Articolo 1122 bis Codice Civile

Per rispondere adeguatamente al quesito proposto è necessario analizzare due norme che appaiono anche alla luce della riforma del 2012 intimamente connesse.
La prima è l’art. 1102 del c.c. secondo il quale ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. La giurisprudenza in maniera ormai granitica e costante ci dice che è perfettamente lecito che un comproprietario faccia un uso più intenso del bene comune rispetto agli altri comunisti. Da ciò discende che ciascun condomino può potenzialmente usare il bene comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione economica e arretri o diminuisca l’intensità di utilizzo del bene comune se altri partecipanti alla comunione desiderano godere a loro volta del cespite.

Questi principi che possiamo ormai considerare diritto vivente non a caso sono stati di ispirazione al legislatore della riforma condominiale quando ha introdotto il nuovo art. 1122 bis del c.c. Tale norma prevede espressamente al suo secondo comma la possibilità per ciascun condomino di installare sul lastrico solare e su qualsiasi altra superficie comune idonea (quindi anche il tetto a falde), impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva. La norma espressamente specifica che tale facoltà non può essere negata da una qualsivoglia delibera assembleare né, a maggior ragione, può essere negata da chi amministra lo stabile. Seppur quindi i poteri della assemblea vengono in parte ridotti, ciò non vuol dire che essa sia una spettatrice inerme.

Il comma 3° dell’art. 1122 bis del c.c. dispone che, qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio, tra cui anche la possibilità di imporre la stipula di apposite polizze assicurative. Su richiesta dei condomini interessati l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera se essa comporta modifiche alle parti comuni dell’edificio; ad ogni modo, i poteri dati dalla norma in commento alla assemblea certamente non devono essere interpretati come un mezzo per reintrodurre indirettamente quel diritto di veto che la norma in esame ha voluto espressamente escludere.
Nel caso specifico, tra i condomini dello stabile vi è solo l’autore del quesito che ha intrapreso concretamente i passi per procedere alla installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energie da fonti rinnovabili: per tale motivo solo lui può considerarsi parte interessata alla installazione nel senso indicato dall’art.1122bis del c.c., tenendo conto anche del fatto che la sua installazione sarebbe la prima del palazzo.

A parere di chi scrive, sulla base della normativa citata, l’autore del quesito avrebbe quindi il pieno diritto di procedere autonomamente alla installazione dei pannelli senza attendere una qualsivoglia determinazione della assemblea, tenendo conto anche del fatto che la loro installazione certamente non comporta una modifica alla parte comune dell’edificio interessata. Tale installazione può avvenire con le modalità che egli ritiene più opportune tenendo conto anche dei consigli della ditta installatrice, ovviamente avendo riguardo di procedere ad un montaggio che non pregiudichi in maniera assoluta la possibilità per gli altri proprietari di installare a loro volta il loro impianto fotovoltaico, se e quando lo vorranno.

Non è possibile quindi indicare uno spazio congruo di installazione predeterminabile a priori: non è da escludere tuttavia che, se si presenterà le necessità in un futuro, l’originario posizionamento dei pannelli installati per primi, seppur inizialmente legittimo, debba essere variato per assicurare ad altri proprietari una corretta ed efficiente installazione di ulteriori pannelli fotovoltaici al servizio vuoi del condominio stesso vuoi di unità immobiliari in proprietà esclusiva. Se infatti gli spazi comuni idonei per procedere a tali tipi di intervento venissero a mancare o risultassero insufficienti è ben possibile che i condomini interessati possano investire l’assemblea ai sensi del 3° comma dell’art. 1122 bis del c.c., affinché l’assise deliberi una più razionale suddivisione degli spazi comuni salvaguardando le loro destinazioni d’uso e le modalità di utilizzo in atto.

L’ art. 1122 bis del c.c. è molto chiaro in tema di installazione di impianti fotovoltaici, ovvero impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili: essi possono essere installati, oltre che sulle parti in proprietà individuale del palazzo, anche sul lastrico solare condominiale e su ogni altra idonea superficie comune (come il tetto dello stabile), e tale diritto del proprietario non è in alcun modo subordinato ad una qualche autorizzazione da parte della assemblea. In altri termini l’assemblea non può in alcun modo vietarci di procedere alla installazione di tali apparati.
Se però la loro installazione comporta una modifica alle parti comuni, l’art.1122 bis del c.c. prevede che l’interessato ne dia comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea investita del problema, pur non potendo impedire l’esecuzione dei lavori, può prescrivere che essi vengano eseguiti con determinate modalità a tutela della sicurezza, stabilità e decoro architettonico dell’edificio, garantendo inoltre il pari diritto degli altri proprietari, e magari del condominio nel suo complesso, di installare un proprio impianto al servizio delle altre unità immobiliari in proprietà esclusiva o al servizio degli impianti comuni.

L’ art. 1122 bis del c.c. non è altro che una applicazione pratica da parte del legislatore dei principi sviluppati dalla giurisprudenza attorno alla interpretazione dell’art. 1102 del c.c., secondo il quale ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso. La giurisprudenza in maniera ormai costante specifica come, fermo restando i limiti indicati da tale norma, ciascun proprietario possa fare del tutto legittimamente un uso più intenso della cosa comune: egli, quindi, può di conseguenza apportare a tale cespite tutte le modifiche tese a consentire un suo miglior godimento da parte del singolo proprietario, senza che questo possa essere impedito dagli altri partecipanti alla comunione (Cass.Civ., Sez IV, ord. n.31462 del 05.12.2018). L’installazione di un pannello fotovoltaico su un tetto o comunque su un qualsiasi spazio condominiale idoneo non rappresenta altro che un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo condomino: l’impianto installato diviene quindi quella innovazione necessaria per garantire che il bene comune dia una migliore utilità a quello specifico comproprietario utilizzatore.

Nel caso specifico non pare che l’installazione dei pannelli fotovoltaici comporti una modifica del tetto dell’edificio: quindi, l’autore del quesito può procedere alla loro installazione senza richiedere una qualsivoglia autorizzazione da parte degli organi del condominio. Egli, per una questione di buon vicinato, deve limitarsi a dare comunicazione all’amministratore dei tempi dell’installazione, ma non deve aspettare un suo assenso ai lavori. Nell’installazione dei pannelli fotovoltaici ovviamente si dovrà rispettare tuttavia il diritto degli altri condomini di poter utilizzare il tetto per installare a loro volta altri pannelli fotovoltaici sia al servizio dei loro appartamenti che delle parti comuni dell’edificio. Per tale motivo, nell’installare i pannelli non si dovrà occupare uno spazio di tetto ulteriore oltre a quello strettamente necessario per garantire un corretto ed efficiente funzionamento dell’impianto al servizio dell’appartamento di proprietà del condomino che procede all’installazione.

La riforma del diritto condominiale del 2012 ha notevolmente incentivato la possibilità di installare impianti tesi alla ricezione delle trasmissioni radiotelevisive e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo. Il 2° comma dell’ art. 1120 del c.c. prevede dei quorum deliberativi più agevoli per fare in modo che l’assemblea deliberi l’installazione di impianti satellitari centralizzati e condominiali al servizio di tutte le unità abitative del palazzo. Se però i condomini non dovessero raggiungere l’accordo per l’installazione di un unico impianto satellitare, il successivo art. 1122 bis del c.c. prevede il diritto soggettivo di ciascun proprietario di installare tali tipologie di impianti per uso individuale e al servizio della singola unità immobiliare, anche utilizzando all’uopo spazi comuni, senza che tale installazione possa essere impedita dalla assemblea o dall’amministratore di condominio. La norma in commento specifica solamente che i collegamenti di tali apparati fino al punto di diramazione per le singole utenze debbono essere realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio.
Seppur, quindi, la normativa citata sia molto permissiva e favorevole per colui che desidera installare un impianto satellitare al servizio del suo appartamento, viene fatto comunque salvo il rispetto del decoro architettonico dell’edificio.

Il decoro architettonico, anche se non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari. La mancanza di una specifica definizione legislativa è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può considerare acquisita. Per decoro architettonico si intende, quindi, l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato: si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva, comporta una loro alterazione esteticamente peggiorativa.
Già prima della riforma del condominio del 2012 la giurisprudenza, pur riconoscendo il diritto del singolo condomino di installare il proprio impianto satellitare al servizio del suo appartamento, ne disponeva la rimozione quando tale installazione in luoghi particolarmente evidenti del fabbricato rappresentava una lesione delle linee armoniche dell’edificio e quindi una lesione del suo decoro architettonico (Trib. Milano 25.10.2001; Trib. Roma 25.07.06 n.16678).

La possibilità però di poter rimuovere l’antenna lesiva del decoro architettonico non significa che il singolo proprietario contrario alla sua presenza possa procedere in autonomia alla sua rimozione: per fare ciò è sempre necessario che questo venga deciso da una pronuncia del giudice.

Venendo a trattare il caso specifico, possiamo concludere che l’autore del quesito non può certamente procedere a far rimuovere in autonomia e senza autorizzazione di un giudice le antenne satellitari: se facesse ciò, il suo comportamento potrebbe avere anche conseguenze penali, integrando il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni di cui all’art. 393 del c.p.. Tuttavia, sulla base della normativa e della giurisprudenza reperita, vi possono essere i presupposti per convenire in giudizio gli altri condomini ed ottenere una pronuncia che li condanni a rimuovere le antenne satellitari e a collocarle in posti meno in vista e meno impattanti da un punto di vista architettonico.

Vi è da dire che una tipologia di contenzioso come quella descritta deve necessariamente essere preceduto da un tentativo di conciliazione di cui al D.Lgs n.28/10, sede questa quanto mai opportuna per giungere ad un accordo transattivo che possa mettere fine alla vicenda.

L’art. 1122 bis del c.c. ed in particolare il suo 2° comma prevede il diritto soggettivo del singolo condomino di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (tipicamente i pannelli fotovoltaici) al servizio delle singole unità abitative (quindi non impianti comuni e condominiali ex art. 1117 del c.c.) sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e, ovviamente sulle parti in proprietà esclusiva del soggetto interessato.
L’ultima parte del successivo 4° co. della medesima norma precisa inoltre che il diritto riconosciuto dal precedente comma 2° non può essere in alcun modo condizionato da una qualsivoglia autorizzazione assembleare.
L’assemblea quindi non può vietare al singolo proprietario di installare il suo impianto; la norma non prevede neppure che un ipotetico impianto condominiale prevalga sul diritto del singolo di installarne uno proprio al servizio della sua abitazione.

La verità è che il 2° comma dell’art.1122 bis del c.c. non è altro che una applicazione pratica dei principi sviluppati dalla giurisprudenza in merito alla interpretazione dell’art. 1102 del c.c. secondo il quale ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica e non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso.
La giurisprudenza in maniera ormai costante specifica come, fermo restando i limiti indicati da tale norma, ciascun proprietario possa fare del tutto legittimamente un uso più intenso della cosa comune: egli quindi può di conseguenza apportare alla stessa tutte le modifiche a consentirne un miglior godimento, senza che questo possa essere impedito dagli altri partecipanti alla comunione (Cass.Civ., Sez IV, ord. n.31462 del 05.12.2018). L’ installazione di un pannello fotovoltaico su un tetto o comunque su un qualsiasi spazio condominiale idoneo non rappresenta altro che un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo proprietario: l’impianto installato diviene quindi quella innovazione necessaria per garantire che il bene comune dia una migliore utilità a quello specifico utilizzatore.

