Cass. civ. n. 9365/2023
Nel contratto di agenzia, devono considerarsi nulle, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., le clausole formulate in modo tale da attribuire al preponente un potere illimitato di modifica unilaterale della base di calcolo e quindi dell'importo delle provvigioni, attraverso la facoltà di concedere extrasconti in misura non prestabilita e a un numero di clienti imprecisato, così rendendo non determinato e non determinabile un elemento essenziale del contratto, quale appunto la controprestazione dovuta dalla società all'agente.
Cass. civ. n. 37804/2022
L'impossibilità dell'oggetto alla quale consegue, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., la nullità del contratto, ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta, e non anche quando insorgano ostacoli più o meno gravi nell'esecuzione della stessa. (In applicazione di detto principio, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che, nell'ambito di un contratto tra un Comune ed una società, avente ad oggetto il noleggio e l'installazione di strumenti di rilevazione di infrazioni al c.d.s., aveva ravvisato la nullità del contratto per impossibilità giuridica e per violazione di norme imperative nella previsione, quale corrispettivo del servizio, della corresponsione da parte del Comune di una quota delle somme incamerate a seguito della rilevazione delle infrazioni, ritenendo che tale previsione indicasse quale corrispettivo un bene della vita al quale veniva impressa una destinazione non consentita).
Cass. civ. n. 30058/2022
Il contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire, individuati solo nel genere, è valido solo a condizione che questi ultimi siano determinabili con riferimento ai parametri di edificabilità, alla collocazione degli immobili da costruire, alla loro dimensione, alla loro destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire in permuta. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto nullo per indeterminabilità dell'oggetto un contratto di permuta di terreno contro immobili da costruire, con il quale il promittente alienante si era impegnato, in cambio del trasferimento di un terreno, a cedere al promissario una quota delle costruzioni che sarebbe stato possibile edificare sul terreno con progetti regolarmente approvati dalle autorità competenti).
Cass. civ. n. 1626/2020
In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di determinare l'oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili "aliunde", idonei a consentire in modo inequivoco l'identificazione del bene oggetto della futura vendita, trova un limite qualora questo sia individuato per "relationem" in un atto destinato a formare parte integrante dell'accordo negoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi esterni diversi dall'atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto non determinato, né altrimenti determinabile, il bene promesso in vendita, giacché identificato dalle parti mediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegata al contratto,non prodotta, però, in giudizio).
Cass. civ. n. 11883/2019
In tema di appalto di ristrutturazione di edificio di proprietà del committente, la circostanza che la concessione edilizia sia rilasciata dopo la stipula del contratto e persino dopo l'inizio dei lavori, non è causa di nullità del contratto, se comunque la stessa sia stata ottenuta prima della ultimazione dei lavori medesimi e, quindi, della realizzazione dell'opera, atteso che il momento storico rilevante per la verifica della nullità del negozio per difetto di un elemento essenziale della fattispecie quale la concessione edilizia, è quello del trasferimento dei diritti reali su edifici o loro parti, effetto che nell'appalto di edificio su terreno di proprietà del committente si realizza, per l'appunto, con il completamento dell'opera in virtù di accessione, ex art. 934 c.c.. (Rigetta, Corte d'appello Perugia, 28 giugno 2016).
Cass. civ. n. 30703/2018
In tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale. Nel primo caso, che si verifica ove l'edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l'opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione, con conseguente nullità del detto contratto per illiceità dell'oggetto e violazione di norme imperative; nel secondo, invece, che ricorre quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, tale nullità non sussiste. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva ritenuto inadempiente un appaltatore, il quale aveva sospeso i lavori per non eseguire delle opere abusive, sul presupposto che le difformità potessero essere sanate, senza valutarne la gravità né verificare se le stesse rendessero la costruzione del tutto o in parte non rispondente al progetto).
Cass. civ. n. 21418/2018
Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia è nullo per illiceità dell'oggetto e la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti sin dall'origine, senza che rilevi l'eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, ignoranza comunque inescusabile, attesa la grave colpa di ciascun contraente, che avrebbe potuto verificare, con l'ordinaria diligenza, la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo. Pertanto, nel giudizio instaurato dall'appaltatore contro l'appaltante per la risoluzione del contratto, rimasto ineseguito, e il risarcimento del danno conseguente, è irrilevante l'accertamento dell'eventuale responsabilità dell'appaltante in ordine al mancato rilascio della concessione edilizia dell'opera appaltata.
Cass. civ. n. 11297/2018
Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l'indicazione dell'ubicazione, dell'estensione, dei confini e della provenienza dello stesso).
Cass. civ. n. 3996/2017
In tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene.
Cass. civ. n. 11237/2016
Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati.
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Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione di almeno tre dei suoi confini, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione (artt. 2659,..n. 4 e 2826 c.c.), ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati (nella specie, trattandosi di un appartamento, dalla indicazione del piano e del numero interno).
Cass. civ. n. 7961/2016
Il contratto di appalto per la costruzione di un'opera senza la concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., per illiceità dell'oggetto, sicché non è suscettibile di convalida stante il disposto di cui all'art. 1423 c.c., né tale nullità è sanabile retroattivamente in virtù di condono edilizio, onde l'appaltatore non può pretendere, in forza di quel contratto, il corrispettivo pattuito. (Nella specie, si trattava di un contratto di appalto per la realizzazione delle coperture gemelle di due piscine, preceduto dalla consegna e contestuale sospensione dei lavori, poi ripresi e definitivamente sospesi dopo la stipula, per assenza di concessione edilizia).
