Contratto di locazione: manutenzione e riparazione della caldaia

A chi spettano le spese relative al corretto funzionamento della caldaia di un appartamento in affitto?

Le disposizioni del codice civile cui fare riferimento sono l’art. 1576 c.c. e l’art. 1609 c.c.

Queste norme stabiliscono che durante la locazione:

• Le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione di cose mobili, quale è una caldaia, sono a carico del conduttore, cioè l’inquilino;
• Le riparazioni di piccola manutenzione sono sostenute dal conduttore. Tali riparazioni sono quelle dovute in caso di continuo utilizzo che ha comportato un inevitabile deterioramento della cosa;
• Sono, invece, a carico del locatore, cioè il proprietario, le riparazioni che dipendono dall’età della cosa mobile oppure da eventi eccezionali ed imprevedibili (come un corto circuito o una calamità naturale) che non potevano essere fronteggiati prontamente dal conduttore.

Arrivato l’inverno, dunque, la caldaia viene, per ovvie ragioni, utilizzata per periodi più lunghi (come per i termosifoni) e più frequentemente (utilizzo di acqua calda). Ma se, al momento del riutilizzo, la caldaia presenta dei problemi e, per esempio, “va in blocco”, chi deve sostenere i costi [1] per un corretto funzionamento? Il locatore o il conduttore?
Vediamo nel dettaglio:

• Se il blocco della caldaia è dovuto ad una perdita fisiologica (cioè da una perdita dovuta all’uso normale della caldaia) la riparazione va effettuata a spese del conduttore che, perciò, non potrà pretendere alcun risarcimento dal proprietario, dal momento che tale riparazione rientra nella manutenzione ordinaria;
• Se, invece, il guasto che ha causato il blocco è dovuto all’età avanzata dell’elettrodomestico, la relativa riparazione e gli eventuali danni connessi vanno sopportati dal proprietario. A tal proposito, il conduttore, non appena notato che il guasto non rientra nella ordinaria manutenzione, deve tempestivamente avvisare il proprietario che ha l’obbligo di intervenire.

Pertanto, per capire chi dovrà sostenere i costi di una riparazione, è fondamentale riconoscere il tipo di problema che ha interessato la caldaia. A tal proposito ci si può affidare ad una valutazione che viene fatta dal tecnico della caldaia stessa, il quale, al momento dei controlli, rileva la tipologia del guasto e ne dà debito conto nella successiva fattura (ove viene di solito indicata l'attività svolta, i pezzi eventualmente cambiati e il costo dell'intervento).

In sede contenziosa la quantificazione del danno, in questi casi, è equitativa, cioè può essere determinata in base ad una valutazione di equità fondata sul caso concreto verificatosi (ad esempio, per quantificare il danno si può considerare la perdita in percentuale del godimento dell’appartamento subita dal conduttore: se totale o solo parziale; se il conduttore abbia dato tempestivo avviso della perdita al locatore; se il proprietario è effettivamente intervenuto in maniera tempestiva e ha risolto il danno ecc.).
Da ultimo è fondamentale chiarire un aspetto: il conduttore che abbia avuto accolte le sue ragioni e abbia visto riconosciuto il suo diritto al risarcimento non può “farsi giustizia da sé”, nel senso che non può ridursi il canone di locazione del mese successivo a titolo di risarcimento ma è tenuto a tenere le due cose separate. Pertanto, dovrà il canone per l’intero e il dovrà pretende il pagamento del risarcimento a parte.


[1] Si noti che le spese per il periodico (annuale di norma) controllo dei fumi sono considerate ordinaria manutenzione e, dunque, sono a carico del conduttore.