Articolo 1590 Codice Civile

La questione proposta non è di facile soluzione poiché necessita di coordinare le norme sulla solidarietà tra i conduttori, sulla cessione del contratto e sulle locazioni.
A tal proposito si segnala un’importante pronuncia della Corte di cassazione che, accertata l’esistenza di un’obbligazione solidale tra cedente e cessionario del contratto di locazione, differenzia tra l’obbligazione del conduttore di dover restituire la cosa in buono stato locativo, come stabilito dall’art. 1590 c.c., e la responsabilità dello stesso per il deterioramento della cosa locata ai sensi dell’art. 1588 del c.c. (Cass. civ. n. 10485/2004).
Secondo la corte, dunque, l’obbligo di restituire la cosa in buon stato locativo rimane in capo solo a colui che era conduttore alla fine della locazione.
L’onere del risarcimento del danno per cosa deteriorata va invece imputato a colui che era il conduttore al momento in cui il danno si è verificato, salvo che provi che la causa non sia a lui imputabile.
Qualora non sia possibile identificare quando si è verificato l’evento dannoso, la responsabilità ricadrà solidalmente sul cedente e sul cessionario.

Sulla base di questo orientamento si può quindi dare una risposta alla doppia richiesta del locatore.

Per quanto riguarda la richiesta di imbiancare l’immobile, è innanzitutto necessario verificare cosa fosse previsto nel contratto sul punto.
Qualora fosse stato concordato che i conduttori si assumono l’onere di rilasciare l’immobile nello stesso stato in cui l’hanno trovato e cioè imbiancato, l’obbligo ricade solo sui conduttori al termine del contratto e quindi il cedente potrà legittimamente rifiutarsi di pagare la quota richiesta.

In relazione al risarcimento dei danni, invece, il conduttore cedente non è responsabile degli stessi solo qualora possa dimostrare che l’evento dannoso si è verificato dopo la cessione del contratto.
Se non fosse possibile identificare il momento esatto in cui è avvenuto l’evento lesivo, il cedente sarà responsabile solidalmente con il conduttore cessionario.
Il cedente potrà poi valutare di agire in regresso nei confronti del cessionario e/o degli altri conduttori.

Le spese condominiali sono invece state correttamente imputate al conduttore cedente fino alla data di cessione del contratto.

Esaminata la copiosa documentazione che ci è stata trasmessa, in risposta alle domande contenute nel quesito, si osserva quanto segue.

In primo luogo, per quanto riguarda gli obblighi del conduttore a seguito del rilascio del bene locato, occorre far riferimento all’art. 1590 del codice civile, peraltro richiamato nel medesimo quesito.
In merito a tale aspetto, la Corte di Cassazione con la sentenza n.6387/2018 aveva evidenziato che: “in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.”
Ciò posto, occorre fare un confronto tra lo stato dell’immobile al momento della consegna e quello al momento della restituzione da parte del conduttore, tenendo conto anche della effettiva durata della locazione.
Nella interpretazione della giurisprudenza, la tinteggiatura non rientra sicuramente tra i danni che possono essere richiesti al conduttore facendo parte dell’ordinaria amministrazione.
Neanche i fori dei chiodi rientrano tra i danni che possono essere richiesti al conduttore (Cfr. Cass.8819/1996).
Come ha ribadito la Corte di Cassazione nella sentenza n.29329/2019 “In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.”

In merito poi alla quantificazione dei danni, la Cassazione con la sentenza n.6596/2019 ha chiarito che: “Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.”
Nella presente vicenda, con riferimento allo stato dell’immobile al momento della restituzione (come leggiamo nel verbale di riconsegna datato 21.03.21) i danni che possono essere richiesti sono, ad esempio, i vetri rotti, la mancanza di un water, il costo per il ripristino del pavimento nel locale palestra, i danni per le maniglie rotte… ma non i costi per ritinteggiare i muri, considerato anche il lungo tempo della locazione.


