Articolo 61 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Dalla lettura del quesito, parrebbe intuirsi che il complesso edile in esso descritto, sia composto da due edifici, con una ampia area di parcheggio in comune ad entrambi i palazzi: siamo quindi di fronte ad un piccolo supercondominio.
Come è noto il supercondominio viene posto in essere quando in un complesso edile composto da più di un edificio tra loro contigui, che già di per sé costituiscono dei condomini autonomi, vi sono determinati servizi o manufatti comuni ai singoli palazzi (ad esempio: un parco privato posto al centro dei singoli edifici; il cancello automatico necessario per accedere all’ intero complesso edile; il servizio di riscaldamento comune a più civici ricompresi nel complesso o, appunto, un’area di parcheggio comune).
Nel caso di supercondomini, è prassi abbastanza frequente degli amministratori di edifici, considerare l’intero complesso edile come un unico condominio, attribuendo allo stesso un unico codice fiscale.

Giurisprudenza recente, rifacendosi ad orientamenti consolidati, ha però ribadito come il supercondominio (o il condominio negli edifici) sia una situazione di fatto giuridicamente rilevante, che sorge indipendentemente che vi sia una delibera assembleare costitutiva “ad hoc”, oppure al di là che via sia un unico codice fiscale che ricomprenda tutti i palazzi del complesso edile. Ci dice infatti la Corte di Cassazione, Sez.II, con sentenza n. 1344 del 19.01.2018 che” al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. Cod.civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto (di fatto n.d.r), se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’ approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi”.

Questa piccola premessa si è resa necessaria per arrivare a dire che il palazzo che vorrebbe costituirsi in un autonomo condominio doveva considerarsi tale fin dal momento in cui è sorto l’intero complesso edile supercondominiale.
A maggior ragione quindi, oggi, può trovare tranquillamente applicazione l’art. 61 disp.att. del c.c. e i proprietari dell’intero complesso edile possono deliberare, con le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c., la suddivisione del complesso in due condomini autonomi.

In merito alla gestione e alla manutenzione dell’area di parcheggio comune alle due palazzine, dovrà trovare applicazione quanto sopra detto in merito al super condominio; pertanto, quando vi sarà la necessità di discutere a proposito dell’area di parcheggio comune, i proprietari di entrambi gli edifici dovranno costituirsi in apposita assemblea supercondominiale ad hoc.

Ciò che rileva ai fini della applicazione dell’art.61 disp.att del c.c. è il fatto che l’edificio che si vuole distaccare possa considerarsi, o divenire, architettonicamente come un corpo autonomo. E del tutto irrilevante, quindi, che alcuni condomini della palazzina da separarsi abbiano un uso perpetuo di posti auto nell’area del parcheggio comune, il quale potrà tranquillamente essere dagli stessi mantenuto.
Tra l’altro il distaccamento, non comportando, secondo quanto riferito, una modifica dello stato delle cose nell’intero complesso edile, potrà deliberarsi senza le più gravose maggioranze richieste dall’art. 62 co. 2 disp. att del c.c.

La non necessità di modificare lo stato dei luoghi, comporta un ulteriore vantaggio per i condomini desiderosi di costituirsi in condominio autonomo, in quanto, qualora non si raggiungessero le maggioranze richieste dall’art 61 disp.att del c.c., la divisione potrà essere disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta di un terzo dei proprietari di quella parte di complesso che si vuole separare.
La Cassazione,Sez.II, con sentenza n. 27507 del 19.12.2011, ha disposto che:” …l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio solo quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 cod. civ., mentre, ove la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, e la costituzione di più condomini separati, possono essere approvati solo dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’ edificio.”