Il successivo 3° comma dell’art. 1122 bis del c.c. prevede comunque un intervento della assemblea quando l’installazione dell’impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili comporti una modifica delle parti comuni. In questo caso l’assise dei condomini, investita dal problema dall’amministratoreseppur non possa vietare l’installazione, può prescrivere che i lavori vengano eseguiti con certe modalità a tutela della sicurezza, stabilità, decoro architettonico dell’edificio e al fine di garantire il pari diritto degli altri proprietari, e magari del condominio nel suo complesso, di installare un proprio impianto al servizio delle altre unità immobiliari in proprietà esclusiva o al servizio degli impianti comuni (per es. l’ascensore o la luce delle scale).
Quindi se da un lato è vero che tutti i proprietari hanno il pieno diritto di installare il proprio impianto fotovoltaico sulle parti comuni dell’edificio, è anche vero che nel farlo si deve garantire che anche gli altri condomini possano nel futuro installare il loro impianto al servizio dei loro appartamenti o anche al servizio collettivo del palazzo.

Nel caso specifico non pare che le modalità esecutive dei lavori di installazione comportino una modifica delle parti comuni, pertanto ai sensi del 2° comma dell’art.1122 bis del c.c. l’autore del quesito potrebbe dare seguito all’ inizio dei lavori senza attendere il benestare di una recalcitrante assemblea dei condomini. Egli, facendosi forza di quanto disposto dai commi 2° e 4° dell’art. 1122 bis del c.c., potrebbe limitarsi ad avvisare l’amministratore della sua intenzione di dare seguito ai lavori, comunicando con un congruo anticipo la data del loro inizio. Questa mossa forzerebbe sicuramente la mano e con ogni probabilità potrebbe causare una reazione da parte degli altri proprietari, ma a parere di chi scrive si avrebbero buone argomentazioni per difendersi in tutte le sedi competenti.
È ovvio che nella esecuzione dei lavori si dovrà tutelare anche il diritto del singolo condomino o del condominio di poter forse un giorno installare un proprio impianto: si dovrà quindi avere cura di non occupare un’eccessiva frazione degli spazi condominiali utili a posizionare una tale tipologia di apparati.

La norma di legge per la questione in oggetto è l’art. 1122 bis c.c. che afferma il diritto dei condomini ad installare gli impianti per la produzione dell’energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare o su ogni altra idonea superficie comune o sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Nel caso in cui l’intervento vada a modificare parti comuni, è necessario comunicarlo all’Amministratore il quale trasmetterà la notizia all’assemblea che potrà prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (art.1136 comma 5 del c.c.), le modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza dell’edificio e del decoro.
Il comma 4 dell’articolo in questione prevede che non sia necessaria alcuna autorizzazione per gli impianti destinati alle singole abitazioni e che non modifichino le parti comuni.
In questo senso si è pronunciata anche la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. n. 1337/2023).

Nel caso di specie il condomino vuole mettere i pannelli, sembra di capire dalla descrizione, sulla parte esterna del proprio balcone.
I balconi sono di proprietà esclusiva dei singoli condomini ma contribuiscono a formare la facciata dell’edificio.
La facciata è una parte comune del Condominio ai sensi dell’art. 1117 del c.c. e qualsiasi modificazione ad essa per l’installazione di questo genere di impianti deve essere, quindi, sottoposta all’approvazione dell’Assemblea come previsto dall’art. 1122 bis c.c.
Il rischio di apporre i pannelli senza l’autorizzazione è quello che l’Assemblea deliberi successivamente che l’impianto debba essere tolto perché altera il decoro architettonico e, in caso di inottemperanza, intraprenda un’azione giudiziaria con l’obiettivo di farlo rimuovere.
La valutazione sull’alterazione del decoro architettonico è svolta in concreto dal Giudice poiché la legge nulla dice a tal proposito.

Poiché non si è a conoscenza del progetto, non si esclude che lo stesso non modifichi in concreto la facciata; i pannelli infatti potrebbero rimanere nascosti o non impattare in maniera rilevante sulla stessa.
In questo caso il condomino potrebbe posizionare i pannelli senza il consenso dell’Assemblea.

Nell’incertezza, però, sull’impatto dell’intervento sulla facciata del palazzo, si consiglia di sottoporre il progetto all’Amministratore ed eventualmente anche all’Assemblea così da non rischiare che vengano sollevate questioni dopo aver posizionato le opere.

Posto che il regolamento ha una chiara natura assembleare a parere di chi scrive le sue disposizioni non hanno la forza di andare a derogare a quanto dispone l’art. 1122 bis del c.c. Anzi, la presa di posizione dell’amministratore di fatto va a limitare l’utilizzo del lastrico solare impedendo uno delle sue naturali destinazioni d’uso che è appunto la posa di pannelli fotovoltaici. Per tale motivo, sulla base di quanto si è detto vi sarebbero tutti gli estremi per insistere nella richiesta di poter utilizzare il lastrico per la posa dell’impianto.

Vi è da dire inoltre che una recente ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. VI, n. 1337 del 17.01.2023, ha precisato che una eventuale delibera assembleare che negasse espressamente la autorizzazione ai lavori, non necessita di una specifica impugnazione. Questo in termini pratici vuol dire che una delibera di tale tenore non sarebbe vincolante per il proprietario che fosse desideroso di installare il proprio pannello sulle parti comuni dell’edificio: egli potrebbe quindi tranquillamente procedere comunque all’ installazione nonostante il divieto espresso dagli altri proprietari.

Tale sentenza precisa che l’unico modo per impedire o limitare le facoltà previste dall’art. 1122bis del c.c. sarebbe la presenza di specifiche clausole derogatorie in un regolamento di condominio avente natura contrattuale, ma questo non pare proprio essersi concretizzato nel caso di specie.

Ciò ovviamente non vuol dire che nella installazione del pannello fotovoltaico si può procedere liberamente: infatti è sempre necessario comunque rispettare i principi prescritti dall’art. 1102 del c.c., di cui il successivo art. 1122 bis del c.c., costituisce una evidente attuazione.
In rispetto di quanto prevede l’art. 1102 del c.c. la progettazione e l’installazione dell’impianto deve tenere comunque conto anche del pari diritto degli altri proprietari garantito dall’art. 1102 del c.c. di godere degli spazi comuni dello stabile e della potenziale possibilità che anche essi a loro volta possano avere il l’esigenza di utilizzare le parti comuni dell’edificio per collocare il loro impianto fotovoltaico.

In questi termini si potrebbe per esempio ipotizzare una causa del condominio o di un gruppo di condomini ai danni di colui che ha installato un impianto sovradimensionato rispetto alle esigenze energetiche della unità abitativa a cui è asservito, occupando una superficie comune più ampia del necessario, oppure abbia proceduto ad una posa che pregiudica la stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio.
Fuori da questi casi però, ogni iniziativa del condominio tesa a impedire l’installazione dei pannelli non avrebbe possibilità di resistere in un ipotetico contenzioso, posto che la clausola del regolamento citata nel quesito non è idonea a derogare alle disposizioni di legge di cui si è detto finora in quanto contenuta in regolamento di chiara natura assembleare.

L’art.1122 bis del c.c. al suo comma 2° introduce il diritto del singolo condomino di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio delle singole unità immobiliari (tipicamente impianti fotovoltaici e solari), sul lastrico solare, su ogni idonea superficie comune del fabbricato e ovviamente anche sulle parti in proprietà individuale.
Il successivo 4° comma della norma in commento stabilisce che l’installazione di tali impianti destinati ad essere al servizio delle singole unità immobiliari non può essere in nessun caso condizionata da una qualche autorizzazione assembleare: in altre parole l’assemblea non può a colpi di maggioranza adottare una delibera con la quale disporre il divieto del singolo condomino di procedere alla installazione del suo impianto.

Seppur l’assemblea vede fortemente diminuire i suoi poteri quando si parla di collocare in condominio impianti fotovoltaici o solari, essa recupera in parte la sua autorità nel momento in cui per la realizzazione di tali opere vi sia la necessità di procedere ad una modifica delle superfici comuni del palazzo. In questo caso il 3° comma dell’art.1122 bis del c.c. prevede che il singolo condominio debba dare comunicazione all’amministratore della volontà di procedere alla messa in opera dell’impianto, indicando dove esso verrà installato e le modalità esecutive dei lavori. A questo punto l’amministratore dovrà convocare una apposita riunione condominiale nel quale con le maggioranze di cui al 5° co. dell' art. 1136 del c.c. l’assemblea potrà adottare:

• (I) adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio;
• (II) provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto;
• (III) subordinare l’installazione alla stipula di idonea polizza assicurativa a tutela delle parti comuni.

La recente pronuncia da citata partendo dal dettato normativo che si è sopra descritto ne chiarisce meglio la portata ed alcuni aspetti operativi.

Innanzitutto tale sentenza ci dice che nel caso in cui la posa dell’impianto non vada a comportare una modifica delle parti comuni dell’edificio, il singolo condominio non è tenuto ad ottenere nessuna autorizzazione assembleare, e di conseguenza non è tenuto a dare preventivo avviso all’amministratore dell’inizio dei lavori. Tuttavia, al di là di quello che dice la pronuncia citata nel caso in cui si volesse procedere ad installare un impianto fotovoltaico in condominio, si consiglia comunque di inviare una preventiva comunicazione all’amministratore, anche se non strettamente obbligatoria: ciò nell’ ottica di garantire correttezza e buona fede nei rapporti tra condomini, principi entrambi espressamente previsti dal nostro codice civile il cui mancato rispetto potrebbe essere lo spunto per eventuali azioni giudiziarie promosse dal condominio nel suo complesso o anche dal singolo proprietario.

La pronuncia, tuttavia, seppur ammette la libera installazione senza una preventiva autorizzazione della assemblea, precisa un principio fondamentale che deve essere ben tenuto a mente nel momento in cui si va a progettare ed installare l’opera. Dicono infatti gli ermellini:” Resta inteso che l'installazione dell'impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d'uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell'edificio.”

Partendo da questo principio si può concludere che, pur non essendoci l’obbligo di avere un preventivo assenso dalla assemblea, la progettazione ed installazione dell’impianto deve tenere comunque conto anche del pari diritto degli altri proprietari garantito dall’art. 1102 del c.c. di godere degli spazi comuni dello stabile e della potenziale possibilità che anche essi a loro volta potrebbero avere il l’esigenza di utilizzare le parti comuni dell’edificio per collocare il loro impianto fotovoltaico.

In questi termini si potrebbe per esempio ipotizzare una causa del condominio di un gruppo di condomini ai danni di colui che ha installato un impianto sovradimensionato rispetto alle esigenze energetiche della unità abitativa a cui è asservito, occupando una superficie comune più ampia del necessario, oppure abbia proceduto ad una posa che pregiudica la stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio.

Gli ermellini inoltre precisano come la disciplina prevista dall’art. 1122 bis del c.c. possa essere derogata attraverso particolari clausole racchiuse in un regolamento di condominio avente natura contrattuale: un tale tipo di regolamento potrebbe quindi contenere l’obbligo per ciascun condomino di richiedere l’autorizzazione assembleare per poter validamente procedere alla installazione di un impianto fotovoltaico o solare e questo indipendentemente dal fatto che la posa avvenga su spazi comuni o spazi in proprietà individuale. È giusto precisare però che questa ultima eventualità è piuttosto improbabile che sia avvenuta nel caso descritto nel quesito in quanto l’edificio in questione è già piuttosto avanti negli anni, e quindi edificato in un epoca in cui non era ancora entrato in vigore la disciplina che si sta commentando.