Per quanto riguarda la problematica del distributore di carburante, è chiaramente specificato nella missiva nella missiva del 30.03.21 inviata dal Comando provinciale dei Vigili del Fuoco che “Eventuali impianti tecnologici esterni, installati nel corso della locazione ed a nostro uso esclusivo, sono stati rimossi (antenna) ed è in corso la programmazione per la rimozione dell’impianto distributore (colonnine di distribuzione di carburante) e bonifica dei relativi serbatoi nel rispetto della normativa vigente. Quest’ultima prescinde inevitabilmente da tempistiche ed esigenze proprie di un’Amministrazione Pubblica.”
Per quanto riguarda le cisterne, non è chiaro se sia stato fatto un accesso agli atti in sede amministrativa per verificare chi abbia chiesto a suo tempo l’installazione.
Nel quesito leggiamo che si suppone che la richiesta per gli scavi sia stata fatta dalla proprietaria.
Nel ] non vi è alcuna menzione di tali cisterne. Va detto che il conduttore è responsabile soltanto di eventuali addizioni che creano nocumento alla cosa locata e che abbia posto in essere esso stesso sull’immobile (art. 1593 c.c.).
Nella presente vicenda, la presenza di cisterne (laddove sia confermato che erano state collocate da parte conduttrice) costituisce sicuramente nocumento per il locatore, anche per la loro rimozione.
In tal caso, come aveva evidenziato la Corte di Cassazione con la sentenza n.6094 del 2006 “laddove le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l'eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.”
Riteniamo quindi che, fatte le dovute verifiche anche presso le sedi amministrative competenti, sia legittimo intimare all’ex conduttore la loro rimozione a proprie cure e spese, salvo in difetto, il risarcimento dei danni.

Per quanto riguarda l’aspetto del pagamento delle tre mensilità in caso di disdetta, l’art. 4 del contratto non è molto ben formulato.
Ad ogni modo, nella presente vicenda il termine dei tre mesi era stato ampiamente superato. Infatti la disdetta è del 06.04.20 con indicazione di settembre 2020 mentre l’immobile è stato poi riconsegnato il 31.03.21. Quindi i canoni dovevano essere pagati fino all’effettivo rilascio dell’immobile.
Si tenga presente che per data del preavviso non si intende la data del rilascio ma la la data di quando il locatore ha ricevuto la comunicazione contenente la disdetta.
Tale principio generale è espressamente stabilito nell’art. 1335 del codice civile, come ribadito peraltro da copiosa giurisprudenza di legittimità tra cui la sentenza della Cassazione n. 27526/2013.
Quindi, in risposta alla domanda, il comando dei Vigili del Fuoco deve aver corrisposto il canone sino a quando ha riconsegnato l’immobile nella piena disponibilità del locatore. Chiaramente, laddove vengano provati, è salvo il diritto al risarcimento dei danni per la consegna ritardata (quale, ad esempio, la perdita -documentata – di altre occasioni di locazione dell’immobile).
La circostanza poi che taluni beni (V. la colonnina del carburante e le cisterne) non siano stati rimossi dal conduttore contestualmente alla consegna del medesimo, non lo esonera dal pagamento dei canoni.
Come ha evidenziato la Corte di Cassazione nella sentenza n.6467 del 2017 “l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore dall’art. 1590 cod.civ., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una “incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (cfr. Corte cass. Sez. 3 n. 5841 del 24 marzo 2004; id. Sez. 3 n. 5270 del 5 giugno 1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 8616 del 12/04/2006)”.
Dunque la risposta alla domanda contenuta nel quesito “ma non essendo stato rimosso quanto installato dalla locataria é obbligata a continuare a pagare il fitto?” deve intendersi affermativa.

