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Articolo 901 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Luci

Dispositivo dell'art. 901 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo II - Della proprietà → Capo II - Della proprietà fondiaria → Sezione VII - Delle luci e delle vedute

Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono(1):

  1. 1) essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
  2. 2) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri se sono ai piani superiori;
  3. 3) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa(2).
Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Perché una finestra possa essere considerata "luce" deve avere l'inferriata, la grata in metallo e l'altezza, come indispensabili requisiti strutturali.
L'inferriata permette di tutelare la sicurezza del vicino, dal momento che è tale da impedire il passaggio di una persona.
La grata evita l'immissione (art. 844 del c.c.) nel fondo vicino di oggetti buttati dalla finestra.
(2) Per le luci è necessaria un'altezza minima, interna ed esterna, al fine di evitare la possibilità di vedere sul fondo vicino.

Brocardi

“ Iura luninum ”
Diritto di luce

Spiegazione dell'art. 901 Codice Civile

I tre requisiti per l’apertura di luci. L’inferriata

L'art. 901 pone tre requisiti per l'apertura di luci sul fondo del vicino: l'inferriata, la grata metallica fissa e una certa altezza da osservare tanto all'interno che all'esterno. Cominciamo dall'inferriata.

L'inferriata, di cui la finestra dev'essere munita, serve ad assicurare il vicino contro furtive introduzioni sul suo fondo. A tale scopo il vecchio codice (art. 584) prescriveva che le maglie dell'inferriata non dovessero avere apertura maggiore di un decimetro: il nuovo codice non ripete tale specificazione, limitandosi a disporre (art. 901, n. 1), in generale, che l'inferriata deve essere idonea a garantire la sicurezza del vicino. Il proprietario ha facoltà di foggiare l'inferriata con un disegno di suo gusto, evitando l'antiestetica inferriata a scacchi, tuttavia una sola cosa è necessaria, che l'ampiezza degli interstizi resti sempre tale da impedire il passaggio attraverso l'inferriata, altrimenti verrebbe meno l'intento della legge di garantire la sicurezza del vicino. Allo stesso modo deve essere osservato un congruo spessore nella sezione dei ferri, anche se né il codice vecchio né il nuovo contengano allo scopo una precisa determinazione.

Il legislatore, parlando di inferriata, ha inteso riferirsi ad una struttura in ferro e non di altra materia: quindi deve escludersi che l'armatura possa essere fatta in altro metallo, se non ha una resistenza almeno pari a quella del ferro. A maggior ragione non può essere fatta in legno, perché anche a scegliere le qualità più resistenti, non avranno mai la resistenza del ferro. Nemmeno può essere fatta a struttura mista, di ferro e legno, perché tale armatura mista avrebbe la sola resistenza del legno e non quella del ferro. Infine, non basta che l'armatura sia di ferro, ma occorre altresì che le estremità dell' armatura di ferro siano saldamente ancorate, a regola d'arte, alla muratura della finestra: non soddisferebbe quindi ai requisiti di legge un'inferriata assicurata al telaio di legno della finestra.


La grata metallica fissa

Il requisito dell' invetriata fissa posto dal vecchio codice (art. 584), sulla scia del codice francese, aveva dato luogo a fondate critiche. Tale requisito, diretto soprattutto ad evitare immissioni di fumo, odori, rumori, ecc., impedendo la circolazione dell'aria, veniva a togliere in gran parte il beneficio dell'apertura della finestra. Nei lavori preparatori del vecchio codice la Commissione legislativa napoletana aveva proposto di abolire il requisito dell'invetriata fissa « perché sia provveduto alla pubblica igiene », ma la proposta non fu accolta, nonostante la maggior parte dei codici derivati dal codice francese non avessero riprodotto questo requisito.

Il nuovo codice, accogliendo l’antica richiesta della Commissione legislativa napoletana e fatto proprio da una parte della dottrina, ha sostituito al requisito dell'invetriata fissa quello della grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati, riannodandosi così al precedente del codice estense, ed assicurando alle luci anche la importante funzione della circolazione dell'aria.

Come l'invetriata nel vecchio codice, così anche la grata metallica nel nuovo, deve essere fissa. Generalmente si ritiene che il telaio della grata debba essere murato a calce per dimostrare il carattere permanente della fissazione.


Altezza della luce dalla parte interna

L'art. 901 prescrive, come terzo requisito, l'osservanza di una certa altezza, tanto dalla parte interna quanto all'esterno.