Cass. civ. n. 23708/2014
Il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell'oggetto, difettando la "realitas" propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell'utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera "commoditas" di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone.
Cass. civ. n. 13222/2014
Il contratto atipico col quale le parti si obblighino al trasferimento del mero possesso, disgiunto dal diritto, è nullo per impossibilità dell'oggetto, in quanto l'"animus possidendi", per la sua soggettività, può riferirsi solo al possessore attuale e non al possessore precedente.
Cass. civ. n. 3207/2014
La vendita di un terreno, che venga stipulata per consentire all'acquirente una sua utilizzazione edificatoria, al momento non permessa dagli strumenti urbanistici, e venga quindi sottoposta alla condizione sospensiva della futura approvazione di una variante di detti strumenti che contempli quell'utilizzazione, non è affetta da nullità, né sotto il profilo dell'impossibilità dell'oggetto, né sotto il profilo dell'impossibilità della condizione, dovendosi ritenere consentito alle parti di dedurre come condizione sospensiva anche un mutamento di legislazione o di norme operanti "erga omnes", salva restando l'inefficacia del contratto in conseguenza del mancato verificarsi di tale mutamento.
Cass. civ. n. 26988/2013
È viziato da nullità il preliminare di vendita avente ad oggetto alcuni degli appartamenti da realizzare sul lotto di terreno già di proprietà del promissario acquirente e la cui individuazione sia rimessa a quest'ultimo, dovendosi considerare indeterminabile l'oggetto del contratto, nel quale l'individuazione del bene non sia desumibile dagli elementi contenuti nel relativo atto scritto ma sia rimessa ad una successiva scelta di uno dei contraenti, restando irrilevante, a tal fine, l'eventuale adempimento della controprestazione.
Cass. civ. n. 21829/2013
Ai sensi dell'art. 1346 c.c., l'oggetto del contratto è illecito allorché concerne cose o fatti di rilevanza patrimoniale che per la loro stessa tipologia, così come contemplata dalle parti, siano insuscettibili di commercio per contrarietà all'ordine pubblico, al buon costume o a norme imperative. Pertanto, la vendita di titoli del debito pubblico negoziati come genuini che, una volta individuati, risultino essere falsi, non è nulla, ma è inadempiuta per consegna di "aliud pro alio", con la conseguenza che l'acquirente ha azione di risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1218 c.c. verso l'alienante.
Cass. civ. n. 20131/2013
Ai fini dell'individuazione dell'oggetto di un contratto di trasferimento immobiliare, costituisce fondamentale strumento interpretativo l'utilizzazione dei dati risultanti dal tipo di frazionamento cui le parti abbiano fatto specifico riferimento, senza che assuma rilievo la circostanza che, alla data della stipulazione, il medesimo frazionamento non risultasse ancora approvato, venendo esso in considerazione non già nella sua efficacia tipica di atto della procedura di variazione catastale, che si perfeziona soltanto a seguito della approvazione, ma quale documento integrativo del negozio, formato sull'accordo dei contraenti.
Cass. civ. n. 2473/2013
Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché, l'intervenuta convergenza delle volontà sia anche "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile. (Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito, che aveva negato valore di contratto preliminare ad un "impegno di rogito", sottoscritto dalle parti davanti al giudice di pace, nonostante esso contenesse le puntuali indicazioni dell'immobile da trasferire e ne determinasse il prezzo tramite rinvio alla stima di un consulente tecnico d'ufficio)
Cass. civ. n. 952/2013
L'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento; trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta, l'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell'oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva rigettato una domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare avente ad oggetto un lotto di terreno, del quale era ricavabile la sola superficie complessiva, genericamente descritta come parte di un mappale, ma non la sagoma e l'esatta collocazione dell'area, assumendosi perciò la carenza dei parametri di determinabilità del bene promesso in vendita).
Cass. civ. n. 20301/2012
Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia è nullo per illiceità dell'oggetto e la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti sin dall'origine, senza che rilevi l'eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, ignoranza comunque inescusabile, attesa la grave colpa di ciascun contraente, che avrebbe potuto verificare, con l'ordinaria diligenza, la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo. Pertanto nel giudizio instaurato dall'appaltatore contro l'appaltante per la risoluzione del contratto, rimasto ineseguito, e il risarcimento del danno conseguente, è irrilevante l'accertamento dell'eventuale responsabilità dell'appaltante in ordine al mancato rilascio della concessione edilizia dell'opera appaltata (nella specie, capannone industriale).
Cass. civ. n. 19509/2012
.......la cessione di un'opera d'arte (nella specie, anteriore alla legge 20 novembre 1971, n. 1062, recante norme penali sulla contraffazione o alterazione di opere d'arte) conclusa nell'erroneo convincimento, comune ai contraenti, della sua genuinità, non configura un contratto nullo per illiceità dell'oggetto, ma una vendita di "aliud pro alio", che legittima l'acquirente a richiedere, nell'ordinario termine di prescrizione decennale, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Cass. civ. n. 5159/2012
La promessa, da parte del venditore di quote sociali, della liberazione, ad opera del conduttore e prima della scadenza del contratto, dell'immobile locato per uso diverso dall'abitazione, compreso nel patrimonio della società, non è nulla per impossibilità giuridica del fatto del terzo promesso, giacché la sanzione di nullità prevista dall'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le pattuizioni dirette, tra l'altro, a limitare la durata legale della locazione, non è riferibile agli accordi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, volti a regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e, perciò, incidenti su situazioni giuridiche ormai sorte e quindi disponibili.