La sentenza conclude il suo argomentare ribadendo la sostanziale irrilevanza e quindi la non necessità di procedere ad una impugnazione giudiziale della delibera con la quale l’assemblea negasse il consenso al singolo condomino ad installare un impianto fotovoltaico o solare, il quale, si badi, non comporti una sostanziale modifica delle parti comuni condominiali. Secondo i giudici infatti ad una delibera di tale tenore: "deve attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell'esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante, con riferimento al quale non sussiste l'interesse ad agire per l'impugnazione della deliberazione ai sensi dell' art. 1137 del c.c.”

Parlando in termini più pratici, nel caso in cui si volesse installare su parti comuni dell’edificio un impianto fotovoltaico o solare senza che tale installazione comporti una modifica degli spazi comuni occupati, sarebbe giuridicamente irrilevante l’eventuale diniego a tale installazione espressa dalla assemblea condominiale: si potrebbe quindi dare comunque il via ai lavori senza una preventiva contestazione della delibera innanzi alla autorità giudiziaria.

Quanto detto è ovviamente valido sia se si volesse installare l’impianto su parti comuni dell’edificio, sia, e a maggior ragione, se si procederà come nel caso specifico ad installare l’impianto su parti dello stabile in proprietà individuale, rimanendo ferma però l’esigenza del rispetto della sicurezza, stabilità e decoro dell’ edificio.

La norma di legge per la questione in oggetto è l’art. 1122 bis c.c. che afferma il diritto dei condomini ad installare gli impianti per la produzione dell’energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare o su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Nel caso in cui l’intervento vada a modificare parti comuni – come è il caso dell’impianto posizionato sul lastrico solare comune - è necessario comunicarlo all’amministratore il quale trasmetterà la notizia all’assemblea che potrà prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 comma 5), le modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza e decoro architettonico e ripartirà l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni.

L’unico limite stabilito dalla legge per questa ripartizione è la salvaguardia delle diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o in qualunque atto.

Si tenga presente che l’art. 1118 del c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà salvo che il titolo disponga diversamente.

In linea generale, quindi, si può ritenere che il criterio da applicare per la suddivisione del lastrico solare per il posizionamento del fotovoltaico, sia il medesimo che viene utilizzato per assegnare i diritti sulle parti comuni – e di conseguenza per la ripartizione delle spese - all’interno del condominio.
La suddivisione in millesimi è senza dubbio corretta e può essere sottoposta per l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza indicata nell’art. 1136 comma 5.

A parere dello scrivente, però, l’assemblea, può deliberare di suddividere il lastrico solare in maniera diversa, ad esempio, in parti uguali in base al numero di unità immobiliari.
L’art. 1123 del c.c. stabilisce che il criterio legale del valore della proprietà ai fini della ripartizione delle spese condominiali, possa essere modificato con una convenzione tra le parti approvata all’unanimità (Cass. Civ. 6010/2019, Cass. Civ. 21086/2022).
Si ritiene, quindi, che, in via cautelativa e per analogia con l' art. 1123 del c.c., sia opportuno ottenere una delibera assembleare all’unanimità per la suddivisione del lastrico solare in base al numero di unità immobiliari.

La fattispecie trattata è norma speciale rispetto all’art. 1102 del c.c. che, pur rimanendo principio basilare dei rapporti tra partecipanti alla comunione, viene derogata dalla disposizione dell’art. 1122 bis c.c. che permette di adibire una parte comune per un uso esclusivo in relazione all’apposizione di un impianto di energia da fonti rinnovabili e limitatamente all’ampiezza della superficie deliberata dall’assemblea.

In tutta sincerità, stupisce che un amministratore di condominio professionista sostenga ancora nel 2022, dopo anni dalla entrata in vigore della riforma del condominio del 2012, che per installare dei pannelli fotovoltaici ad uso esclusivo del singolo appartamento sul tetto condominiale occorra l’unanimità dei consensi dei proprietari.
Come è infatti noto ormai da anni a tutti gli operatori del settore, la legge di riforma del diritto condominiale n. 220 dell’11.12.2012 ha previsto una particolare normativa di favore al fine di agevolare l’installazione di impianti fotovoltaici in condominio.

In particolare la L. 220/2012 ha introdotto nel codice civile l’art. 1122 bis del c.c., il quale prevede un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative, non condizionabile o comunque comprimibile da una qualche forma di autorizzazione assembleare. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".

Il successivo 4° comma dispone poi espressamente che le installazioni destinate alle singole unità abitative non sono soggette ad autorizzazione assembleare.
Seppur, quindi, da un lato l’organo assembleare non possa impedire espressamente l’esecuzione dei lavori, dall’altro esso conserva importanti poteri di intervento.
Il comma 3° dell’art. 1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà deliberare con le maggioranze di cui al 5° co. dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio):

• particolari modalità esecutive delle installazioni che salvaguardino la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio;
• subordinare la realizzazione dei lavori al rilascio da parte del condomino interessato di idonea garanzia a copertura di eventuali danni;
• su richiesta degli altri condomini, ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni coinvolte, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

In particolare, il legislatore ha previsto che l’assemblea possa dettare a maggioranza regole tese a ripartire il lastrico solare e gli altri spazi comuni in particolar modo per garantire, in attuazione della costante giurisprudenza formatasi attorno all’art. 1102 del c.c., che anche agli altri proprietari possa essere garantita la possibilità di installare quando lo vorranno il loro impianto fotovoltaico.

Chi scrive il parere è un legale il quale non ha le competenze e le conoscenze tecniche per valutare il progetto dato in visione e dire se la ripartizione in esso operata delle falde del tetto sia corretto: questa è infatti una domanda da rivolgere ad un tecnico.
In questa sede è possibile però fornire alcune linee guida giuridiche a cui attenersi, partendo proprio dalla giurisprudenza formatasi attorno alla applicazione dell’art. 1102 del c.c., norma che sebbene dettata per la comunione ordinaria è assolutamente applicabile anche nel condominio.
Cass.Civ.,Sez.II n. 28025 del 21.12.2011 ci dice : "…in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri… Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso. In altri termini, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti".

Partendo dagli insegnamenti della Cassazione si può innanzitutto dire che a parità di efficienza in rapporto alla propria abitazione è da preferirsi una installazione dei pannelli fotovoltaici che occupi il minor spazio possibile; in secondo luogo, in merito al posizionamento dell’impianto e al progetto di ripartizione di uno spazio comune è sicuramente da preferirsi una installazione e una ripartizione che garantisca potenzialmente la massima esposizione solare anche per eventuali futuri impianti che vorranno installare gli altri proprietari.

Visto che l’installazione dell’impianto comunque coinvolge uno spazio comune, si è agito nel giusto coinvolgendo l’amministratore di condominio e l’assemblea, anche se da un punto di vista strettamente tecnico l’installazione di pannelli su un tetto potrebbe non integrare una modifica in senso stretto di tale parte comune dell’edificio: ciò potrebbe far si che l’assemblea, nell’ambito dei poteri a lei riconosciuti dall’art. 1122 bis del c.c., adotti un piano di riparto delle falde per garantire future installazioni anche agli altri proprietari.

Ciò però non deve essere presa come scusa da parte del condominio per ritardare l’attuale installazione dell’impianto da parte dell’autore del quesito.
Se ciò si verificasse, si avrebbe la possibilità, sulla base della normativa citata, di forzare la mano, inviando una raccomandata all’amministratore con la quale informarlo con congruo anticipo che ad una certa data e ora si inizieranno i lavori per l’installazione dei pannelli e a tale comunicazione non seguirà ulteriore avviso.
Dopo l’invio di una raccomandata di questo tipo si vedrà poi quali saranno le mosse degli altri proprietari.

Posto che il solaio che divide i due appartamenti l’uno all’altro sovrastanti è architettonicamente sano, lei può tranquillamente rifiutare di far installare nel suo appartamento sensori di qualsivoglia natura. Il suo rifiuto è del tutto legittimo poiché rientrante nelle facoltà del diritto di proprietà di cui all’art. 832 del c.c.. Anzi, sarebbe opportuno formalizzare detto rifiuto per iscritto intimando preventivamente il vicino a non procedere nella realizzazione di interventi all' interno del suo appartamento che possano pregiudicare la stabilità del solaio di intramezzo e porre in pericolo l'integrità delle proprietà sottostanti e anche dell' intero stabile.

Leggermente diverse sono le considerazioni in merito alla installazione del generatore di corrente negli spazi comuni: tale installazione infatti rientra nel perimetro applicativo del 2° co. dell’art. 1122 bis del c.c.

Secondo tale articolo: “è consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità…su ogni altra idonea superficie comune…” e tale diritto, come ci dice il successivo co 4° dell’art.1122 bis del c.c., non può essere subordinato ad una qualsivoglia tipologia di autorizzazione da parte della assemblea.

In questi casi però, ai sensi del 3° co. dell’art.1122 bis del c.c. l’assemblea, seppur non possa impedire l’installazione, con le maggioranze di cui 5° co. dell'art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio: 666 millesimi) può deliberare, tra le altre cose, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. L’assemblea può inoltre, su richiesta degli interessati, sempre con le maggioranze che si sono già dette, ripartire gli spazi del seminterrato, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio (se vigente) o comunque attualmente in atto nello stabile.

Come si è detto più volte tra le pagine del sito e in altre consulenze rese prima di questa, l’art.1122 bis c.c. ha introdotto una particolare disciplina riguardante l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (come appunto i pannelli fotovoltaici o solari).
Tale norma, riconosce da un lato il diritto del singolo condomino di installare sulle parti comuni dell’edificio impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio esclusivo della propria unità immobiliare, senza che tale diritto possa essere limitato o condizionato da una qualche sorta di autorizzazione assembleare, ma dall’altro lato, fermo restando il predetto diritto, l’assemblea può adottare determinate decisioni a tutela delle parti comuni.
In particolare sotto questo ultimo aspetto, l’assemblea può adottare con le maggioranze di cui al 5° co. dell’art. 1136 del c.c. particolari modalità di riparto delle parti comuni (es. il tetto dello stabile) per salvaguardare le forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto, ma anche per garantire il pari diritto degli altri proprietari di installare a loro volta il loro pannello fotovoltaico al servizio della propria abitazione.

In realtà il legislatore quando ha introdotto l’art.1122 bis del c.c. non si è inventato nulla di nuovo: egli non ha fatto altro che fare applicazione ad un caso specifico di tutti quei principi che la giurisprudenza ha dettato nel corso dei decenni attorno all’art.1102 del c.c., norma ampiamente applicata anche nel settore condominiale. È quindi a questa giurisprudenza che dobbiamo fare riferimento per rispondere al presente quesito.

Molto attinente al caso specifico è sicuramente Cass.Civ.,Sez.II n. 28025 del 21.12.2011: "…in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri… Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso. In altri termini, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti".

Applicando questi importanti insegnamenti della Cassazione al caso di specie possiamo dare alcune linee guida. Innanzitutto a parità di efficienza in rapporto alla propria abitazione è da preferirsi una installazione dei pannelli fotovoltaici che occupi il minor spazio possibile; in secondo luogo in merito al posizionamento, è sicuramente da preferirsi una installazione che garantisca potenzialmente la massima esposizione solare anche per eventuali futuri impianti che vorranno installare gli altri proprietari.
In altri termini, nell’installazione si deve tener presente anche l’interesse degli altri partecipanti al condominio ad installare in un prossimo futuro un impianto fotovoltaico che abbia la massima efficienza energetica possibile.