Dalla parte interna la luce deve avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce ed aria, se la luce si apre al pian terreno, e non minore di due metri se si apre ai piani superiori (art. 901, n. 2).

Col prescrivere l'osservanza di tale altezza il legislatore non arriva ad impedire in modo assoluto la possibilità di introspezione nel fondo vicino, poiché il proprietario della luce può, salendo sopra una scala, guardare sul fondo vicino. Ma si tratta di una possibilità temporanea, che egli non si può procurare usualmente, e basta questo solo ostacolo perché l' introspezione avvenga di rado, o almeno non possa avvenire in via normale, ed al vicino sia assicurata una relativa libertà. Del resto, c'è tutto un angolo morto lungo il muro su cui la luce e aperta, che resta in ogni caso sottratto alla veduta: l'ampiezza di quest'angolo aumenta con l'aumentare dell'altezza della luce sul suolo del vicino, il che spiega la ragione della minore altezza prescritta dalla legge per le luci aperte ai piani superiori (m. 2) in confronto di quella prescritta per le luci al pian terreno (m. 2 e mezzo).

L' altezza si misura dal pavimento: se questo è in declivio o la luce si apre con soglia obliqua, l'altezza si misura dal punto più alto del pavimento sotto la finestra e dal punto più basso della soglia. Se poi la finestra è scavata obliquamente dentro lo spessore del muro, l'altezza si misura dalla soglia della finestra verso l'esterno.


Altezza dalla parte esterna sul suolo del vicino. Misurazione dell’altezza

Il codice francese prescrive il requisito dell'altezza solo dalla parte interna. Sull'esempio del codice Albertino il vecchio codice prescrisse il requisito dell'altezza di due metri e mezzo dal suolo anche dalla parte esterna, sul fondo del vicino, e la stessa disposizione è passata nel nuovo codice, prescrivendosi (art. 901, n. 3) che la luce deve avere il lato inferiore ad un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino. Con questa prescrizione si assicura al vicino una larga zona rasente il muro dell'edificio, in cui egli è al coperto dalla possibilità di veduta da parte del proprietario della luce.

Trattandosi di un requisito imposto nell'interesse del vicino, egli resta libero di alterare con riempimenti, ecc. il livello originario del suolo, in modo da diminuire l'altezza originaria della finestra aperta a due metri e mezzo, senza che il proprietario della luce possa impedirlo invocando la disposizione dell'art. 901, n. 3.

Il nuovo codice contiene una modificazione rispetto all'art. 585 del precedente. Secondo l'art. 585 cit. l'altezza di due metri e mezzo dal suolo doveva sempre osservarsi sul fondo vicino, e quindi anche nel caso di dislivello tra il suolo del vano che si doveva illuminare e il livello del fondo vicino. Si giungeva così al risultato di rendere impossibile l'apertura di luci nel caso in cui l'altezza massima del vano da illuminare non eccedesse di due metri e mezzo il livello del fondo vicino, come avviene spesso per gli scantinati e seminterrati.

A questo inconveniente ha voluto ovviare il nuovo codice derogando al requisito di due metri e mezzo di altezza sul suolo del fondo vicino quando « si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa ».

L'innovazione viene giustificata nella Relazione del Guardasigilli: « il nuovo codice si informa anche in questo punto al principio di socialità ed esclude l'obbligo dell'osservanza dell'altezza minima dal suolo del fondo vicino, quando si tratti di dare luce ed aria a un locale che si trovi in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare la prescrizione della legge. Si favorisce cosi la particolare situazione dei locali seminterrati, che nella moderna tecnica edilizia hanno assunto un notevole sviluppo ».

L'art.. 901 n. 3 richiede l'osservanza dell'altezza di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino. Ci si è chiesti se tale altezza debba osservarsi anche sul tetto del vicino nel caso in cui sul fondo vicino esista un edificio. Alcuni ritengono che l'altezza debba osservarsi dal tetto, ma è preferibile l’opinione contraria: infatti, quando la legge ha voluto estendere le sue prescrizioni oltre che al suolo anche al tetto del vicino, l'ha detto esplicitamente, come nell'art. 905: mentre nell'art. 902 ha parlato soltanto di suolo.

Diversa soluzione deve invece adottarsi nel caso in cui si intenda aprire la luce sul lastrico accessibile dell'edificio vicino: in questo caso è applicabile la prescrizione dell'altezza di due metri e mezzo, perché il lastrico accessibile ha funzione analoga a quella del suolo.