Cass. civ. n. 4854/2012
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'esigenza della determinatezza o almeno della determinabilità dell'oggetto del contratto, sanzionata di nullità dall'art. 1418, secondo comma, in relazione agli artt. 1346 e 1325, n. 3, c.c., è soddisfatta dalla dichiarazione, che nella scrittura abbia fatto il promittente venditore, che il prezzo è stato pagato, nella specie mediante l'assunzione di tutte le spese necessarie per la costruzione dell'edificio da alienare, essendo necessariamente implicito in tale riconoscimento che anche la prestazione dovuta dal promissario compratore è stata consensualmente individuata.
Cass. civ. n. 28430/2011
Nell'appalto di opere pubbliche, ricorre un'ipotesi di nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto, ai sensi degli art. 1346 e 1418 c.c., allorché sussista un impedimento originario di carattere giuridico, che abbia ostacolato in radice ed in modo assoluto il risultato cui la prestazione era diretta, ossia l'esecuzione dell'opera. (Nella specie, il comitato tecnico amministrativo regionale-CTAR aveva espresso un'approvazione condizionata all'esito di prescrizione impartite, con conseguente mancato avveramento della condizione, in mancanza di adeguata perizia di variante approvata).
Cass. civ. n. 18002/2011
La nullità del contratto o della singola clausola contrattuale, per l'impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto, richiede che tale impossibilità, oltre che oggettiva e presente fin dal momento della stipulazione, sia anche assoluta e definitiva, rimanendo ininfluenti a tal fine le difficoltà, più o meno gravi, di carattere materiale o giuridico, che ostacolino in maniera non irrimediabile il risultato a cui la prestazione è diretta. Ne consegue che tale impossibilità nel contratto di appalto di opera pubblica non sussiste, qualora vi sia un mero impedimento tecnico, riconducibile al comportamento non collaborativo di una delle parti del rapporto che ometta quanto necessario per rendere possibile la prestazione ostacolando in maniera non oggettivamente irrimediabile il risultato cui essa è diretta; pertanto, qualora la stazione appaltante non provveda ad eliminare dette carenze, gli effetti non sono regolati dagli artt. 1346 e 1418 c.c., ma dall'art. 1207 c.c., vertendosi in un ipotesi di "mora credendi".
Cass. civ. n. 5385/2011
L'oggetto del contratto per il quale è necessaria la forma scritta può considerarsi determinabile, benché non indicato specificamente, solo se sia con certezza individuabile in base agli elementi prestabiliti dalle parti nello stesso atto scritto, senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti, dovendosi, quindi, escludere la possibilità di applicazione, per la determinazione dell'oggetto del contratto, della regola ermeneutica stabilita dall'art. 1362, secondo comma, c.c., che consente di tenere conto, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, del comportamento di questi successivo alla conclusione del contratto.
Cass. civ. n. 19044/2010
Nella compravendita dei beni immobili, l'indicazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva ed alle indicazioni topografico-catastali e non già secondo riferimenti soggettivi o situazioni di mero fatto che possono essere rilevanti per particolari fini (come l'usucapione, la determinazione del prezzo, l'evizione), ma non quando si controverta sulla estensione e sui limiti dell'effetto traslativo, in ordine al quale l'eventuale contrasto tra i dati descrittivi e catastali con elementi estrinseci alla, descrizione obiettiva del bene deve essere risolto dando rilievo alla individuazione tecnico topografica dell'immobile, salvo che altre clausole negoziali, ancorché relative alla disciplina di rapporti ed effetti accessori, non siano coerenti con tale accertamento.
Cass. civ. n. 6352/2010
L'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c., e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente.
Cass. civ. n. 8236/2009
Nel regime anteriore all'entrata in vigore del D.P.R. 22 ottobre 2001, n. 462 - che ha affidato all'installatore la verifica di conformità rispetto alla normativa vigente - i dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche erano soggetti alla procedura di omologazione da parte dell'ISPESL, diretta a provarne e certificarne la rispondenza a specifici requisiti tecnici prefissati, senza che tale verifica potesse avere luogo dopo l'installazione, specialmente in caso di installazione obbligatoria a fini di prevenzione degli infortuni sul lavoro, ai sensi degli artt. 36 e 38 del D.P.R. 27 aprile 1955, n. 547; ne consegue che, in tale quadro normativo, il contratto con il quale venga consegnato un parafulmine "antimpatto", non conforme alla normativa tecnica del Comitato elettrotecnico italiano (CEI) e per il quale il venditore non abbia chiesto la verifica di omologabilità, è nullo per impossibilità giuridica dell'oggetto, a norma degli artt. 1346 e 1418 c.c., attesa l'impossibilità di ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi necessari per l'utilizzazione del bene contrattualmente prevista.
Cass. civ. n. 24313/2008
In tema di nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto, deve ritenersi valido il preliminare di compravendita di un terreno edificabile nel caso in cui la destinazione urbanistica prevista nel contratto non sia impossibile da conseguirsi in modo assoluto, ma esclusivamente differita temporalmente fino all'adozione di un piano di lottizzazione da parte del comune.
Cass. civ. n. 18886/2008
È nullo
ex art. 1418, secondo comma, cod. civ., per impossibilità giuridica dell'oggetto, il contratto di locazione (o di affitto di azienda) relativo a beni che per essere situati in una particolare zona possono avere solo una certa destinazione e non altra. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto nullo il contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da destinarsi a supermercato con divieto, per il conduttore, di qualsiasi modifica, essendo tale destinazione non consentita dalla disciplina urbanistica del territorio in cui era sito l'immobile locato che la individuava come area agricola con vincolo di rispetto cimiteriale; peraltro, avendo il sindaco ordinato comunque in via definitiva la chiusura dell'esercizio commerciale e stante l'inutilizzabilità "de iure" dell'immobile allo scopo esclusivo per il quale era stato concesso in locazione, la S.C. ha ritenuto irrilevante l'assenza di un giudicato quanto all'annullamento delle autorizzazioni sindacali).
