È utile dare qualche chiarimento in merito alla ripartizione delle spese condominiali tra proprietario dell'immobile e inquilino, per capire cosa succeda nel caso in cui l'inquilino non paghi le spese che la legge pone a suo carico.
Partiamo con il dire che le spese condominiali vengono ripartite tra i diversi condomini che usufruiscono dei servizi comuni secondo le percentuali fissate nelle tabelle condominiali, ma la situazione si complica quando l'appartamento venga dato in locazione ad un altro soggetto. In questo caso, infatti, alcune spese devono essere pagate dal conduttore (vale a dire, chi ha preso in affitto l'appartamento), che è obbligato a pagare le spese di pulizia, nonché le spese relative all'ascensore, alla fornitura di acqua, gas ed energia elettrica, allo spurgo, oltre ad altri eventuali servizi comuni (come la manutenzione del giardino o il portiere).
L'elenco dettagliato delle spese a carico del conduttore è riportato nell'art. 9 della l. equo canone, in base al quale "sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore".
La stessa norma stabilisce anche che, in caso di spese a carico del conduttore, il pagamento delle stesse dovrà essere chiesto dal proprietario dell'appartamento (al conduttore), e il conduttore dovrà procedere al pagamento nel termine massimo di due mesi dalla richiesta.
Ovviamente, il conduttore ha diritto, prima di effettuare il pagamento, a chiedere di essere messo a conoscenza dei criteri di ripartizione delle spese, oltre che di poter esaminare i vari documenti che attestano l'ammontare delle spese richieste dal proprietario (così, per esempio, il conduttore avrà diritto ad avere copia delle fatture, delle bollette e di ogni altro documento utile).
Ma cosa accade se, poi, il conduttore dell'immobile non provvede al pagamento di quanto dovuto?
Ebbene, in questo caso, la responsabilità ricade sul proprietario dell'immobile, che è, appunto, responsabile nei confronti del condominio.
Questo significa che l'amministratore di condominio non potrà chiedere direttamente al conduttore dell'appartamento di provvedere al pagamento delle spese condominiali, ma dovrà rivolgersi al proprietario dello stesso, che, si ripete, è l'unico responsabile nei confronti del condominio.
L'amministratore, quindi, avrà la possibilità di agire per il recupero delle spese condominiali non pagate nei confronti del proprietario dell'appartamento, attraverso, ad esempio, la notifica di un ricorso per decreto ingiuntivo (si tratta di un atto con il quale un soggetto può ordinare al debitore di provvedere al pagamento di una certa somma nel termine massimo di 40 giorni. Decorso questo termine, il decreto ingiuntivo diventerà "esecutivo", con la conseguenza che il creditore potrà procedere anche a pignorarei beni o il conto corrente del debitore).
In particolare, in base a quanto previsto dall'art. 1129 del c.c., l'amministratore di condominio dovrà agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di gestione cui le spese non riscosse si riferiscono.
Nello specifico, l'art. 1129 c.c. stabilisce, infatti, che "salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso".