Inesistenza di altri requisiti, oltre i tre indicati, per l’apertura delle luci

Oltre i tre requisiti sopra esposti, la legge non ne pone altri: quindi non c’è alcun limite alla grandezza della finestra. In alcune consuetudini era prescritto che l'inferriata dovesse essere fissata nel mezzo della grossezza del muro, ma il nostro codice non contiene alcuna limitazione in proposito, nè per l’ inferriata, né per la rete metallica, bastando che l'una e l'altra siano poste entro lo spessore del muro, senza peraltro fuoriuscire dalla superficie esterna del medesimo, poichè tale fuoruscita costituirebbe una invasione dell' area del vicino e quindi una indebita servitù di sporto.

Così pure nessuna limitazione è prevista per la reciproca ubicazione dell'inferriata e della rete metallica: di solito, la rete metallica è posta all'interno e l'inferriata all'esterno, ma non è escluso che possa farsi il contrario. Pertanto l'obbligo dell'osservanza dei suddetti requisiti trova sempre applicazione, senza distinguere se il muro in cui le finestre si vogliono praticare faccia parte o no di un edificio, se si tratti di una costruzione in muratura o in semplice legname.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

426 I1 nuovo codice accoglie la distinzione tradizionale delle finestre in luci e vedute (art. 900 del c.c.). Sensibilmente attenuato è il rigoroso regime stabilito per le finestre lucifere dal codice del 1865 (art. 584), il quale consentiva bensì al proprietario del muro contiguo al fondo altrui di aprire luci di qualsiasi dimensione, ma gli imponeva di munirle di una grata di ferro, le cui maglie non avessero un'apertura maggiore di un decimetro, e di un telaio a invetriata fissa. In tal modo la difesa del fondo del vicino da eventuali immissioni o indiscrezioni era spinta fino a inibire il passaggio dell'aria attraverso le finestre lucifere. Con maggiore comprensione delle necessità della convivenza sociale e soprattutto delle esigenze igieniche, il nuovo codice (art. 901 del c.c.) abolisce l'onerosa prescrizione del telaio a invetriata fissa, sostituendola con l'altra di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati. Fa obbligo inoltre di munire le finestre lucifere di un'inferriata, ma, senza stabilire l'apertura massima delle maglie, si limita a prescrivere che l'inferriata deve essere idonea, per le sue caratteristiche, a garantire la sicurezza del vicino. Come nel codice precedente, l'apertura delle luci è subordinata all'osservanza di un'altezza minima, tanto dal pavimento o dal suolo che si vuole illuminare, quanto dal suolo del fondo vicino; senonché il nuovo codice, informandosi anche in questo punto al principio di socialità, esclude l'obbligo dell'osservanza dell'altezza minima dal suolo del fondo vicino, quando si tratta di dare luce e aria a un locale che si trovi in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare la prescrizione della legge. Si favorisce così la particolare situazione dei locali seminterrati, che nella moderna tecnica edilizia hanno assunto un notevole sviluppo. Ma anche per altro verso si facilita (art. 903 del c.c.) l'apertura delle finestre lucifere. Il codice del 1865 (art. 586) esigeva per l'apertura di esse il consenso del vicino non solo nel caso in cui si volesse aprirle in un muro comune, ma anche nel caso in cui si volesse aprirle nella sopraelevazione di un muro comune alla quale il vicino non avesse contribuito. Quest'ultima limitazione è sembrata eccessiva, in quanto la parte sopraedificata del muro comune resta di proprietà esclusiva di chi l'ha costruita fino a quando il vicino non ne abbia chiesto e ottenuto la comunione. Né la soluzione accolta dal nuovo codice può pregiudicare gli interessi del vicino, poiché questi conserva la facoltà di rendere comune anche la parte sopraedificata e di chiudere le luci in essa aperte, appoggiandovi il suo edificio (art. 904 del c.c.). E' codificato il principio, già affermato dalla giurisprudenza, che un'apertura, la quale non abbia i caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e di guardare sul fondo vicino, è considerata come luce, è quindi soggetta al regime relativo, anche se non sono state osservate le prescrizioni stabilite dalla legge (grata fissa, inferriata). Il vicino può sempre chiudere tale finestra, acquistando la comunione del muro e appoggiandovi la propria fabbrica. Egli ha inoltre il diritto di esigere che l'apertura sia resa conforme alle prescrizioni dettate dalla legge per le finestre lucifere (art. 902 del c.c.).