Cass. civ. n. 5513/2008
Il requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto dell'obbligazione esprime la fondamentale esigenza di concretezza dell'atto contrattuale, avendo le parti la necessità di sapere l'impegno assunto ovvero i criteri per la sua concreta determinazione, il che può essere pregiudicato dalla possibilità che la misura della prestazione sia discrezionalmente determinata, sia pure in presenza di precise condizioni legittimanti, da una soltanto, delle parti. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata ritenendo che la corte territoriale non avrebbe potuto riconoscere la validità e la concreta applicabilità della clausola del contratto di utenza che consentiva al consorzio di modificare unilateralmente, nel corso del rapporto, i canoni dovuti in presenza di variazioni dei costi e del bilancio economico dell'attività, senza verificare se tale pattuizione fosse integrata da eventuali altre clausole relative ai criteri di determinazione della misura dei canoni).
Cass. civ. n. 22886/2007
Le irregolarità accertate dalla P.A. (nella specie la USL), che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell'immobile locato per uso non abitativo, determinano la nullità del contratto stesso per impossibilità dell'oggetto, ai sensi degli artt. 1346 — 1418 c.c., nel caso in cui, pur preesistenti alla data di conclusione del contratto e note (o conoscibili) al conduttore, si riferiscano a requisiti imposti da norme inderogabili, come le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici (soprattutto se, come nella specie, adibiti a scuola), atteso che una presunta accettazione da parte del conduttore, con la conclusione del contratto, delle particolari caratteristiche dell'immobile, è del tutto irrilevante, non potendo le parti derogare con i loro accordi alle norme imperative.
Cass. civ. n. 12506/2007
Per la validità di una compravendita immobiliare è necessario che l'oggetto di detto contratto sia determinato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (e, perciò, documentati e non estrinseci all'atto stesso), e tale requisito deve essere ravvisato nella inequivocabile identificazione dell'immobile compravenduto per il tramite dell'indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, perciò, che rimangano margini di dubbio sull'identità del suddetto immobile; il relativo accertamento — così come quello relativo alla valutazione circa la sufficienza delle indicazioni riportate nella nota di trascrizione per l'esatta individuazione del bene oggetto della vendita — integra la risultante di un apprezzamento di fatto, come tale rimesso al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione ed immune da vizi logici ed errori di diritto.
Cass. civ. n. 7279/2006
La vendita di cose generiche, appartenenti ad un
genus limitandum è ammissibile, in virtù del principio di conservazione del negozio giuridico sancito dall'articolo 1367 c.c., anche rispetto agli immobili, relativamente al
genus limitatum costituito dal complesso di un determinato fondo. Più in particolare, nella compravendita di un terreno che debba essere distaccato da una maggiore estensione, e indicato soltanto quantitativamente nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell'oggetto quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggior estensione di proprietà del venditore come
genus essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonché stabilito la misura della estensione da distaccare, e sempre che per la determinazione del terreno venduto non debba richiedersi una nuova manifestazione di volontà delle parti, null'altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l'adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere attenendosi al disposto dell'articolo 1178 c.c. Tale requisito di determinabilità dell'oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione che ne individui la dislocazione nell'ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un'altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti: per esempio, indicando l'ubicazione e la forma all'interno della più ampia superficie, ovvero demandando ad un terzo o a una delle parti la determinazione. Rileva per contro l'impossibilità di determinare la esatta consistenza del terreno da trasferire nel caso in cui sussistano margini di dubbio sulla identità del terreno venduto e si renda perciò necessario tornare alla determinazione dell'oggetto con un patto successivo. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità del contratto di vendita di un terreno per totale indeterminatezza ed indeterminabilità dell'oggetto, in quanto che, mentre era esattamente individuato, con l'indicazione dei confini, il terreno dal quale operare il distacco, in base agli elementi contenuti nel contratto non risultava in alcun modo specificata la ubicazione e la forma della superficie venduta all'interno della più ampia superficie, con la conseguente impossibilità di individuarla).
Cass. civ. n. 1040/2006
Il negozio di cessione volontaria di area oggetto di occupazione espropriativa già perfezionatasi (a seguito dell'irreversibile trasformazione del suolo e del decorso del termine di occupazione legittima senza emissione del decreto di esproprio) è nullo, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1325, n. 3, e 1418, secondo comma, c.c., per difetto dell'elemento essenziale dell'oggetto; né è configurabile una conversione del negozio nullo (art. 1424 c.c.) in un altro negozio destinato ad assolvere ad analoga anche se più ristretta funzione, limitata alla determinazione dell'entità della somma spettante al proprietario del suolo, atteso che la funzione del primo negozio è costituita dal trasferimento del bene e dalla determinazione dell'indennità di esproprio (conseguente al perfezionamento del procedimento di espropriazione, ancorché mediante la cessione volontaria, alternativa al decreto di esproprio), e non già dal risarcimento del danno (conseguente all'occupazione espropriativa), che è istituto diverso dall'indennità di espropriazione.