Si precisa inoltre, che nell’ambito dei suoi poteri previsti dall’art. 1122 bis del c.c., l’assemblea ben potrebbe deliberare con le maggioranze di cui al 5° co. dell’art.1136 del c.c. una ripartizione dell’area del tetto maggiormente esposta: verrebbero così assecondati i desideri di una parte dei proprietari.

Il secondo comma dell’art. 1122 bis del c.c. prevede il diritto soggettivo del singolo condomino di procedere alla installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio (tipicamente, i pannelli fotovoltaici o solari) sulle parti in proprietà individuale e sulle altre parti in proprietà comune ritenute idonee come un lastrico solare condominiale.
Esaminando l’ultima parte del comma 4° dell’articolo in esame si evince come l’installazione di tali impianti sulle parti comuni non possa essere condizionato in alcun modo da una qualche forma di autorizzazione diretta o indiretta da parte della assemblea, fermo restando che l’installazione è comunque vietata se pregiudica la sicurezza, la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio.

Il comma 3° dell’art.1122bis del c.c. prescrive però che quando l’installazione coinvolge le parti comuni l’interessato ne deve dare comunicazione all’amministratore indicando le modalità di esecuzione dell’intervento. A seguito di detta segnalazione l’amministratore può convocare l’assemblea, la quale seppur non possa vietare l’installazione dell’opera e l’esecuzione dei lavori, può adottare con le maggioranze di cui al 5° co. art. 1136 del c.c.: modalità alternative di esecuzione dei lavori, imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, su richiesta degli interessati, prevedere particolari modalità di riparto del lastrico e delle altre parti comuni per salvaguardare le forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Con le medesime maggioranze l’assemblea può subordinare l’esecuzione dei lavori alla presentazione da parte del condomino interessato di una idonea garanzia nel caso in cui i lavori di installazione dei pannelli causino danni alle parti comuni dell’edificio.

Esemplificando possiamo dire che da un lato l’assemblea non può vietarle l’installazione del pannello fotovoltaico, salvo che detta installazione non leda il decoro dell’edificio o pregiudichi la sua sicurezza e stabilità, ma dall’altro lato, fermo il suo diritto di iniziare l’installazione, l’assemblea può adottare determinate decisioni a tutela delle parti comuni.

La risposta dell’amministratore di condominio quindi è perfettamente in linea con il quadro normativo che si è tentato di riassumere: egli prendendo atto della sua decisione di procedere alla installazione dei pannelli su parti comuni dell’edificio (il tetto o la facciata dello stabile), le chiede ai sensi del 3° co. dell’art.1122bis del c.c. di dargli contezza del progetto dell’opera e delle sue modalità di esecuzione al fine di procedere alla convocazione della assemblea per le determinazioni conseguenti.

Rimane fermo il fatto che l’installazione di un pannello fotovoltaico in condominio può essere sempre impedita se si crea una lesione del decoro dell’edificio: per questo motivo si consiglia di scegliere una installazione che sia il meno impattante possibile sulle linee architettoniche dello stabile. Ciò impedirà, o comunque renderà più difficoltose, eventuali contestazioni degli altri proprietari che potrebbero anche portare se sfociassero in un contenzioso alla rimozione di quanto installato.

Il secondo comma dell’art. 1122 bis del c.c. prevede il diritto soggettivo del singolo condomino di procedere alla installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio (tipicamente, i pannelli fotovoltaici o solari) sulle parti in proprietà individuale e sulle altre parti in proprietà comune ritenute idonee come un lastrico solare condominiale.
Esaminando l’ultima parte del comma 4° dell’articolo in esame si evince come l’installazione di tali impianti sulle parti comuni (e, a maggior ragione, sulle parti individuali) non possa essere condizionato in alcun modo ad una qualche forma di autorizzazione diretta o indiretta da parte della assemblea, fermo restando che l’installazione è comunque vietata se pregiudica la sicurezza, la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio.

Il comma 3° dell’art. 1122 bis del c.c. prescrive però che quando l’installazione coinvolge le parti comuni dell’edificio l’interessato ne deve dare comunicazione all’amministratore indicando le modalità di esecuzione dell’intervento. A seguito di detta segnalazione l’amministratore può convocare l’assemblea, la quale seppur non possa vietare l’installazione dell’opera e l’esecuzione dei lavori, può adottare con le maggioranze di cui al 5° co. dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio: 666 millesimi): modalità alternative di esecuzione dei lavori, imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, su richiesta degli interessati, prevedere particolari modalità di riparto del lastrico e delle altre parti comuni per salvaguardare le forme di utilizzo in atto.

Dando per presupposto che la travatura su cui si intende installare i pannelli fotovoltaici sia di proprietà comune a tutti i condomini, nel caso descritto trova piena applicazione il quadro normativo che si è sopra esaminato. Per questo motivo sicuramente si può escludere che l’assembleapossa deliberare un rifiuto alla esecuzione dei lavori, può però essere riconvocata una assemblea affinchè essa deliberi entro i limiti di quanto prescritto dal co 3° dell’art. 1122bis del c.c.
Tuttavia, il diritto del singolo condomino di poter installare sulle parti comuni dell’edificio i suoi pannelli fotovoltaici non può essere ritardato da pratiche dilatorie degli altri proprietari: pertanto si consiglia di inviare all’amministratore una raccomandata con la quale sollecitare l’assemblea ad adottare entro un congruo termine le determinazioni previste dall’art. 1122 bis del c.c. (se essa riterrà opportuno farlo), precisando che in mancanza di ciò si procederà alla realizzazione dei lavori senza alcun avviso ulteriore.

E’ chiaro che una comunicazione perentoria come quella descritta potrebbe provocare la reazione del condominio e dei singoli suoi proprietari condomini e quindi ci si espone al rischio di un possibile contenzioso: tuttavia se in giudizio o anche in mediazione si riesce a dimostrare che il progetto è eseguito a regola d’arte, non lede il decoro alterando le linee architettoniche dello stabile o non pone a rischio la stabilità e sicurezza della costruzione e dei suoi abitanti si avranno buoni argomenti per difendersi. Sotto questo ultimo aspetto, però, non si possono fornire in questa sede e in questo momento della vicenda considerazioni più approfondite: si deve infatti analizzare questo tipo di problema con il legale una volta che la controparte abbia compiuto la sua mossa.

Si può però già dire che il 4° co. dell’art.1122 bis del c.c. precisa che il singolo proprietario, e nello specifico il proprietario del lastrico solare, deve obbligatoriamente acconsentire l’accesso alla sua proprietà per permettere l’installazione dei pannelli fotovoltaici e la loro manutenzione. L’ installazione comunque deve essere fatta in modo tale da arrecare minor danno possibile alle singole proprietà individuali ricomprese nello stabile.

Venendo a trattare l’ultimo punto, di per sé non si può escludere che i proprietari vicini possano muovere autonomamente delle contestazioni alla installazione dei pannelli, anche scavalcando il condominio. In questo senso è molto chiara Cass.Civ.,Sez.II, n.1549 del 27.01.2016, la quale precisa come il diritto di veduta attiene al diritto di proprietà insistente sulle singole unità abitative in condominio: spetta quindi anche a ciascun proprietario e non solamente all’amministratore la legittimazione ad adire il giudice per la tutela del relativo diritto.

Ovviamente, il fatto che il singolo condomino possa incardinare autonomamente un contenzioso non significa che poi possa avere ragione nell’ambito del giudizio.
La giurisprudenza è concorde nel ritenere che in ambito condominiale la normativa sulle distanze legali non trovi una applicazione in senso assoluto in quanto l'art. 1102 del c.c. non deroga espressamente a quanto dispone l'art. 907 del c.c., norma disciplinante le distanze delle costruzioni dalle vedute. Nel condominio è il giudice di merito che deve verificare caso per caso se la normativa sulle vedute e sulle distanze sia o meno compatibile con i diritti dei condomini, tenendo in debito conto la struttura dell’edificio, le caratteristiche dello stato dei luoghi e il particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai proprietari (Cass.Civ. n. n.22838/2005).

Molto interessante è anche Cass.Civ. n.3891/2000 che ha reputato corretta la decisione del giudice di merito che aveva ritenuto legittima l’installazione, da parte di un condominio, di una tettoia in lamiera e di una tenda parasole, quest’ultima conforme al tipo e colore previsti dal regolamento condominiale, in virtù del principio - secondo cui nell’ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura dell’edificio e con le caratteristiche dello stato dei luoghi.

Più recente, Cass.Civ. n. 6546/2010 secondo cui “ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art.1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale”.

Da una rapida analisi della giurisprudenza recepita si deve quindi concludere che se l’installazione dei pannelli rispetterà i limiti del diritto condominiale e le caratteristiche del fabbricato difficilmente una azione intentata autonomamente dai vicini potrà avere un esito vittorioso: detto ciò, però, una valutazione più approfondita potrà essere fatta solo se e quando questo tentativo verrà portato avanti dai singoli proprietari, poiché molto dipende anche dalle caratteristiche del singolo edificio.

Le balaustre sono forse l’unico elemento dei balconi la cui natura giuridica è ancora piuttosto incerta: essi infatti concorrono a formare la facciata del palazzo e quindi sono uno degli elementi essenziali del così detto decoro architettonico dell’edificio: bene che deve sicuramente essere considerato condominiale.

Ma al di là di questo aspetto, possiamo dire che di per sé l’installazione di un pannello fotovoltaico sulla balaustra del balcone non richiede nessuna preventiva autorizzazione della assemblea di condominio, sia che si consideri il manufatto come bene personale sia che lo si consideri un bene condominiale: L’art. 1122 bis co.4° del c.c. esclude che l’installazione sulle superfici comuni di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio delle singole unità immobiliari possa essere condizionata da una qualsivoglia delibera autorizzativa da parte della assemblea di condominio.

Da sempre, poi, l’installazione di tali tipologie di impianti nelle parti in proprietà individuale non possono mai essere condizionate da una autorizzazione della assemblea, la quale ha il potere di deliberare solo in relazione alla gestione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio.
In entrambi i casi, però, ciò che ci si prefigge di fare potrebbe causare una lesione del decoro architettonico del palazzo e questo potrebbe esporre l’autore del quesito a potenziali contestazioni da parte degli altri condomini.

La giurisprudenza ha infatti chiarito con più arresti che il decoro architettonico è un bene condominiale proprio di ciascun palazzo e va tutelato di per sé al di là del fatto che lo stabile sia interessato da un qualche vincolo storico o artistico o al di là del fatto che le sue linee architettoniche siano già state deturpate in precedenza da altri interventi come l’installazione dei motori esterni per l’aria condizionata o l’installazione di antenne per la ricezione di trasmissioni satellitari.

In questa fase della vicenda, più che un consiglio giuridico è opportuno dare all’autore del quesito un consiglio “strategico”.
Anche se le norme del codice civile non prevedono espressamente l’obbligo di dare comunicazione all’amministratore della volontà di procedere alla installazione di pannelli fotovoltaici sulle parti individuali è opportuno che questa comunicazione venga comunque fatta. Si consiglia di inviare tale comunicazione non con eccessivo anticipo rispetto all’ inizio dei lavori di installazione: una decina di giorni circa.

Se poi l’amministratore riterrà opportuno convocare lui l’assemblea di condominio, si valuterà la decisione che scaturirà da quella riunione condominiale. Non è, invece, assolutamente opportuno che sia l’autore del quesito a chiedere espressamente all’amministratore la convocazione di una apposita riunione tesa a discutere circa l’installazione dei pannelli fotovoltaici su una parte del condominio che rimane comunque in proprietà individuale.