Massime relative all'art. 901 Codice Civile

Cass. civ. n. 34824/2021

In tema di aperture sul fondo del vicino, non ammettendo la legge l'esistenza di un "tertium genus" oltre alle luci ed alle vedute, va valutata quale luce e, pertanto, sottoposta alle relative prescrizioni legali, anche in difetto dei requisiti a tale scopo prescritti dalla legge, l'apertura che sia priva del carattere di veduta o prospetto. In tal caso, dunque, il proprietario del fondo vicino può sempre pretenderne la regolarizzazione, tenuto conto che il possesso di luci irregolari, sprovvisto di titolo e fondato sulla mera tolleranza del vicino, non può condurre all'acquisto, per usucapione della corrispondente servitù.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 34824 del 17 novembre 2021)

Cass. civ. n. 25864/2021

In tema di aperture sul fondo del vicino, la natura di veduta o luce (regolare o irregolare) deve essere accertata dal giudice di merito alla stregua delle caratteristiche oggettive dell'apertura stessa, rimanendo a tal fine irrilevante l'intenzione del suo autore o la finalità dal medesimo perseguita; sicché, un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire la "prospectio" nel fondo vicino, può configurarsi solo come luce, anche se consenta di guardare con una manovra di per sé poco agevole per una persona di normale conformazione, con la conseguenza che, rispetto ad essa, il vicino non ha diritto a chiederne la chiusura, bensì solo la regolarizzazione. (Cassa e decide nel merito, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 31/05/2016).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 25864 del 23 settembre 2021)

Cass. civ. n. 233/2011

In tema di aperture sul fondo del vicino, la natura di veduta o luce (regolare o irregolare) deve essere accertata dal giudice di merito alla stregua delle caratteristiche oggettive dell'apertura stessa, rimanendo a tal fine irrilevante l'intenzione del suo autore o la finalità dal medesimo perseguita; tuttavia, un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire la "prospectio" nel fondo vicino, può configurarsi solo come luce, anche se consenta di guardare con una manovra di per sé poco agevole per una persona di normale conformazione; rispetto a tale genere di apertura, il vicino non ha diritto a chiedere la chiusura, bensì solo la regolarizzazione. (Rigetta, App. L'Aquila, 03/03/2004).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 233 del 5 gennaio 2011)

Cass. civ. n. 20200/2005

Un'apertura munita di inferriata, che consenta di guardare sul fondo sottostante mediante una manovra di per sé eccezionale e poco agevole per una persona di normale conformazione fisica, costituisce una luce e non una veduta, con la conseguenza che, nel caso in cui essa non sia conforme alle prescrizioni indicate nell'art. 901 c.c., il proprietario del fondo vicino può sempre esigerne la regolarizzazione, non potendo la mera tolleranza della sua difformità dalle prescrizioni di legge, ancorché protratta nel tempo, far sorgere, per usucapione, un diritto a mantenerla nello stato in cui si trova.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20200 del 19 ottobre 2005)

Cass. civ. n. 15292/2005

In tema di limitazioni legali della proprietà, l'art. 901 c.c. prevede che le luci devono avere, quanto all'altezza, un doppio requisito: a) un'altezza minima interna (con riferimento al posizionamento del lato inferiore della luce) non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare aria e luce, se esse sono al piano terra, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori; b) un'altezza esterna non minore di due metri e mezzo dal suolo del vicino, a meno che si tratti di un locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa; pertanto, in base alla lettera e alla ratio della norma, la riduzione a due metri è limitata all'ipotesi di luce aperta in un locale situato a un livello di altezza superiore, che sia pari ad un intero piano abitativo (altezza che ha comunque un ristretto margine di variabilità e non è solitamente inferiore a tre metri), e non può essere estesa a qualunque altra ipotesi di dislivello, anche minimo (nella specie, quattordici centimetri), naturale o artificiale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15292 del 21 luglio 2005)

Cass. civ. n. 3441/2001

Esula dall'applicazione della normativa prevista dagli artt. 901 e 904 c.c. quell'apertura che si apre in un muro comune tra un vano e l'altro del medesimo edificio con lo scopo di dare ad uno di essi aria e luce attraverso l'altro. Tale apertura non costituisce estrinsecazione del diritto di proprietà, ossia manifestazione di una facultas del diritto di dominio, ma ponendo in essere in via effettuale l'invasione della sfera di godimento della proprietà altrui, ha sostanza, struttura e funzione di uno ius in re aliena acquistabile, quindi, ex lege mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia, sempreché l'apertura si concreti in opere visibili e permanenti destinate ad un inequivoco e stabile assoggettamento del vano, sì da rivelare all'esterno l'imposizione di un peso a suo carico per l'utilità dell'altro.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3441 del 8 marzo 2001)