Cass. civ. n. 501/2006
In tema di compravendita immobiliare, qualora le parti abbiano fatto riferimento ad ulteriore e conclusiva precisazione rispetto alle altre indicazioni, al tipo di frazionamento allegato all'atto di vendita, detto frazionamento, quale elemento testuale della volontà negoziale, costituisce il dato primario per l'esatta identificazione del bene trasferito, in quanto la sua specificità non lascia margini di incertezza nella determinazione dei relativi confini.
Cass. civ. n. 26234/2005
Ai fini dell'individuazione dell'oggetto dei negozi comportanti trasferimento di beni immobili i dati censuari costituiscono soltanto uno dei vari elementi utilizzabili in proposito, ben potendo, a tale scopo, esserne impiegati altri, in ipotesi contrastanti con gli stessi estremi catastali. (Nella specie, la S.C., enunciando tale principio in accoglimento del ricorso proposto, ha cassato con rinvio la sentenza di appello impugnata, nella cui motivazione, al fine della ricostruzione dell'oggetto di alcuni contratti di trasferimento immobiliare riportati nell'atto di scioglimento di una s.r.l. e di contestuale assegnazione dei beni sociali, era stato fatto riferimento soltanto agli estremi catastali degli appartamenti in questione, senza prendere in alcuna considerazione, unitamente agli stessi dati censuari, alla stregua di una valutazione globale e comparativa, gli ulteriori elementi costituiti dallo stato di fatto delle unità immobiliari all'atto dello scioglimento della società e dalle risultanze peritali riferite alle estensioni e ai valori dei beni medesimi, in funzione di una corretta ricostruzione delle quote di diritto effettivamente spettanti ai condividenti).
Cass. civ. n. 9215/2004
In tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene.
Cass. civ. n. 5757/2004
La vendita alternativa (o di genere limitato) è configurabile anche per gli immobili allorché le parti concordino di trasferire una determinata estensione immobiliare da distaccarsi da un'entità di maggiori dimensioni (nella specie un lotto di terreno da staccarsi da una più vasta proprietà, senza determinarne la forma e l'esatta correttezza, ma stabilendone l'estensione ed il prezzo in un contratto preliminare). Il contratto in tal modo concluso, di natura obbligatoria, acquista effetti reali allorquando si procederà alla concreta individuazione del bene venduto sulla base della scelta che dovrà operare il soggetto indicato nel contratto stesso e, ove si tratti di preliminare, questo viene a porsi come preparatorio di un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori, in relazione al quale soltanto si pone poi il problema della scelta, essendo questione di interpretazione della comune intenzione dei contraenti l'identificazione della parte a cui spetta tale diritto (in applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza di merito per l'omesso esame della determinabilità dell'oggetto alla luce della comune intenzione della parti in ordine alle operazioni di frazionamento del terreno e al loro affidamento ad una delle medesime parti).
Cass. civ. n. 1940/2004
La cessione tra privati di beni comunali soggetti ad uso civico, quali quelli di cui alla cat. A) [«terreni convenientemente utilizzabili come bosco o come pascolo permanente», che non possono essere alienati neppure dall'ente pubblico, se non con l'autorizzazione della Regione] e alla cat. B) [artt. 11 («terreni convenientemente utilizzabili per la coltura agraria»), 13 («i terreni di cui alla lettera
B dell'art. 10» — terreni convenientemente utilizzabili per la coltura agraria — «destinati ad essere ripartiti, secondo un piano tecnico di sistemazione fondiaria e di avviamento colturale, fra le famiglie dei coltivatori diretti del comune o della frazione»), 21 («unità fondiarie abbandonate o devolute», riassegnate
ex artt. 13 e 19)] della L. n. 1766 del 1927 è nulla (non già per illiceità bensì) per impossibilità dell'oggetto o per contrasto con norma imperativa.
Cass. civ. n. 19190/2003
L'eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l'illiceità dell'oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell'oggetto previsto dall'art. 1346 c.c., è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé.
Cass. civ. n. 18321/2003
In materia contrattuale, la clausola con la quale le parti rimettano ad un momento successivo alla conclusione del contratto la determinazione concordata della superficie del bene oggetto della prestazione costituisce elemento che rende quest'ultima determinabile, dovendo in tal caso ritenersi che i contraenti si sono in tal modo rimessi al criterio dell'equo apprezzamento, applicabile, in difetto di accordo, dal giudice. (Nel fare applicazione del suindicato principio, la S.C. ha ritenuto determinabile l'oggetto di un futuro contratto di rivendita di bene immobile, nel caso indicato mediante il riferimento - avuto riguardo ad una determinata area del bene compravenduto - della minore superficie sufficiente alla sosta di una sola autovettura)
Cass. civ. n. 6764/2003
Le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la
quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto.
Cass. civ. n. 6516/2003
Poiché nei contratti per i quali è prevista la forma scritta
ad substantiam, come la compravendita immobiliare, l'oggetto deve essere determinato o determinabile in base agli elementi contenuti nel relativo atto scritto, l'esatta identificazione dell'immobile non può essere fornita in base a documenti estrinseci al contratto.
Cass. civ. n. 12142/2002
Deve ritenersi nullo, per impossibilità giuridica dell'oggetto, il contratto di affitto di azienda relativo a beni situati in zona destinata ad attività agricola, all'interno della quale l'esercizio della attività di ristorazione è consentito solo se inserito in un contesto di attività agrituristica, ovvero se la somministrazione al pubblico di derrate alimentari o di prodotti di allevamento del bestiame proviene dalla produzione dell'azienda stessa, qualora il ramo di azienda ceduto in locazione, per le sue ridotte dimensioni, non consenta di considerarlo azienda agrituristica; ai sensi dell'art. 2, lett. B), della legge 5 dicembre 1985, n. 730, che disciplina l'attività di agriturismo, può essere autorizzato infatti lo svolgimento di attività agrituristica di ristorazione e alloggio all'interno di una azienda agricola solo se essa sia connessa e complementare alle attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame, che devono rimanere le attività principali.