Il regolamento di condominio non sembra escludere in maniera chiara la natura condominiale della parte di tetto su cui si vuole installare i pannelli fotovoltaici: tale documento si limita semplicemente a regolare la suddivisione tra i condomini delle spese necessarie per la manutenzione di quella porzione di copertura che il regolamento comunque considera bene comune.

Ad ogni modo la natura condominiale del tetto non è sicuramente di intralcio agli intendimenti dell’autore del quesito: i pannelli infatti potranno essere da lui installati senza la necessità di richiedere un qualche parere alla assemblea di condominio.

L’art. 1122 bis del c.c. al suo 2° co. riconosce al singolo proprietario il diritto di procedere alla installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili posti al servizio di ciascun appartamento sul lastrico solare e su ogni superficie comune ritenuta idonea (oltre che ovviamente sulle parti dell’edificio in proprietà esclusiva al singolo condomino).
Per espressa disposizione dell’ ultimo comma della norma in commento, l’assemblea di condominio non può in alcun modo impedire tali tipologie di installazione sulle parti comuni: l’organo assembleare, però, nel caso in cui l’installazione comporti modifiche alle parti comuni interessate, può prescrivere determinate precauzioni durante la realizzazione dell’opera, proporre modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a tutela della sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio e imporre al proprietario interessato il rilascio di idonee garanzie bancarie per tenere indenne il condominio da eventuali danni che potrebbero derivare alle parti comuni dalla realizzazione dei lavori.
L’art.1122 bis del c.c. precisa anche che a richiesta degli interessati l’assemblea può adottare con le maggioranze previste dall’art. 1136 5° co. del c.c. delibere che ripartiscano l’uso degli spazi comuni e del lastrico solare e salvaguardino gli altri usi in essere nel condominio.

In altre parole, il condomino che desidera installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale potrebbe in linea teorica utilizzare tutto lo spazio a sua disposizione e tutto questo non potrebbe essere impedito da una decisione della assemblea di condominio: rimane però fermo il diritto degli altri proprietari di usare a loro volta il tetto per procedere alle installazioni di impianti fotovoltaici al servizio dei loro appartamenti. Se ciò avvenisse l’assemblea potrebbe deliberare una più idonea ripartizione degli spazi disponibili sul tetto e l’impianto installato per primo dovrebbe essere ristretto o comunque ricondotto entro i limiti ad esso prefissati.

Da un punto di vista più pratico si consiglia l’autore del quesito di dare comunque avviso all’amministratore di condominio della sua volontà di procedere alla installazione di un impianto fotovoltaico al servizio esclusivo della sua unità immobiliare e che si procederà a realizzare i lavori nel rispetto di quanto dispone l’art.1122 bis del c.c. senza attendere una qualche decisione da parte della assemblea di condominio. Se l’amministratore non riscontrerà tale comunicazione si può procedere all’installazione dell’impianto avendo comunque cura che la sua posa non vada in un futuro ad intralciare gli altri proprietari dalla possibilità di installare a loro volta i loro impianti fotovoltaici.

L’art. 1102 del c.c. detta un principio fondamentale in materia di utilizzo della cosa comune: ciascun comproprietario può servirsi della cosa purché non venga impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso del bene (e non ne venga alterata la destinazione economica).
La giurisprudenza in merito a tale norma fondamentale ha chiarito come l’uso che ciascun comproprietario può fare del bene non deve essere necessariamente identico: esso può essere diverso e anche più intenso rispetto a quello che ne fanno gli altri partecipanti alla comunione.
In altre parole l’utilizzo del bene comune non trova una limitazione nella quota di comproprietà di ciascun comunista, potendosi idealmente estendere sulla cosa comune nella sua interezza: tale uso però dovrà necessariamente retrocedere (quanto meno in parte), nel momento in cui anche gli altri proprietari vorranno godere della utilità arrecata dalla cosa comune.

A ben vedere, il legislatore con il 2° co. dell’art. 1122 bis del c.c., nel momento in cui acconsente che ciascun condomino possa utilizzare il lastrico solare e ogni altra idonea superficie comune per l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, non fa altro che attuare in un campo specifico gli importanti principi che la giurisprudenza ha sviluppato attorno all’art. 1102 del c.c.

Tra l’altro, in attuazione di tali principi, il diritto di installazione descritto dall’art. 1122 bis del c.c. non è subordinato di per se ad alcuna autorizzazione assembleare o a qualche comunicazione preventiva da dare all’amministratore, né limitato alla quota di millesimi posseduta da ciascun condomino: in questo senso la prima comunicazione inviata dall’amministratore è palesemente errata, poiché, in linea teorica, si potrebbe utilizzare l’intera superficie del lastrico solare per installare i pannelli fotovoltaici.

Non si comprende come un amministratore di condominio professionista possa scrivere in una comunicazione ufficiale che la legge permette l’installazione di pannelli fotovoltaici sulle parti comuni: "...a condizione che l’area occupata dall’impianto sia uguale o inferiore a quella a disposizione del condomino con un rapporto tra area totale del terrazzo condominiale, superficie dell’impianto e millesimi di proprietà del richiedente". Questa è una palese inesattezza! Non esiste alcuna norma di legge o di regolamento che disponga in questo senso!

Si presti, però, attenzione, in quanto, come si è detto poco sopra, il diritto di utilizzare interamente la superficie del lastrico solare è solo teorico, in quanto comunque la legge intende salvaguardare il pari diritto degli altri condomini ad utilizzare a loro volta il lastrico solare per l’installazione di altri impianti fotovoltaici al servizio delle parti comuni dell’edificio o dei singoli appartamenti.

Il successivo 3° co. dell’art. 1122 bis del c.c. ci dice, infatti, che quando per l’installazione dei pannelli fotovoltaici è necessario apportare delle modifiche alle parti comuni, l’interessato ne deve dare comunicazione all’amministratore il quale è tenuto a convocare l’assembleaper le determinazioni conseguenti. L’assemblea di condominio non può in alcun modo negare il consenso alla installazione dell’impianto, ma con le maggioranze di cui al 5° dell’art. 1136 del c.c. può deliberare modalità alternative di esecuzione dell’opera o, a richiesta degli interessati, può prevedere a ripartire l’utilizzo del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio.

Se da un lato quindi è palesemente nulla una delibera che impedisca seccamente l’installazione di pannelli fotovoltaici in condominio al servizio del singolo appartamento, dall’altro lato l’assemblea potrebbe imporre determinate modalità di installazione dei pannelli, come determinate modalità di ancoraggio, oppure subordinare l’esecuzione dell’opera al fatto che l’interessato sottoscriva determinate garanzie a salvaguardia di eventuali danni arrecati alle parti comuni dalla esecuzione dei lavori.

Vi è da dire però che l’art. 1122bis del c.c. è stato introdotto nel nostro ordinamento in epoca relativamente recente e attorno a tale norma non si è ancora sviluppata una giurisprudenza dai contorni precisi, soprattutto in merito al potere di intervento della assemblea.
Nello specifico, possiamo notare come la norma subordini tale potere di intervento al fatto che l’installazione dei pannelli comporti una modifica alle parti comuni e quindi una modifica alla superficie del lastrico solare.
Sulla base di quanto descritto però non pare che i lavori di installazione dei pannelli comportino una cosa del genere, anche perché la sua superficie non verrebbe in alcun modo bucata o alterata dall’intervento.

Visto che, a stretto diritto, se non vi è la necessità di modificare le parti comuni dell’edificio, il singolo condomino interessato alla installazione dei pannelli potrebbe iniziare subito i lavori senza dare una preventiva comunicazione all’amministratore o attendere una qualche delibera assembleare, nel caso specifico ci si potrebbe limitare a inoltrare una comunicazione all’amministratore in cui semplicemente lo si informa della intenzione di dare inizio ai lavori di installazione senza attendere ulteriori delibere assembleari, magari indicando una data specifica di inizio.

Se poi, a seguito di tale iniziativa unilaterale, il condominio deciderà di adire l’autorità giudiziaria o incardinare una procedura di mediazione, si avranno comunque buoni argomenti difensivi, in quanto si potrebbe sostenere che le modalità di installazione dei pannelli fotovoltaici non comporta una modifica delle parti comuni e quindi i lavori non possono essere subordinati ad una preventiva delibera della assemblea anche se resa nei limiti del 3° co. dell’art.1122 del c.c.

L’art.1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.

Tuttavia seppur in merito alla installazione di tali tipologie di impianti l’organo assembleare vede i suoi poteri di intervento diminuire considerevolmente, esso non è stato del tutto dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art. 1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si evince come l’assemblea seppur non abbia il potere di impedirne l’installazione, mantiene comunque la possibilità di incidere sulle modalità di esecuzione dei lavori. In conseguenza di ciò, l’assemblea deve essere messa in condizioni di poter prendere le decisioni di sua competenza nella massima consapevolezza e trasparenza di modo che non si possa andare incontro a futili obiezioni che potrebbero portare ad un rallentamento nella realizzazione dei lavori.

La comunicazione oltre ad allegare la Cila, dovrà quindi indicare con chiarezza le parti comuni dell’edificio che saranno coinvolte nell’installazione, oltre alle tempistiche dei lavori e alle modalità di esecuzione dell’intervento. Si sconsiglia in questa prima fase tuttavia di allegare perizie particolareggiate che potranno entrare in gioco solo successivamente nel caso in cui gli organi condominiali dovessero muovere osservazioni, contestazioni di qualsivoglia natura o in caso di ipotetici contenziosi.

L’art. 1122 bis del c.c. non si sofferma sulle tempistiche entro cui l’assemblea di condominio debba prendere le decisioni di sua competenza a seguito della comunicazione inviata dal proprietario: è sicuramente necessario garantire che possa trascorrere un congruo termine tra l’invio-ricezione della comunicazione e l’inizio dei lavori. A tal fine si consiglia di concordare il giorno entro cui i lavori avranno inizio con la ditta che dovrà procedere all’ installazione dei pannelli, e indicare tale data nella comunicazione: come già detto, è necessario assicurarsi che trascorra un congruo lasso di tempo (circa 40-50 gg.) tra la data indicata nella comunicazione e il giorno in cui essa verrà spedita o comunque portata a conoscenza all’amministratore. Dopo l’invio della comunicazione, se l’assemblea nulla determinerà in merito, i lavori potranno iniziare il giorno stabilito.

Come si è già detto l’assemblea non ha il potere di impedire l’installazione dei pannelli fotovoltaici: l’organo assembleare può solo prescrivere determinate modalità esecutive dell’intervento volte ad una equa spartizione delle parti comuni. Ai fini quindi di quanto prescritto dall’art. 1122 bis del c.c., il possesso di una attestazione di prestazione energetica è assolutamente ininfluente.

In merito all’installazione degli ancoraggi sui torrini, esso è un intervento preparatorio e prodromico all’ installazione dei pannelli fotovoltaici, pertanto rientra nell’ambito di applicazione del 1122 bis del c.c. e il costo di tale intervento dovrà essere sopportato dal proprietario che usufruirà dei pannelli.

Il tetto, stante la sua destinazione a copertura della parte del fabbricato sottostante, deve considerarsi parte comune dell’edificio, come ben specificato dal n.1) dell’art.1117 del c.c., nulla vieta però che esso possa essere attribuito in proprietà esclusiva ad un singolo proprietario o ad un gruppo di essi.