Per quanto riguarda, inoltre, l’aspetto relativo all’adeguamento del canone, si osserva quanto segue.
L’art.3 del D.L. n. 95/12 ha disposto che “Ai fini del contenimento della spesa pubblica, con riferimento ai contratti di locazione passiva aventi ad oggetto immobili a uso istituzionale stipulati dalle Amministrazioni centrali, come individuate dall'Istituto nazionale di statistica ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 dicembre 2009, n. 196,nonche' dalle Autorita' indipendenti ivi inclusa la Commissione nazionale per le societa' e la borsa (Consob) i canoni di locazione sono ridotti a decorrere dal 1° luglio 2014 della misura del 15 per cento di quanto attualmente corrisposto. A decorrere dalla data dell'entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto la riduzione di cui al periodo precedente si applica comunque ai contratti di locazione scaduti o rinnovati dopo tale data. La riduzione del canone di locazione si inserisce automaticamente nei contratti in corso ai sensi dell'articolo 1339 c.c., anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, salvo il diritto di recesso del locatore.”
La predetta norma ha disposto altresì che: “l'aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT, previsto dalla normativa vigente non si applica al canone dovuto dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione (il ministero dell’Interno, nel nostro caso)”.
Ciò significa che correttamente, oltre l’abbassamento del 15% del canone, dovuto per legge, non è stato chiesto – né si può richiedere nella presente vicenda essendo conduttore il ministero dell’Interno- l’aggiornamento ISTAT.

Infine, l'ultima domanda contenuta nel quesito: “Possiamo contestare l'annullamento del contratto in funzione delle diverse clausole contrattuali non rispettate?” giuridicamente non ha senso.
Il contratto è ormai risolto per intervenuta disdetta del conduttore ed è stato anche riconsegnato l’immobile.
Gli unici diritti da far valere, come specificato nella narrativa della presente consulenza, riguardano i danni all’immobile eccedenti il deterioramento dovuto all’uso, oltre il pagamento dei canoni fino alla consegna dell’immobile nella piena disponibilità del locatore (e cioè senza le addizioni apportate dal conduttore che impediscano al proprietario di utilizzare liberamente l’immobile, anche per una nuova eventuale locazione).

Il 1° co. dell’art.1590 del c.c. dispone che:” Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”
In altre parole il codice civile esclude che il semplice utilizzo normale del bene locato, in conformità alla sua naturale destinazione d’uso, possa giustificare una richiesta risarcitoria da parte del locatore, salvo l’obbligo da parte del conduttore di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, come precisa ad esempio Cass. Civ.,Sez.I, n.8312 del 01.09.1997. Tale principio è stato poi col tempo ulteriormente rafforzato dai giudici di legittimità, i quali hanno statuito la radicale nullità di tutte quelle clausole previste nel contratto di locazione che ponevano a carico del conduttore l’obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento dovuto all'uso normale dell'immobile (si veda in questo senso Cass.Civ.,Sez.III, n. 29329 del 13.11.2019).

Da ciò deriva che il comportamento tenuto dall’autore del quesito - anche se la foratura non fosse stata un accidente occorso senza volontarietà - sia perfettamente conforme all’attuale normativa, in quanto la necessità di montare dei pensili rientra sicuramente nelle normali esigenze domestiche che possono sorgere durante il periodo in cui si vive in un appartamento destinato ad abitazione, e il montaggio di pensili in un bagno è assai frequente che possa richiedere - per essere fatto in maniera stabile e sicura - la necessità di forare delle piastrelle.
Si deve peraltro fa notare che comunque ci si è poi diligentemente adoperati per rimuovere i fori attraverso la loro opportuna stuccatura per ripristinare lo status quo ante.

Tutto quanto sopra detto ovviamente non esclude che al momento della riconsegna dell’appartamento il proprietario possa approfittare del normale deterioramento che l’utilizzo consentito dell’immobile può aver causato per giustificare la mancata riconsegna della cauzione a suo tempo versata. Stante la giurisprudenza appena citata, però, queste sono scuse che resisterebbero poco al vaglio di un giudice: si avrebbero, quindi, tutte le ragioni per pretendere l’integrale restituzione della cauzione versata con gli interessi maturati negli anni.