Cass. civ. n. 10341/2002
In materia di contratto costitutivo di servitù, l'impossibilità dell'oggetto
ex art. 1346 c.c. ricorre solamente nell'ipotesi in cui non sia possibile il passaggio sul fondo servente e non nell'ipotesi di mera difficoltà dello stesso.
Cass. civ. n. 5635/2002
Ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto di una compravendita, l'indicazione dei confini - che concerne punti oggettivi di riferimento esterni - consentendo perciò la massima precisione, assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie, ed in particolare ai dati, catastali, sia allorché si risolva nella descrizione dell'intero perimetro, sia, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell'unità immobiliare nell'ambito di un più vasto complesso, così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa. A tali fini, pertanto, il ricorso ai dati catastali - che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percepibilità da parte dei contraenti - ha soltanto carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell'ipotesi di indicazioni inadeguate o imprecise in ordine ai confini.
Cass. civ. n. 13270/2000
La mancanza dei requisiti di abitabilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo per impossibilità dell'oggetto, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore.
Cass. civ. n. 9235/2000
In tema di compravendita immobiliare, ai fini della sussistenza del requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto dei contratto, nell'atto devono essere indicati gli elementi necessari per la identificazione del bene venduto, i quali devono essere certi ed oggettivi, e cioè idonei per la individuazione dell'oggetto. Detta ipotesi, pertanto, non ricorre nella vendita di un bene — costituito da un lotto di terreno da staccarsi da uno più grande — di cui non siano specificati i confini e venga indicata solo per approssimazione anche l'estensione, essendo tali elementi privi di certezza in ordine alla oggettiva consistenza del bene.
Cass. civ. n. 6214/1999
Per i contratti per i quali è prescritta la forma scritta
ad substantiam la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma per tutti gli elementi essenziali e pertanto l'oggetto di esso deve esser almeno determinabile in base ad elementi risultanti dall'atto stesso e non
aliunde, non potendo a tal fine applicarsi il capoverso dell'art. 1362 c.c., a norma del quale l'intenzione dei contraenti può esser desumibile anche dal loro comportamento complessivo, posteriore alla conclusione del contratto, né l'art. 1371 c.c., norma di chiusura rispetto alla predetta.
Cass. civ. n. 5103/1999
L'impossibilità giuridica, alla stregua delle norme vigenti alla data del contratto, ad ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi di autorizzazione necessari per l'utilizzazione del bene per l'uso convenuto o per la sua trasformazione secondo le esigenze dell'uso contrattualmente previsto rende nullo il contratto per l'impossibilità dell'oggetto, a norma degli artt. 1346 e 1418 c.c.
Cass. civ. n. 13098/1997
È nullo per indeterminatezza della prestazione e per mancanza di criteri oggettivi per individuarla che devono esser prestabiliti nello stesso contratto, se la forma scritta è richiesta
ad substantiam un preliminare di permuta immobiliare con il quale una parte si obbliga a trasferire all'altra il 30% di quanto costruendo su un'area di risulta dopo la demolizione di un immobile, di volumetria «consentita» dalle norme urbanistiche, senza specificare né il tipo né le dimensioni della costruzione, rimesse all'arbitrio dell'obbligato.
Cass. civ. n. 7935/1997
Oggetto del contratto preliminare deve ritenersi esclusivamente l'obbligo di prestazione del consenso in sede di futuro contrahere (da tener distinto dall'oggetto del futuro contratto definitivo, costituito, invece, dal bene destinato al trasferimento di proprietà), con la conseguenza che, ai fini della sua validità, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando, per converso, sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di vendita immobiliare, l'indicazione della
res oggetto della futura alienazione può essere anche incompleta e carente sotto l'aspetto dei dati catastali e degli altri specifici elementi individuativi del bene, purché risulti certo, in base alle emergenze probatorie, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato, o quantomeno, determinabile.
Cass. civ. n. 300/1996
Il requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto a norma dell'art. 1346 codice civile, nell'ipotesi di un preliminare di vendita immobiliare, postula che sia specificata l'ubicazione del bene promesso in vendita, o il criterio della sua individuazione. In particolare ove il preliminare di vendita abbia ad oggetto una porzione di un edificio multipiano, l'indicazione del piano in cui essa è ubicata costituisce, in mancanza di dati relativi ai confini, il necessario elemento identificativo. Ne deriva che le modifiche di tale elemento concordate tra le parti dopo la stipulazione del contratto preliminare, devono avvenire a pena di nullità per iscritto (artt. 1350 n. 1 e 1351 codice civile) e pertanto non possono essere provate per testimoni, ostandovi il divieto stabilito dall'art. 2725, comma secondo, codice civile con la sola eccezione del caso previsto dall'art. 2724 n. 3 codice civile (perdita incolpevole del documento).