Cass. civ. n. 868/2000

L'apertura di finestre lucifere nel proprio muro costituisce l'esercizio di una facoltà del diritto di proprietà fondiaria consentita quale che sia la distanza dal fondo altrui, essendo attribuito al proprietario confinante soltanto il diritto di chiudere tali finestre in caso di costruzione in appoggio o in aderenza al muro nel quale sono aperte e quello di esigere la conformità alle prescrizioni di cui all'art. 901 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 868 del 26 gennaio 2000)

Cass. civ. n. 2127/1997

Per stabilire se il lato inferiore di una luce prospiciente su fondo altrui, rispetta l'altezza minima normativamente prevista - prima o seconda ipotesi dell'art. 901 n. 2 c.c., e cioè due metri e mezzo o due metri dal pavimento del locale che la riceve occorre accertare se tale luce si trova al piano terreno o al piano superiore rispetto al fondo suddetto, e non già rispetto al locale in cui essa si trova, non solo per il tenore letterale della disposizione succitata («se esse», cioè le luci, e non i locali che illuminano, «sono al piano terreno»), ma anche per la ratio della norma, che è di protezione del fondo su cui è esercitabile l'inspectio, evidentemente più agevole se i fondi limitrofi sono sullo stesso livello, o addirittura il fondo ove si trova la luce è ad un livello più basso rispetto a quello ove essa prospetta.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2127 del 10 marzo 1997)

Cass. civ. n. 2707/1991

Non costituiscono luci in senso tecnico giuridico, soggette alla disciplina dell'art. 901 c.c., quelle parti del muro perimetrale nelle quali sia stato inserito materiale di altra natura, quale in particolare il vetro-cemento, il quale, pur consentendo il passaggio della luce, presenta caratteristiche analoghe a quelle del materiale impiegato per la costruzione del muro ed adempie alla medesima funzione di delimitazione e di riparo assegnata a quest'ultimo. Viceversa vanno considerate luci irregolari quelle altre parti del muro le quali, o per la natura del materiale impiegato, o per la struttura o conformazione di questo, o per il modo nel quale esso sia stato inserito nel muro e reso con questo solidale, non possono dirsi parte integrante della preesistente costruzione, in difetto dei necessari requisiti di stabilità, consistenza, sicurezza, coibenza, sì da costituire un semplice mezzo per impedire l'affaccio od il solo passaggio dell'aria.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2707 del 14 marzo 1991)

Cass. civ. n. 4117/1990

Le aperture lucifere che si trovano all'interno di un edificio condominiale o comunque all'interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale (nella specie, porta a vetri collocata tra una chiostrina di proprietà esclusiva ed una scala di proprietà condominiale che da quella riceva luce), a differenza di quelle che si aprono su un fondo aperto altrui ed alle quali fa riferimento l'art. 900 c.c., sono prive di quella connotazione di precarietà e mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli artt. da 901 a 904 c.c. con la conseguenza che sono sottratte alla disciplina disposta da tali norme e che in ordine ad esse, è ipotizzabile, in favore di chi ne beneficia, la possibilità di acquisto della relativa servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, e cosi la tutela possessoria dello stato di fatto su cui si basa l'eventuale esistenza della servitù medesima.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4117 del 14 maggio 1990)

Cass. civ. n. 3265/1987

L'utilità della veduta consiste nella possibilità di inspicere e prospicere in alienum, sicché le aperture prive di tali caratteristiche, stante la mancanza del nostro ordinamento di un tertium genus, non possono essere qualificate che come luci, quand'anche non siano state rispettate le prescrizioni dettate per queste dall'art. 901 c.c., con la conseguenza, da un lato, che chi le pone in essere esercita poteri e facoltà derivantigli jure proprietatis e, dall'altro, che il vicino può sempre esigere la loro regolarizzazione ovvero occludere se concorrono le condizioni all'uopo previste e disciplinate dall'ordinamento.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3265 del 4 aprile 1987)

Cass. civ. n. 181/1986

L'assoggettamento del fondo del vicino ad una servitù pubblica di passaggio esonera sia dal rispetto delle distanze di cui all'art. 905 c.c. (apertura di vedute dirette e balconi), che dall'obbligo dell'osservanza delle prescrizioni di cui all'art. 901 c.c. in tema di luci, in quanto entrambe le norme, ispirate dall'esigenza di riservatezza del fondo limitrofo, non hanno ragione di essere applicate quando tale riservatezza è esclusa dalla pubblicità dell'uso cui il fondo stesso è soggetto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 181 del 15 gennaio 1986)