La Corte di Cassazione si è occupata del problema della mancata registrazione del contratto di locazione in diverse occasioni, analizzandolo sotto due profili, ossia:

1. il caso in cui le parti abbiano deciso di non registrare tale contratto nella sua interezza;
2. il caso in cui le parti abbiano provveduto alla registrazione del contratto nei termini di legge, ma contestualmente o immediatamente dopo abbiano stipulato un patto a latere, con il quale viene convenuto un canone locatizio in misura diversa da quello risultante dal contratto (normalmente superiore).

L’ipotesi che qui interessa è chiaramente quella descritta sotto la lettera a), ed è proprio su tale caso che la Corte di Cassazione si è da ultimo pronunciata con la sentenza n. 23601 del 09.10.2017.
In tale sentenza la S.C. richiama innanzitutto l’art. 1 comma 346 della Legge n. 311/2004 (cd. Legge finanziaria per il 2005), il quale in effetti dispone che il contratto di locazione di immobili, comunque stipulato, è nullo se, ricorrendone i presupposti, non viene registrato.

Precisa, tuttavia, la S.C. che deve ritenersi pur sempre ammessa, in base alla normativa tributaria, una sua tardiva registrazione, la quale consente a quel contratto nullo di cominciare a produrre i suoi effetti con efficacia ex tunc.
Si verrebbe così a realizzare una sanatoria del contratto nullo “per adempimento”, da ritenere coerente con l’introduzione nel nostro ordinamento di una ipotesi di nullità “per inadempimento” all’obbligo di registrazione, qual è quella prevista dalla finanziaria 2005.

Il medesimo principio era stato già espresso in altra precedente sentenza della Suprema Corte, e precisamente nella sentenza n. 10498 del 28/04/2017, in cui si legge che la mancata registrazione del contratto determina ex art. 1 comma 346 Legge 311/2004 una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 del c.c., la quale, in forza della espressa previsione di forme di sanatoria succedutesi nel tempo nella legislazione speciale, ed in particolare dell’istituto del ravvedimento operoso (di cui all’art. 13 D.lgs. n. 472/1997), può essere sanata con effetti ex tunc a seguito della tardiva registrazione del contratto stesso.

Nessun dubbio si ritiene che possa avanzarsi in ordine alla ammissibilità di una tardiva registrazione, risultando questa ammessa dalla stessa normativa tributaria, nel chiaro intento di contrastare l’evasione fiscale, mantenendo così stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti (in tal senso si esprime anche Cass. n. 20858/2017).

Anche la giurisprudenza di merito si è, per certi versi, conformata all’orientamento della S.C., affermando che i contratti di locazione non registrati (di cui l’art. 1 comma 346 della Legge 311/2004 sancisce la nullità), devono intendersi sottoposti a condizione sospensiva sino all’esecuzione della registrazione, aggiungendo che il pagamento tardivo dell’imposta di registro determina effetti retroattivi al momento della conclusione del negozio (così Tribunale di Firenze 01.04.2009).

Alla luce di tali orientamenti giurisprudenziali, dunque, deve ritenersi che non condurrebbe ad alcun risultato positivo la richiesta di restituzione dei canoni pagati sull’assunto che sarebbero stati corrisposti in conseguenza di un contratto nullo; infatti, è del tutto probabile che il locatore, nel momento stesso in cui si vede avanzare una tale richiesta, provveda immediatamente ad effettuare la registrazione di quel contratto, rendendolo così produttivo di effetti sin dal momento della stipulazione.

Peraltro, la possibilità di sanatoria con efficacia “ex tunc”, conseguente a tardiva registrazione, consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti anche nell’interesse del conduttore, il quale non rischierà azioni di rilascio e potrà godere della durata della locazione per come prevista in contratto.