Cass. civ. n. 118/1995
L'illiceità ha dei connotati più gravi della semplice violazione di legge, comportando, come si ricava dagli artt. 1343 ss. c.c., la contrarietà a norme imperative, all'ordine pubblico od al buon costume, o la frode alla legge intesa come mezzo per eludere l'applicazione di una norma imperativa, la quale ultima disciplina solo quanto il legislatore ritiene fondamentale, categorico ed irrinunciabile, tanto da essere sottratto completamente all'autonomia privata, da valere
erga omnes e da dover essere applicato anche d'ufficio per ragioni che trascendono l'interesse del singolo. Ne consegue che non può essere considerata illecita per l'oggetto la deliberazione di una società cooperativa edilizia che, avendo alcuni soci rinunziato ai propri diritti in favore di un altro socio, assegni a quest'ultimo, dietro esborso di danaro, oltre gli appartamenti spettanti ai rinunzianti anche altre porzioni del fabbricato sociale, agendo quel socio col proposito di vendere a terzi tutti o parte di detti beni. Infatti, per quel che concerne la cooperativa, il fine mutualistico che la caratterizza non è inconciliabile con l'esercizio da parte della stessa di un'attività commerciale e con l'intento di lucro, ben potendo questi due fini coesistere ed essere rivolti al conseguimento di uno stesso risultato, e, per quel che concerne i singoli soci, essi ben possono rivolgere la loro partecipazione alla cooperativa anche a scopi di lucro personale, dato che il requisito dello scopo mutualistico è richiesto dall'art. 2511 c.c. con riferimento alla cooperativa e non ai singoli membri dell'organizzazione.
Cass. civ. n. 8941/1994
L'oggetto del contratto d'opera professionale per la progettazione di una costruzione in contrasto con la normativa urbanistica non è giuridicamente impossibile né contrario a norme imperative o di ordine pubblico dovendosi escludere la presenza, nell'ordinamento vigente, di norme o principi di ordine pubblico desumibili dal sistema delle norme imperative che vietino la predetta progettazione o, comunque, influiscano sulla sua giuridica possibilità: infatti, da un lato, l'art. 20 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 considera solo le attività di costruzione e lottizzazione dei soggetti (titolare della concessione, committente, costruttore e direttore dei lavori) che in vario modo partecipino all'esecuzione dell'attività illecita, tra i quali non vi è il progettista che non abbia assunto anche la direzione dei lavori, mentre l'art. 27 comma 7 della legge urbanistica (L. 17 agosto 1942, n. 1150) configura una responsabilità amministrativa del progettista solo per le spese relative alla demolizione o riduzione in pristino delle opere in ordine alle quali sia stato disposto l'annullamento della concessione edilizia e, d'altro lato, la
ratio che informa la previsione degli illeciti urbanistici e delle varie sanzioni che ne conseguono deve essere ravvisata nel divieto di incidere, in difformità delle prescrizioni ed al di fuori dei controlli fissati dalle norme giuridiche, sul territorio, sia fisicamente, mediante l'attività di costruzione in senso stretto e con opere di carattere urbanistico, sia con atti negoziali che comportino una destinazione edilizia, e non anche quella di precludere le attività concettuali, come la progettazione, che, di per sé inidonee a produrre un mutamento fisico o giuridico del territorio, possono eventualmente, ma non necessariamente, avere una funzione preparatoria alla realizzazione dell'illecito edile e rimangono, quindi, possibili anche quando, per la presenza di norme che ne vietino l'attività di realizzazione, risultino, poi, concretamente inutilizzabili.
Cass. civ. n. 6570/1991
Il contratto preliminare, pur lasciando alle parti la possibilità di addivenire ad ulteriori pattuizioni marginali, deve contenere gli elementi essenziali della futura convenzione, fra cui la determinazione o determinabilità dell'oggetto, non essendo, tuttavia, esclusa la validità del contratto allorquando l'oggetto possa determinarsi attraverso atti e fatti storici, anche successivi alla sua conclusione, e perfino in base ad elementi del mondo esterno ad esso estranei o anche
per relationem.
Cass. civ. n. 8199/1990
La vendita (obbligatoria o ad effetti reali) di un immobile strutturalmente destinato ad uso di abitazione, ma privo di licenza di abitabilità, non ha un oggetto illecito, in quanto non esiste alcuna norma che contempli l'obbligo del preventivo rilascio del certificato in questione. Detta vendita, pertanto, non è nulla bensì può essere risolubile per mancanza di una qualità essenziale tale da costituire consegna di
aliud pro alio, ove risultino specifiche pattuizioni, anche implicite, delle parti contraenti in ordine all'assunzione del relativo obbligo del venditore (o anche soltanto in ordine al termine del relativo adempimento).
Cass. civ. n. 7907/1990
In tema di contratto preliminare la determinatezza o la determinabilità della cosa da trasferire è sufficiente che sussista al momento della decisione della domanda proposta per l'esecuzione specifica del relativo obbligo di contrarre.
Cass. civ. n. 6466/1990
Prima dell'entrata in vigore della L. 28 gennaio 1977, n. 10 che all'art. 15 ha sancito la nullità degli atti di trasferimento di immobili costruiti senza concessione edilizia, ove dall'atto stesso non risulti che l'acquirente sia a conoscenza della mancanza della concessione, nessuna norma sanciva espressamente l'invalidità di quei rapporti o l'incommerciabilità di quelle costruzioni, né la nullità della compravendita poteva ritenersi sotto il profilo della illiceità dell'oggetto del contratto, in quanto oggetto della compravendita è il trasferimento della proprietà della cosa, la quale in sé non è suscettibile di valutazione in termine di liceità, questa qualificazione attenendo all'attività di produzione della cosa, estranea, come tale, al contenuto tipico delle prestazioni oggetto del rapporto di compravendita. L'abusività della costruzione poteva, invece, venire in rilievo soltanto in termini di insufficienza della prestazione di trasferimento, per la possibilità di evizione totale o parziale o di impedimento dell'uso della costruzione per difetto di abitabilità o agibilità, e quindi trovare il suo rimedio e la sua sanzione nella generale disciplina dell'inadempimento contrattuale, a tutela e su iniziativa del soggetto che, ignaro dell'abusività al momento della stipulazione del contratto, ne avesse subito pregiudizio.