Esaminando però il regolamento di condominio, non emerge in alcun modo una disposizione che possa in qualche modo contraddire la destinazione condominiale del tetto. L’art. 2 del regolamento dato in visione, infatti, specifica che devono considerarsi in proprietà comune a tutti i condomini, la copertura del fabbricato con ogni suo accessorio, ad esclusione del sottotetto che risulta ceduto in proprietà ai singoli condomini.

In questo senso quindi il regolamento di condominio lascia pochi dubbi circa la natura condominiale del tetto che, per definizione, è quella parte del condominio destinata alla copertura dell’edificio; d’altronde ciò è anche confermato dalla stessa struttura della costruzione: non si può di certo negare, infatti, che anche l’autore del quesito partecipa alla comunione del tetto dal momento che una parte seppur minima della sua proprietà (zona caldaia) usufruisce della sua copertura.

Appurata la natura condominiale del tetto, deve quindi applicarsi la consequenziale disciplina in merito alla installazione di impianti volti alla produzione di energia da fonti rinnovabili prevista dall’art. 1122bis del c.c.

Il co. 2° dell’art. 1122 bis del c.c. prevede un vero e proprio diritto soggettivo del singolo proprietario di installare tali impianti sul lastrico solare, su ogni altra superficie condominiale utile e, ovviamente sulle parti dell’edificio in proprietà individuale per destinarli poi al servizio esclusivo del suo appartamento. Tale diritto non può essere in alcun modo compromesso o comunque condizionato da una qualche autorizzazione assembleare.

In questo senso, quindi, tutti i proprietari dell’edificio descritto nel quesito hanno diritto ad usare le sue parti comuni ed in particolare il tetto per l’installazione di pannelli fotovoltaici e porli al servizio delle loro abitazioni, ma tale diritto spetta a tutti i condomini e non solo ad un gruppo di essi.

È necessario sottolineare però che quando l’installazione coinvolge parti comuni dell’edificio l’assemblea conserva un potere di intervento.
Come prevede infatti il co. 3° dell’art 1122 bis del c.c. quando l’installazione di impianti fotovoltaici destinati a servire la singola unità immobiliare comporta una modifica alle parti comuni dell’edificio, l’interessato è tenuto a darne comunicazione all’ amministratore indicando il contenuto e le modalità di esecuzione dell’intervento e quest’ ultimo è quindi tenuto a convocare l’assemblea per le determinazioni conseguenti.

L’assemblea in tal caso, pur non potendo impedire l’installazione, può deliberare con le maggioranze previste dal 2° co. dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi), modalità alternative di esecuzione dell’opera, imporre cautele per tutelare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio e prendere provvedimenti al fine di una equa ripartizione del lastrico solare e degli altri spazi comuni proprio per consentire a tutti i proprietari la possibilità di installare tali tipologie di impianti.

A fronte quindi della volontà di una parte dei proprietari di installare degli impianti fotovoltaici destinati al servizio delle loro abitazioni, e quindi non condominiali, è necessario che l’amministratore convochi in assemblea tutti i proprietari affinché si adottino le decisioni previste dal 3° co. dell’art.1122 bis del c.c. Se in tale sede si concorderanno modalità esecutive di tali interventi che possano pregiudicare il pari diritto di un singolo condominio o di un gruppo di proprietari di installare a loro volta sul tetto e sulle altre parti comuni impianti tesi alla produzione di energia da fonti rinnovabili, è ben possibile per i proprietari esclusi adire il giudice affinché da un lato si blocchino l’inizio o la prosecuzione dei lavori già intrapresi e dall’altro si possa approvare in sede giudiziaria un progetto che permetta a tutti i proprietari di vedersi riconosciuti i diritti previsti dall’art. 1122 bis del c.c.

Tale contenzioso, tra l’altro, dovrebbe essere preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione nel cui ambito ben potrebbe concordarsi una modalità di esecuzione dei lavori che possano venire incontro alle esigenze di tutti i proprietari.

Da un punto di vista strategico e difensivo si consiglia ad ogni modo di non attendere la convocazione dell’assemblea di condominio, ma di inviare fin da subito una raccomandata all’amministratore e agli altri proprietari redatta con l’ausilio di un legale, con la quale da un lato si precisi il fatto che anche l’autore del quesito partecipa alla comunione sul tetto dell’edificio, e dall’altro lato si faccia presente che in quanto comproprietario egli ha parimenti diritto come gli altri condomini ai sensi dell’art. 1122 bis del c.c. di utilizzare il tetto per l’installazione dei propri pannelli fotovoltaici.

La riforma del condominio del 2012 si occupa in maniera puntuale della installazione di impianti non centralizzati di produzione di energia da fonti rinnovabili, come appunto i pannelli fotovoltaici.

Il comma 2° dell’art.1122bis del c.c. prevede un vero e proprio diritto soggettivo del singolo proprietario di installare tali impianti, destinati al servizio del suo appartamento, sul lastrico solare, su ogni altra superficie condominiale utile e, ovviamente sulle parti dell’edificio in proprietà individuale.
Per quanto ci è dato capire nel caso specifico l’installazione del pannello fotovoltaico non coinvolgerebbe in alcun modo le parti in proprietà comune dell’edificio: l’impianto dovrà essere installato sulla zona di calpestio del balcone, la quale è una parte in proprietà esclusiva del singolo condominio.

In questo caso, l’ultimo comma dell’art.1122bis del c.c. espressamente esclude che tali tipi di intervento siano condizionati da una qualsivoglia autorizzazione assembleare. L’ assemblea può entrare in gioco nel solo caso in cui l’installazione dell’impianto fotovoltaico coinvolga le parti comuni dell’edificio, ma anche in questo caso il codice civile non prevede un potere di veto da parte degli altri proprietari. L’assemblea in tal caso infatti può solo deliberare modalità alternative di esecuzione dell’opera, imporre cautele per tutelare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio e prendere provvedimenti al fine di una equa ripartizione del lastrico solare e degli altri spazi comuni proprio per consentire a tutti i proprietari la possibilità di installare tali tipologie di impianti.
Il consiglio dell’amministratore, quindi, è stato forse un eccesso di zelo, per quanto comprensibile, se guardiamo la vicenda dal suo punto di vista.

Quanto detto finora però non impedisce a qualche proprietario di tentare di bloccare la realizzazione dell’opera adducendo la lesione del decoro architettonico dell’edificio, lesione che, però, allo stato attuale sembra tutta da dimostrare, e comunque il quesito non fornisce elementi per una approfondita valutazione in merito.

È giusto anche precisare che si è reso il parere tenendo conto della normativa condominiale prevista dal codice civile, che potrebbe essere in parte derogata dalla esistenza di vincoli storici e artistici presenti sull’edificio. L’esistenza di tali vincoli però dovrebbero essere ben noti ai proprietari (e quindi anche all’autore del quesito), e comunque chiaramente indicati nei rogiti di provenienza delle singole unità immobiliari. Se infatti tali vincoli fossero realmente esistenti, il notaio che ha curato le operazioni di rogito sicuramente avrebbe ben informato chi acquistava della presenza di tali vincoli di natura amministrativa.

La legge di riforma del diritto condominiale n. 220 dell’11.12.2012, ha previsto una particolare normativa di favore al fine di agevolare l’installazione di impianti fotovoltaici in condominio.

In particolare, l’art. 1122bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.

Seppur in ambito di installazione di pannelli fotovoltaici l’organo assembleare veda i suoi poteri d'intervento diminuire considerevolmente, tale organo non è stato del tutto dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art. 1122bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera. Rimane comunque opportuno comunicare all’amministratore la volontà di procedere alla installazione dei pannelli, indicando, se già nota, la data di inizio dei lavori. Inviata tale comunicazione è molto probabile che l’amministratore vorrà procedere a convocare l’assise condominiale per le decisioni di sua competenza.

Il diritto di antenna consiste nella possibilità riconosciuta a un soggetto di installare la propria antenna per la ricezione del segnale radiotelevisivo e tutti gli accessori connessi al suo funzionamento, su proprietà altrui o condominiale. Tale prerogativa è riconosciuta dalla giurisprudenza quale diritto soggettivo perfetto di natura personale in quanto conseguente al diritto di informazione del singolo.

Il diritto di antenna comprende anche la possibilità di accedere alla proprietà altrui per compiere i necessari interventi di manutenzione e riparazione degli impianti di ricezione.

Il diritto di antenna è disciplinato dalle seguenti norme giuridiche:
• gli artt. 1 e 3 della Legge n. 554/1940 (Disciplina degli aerei esterni per audizioni radiofoniche)
• l’art. 231 e 397 del d.p.r. n. 156/1973
• gli artt. 91 e 209 del D. Lgs. 259/2003 (Codice delle comunicazioni elettroniche).

La riforma del condominio del 2012 ha, inoltre, esplicitamente riconosciuto il diritto di antenna attraverso l’introduzione dell’art. 1122 bis c.c.

Secondo la predetta normativa, è possibile installare un’antenna sul lastrico solare altrui purché:
• altre soluzioni non siano possibili;
• non si arrechi danno al detto lastrico solare;
• non sia impedito che gli altri comproprietari possano farne lo stesso uso.

In particolare, l’art. 397 del D.P.R. 156/1970 prevede che “I proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione sulla loro proprietà di antenne destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione appartenenti agli abitanti dell'immobile stesso”.

In un edificio, pertanto, è possibile installare un’antenna per la ricezione del servizio radiotelevisivo in uno spazio altrui, esclusivamente nel caso in cui l’utente sia impossibilitato a utilizzare spazi propri. Nel caso contrario, infatti, si imporrebbe al proprietario del tetto un sacrificio ingiustificato.
In parole povere, il diritto di antenna trova un limite nel diritto di proprietà.

Tale principio vale sicuramente nel caso in cui si voglia installare l’antenna sull’altrui proprietà.
Il proprietario del pian terreno dovrebbe dimostrare la necessità di installare l’antenna sul tetto di altrui proprietà, eventualmente dimostrando le difficoltà di ricezione posizionando l’antenna in altri spazi di sua proprietà.

Tuttavia, nel caso di specie, il tetto è di comune proprietà.
Viene quindi in rilievo l’art. 1102 c.c. secondo il quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.

Pertanto, il proprietario del pian terreno potrebbe obiettare che gli è impedito di utilizzare il bene comune in misura pari a quella concessa al proprietario del primo piano (il quale, si presume, abbia a sua volta un’antenna installata sul tetto).
A maggior ragione, nel caso in cui allegasse il fatto che non risulta possibile ricevere in modo adeguato il segnale installando l’antenna in altra posizione, il proprietario del primo piano non potrebbe in alcun modo impedire l’installazione dell’antenna sul tetto di comune proprietà.

Non è possibile in questa sede offrire una risposta esauriente al quesito, in quanto si dovrebbe capire come l’intervento che si prefigge l’assemblea vada ad incidere concretamente sulla facciata dello stabile. Ci si limiterà quindi a dare delle semplici indicazioni di massima.

Il decoro architettonico, seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica precisazione legislativa è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può oramai definire acquisita.
Il decoro architettonico non è altro che l’insieme delle linee che caratterizzano l’estetica del fabbricato. Si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva del fabbricato, comporta una alterazione esteticamente peggiorativa di tali linee armoniche.