Cass. civ. n. 643/1976

Costituiscono luci, sia pure irregolari, le finestre che, senza l'uso di mezzi artificiali od anormali, non consentono la prospectio, ossia il comodo affaccio, sul fondo del vicino, anche se esse non hanno le caratteristiche previste nell'art. 901 c.c. Nello stabilire se un'apertura costituisce luce o veduta, il giudice del merito può motivare il suo convincimento con il solo riferimento ai dati riguardanti le caratteristiche dell'apertura in esame. (Nella vicenda di specie, la Corte Suprema ha ritenuto esaurientemente motivata la sentenza del giudice di merito, che definiva luci delle aperture in considerazione della loro rilevante altezza dal pavimento [di metri due e quarantacinque e due e ventiquattro]).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 643 del 27 febbraio 1976)

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Consulenze legali
relative all'articolo 901 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

R. G. chiede
domenica 17/01/2021 - Lazio
“Piccolo fabbricato con una u.i. al piano terra e una u.i. al piano primo, entrambi le u.i. dispongono di un giardino privato e di un accesso indipendente ognuno dal proprio giardino. Io sono proprietario del P1 al quale si accede attraverso una scala aperta esterna, situata nel mio giardino, in aderenza al muro perimetrale del fabbricato (muro che è situato completamente nella mia proprietà).
Su questo muro perimetrale (al quale si appoggia la scala) esiste una "luce" leggittimamente esistente e riportata nel titolo edilizio. Tale Luce (di dimensioni 80x60cm), all'interno della u.i. del piano terra è situata a un'altezza di 2,50 metri ma è senza la relativa grata come da art. 901 del C.C.
In pratica, salendo le mie scale di accesso incontro alla mia destra questa Luce la quale, nel momento in cui la incontro, è posta ad un altezza dal gradino più vicino di 1,65 metri.
Ora per esigenze strutturali (la scala di accesso in realtà consta di altri 6 gradini posti all'interno della mia u.i. occupando ca. 7 metri quadri, spazio che voglio liberare spostando tutti i 20 gradini all'esterno), la scala viene spostata scorrendo lungo il muro perimetrale (rimanendo ovviamente interamente nel mio giardino). In questo modo però, l'altezza tra i gradini e la Luce esistente, nel punto più basso diminuisce da 1,65m a ca. 0,60m.
Il proprietario della u.i. del PT contesta tale progetto (a differenza del Comune che non ha posto problemi alla Scia) con la motivazione che passando sulla scala di accesso alla mia u..i. potrei guardare dentro la sua abitazione (tra l'altro, cosa vera anche ora, considerata l'attuale altezza di 1,65m).
Ho elaborato un secondo progetto in cui ho staccato parzialmente la scala, allontanandola di ca. 80cm (in proiezione orizzontale) dal famoso muro perimetrale e rendendola parzialmente indipendente, anche tale idea è stata bocciata.
Chi ha ragione?
E' giusta la prima ipotesi del progetto in cui salendo la scala incontro la Luce a h=0,60?
E' giusta la seconda ipotesi del progetto in cui salendo la scala oltre ad incontrarla a h=0,60m è anche spostata orizzontalmente di 0,80m?
Ovviamente io vorrei il primo progetto con la sola traslazione.
Grazie. R. G.”
Consulenza legale i 22/01/2021
La disciplina delle aperture contenuta nel codice civile viene dettata in una esclusiva ottica di tutela della riservatezza del fondo su cui l’apertura stessa (che può essere una luce, o una veduta) si affaccia, e non del fondo che essa è destinata a servire. Nulla, anzi, dispone in merito ad una eventuale esigenza di tutela di segno opposto.
Peraltro, la luce, secondo la definizione contenuta nell’art. 900 c.c., è l’apertura che dà passaggio alla luce e all'aria, ma non permette di affacciarsi (in ciò differendo dalla veduta o prospetto) sul fondo del vicino.
Inoltre l’art. 901 c.c., quanto all’altezza minima cui devono essere collocate le luci, stabilisce alla lettera c) che l’altezza di due metri e mezzo sul lato esterno vada calcolata rispetto al suolo del fondo vicino.
Inoltre si tenga presente che le norme in materia di luci e vedute, come si diceva all'inizio, sono stabilite nell’esclusivo interesse del fondo verso cui l’apertura è rivolta; ad esempio, in dottrina è stato osservato che il proprietario di quest'ultimo potrebbe legittimamente eseguire opere che diminuiscano l'altezza della luce rispetto al livello naturale del suolo su cui essa si affaccia.
Pertanto le doglianze del vicino non hanno fondamento, considerando anche che, come osservato nel quesito, l’altezza attuale permetterebbe comunque, in teoria, di “spiare” all’interno dell’immobile del vicino.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
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Fulvio G. chiede
giovedì 18/02/2016 - Lazio
“Buongiorno