Cass. civ. n. 420/1990
La deliberazione di una società cooperativa edilizia - tanto se presa dall'assemblea nell'esercizio dei suoi poteri, quanto se adottata, per delega statutaria, dal consiglio di amministrazione - che, in pregiudizio del diritto acquisito dal socio in forza di prioritaria prenotazione e nel concorso delle condizioni previste dalla legge o dallo statuto, dia luogo ad assegnazione di alloggi a favore di altri soci è riconducibile all'ipotesi di nullità per illiceità dell'oggetto, per contrarietà a norme imperative, atteso che la disciplina corporativistica è improntata, con carattere non derogabile di essenzialità ed imperatività, al rispetto dello scopo mutualistico (art. 2511 c.c., art. 9/A del D.L.C.P.S. 14 dicembre 1947, n. 1577, nonché R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, e successive modifiche) e del principio del concorso paritario dei soci al conseguimento degli alloggi in base a condizioni predeterminate in via generale dalla legge e dallo statuto. Pertanto, l'impugnazione di tale deliberazione da parte del socio pretermesso non è soggetta al termine previsto dall'art. 2377 c.c. bensì a norma dell'art. 2379 c.c. (applicabile in forza del rinvio dell'art. 2516 c.c.) è imprescrittibile.
Cass. civ. n. 2129/1989
In tema di alloggi economici e popolari, mentre è nullo il contratto definitivo di compravendita, con passaggio immediato della proprietà, stipulato da un assegnatario non ancora divenuto proprietario esclusivo, non è nullo non essendo in contrasto con le norme imperative che stabiliscono il divieto di alienazione il contratto che non abbia per oggetto il trasferimento attuale del diritto di proprietà, ma solo l'assunzione da parte dell'assegnatario, dell'obbligazione di svolgere tutte le attività necessarie per conseguire la titolarità del diritto e la conseguente piena disponibilità dell'immobile e da parte di entrambi i contraenti, dell'obbligazione reciproca di concludere altro contratto con il quale attuare l'effetto traslativo della proprietà del cespite dopo la realizzazione di tutti i presupposti, anche di natura temporale, richiesti dalla legge per il venir meno del divieto di alienazione. Il contratto con cui vengono assunti i detti obblighi non può nemmeno considerarsi in frode alla legge o nullo per illiceità dell'oggetto, in quanto con esso non viene elusa l'osservanza di norme imperative nè sorgono obbligazioni in contrasto con tali norme.
Cass. civ. n. 6744/1988
L'oggetto di un contratto deve ritenersi sufficientemente identificato — o reso identificabile — quando di esso siano indicati gli elementi essenziali, i quali, logicamente coordinati, non lascino dubbi sulla individuazione dello stesso come quello previsto e voluto dai contraenti e poiché manca una norma di legge che stabilisca in che modo debba essere identificato — o reso identificabile — l'oggetto di un contratto, ogni mezzo deve ritenersi idoneo purché siano rispettati i requisiti di forma.
Cass. civ. n. 4584/1985
Allorché l'oggetto del contratto definitivo sia una
species, il contratto preliminare deve contenere i tratti identificatori di esso convenuti tra le parti, ovvero i dati, da loro fissati, idonei alla sua individuazione attraverso un'operazione tecnica, non essendo sufficiente alla determinabilità dell'oggetto, di cui all'art. 1346 c.c., il semplice riferimento a un futuro accordo tra le parti.
Cass. civ. n. 6407/1984
La nullità del contratto per l'impossibilità dell'oggetto postula che la prestazione sia obiettivamente insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa è diretta e non può farsi discendere da fattori esterni che non hanno efficacia giuridica ostativa alla esecuzione della prestazione dedotta nel contratto.
Cass. civ. n. 3690/1977
Per la dichiarazione di nullità del contratto, non ha rilievo che la illiceità dell'oggetto rientri o meno nella previsione negoziale delle parti, poiché la nullità discende esclusivamente da una situazione obiettiva di inconciliabilità tra l'attuazione della volontà contrattuale, inerente ad un oggetto che manchi del requisito della liceità, e l'interesse pubblico, alla cui esclusiva tutela è predisposta la sanzione di cui trattasi.
Cass. civ. n. 1706/1973
La semplice eventualità, ancorché prevedibile, che la prestazione dedotta in contratto diventi impossibile non determina la nullità del contratto stesso ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c.
Cass. civ. n. 2561/1971
La disposizione dell'art. 1346 c.c. — che prescrive che l'oggetto del contratto deve essere «determinato o determinabile» — non va intesa in senso assoluto dovendosi ritenere sufficientemente identificato l'oggetto del contratto quando sia indicato nei suoi elementi essenziali, mentre non è richiesta una precisa indicazione di tutti i particolari. Il concetto di determinatezza dell'oggetto del contratto assume carattere più o meno rigoroso in relazione alla natura ed al contenuto del negozio. In particolare, se oggetto del contratto è un genus od una prestazione fungibile, è sufficiente l'indicazione della categoria di appartenenza della cosa o della prestazione; mentre, ove si tratti di una species o di una prestazione infungibile gli elementi di individuazione debbono essere più precisi. Pertanto, nell'ipotesi di cosa futura, come un fabbricato in costruzione, deve essere lasciato un margine di discrezionalità al costruttore, potendo taluni adattamenti rendersi necessari nel corso di esecuzione dell'opera.
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