È importante sottolineare, però, che la giurisprudenza ha specificato come non tutte le alterazioni siano rilevanti, ma solo quelle che comportino un pregiudizio per i proprietari economicamente valutabile. In altre parole l’alterazione deve costituire un danno economico e un deprezzamento per le proprietà ricomprese nel fabbricato condominiale.
La problematica maggiore delle controversie aventi ad oggetto la tutela del decoro architettonico, sta proprio nella assoluta soggettività del concetto, rendendo di fatto estremamente incerto l’esito di un eventuale contenzioso. Una determinata opera, infatti, può apparire del tutto in linea con l’estetica del fabbricato per il tecnico edile chiamato da un condomino a difenderlo in giudizio, come invece può apparire del tutto disarmonioso per il tecnico di controparte, o per quello nominato dal giudice chiamato a dirimere il contenzioso.
Ecco perché è estremamente importante capire come il cappotto termico andrà ad incidere sulla facciata del fabbricato, e in questo senso sarebbe opportuno che ci si rivolgesse ad un tecnico edile di parte che possa valutare l’effettività e la consistenza della lesione alle linee armoniche del fabbricato apportato dall’intervento che l’assemblea si prefigge.

Un altro aspetto che deve essere tenuto in considerazione è il fatto che l’edificio descritto nel quesito è inserito in un comprensorio privato di estremo pregio, il quale, come è facile immaginare possiede una sua linea architettonica. Il limite del concetto di decoro che è stato elaborato dalla giurisprudenza negli anni è rappresentato dal fatto che esso è riferibile al singolo edificio: finora infatti i giudici non si sono mai spinti a teorizzare un decoro architettonico supercondominiale. Vi è da dire però che autorevole dottrina (gli studiosi del diritto), hanno affrontato l’argomento, ritenendo assolutamente possibile che il concetto di decoro architettonico possa essere esteso ben oltre l'edificio di riferimento, guardando all'intero contesto urbano di collocazione. Di recente, però, la giurisprudenza, con pronunce piuttosto sporadiche, ha tentato di accogliere il concetto, sostenendo che in un supercondominio o comprensorio di edifici, alcune spese: “quali quelle riguardanti il decoro architettonico (fregi ornamentali, targhette citofoniche, lampade a braccio) della facciata o dello stabile principale, fossero di carattere comune a tutto il complesso condominiale” (si veda Cass. Civ. Sez.II, n. 17875 del 23.03.2013).

Se si accogliesse tale lettura è giusto dire che l’assemblea del singolo edificio, inserito in un comprensorio di pregio, non sarebbe assolutamente competente a deliberare sui lavori di rifacimento della facciata. Tale tipo di intervento dovrebbe essere affrontato, infatti, non dal singolo edificio ma da tutti i palazzi del comprensorio nel loro complesso. In questo senso, quindi, l’organo competente a deliberare sul rifacimento della facciata dei palazzi non sarebbe l’assemblea condominiale del singolo edificio, ma l’assemblea condominiale dell’intero comprensorio. La problematica che si è appena descritta non è solo teorica, ma ha anche degli importanti risvolti pratici. Infatti, se l’assemblea del singolo edificio delibera su argomenti che sono in realtà di competenza della assemblea del supercondominio-comprensorio, quanto deliberato deve considerarsi radicalmente nullo e impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c.In questo senso, per valutare una ipotetica causa, sarebbe interessante capire se esiste, nel contesto condominiale descritto, un regolamento condominiale del singolo edificio e un regolamento condominiale del comprensorio. Si potrà valutare, poi, cosa questi importanti documenti dispongono in merito alla tutela del decoro architettonico.

L’importanza del decoro architettonico si rileva con forza nella normativa che disciplina la possibilità di installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili non centralizzati, ovvero posti al servizio delle singole unità immobiliari. L’ installazione di tali tipologie di impianti è vista con estremo favore dal legislatore della riforma del condominio del 2012, a tal punto che ha inserito una specifica disposizione in materia: l’art.1122-bis del c.c. Tale norma nei fatti introduce un vero e proprio diritto soggettivo del singolo condomino, avente ad oggetto la possibilità di installare tali tipologie di impianti su ogni superficie utile dello stabile avente carattere condominiale. Tale diritto, previsto al co. 2° dell’art. 1122-bis del c.c. non può essere impedito dalla assemblea di condominio, la quale è solo competente a imporre modalità alternative di esecuzione di tali opere o imporre determinate cautele. Proprio sotto questo ultimo aspetto, è utile sottolineare come seppur l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sia un diritto non eliminabile dalla assemblea, l’esecuzione dei lavori deve essere fatta in modo tale da recare il minor pregiudizio al decoro architettonico, e in ogni caso l’assemblea può sempre imporre determinate cautele per salvaguardare questo importante bene giuridico di interesse condominiale.

Il condominio è un fatto giuridico che si realizza nel momento in cui in un medesimo edificio, o complesso edile, vi sia la convivenza di parti dell’edificio in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune a tutti i partecipanti. E’ proprio la descritta convivenza a caratterizzare giuridicamente il fenomeno del condominio, e non il numero dei condomini.
Conseguentemente, anche un piccolo edificio suddiviso in soli tre appartamenti di proprietà uno dei genitori, e gli altri due ciascuno ai due figli, costituisce un condominio a norma del codice civile, con la logica conseguenza che si dovrà applicare a tale piccola realtà la normativa condominiale. Nel caso specifico, può trovare tranquillamente applicazione le norme che disciplinano l’ assemblea condominiale e la normativa in materia di fotovoltaico. Il condominio essendo di soli tre condomini, secondo quanto prevede il co.1 dell’art.1129 del c.c., non ha l’obbligo di nominare un amministratore.

La legge di riforma del diritto condominiale n. 220 dell’11.12.2012, ha previsto una particolare normativa di favore al fine di agevolare l’installazione di impianti fotovoltaici in condominio.
In particolare, l’art. 1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che:” È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.
Seppur in ambito di installazione di pannelli fotovoltaici l’organo assembleare vede i suoi poteri di intervento diminuire, tale organo non è stato dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art. 1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera.

Calando tutta la normativa finora tratteggiata nella realtà di un piccolo condominio senza amministratore, si ritiene che prima di installare i pannelli fotovoltaici l’autore del quesito debba procedere in questo modo:

a) Inviare agli altri due condomini una raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale si comunica la volontà di procedere alla installazione dell’impianto e le modalità di realizzazione dell’opera.

b) Unitamente alla comunicazione precedente inviare, sempre per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, una convocazione in assemblea, indicando tra gli argomenti all’ordine del giorno l’approvazione delle modalità di realizzazione dell’impianto fotovoltaico. A tal fine si precisa che, ai sensi del co. 2° dell’art 66 disp. att del c.c., in assenza dell’amministratore l’assemblea può essere convocata anche da ciascun singolo condomino. Sempre a mente dell’art 66 disp. att del c.c. l’avviso di convocazione con l’ordine del giorno deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

c) Il giorno fissato per la prima convocazione della assemblea ci si deve assicurare di avere la presenza di almeno 2 condomini su 3. In questo modo si ha il quorum necessario previsto dal co. 1 dell’art 1136 del c.c. affinché il consesso possa validamente deliberare. Dopo aver verificato di avere l’opportuno quorum deliberativo, si mette ai voti le modalità di esecuzione dell’opera e, con il voto favorevole di 2 condomini su 3, si raggiungono le maggioranze richieste dal co. 3 dell’art. 1122 bis del c.c. per approvare le modalità di esecuzione e di installazione dell’impianto fotovoltaico.

d) Qualora il condomino ostile sia assente il giorno della assemblea, il verbale della riunione gli dovrà essere recapitato con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Si consiglia ad ogni modo di iniziare i lavori di installazione almeno dopo che siano decorsi i termini per impugnare l'adottata delibera assembleare previsti dall'art.1137 del c.c., ovvero 30 giorni i quali decorreranno: se il condomino ostile è presente il giorno della riunione, dal giorno in cui si è deliberato, se invece lo stesso era assente, dal giorno in cui la delibera gli è stata comunicata.

Anche se non si può impedire al condomino dissenziente, od eventualmente assente, il giorno della riunione di impugnare la delibera adducendo pretestuose contestazioni, il percorso sopra tratteggiato mette nelle condizioni di potersi adeguatamente difendere in un eventuale giudizio. Inoltre, un’approvazione assembleare dell’opera dovrebbe far venir meno le remore di un installatore eccessivamente scrupoloso.

Le questioni attinenti al tetto di un edificio in condominio sono sostanzialmente le stesse di quelle che ci si pongono quando si parla di lastrico solare.

Come il lastrico solare, anche il tetto è destinato per sua natura a copertura di un fabbricato, facendosi discendere da tale sua essenziale funzione la natura di bene comune secondo la presunzione di cui all’art. 1117 c.c.: il fatto che le parti in tale norma elencate siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, comporta la nascita del diritto di condominio su quelle parti (così Cass. Sez. II Civ. sentenza 27.05.2011 n. 11820).

E’ stato anche precisato che in caso di lastrico solare (o tetto) che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, la funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi eventualmente comuni presenti nel c.d. "condominio orizzontale" e che non presenti unitarietà strutturale, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione (così Cass. Sez. II Civile 4 novembre 2010 n. 22466).

Peraltro, ai lastrici solari di uso esclusivo ovvero di pertinenza di una sola parte dell’edificio condominiale, è dedicato l’art. 1126 c.c., norma che, dettata al fine di regolare la ripartizione delle spese, prevede appunto l’ipotesi che il lastrico solare o tetto possa svolgere la funzione di copertura di una sola parte dell’edificio.

E’ in quest’ultima ipotesi che si intuisce possa farsi rientrare la fattispecie oggetto del quesito, dovendosi presumere che, seppure il tetto di cui si parla risulti a copertura della terrazza di proprietà esclusiva, di fatto strutturalmente ricopre pur sempre una parte dell’edificio condominiale.

Il richiamo alla sentenza della Corte di Cassazione Sez. II Civile n. 822 del 16.01.2014 è certamente pertinente e corretto, ma si deve tenere conto anche di un ulteriore passaggio fondamentale di questa sentenza.
E’ vero, infatti, che in essa si dice che la presunzione di condominialità non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, ma è anche vero che per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova rigorosa di tale diritto, in modo da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (in tal senso la Corte richiama la propria costante giurisprudenza, citando in particolare Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002).

Con ciò vuol dirsi che, facendo pur sempre il tetto strutturalmente parte dell’edificio condominiale, anche se di fatto svolge la funzione di copertura di una sola parte di esso (la terrazza), graverà in ogni caso sul singolo condomino che la rivendica l’onere di provare la proprietà esclusiva di quella parte dell’edificio, e ciò soprattutto quando, come nel caso che ci riguarda, il condominio ne voglia far valere la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c.

A questo punto, dunque, considerato che la finalità che si vuole raggiungere è quella di installare indisturbati su quel tetto un impianto fotovoltaico, si ritiene molto più semplice e senza alcun dubbio meno dispendioso invocare l’applicazione di una norma dettata proprio ad hoc per tale fattispecie, ossia l’art. 1122 bis bis c.c., inserito a seguito dell’ultima riforma del condominio e rubricato “Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili”.

Sulla concreta portata e applicazione di tale norma si è pronunciato il Tribunale di Milano, sez. XIII civile, sentenza 07/10/2014 n° 11707, confermando quanto di fatto contenuto nella medesima norma, ossia che, a fronte della richiesta di un condomino, l'assemblea non può negargli la possibilità di installare, sul tetto comune dell'edificio, i pannelli fotovoltaici per la produzione di energia ad uso personale, potendo limitarsi a prescrivere, se tale iniziativa comporta la modifica delle parti comuni e con una maggioranza qualificata, adeguate modalità alternative di esecuzione dell'intervento, o ad imporre le opportune cautele a salvaguardia delle stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico (esigenze queste, peraltro, che vanno rispettate e soddisfatte anche quando si agisca su parti di proprietà esclusiva del condominio).