A ciò si aggiunga un’altra considerazione: il Tribunale di Taranto, sez. II civile, sentenza 12/11/2015 n° 3546, ha affermato che, in caso di locazione nulla per mancata registrazione del contratto, è possibile richiedere il risarcimento del danno per indebita occupazione dell'immobile locato.
Si sostiene, infatti, che finché il contratto non venga registrato, locatore e conduttore non potrebbero pretendere alcuna prestazione inerente a quel contratto, con la conseguenza che ci si viene a trovare in presenza di una detenzione dell’immobile sin dall’origine senza titolo.
Si precisa in tale sentenza che il diritto all’indennità di occupazione va qualificato come obbligo di restituzione per equivalente del godimento del bene e che spetta al proprietario pur se ha concorso con la sua condotta a determinare l’invalidità del contratto, trattandosi di una forma di ripetizione di indebito e non di risarcimento da illecito (con ciò vuol dirsi che, anche riuscendo ad ottenere il rimborso dei canoni, si rischierebbe di dover sborsare quelle somme a titolo di indennità di occupazione).

Altro aspetto che viene richiesto di chiarire è quello relativo alla sussistenza di un obbligo in capo al conduttore di provvedere al pagamento delle quote dovute per il consumo idrico (le quote dell’acquedotto).
A tale riguardo va detto che, in assenza di una esplicita previsione contrattuale contraria, chi prende in locazione un appartamento non ha solo l’obbligo di pagare il canone di affitto, ma anche quello di provvedere al pagamento dei c.d. oneri accessori, ossia le spese condominiali (se ve ne sono) e quelle relative ai consumi periodici dipendenti dalle singole utenze.
Prima di effettuare il pagamento, tuttavia, si tenga conto di quanto segue:

1. l’inquilino avrà in ogni caso diritto di chiedere l’esibizione della relativa fattura, al fine di effettuare un riscontro tra l’importo preteso dal proprietario e quello richiesto dalla società fornitrice del servizio (ciò ovviamente nel caso in cui le utenze restino intestate al proprietario dell’immobile);
2. il locatore avrà il diritto di richiedere il pagamento di tali oneri accessori entro il termine di prescrizione di due anni (in tal senso si argomenta dall’art. 6, ultimo comma, della legge 22 dicembre 1973, n. 841, norma che si pone in deroga alla disposizione del n. 3 dell'art. 2948 del c.c., la quale prevede la prescrizione quinquennale per i canoni ed ogni altro corrispettivo di locazione).

Per quanto concerne l’obbligo della tinteggiatura preteso dal proprietario dell’immobile, in assenza sempre di specifiche pattuizioni intercorse tra le parti in sede contrattuale, troverà applicazione l’art. 1590 c.c., il quale pone in capo al conduttore l’obbligo di restituire l’eadem res ricevuta.
Ciò ovviamente presuppone che, al momento della conclusione del contratto, le parti abbiano in qualche modo eseguito una constatazione dello stato dell’immobile, facendola risultare dal contratto stesso (in quel caso il conduttore dovrà restituire l’immobile nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto).
In assenza di una espressa pattuizione in tal senso, il proprietario avrà soltanto diritto ad un indennizzo per tutte quelle riparazioni che si renderanno necessarie per eventuali deterioramenti dell’immobile causati dall’inquilino e che non dipendano dall’ordinario uso a cui l’immobile sarebbe dovuto essere destinato.


Ultimo aspetto che rimane da prendere in esame è quello della corretta modalità con cui comunicare che ci si intende sciogliere dal contratto di locazione.
Anche in questo caso occorrerebbe innanzitutto rifarsi al regolamento contrattuale; tuttavia, qualora il contratto nulla disponga al riguardo, la disdetta del contratto di locazione non può che esser data a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o mediante l’uso, ove possibile, della posta elettronica certificata (una semplice comunicazione orale non potrà essere in alcun modo sufficiente).
Solo il rispetto di tali formalità consente di acquisire la prova certa di aver manifestato all’altra parte la volontà di non voler proseguire il rapporto contrattuale, ponendosi così nella condizione di riuscire a paralizzare una eventuale pretesa della controparte di prosecuzione di quel rapporto per mancata disdetta alla scadenza.

Infine, sarebbe opportuno far constare la riconsegna dell’immobile da un verbale di consegna (redatto anche informalmente), in cui le parti potranno dare atto della avvenuta consegna delle chiavi, facendo anche una breve descrizione dello stato in cui l’immobile viene consegnato al proprietario (possibilmente allegando delle rappresentazioni fotografiche).