vorrei un chiarimento in merito alla finestra lucifera.
Nell'ingresso del mio appartamento c'è una finestra lucifera che da sulle scale condominiali.
Una parte dei condomini vorrebbe installare un ascensore nel vano scale e nel progetto che hanno presentato ipotizzano,
per rispettare la larghezza minima delle scale,
la riduzione di circa 10 cm dei muri portanti andando ad intaccare la finestra lucifera.
Le domande sono le seguenti:
la finestra in questione è di mia proprietà?
In caso affermativo, ho la possibilità di oppormi a tale riduzione?

In attesa di un vostro gentile riscontro vi saluto cordialmente.”
Consulenza legale i 26/02/2016
Ai sensi dellart. 902 del c.c. si considera come “luce” l’apertura che non ha caratteri di veduta o di prospetto. Di fatti, tale apertura da passaggio alla luce e all’aria ma non permette di affacciarsi o di avere veduta sul fondo altrui. L'art. 903 del c.c. precisa, altresì, che le luci sul muro comune possono essere aperte purché ci sia il consenso degli altri comproprietari. Infine, l'art. 904 del c.c. precisa al secondo comma che chi acquista la comunione del muro non può chiudere le luci se ad esso non appoggia il suo edificio.
La normativa sopra citata riguarda l’ipotesi delle luci eseguite e mantenute jure proprietatis, mentre diversa appare quella applicabile in caso di condominio.
Infatti, in tale ambito trova applicazione in primis l'art. 1102, primo comma c.c., secondo cui “ciascun partecipante può servirsi della cosa purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. Le eventuali modifiche dovranno essere apportate con il necessario consenso di tutti i condomini nella misura richiesta dalla legge.

Tale assunto è confortato dall’orientamento consolidato, anche se risalente, della Corte di Cassazione prevede che “qualora nel muro perimetrale di edificio condominiale vi siano aperture verso l’unità immobiliare di proprietà individuale del singolo condomino che le aperture che non abbiano i caratteri di veduta o prospetto e siano destinate a dare luce ad aria ad adiacenti porzioni comuni (nella specie scale), deve negarsi al predetto condomino la facoltà di chiudere le aperture medesime mediante costruzione in appoggio od aderenza, secondo la disciplina degli artt.902-904 c.c., atteso che l’applicabilità di tali norme trova ostacolo nel divieto di ciascun comproprietario di compiere, senza il consenso degli altri, opere che alterino la consistenza e la destinazione all’uso comune del bene condominiale” (Cass. Civ. 1455/1981).

La finestra lucifera che insiste sul muro perimetrale e che si affaccia verso l’unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolo condomino non può certo considerarsi di proprietà dei singolo condomino, il quale può più che altro acquistarne il diritto di servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
La finestra quindi sarà assoggettata alle norme dettate dal codice civile per l’utilizzo della cosa comune di cui sopra e le eventuali modifiche saranno discusse ed approvate in sede di assemblea condominiale.
Quanto detto vale a maggior ragione nel caso di specie in cui la finestra lucifera dovrebbe subire una riduzione per permettere l’installazione di un ascensore ad uso condominiale, riduzione che dovrà essere approvata dalla maggioranza dei condomini secondo quanto prescritto dalla legge in materia in sede di assemblea.
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N. L. chiede
sabato 24/09/2022 - Campania
“Buonasera,
il quesito da sottoporvi riguarda due unita abitative confinanti da
un'unico tetto suddiviso in due proprietà. ( A. e B) con inclinazione verso un lastrico privato di (B).
posto ad una quota inferiore di cm.0.60 rispetto al calpestio interno del tetto .

dove il proprietario (A.) intende aprire una finestra del tipo VELUX sul proprio tetto,
con visuale comoda è diretta su un lastrico privato sottostante di prop. ( B).
( precisando che il vano finestra verra realizzato in aderenza del muro di confine del tetto, prop.( B) .
PUO' APRIRE LA FINESTRA CON VISUALE SUL MIO LASTRICO SOLARE (B) ?