Il condomino che vuole eseguire le opere, dunque, dovrà limitarsi a notiziare l’amministratore dell’intenzione di installare i pannelli fotovoltaici su quella parte di tetto dell’edificio, allegando, a corredo di tale richiesta, un progetto attestante l’ubicazione della posa di tali manufatti, con ciò rispettando il suddetto disposto in ordine al “contenuto specifico” e alle “modalità di esecuzione” dell’iniziativa de qua.

In fondo, l'art. 1122-bis c.c., concedendo la possibilità al condomino di installare pannelli fotovoltaici senza la necessità di ottenere il preventivo consenso dell'assemblea, si pone sulla falsariga di quanto disposto dall'art. 1102, comma 1, c.c. (di cui la prima norma costituisce un’ipotesi applicativa), norma secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Tale preventiva comunicazione ed il rispetto nell’esecuzione delle opere della stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio, saranno dunque sufficienti per installare l’impianto fotovoltaico ad uso privato, senza dover attendere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dello stesso amministratore.

La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha introdotto nel codice civile una norma, l’art. 1122 bis, dedicata specificamente al tipo di intervento che si vuole realizzare nell’edificio condominiale in questione.
Dispone infatti il secondo comma dell’art. 1122 bis che “E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”.

Dalla lettura di tale norma si desume chiaramente che l’installazione dei suddetti impianti è consentita senza alcun intervento assembleare; solo ragioni di opportunità possono consigliare, prima dell’inizio dei relativi lavori, di darne comunicazione scritta all’amministratore di condominio secondo lo schema che si trascrive a fini meramente indicativi in calce al presente parere.

Altra procedura è quella prevista dal terzo comma dell’art. 1122 bis c.c., il quale prevede l’adozione di una delibera assembleare (assolutamente facoltativa e con le maggioranze prescritte dal 5° comma dell’art. 1136 c.c.) qualora:
a) si rendessero necessarie modificazioni delle parti comuni;
b) si volesse ripartire, a richiesta degli interessati, l’uso del lastrico solare o delle altre superfici comuni.
Anche in questo caso l’intervento dell’assemblea non ha carattere autorizzatorio dell’opera, ma vale semplicemente a disciplinare l’uso dei beni comuni, avendo solo a tal fine il potere di prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione delle opere o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
In tale sede la medesima assemblea, sempre con la maggioranza di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c., può deliberare di subordinare l’esecuzione dell’opera alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per eventuali danni, garanzia che comunque può anche essere prestata autonomamente dall’interessato mediante assunzione di relativa responsabilità da poter manifestare nella comunicazione di cui sopra (ciò che sembra il richiedente il parere voglia fare).

Solo per completezza va detto che i quorum deliberativi previsti dal 5° comma dell’art. 1136 c.c. sono pari ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

In ragione delle superiori considerazioni, pertanto, le delibere che dispongono diversamente, vietando l’uso individuale e travalicando quanto prescritto dall’art. 1122 bis c.c. vanno considerate nulle per violazione del diritto soggettivo del condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio, diritto legittimamente esercitabile purché non ne venga alterata la destinazione e non si impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (si veda in tal senso art. 1102 c.c.).

Per quanto concerne l’interrogativo relativo alle modalità per giungere alla convocazione dell’assemblea, va detto che, una volta avvenuta la comunicazione dell’interessato, l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea al fine, si ripete, di disciplinare l’uso delle cose comuni.
La deliberazione non assume la natura di condizione di procedibilità o di legittimità dell’installazione, avendo infatti l’assemblea solo il potere di deliberare degli opportuni accorgimenti; qualora non lo faccia o l’amministratore non convochi l’assemblea, l’interessato potrà certamente eseguire le opere.

Ciò comporta che non occorrerà rispettare alcun termine dall’informativa per dare inizio ai lavori, anche in considerazione del fatto che si ritiene possibile un intervento ex post dell’assemblea qualora in concreto vi sia il fondato timore che l’installazione non salvaguardi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico.

Anche in relazione alla superficie di lastrico solare da occupare (individuato unilateralmente in 20 mq.) va precisato che la relativa ripartizione, che potrà formare oggetto di delibera dell’assemblea convocata ex art. 1122 bis co. 3° c.c., si renderà necessaria solo qualora vi siano più interessati e si ponga appunto la questione di ripartirne l’uso in relazione al numero degli impianti che si intendono installare.

La norma, tuttavia, non regola come vada risolto l’eventuale conflitto nel caso di richieste di installazione superiori alla possibilità di ripartizione e sfruttamento della parte comune; una soluzione potrebbe essere quella di applicare per analogia l’orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di parcheggi e che, in situazione di impossibilità di un pari godimento promiscuo della parte comune, ha ritenuto valide le deliberazioni dell’assemblea che garantivano comunque un godimento indiretto, ad esempio attraverso il corrispettivo derivante dalla locazione del bene.

Nel caso contrario, invece, di mancata richiesta di ripartizione del lastrico solare, l’interessato potrebbe installare l’impianto anche allorché venisse ad essere pregiudicato il pari uso potenziale degli altri condomini e anche qualora la stessa parte comune venisse ad essere resa inservibile anche ad uno degli altri partecipanti.

La sua domanda dovrebbe essere rivolta ad un geometra, la quale è la figura professionale che conosce le normative tecniche e regolamentari in materia edilizia e nelle costruzioni.
Da un punto di vista legale, tuttavia, le segnaliamo che l’installazione di un pannello solare con le modalità da lei descritte potrebbe essere lesiva del decoro architettonico dell’edificio e quindi creare certamente contrasti da un punto di vista condominiale.

È ben vero che la normativa prevista dal codice civile è estremamente favorevole in materia di installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili sia al servizio del condominio nel suo complesso sia al servizio di una sola unità in proprietà esclusiva: basti solo pensare a quanto dispone l’art. 1122 bis del c.c. È anche vero però che tale normativa fa comunque salva la tutela del decoro architettonico dello stabile, bene giuridico ancora oggi preminente rispetto al diritto del singolo di installare un impianto fotovoltaico. L’ art 1122 del c.c. prevede espressamente che il singolo condomino non può installare nelle parti dell’edificio attribuitegli in proprietà individuale innovazioni che possono arrecare pregiudizio al decoro dello stabile e alla sua stabilità e sicurezza.

Una installazione errata di un pannello fotovoltaico con modalità lesive del decoro del suo palazzo le potrebbero causare contenziosi col condominio dall’esito sfavorevole con la conseguenza che lei sarebbe poi costretto a smontare quanto da lei acquistato. Prima di compiere una scelta sbagliata la invitiamo a rivolgersi ad un geometra, figura professionale sicuramente in grado di darle i consigli giusti per evitare spiacevoli sorprese future e sicuramente in grado di dirle se quello che lei si prefigge di fare sia effettivamente lesivo del decoro del palazzo.

Innanzitutto è utile precisare che l’amministratore non può decidere di sua spontanea volontà di modificare la destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio: questa possibilità è sicuramente ammessa (come vedremo meglio), ma è una decisione che necessariamente deve essere presa dai proprietari riuniti in assemblea appositamente convocata. L’amministratore non può fare altro che prendere atto di quanto deliberato dalla assise e darvi esecuzione.

Fatta questa doverosa premessa ciò che ci si prefigge di fare è cambiare la destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio; tale operazione è sicuramente possibile, ma vi sono delle rigide condizionalità previste dall’art. 1117 ter del c.c.
Tale articolo dispone che qualora per interesse di natura condominiale si voglia modificare la destinazione di una parte comune dello stabile, ciò deve essere approvato dalla assemblea di condominio con una maggioranza pari a 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentano a loro volta i 4/5 del valore dell’edificio (800 millesimi).
Il legislatore, quindi, condiziona la modifica della destinazione d’uso ad una doppia maggioranza per teste e millesimi elevatissima, che non trova uguali in tutta la normativa condominiale.

Le differenze rispetto alla disciplina ordinaria non terminano qui, in quanto i commi 2°,3° e 4° dell’art 1117ter del c.c. introducono una disciplina speciale anche in merito alle modalità di convocazione della assemblea, e sulle modalità di redazione della delibera assembleare di approvazione della modifica.
La convocazione della riunione assembleare deve essere affissa per almeno trenta giorni nei locali di uso comune o negli spazi a ciò destinati, e deve essere recapitata dall’amministratore ai singoli proprietari a mezzo raccomandata o altri equipollenti mezzi elettronici almeno 20 giorni prima del giorno fissato per la riunione condominiale.
Il 3° comma dell’art 1117 ter del c.c. dispone inoltre che a pena di nullità della convocazione la stessa deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

E’ interessante notare come la disciplina ordinaria in merito alle modalità di convocazione della assemblea, prevista dal comma 3° dell’art 66 disp. att. del c.c., prevede che la convocazione possa essere recapitata anche a mano ai singoli condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, e non prevede alcun requisito la cui mancanza comporti la totale nullità dell’atto di convocazione. Il legislatore, quindi, in merito al cambio di destinazione d’uso ha previsto una modalità di convocazione rafforzata della assemblea condominiale, che aumenta gli adempimenti richiesti all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla normativa ordinaria.

Proseguendo in questo senso, il comma 4° dell’art 1117 ter del c.c., dispone che la delibera adottata dalla assemblea convocata nella modalità di cui ai precedenti commi, deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di convocazione previsti dalla normativa speciale in commento.

Per addivenire quindi alla modifica della destinazione d’uso della terrazza non solo si dovranno raggiungere in assemblea gli elevati quorum deliberativi che si sono detti, ma l’amministratore dovrà rigorosamente rispettare le procedure straordinarie di convocazione dell’assise previste dalla norma. Se così non fosse, e l’assemblea comunque deliberasse di adibire la terrazza a locale per i pannelli fotovoltaici condominiali, si potrebbe sicuramente fare opposizione innanzi alla autorità giudiziaria nei termini indicati dall’art.1137 del c.c.

Quanto detto finora vale però solo nel caso in cui i pannelli fotovoltaici siano anch’essi condominiali e quindi utilizzati per alimentare i servizi comuni (ad esempio luce scala e ascensore), se invece i pannelli sono al servizio delle singole unità abitative la situazione muta radicalmente, in quanto troverebbe applicazione il co. 2° dell’art.1122bis del c.c. e non più l’art.1117 ter del c.c.

L’art. 1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che:” È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.

Seppur in ambito di installazione di pannelli fotovoltaici l’organo assembleare vede i suoi poteri d'intervento diminuire considerevolmente, esso non è stato del tutto dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art.1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).
Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera.

Concludendo, è quindi importante capire a che utilizzo si vorranno destinare i pannelli fotovoltaici. Se essi sono al servizio dei singoli appartamenti e quindi di proprietà esclusiva del condomino proprietario dovrà trovare applicazione l’art. 1122 bis del c.c., se invece i pannelli sono condominiali sarà l’art.1117 ter del c.c. e le sue rigide procedure a dover essere applicate.

Non si ritiene che in tale problema rivesta particolare importanza il regolamento condominiale a meno che in tale documento non si dica che la terrazza sia di proprietà o concessa in uso esclusivo all’autore del quesito: in tal caso non vi è nessuna norma che potrà costringere quest’ ultimo a sopportare la presenza dei pannelli sulla sua terrazza.