, né viene precisato se tali aperture siano, o meno, munite di grate e inferriate “a norma”.
Inoltre, la loro qualificazione come luci o, viceversa, vedute non dipende dal fatto che siano o meno vedute dirette: infatti, come abbiamo visto, le vedute possono essere sia dirette, sia laterali, sia oblique. Ciò che contraddistingue la veduta è una duplice caratteristica, quella di consentire sia l’inspectio che la prospectio: “affinché sussista una veduta ex art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della "inspectio", anche quello della "prospectio" sul fondo del vicino, dovendo detta apertura consentire non solo di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, garantendo una visione frontale, obliqua e laterale, sì da assoggettare il fondo alieno ad una visione mobile e globale” (Cass. Civ., Sez. VI-2, ordinanza n. 346/2017).
La giurisprudenza ha altresì precisato che “per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c. conseguentemente soggetta alla regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. "inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente", siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza” (Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 18910/2012).
Ora, poiché nel nostro caso si intendono realizzare dei balconi, dobbiamo fare riferimento all’art. 905, comma 2, c.c., il quale vieta di costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Tale distanza, nel nostro caso, non parrebbe essere osservata.
Peraltro, ai fini del rispetto della predetta distanza, non rileva la circostanza che il muro del fabbricato vicino sia eventualmente privo di aperture: infatti, come chiarito da Cass. Civ., Sez. II, n. 3275/1999, “l'art. 905 c.c. salvaguarda i fondi delle indiscrezioni dipendenti dall'apertura di vedute negli edifici vicini; impone un divieto di carattere assoluto, da rispettarsi anche quando la veduta è limitata dalla presenza di un muro cieco del fabbricato vicino; prescinde dal danno in concreto derivante dalla sua violazione e viene meno solo quando tra i fondi vi sia una strada pubblica”.
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