(spero di essere stato chiaro nella descrizione, qualora maggiori chiarimenti puo'contattarmi al n. sopraindicato

In attesa di ricevere una risposta in merito, invio i miei Saluti”
Consulenza legale i 30/09/2022
Dall’analisi del quesito, la situazione di fatto si concretizza in due abitazioni di proprietà diverse (A e B), all’interno del medesimo edificio.
Al termine del tetto di copertura, è presente, pochi centimetri più sotto, un lastrico solare di proprietà esclusiva di uno solo dei due proprietari (B).
La questione riguarda la possibilità per il proprietario dell’edificio A di aprire un lucernario tipo “velux” sul tetto, in aderenza con la proprietà di B e che darebbe possibilità di veduta sul sottostante lastrico di B.
Innanzitutto è necessario inquadrare la fattispecie giuridica.
Il codice civile stabilisce all’art. 900 del c.c. che le finestre o le aperture sul fondo del vicino possono essere di due tipi: luci o vedute.
Le luci consentono il passaggio alla luce o all’aria, non permettono di affacciarsi sul fondo e sono regolate dagli artt. da 901 a 904 c.c.
Le vedute, invece, sono tali quando permettono di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sul fondo contiguo; devono, inoltre, essere poste alla distanza stabilita dagli artt. da 905 a 907 c.c.
L’art. 902 del c.c. esclude, inoltre, l’esistenza di un tertium genus diverso dalle luci e dalle vedute e qualifica le aperture, che non abbiano i caratteri delle vedute e non rispettino le prescrizioni indicate dall’art. 901 del c.c., come luci, cosiddette irregolari.
Nel caso specifico, l’apertura che vuole aprire il proprietario A costituisce una luce.
La giurisprudenza qualifica in questo modo le aperture lucernario (Cons. Stato sez. IV n. 4628/2015 e Cass. Civ. n. 20577/2007) come le “velux”, ritenendo che non consentano la prospectio (l’affacciarsi) né la inspectio (il guardare).
Possiamo quindi intendere questo tipo di finestra come una luce irregolare, permessa dalla legge ai sensi dell’art. 902 c.1 c.c.
Il secondo comma di quest’articolo stabilisce, però, che il vicino su cui grava questa apertura potrà sempre chiedere che sia resa conforme alle prescrizioni dell’art. 901 c.c.
Vediamo quindi quali sono le caratteristiche che deve avere una luce per essere regolare:
1) deve avere una grata fissa in metallo con maglie non maggiori di tre centimetri quadrati;
2) un’altezza minima interna: il lato inferiore dell’apertura deve distare almeno due metri e mezzo dal pavimento (o dal suolo) del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se questo è al pian terreno, o a due metri per i piani superiori;
3) un’altezza minima esterna: il lato inferiore dell’apertura deve distare, almeno due metri e mezzo anche dal suolo del fondo vicino.
La legge stabilisce, inoltre, che le luci possono essere aperte dal proprietario del muro contiguo al fondo altrui (art. 903 del c.c., c. 1).
E’ importante sottolineare come non sia possibile acquisire per usucapione il diritto di servitù di luce irregolare in quanto a) il possesso è fondato sulla mera tolleranza del vicino che manterrà sempre il diritto di chiedere la regolarizzazione della luce (ex multis Cass Civ. 20200/2005 e b) la servitù non è apparente, configurandosi come un obbligo per il proprietario del fondo contiguo di non operarne la soppressione (Cass. Civ. 10285/1996; Cass. Civ. 71/2002).
Nel caso prospettato, quindi, il proprietario del fondo A può, ad avviso di chi scrive, aprire la finestra di tipo “velux” sul tetto di sua proprietà, non essendoci alcun limitazione per il fatto che sia costruita in aderenza al confine del tetto di altro proprietario.
Quello che però il proprietario del fondo B potrà richiedere, in linea di principio e sempre che le condizioni pratiche lo permettano, sarà la regolarizzazione di tale lucernario e cioè che rispetti le indicazioni contenute nell’art. 901 c.c.
Nel caso in cui permetterà l’apertura senza nulla eccepire, il proprietario del fondo A non potrà usucapire il diritto di servitù di luce e aria e il proprietario del fondo B potrà sempre esigere che la luce sia resa conforme alle prescrizioni di legge.
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