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Articolo 1592 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Miglioramenti

Dispositivo dell'art. 1592 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo III - Dei singoli contratti → Capo VI - Della locazione → Sezione I - Disposizioni generali

Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti(1) apportati alla cosa locata [975, 985]. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna [1151](2)(3).

Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore [1588, 1593, 1632, 1633, 1651](4).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Per miglioramento si intende ogni modifica al bene che ne aumenti il pregio ed il valore.
(2) Si veda l'art. 34, L. 27 luglio 1978, n. 392.
(3) Il locatario può sempre recare miglioramenti al bene, anche se manca il consenso del locatore. Quest'ultimo, tuttavia, ha diritto a chiederne la rimozione al termine del rapporto, se dimostra che non hanno alcuna utilità per lui.
(4) Si tratta di una compensazione particolare che opera anche se i crediti non sono liquidi (v. 1243 c.c.).

Ratio Legis

Il conduttore ha diritto ad un ristoro per gli eventuali miglioramenti solo se vi è stato consenso del locatore: infatti, se ne avesse sempre diritto, da un lato si sentirebbe libero di apportare qualsiasi modifica e, dall'altro, potrebbe incidere unilateralmente nella sfera giuridica del locatore (v. 1324 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1592 Codice Civile

Miglioramenti. Nozione. Esclusione del diritto ad indennità

La materia dei miglioramenti è regolata da una serie di disposizioni di carattere generale e particolare e cioè degli articoli 1592 e 1593, dagli articoli 1632, 1633 e 1634 in tema di affitto e dall'art. 1651 per i fondi coltivati direttamente dal piccolo affittuario. Il problema dei miglioramenti riguarda in genere gli incrementi di valore apportati al fondo e in esso stabilmente fissati dal conduttore, ma può presentarsi anche per le migliorie arrecate dal locatore.

In linea generale il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti che egli compie sulla cosa locata. Se vi è stato il consenso del locatore, la legge determina dispositivamente le obbligazioni inerenti al rapporto convenzionale conseguentemente formatosi e tali obbligazioni consistono nel rimborso della minore somma tra lo speso e il migliorato.

Il consenso del locatore, in virtù del quale nasce il diritto all'indennizzo, può essere esplicito o anche tacito, quale si avrebbe nel caso di migliorie apportate a saputa e senza opposizione del locatore. La Relazione al libro delle obbligazioni (n. 693) afferma che il consenso può essere espresso in qualunque forma, ma non ci sentiremmo di poter affermare, come si legge in qualche sentenza che sia sufficiente la mancanza di divieto. Naturalmente, malgrado i consenso del locatore alle migliorie, se il conduttore, in base al contratto, abbia rinunciato al rimborso, non potrà pretendere il compenso, salvo quanto è stabilito in tema di affitto per l'inderogabilità delle disposizioni che riguardano i miglioramenti nella locazione dei beni produttivi. D'altra parte se i miglioramenti furono apportati, ma un incendio, avvenuto per caso fortuito, li distrugga, il locatore non può pretendere dal conduttore un'indennità corrispondente al valore delle migliorie fatte e non più esistenti alla fine del contratto a causa dell'incendio.

L'indennizzo dovuto al conduttore per migliorie, corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta e il valore del risultato utile va determinato tenuto conto del valore al tempo della riconsegna e non al tempo in cui avviene il pagamento o al tempo in cui furono apportate le migliorie. Il principio, già affermato dalla giurisprudenza e sostenuto vigorosamente dalla dottrina è stato accolto dalla legge positiva e non sono possibili ulteriori discussioni. Il rimborso, invero, deve commisurarsi all'arricchimento effettivo del proprietario, il quale si avvantaggia del maggior valore arrecato al fondo nel momento della riconsegna.

Con senso di equità è stato stabilito che se il conduttore è responsabile di danni, può compensare questi con il valore dei miglioramenti per i quali non abbia diritto ad indennizzo. Ciò peraltro non avverrà in ogni caso, ma soltanto quando i deterioramenti arrecati alla cosa locata siano avvenuti senza colpa grave del conduttore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

406 Sui problema dei miglioramenti devo ricordare che un autorevole indirizzo ha affermato l'opportunità di permettere che l'inquilino li compia anche se il locatore vi si opponga. Si è detto che, se i miglioramenti sono proficui, l'opposizione del proprietario non puo ritenersi rilevante, perché pregiudica il superiore interesse economico della nazione e implica l'uso della proprietà in contrasto con la sua funzione sociale.
La Commissione reale si è preoccupata della possibilità di un arbitrio da parte del locatario e del pericolo che egli, libero di compiere anche i miglioramenti economicamente intollerabili dal proprietario, possa in definitiva recare spregio allo stesso diritto di proprietà.
Sono stato del parere che un'affermazione generica del potere del locatario di compiere miglioramenti pregiudicherebbe, effettivamente una visione realistica del problema, che va guardato caso per caso e non in via di massima. Nella locazione di fondi urbani, ad esempio, eccezionalmente sorgono esigenze di carattere generale che adducono alla necessità di una miglioria; quando sorgerà questo bisogno l’ordinamento corporativo potrà reagire imponendo obblighi concreti al locatore e non occorrerà perciò che si riconosca in generale un potere di sostituzione del conduttore. Meno ancora un bisogno di migliorie interessante la generalità può riferirsi alla cosa mobile locata.
Per i fondi rustici il problema ha dati di natura diversa. La produttività del fondo sta alla base dell’economia della nazione; il progresso economico di questa scaturisce per gran parte dall’impulso che possa darsi alla coltura agricola. E’ necessario quindi che il conduttore dia alla gestione del fondo la massima spinta produttiva ed è necessario che il locatore incrementi la produzione medesima; solo per i fondi rustici quindi si può di regola fare a meno della volontà del locatore.
Dirò nella sezione dedicata alla locazione agraria in quale modo abbia contemperato questo bisogno con la necessità di evitare ogni arbitrio del locatario. Qui, in vista del carattere generale della disciplina da darsi al problema dei miglioramenti nella locazione, dovevo solo giustificare il perché, nonostante la viva polemica insorta sull’argomento, la disposizione dell’art. 435 del progetto del 1936 appare intatta nella sostanza, il perché cioè, l’art. 447 del mio progetto non considera un potere del locatario di compiere miglioramenti sulla cosa locata anche contro la volontà del locatore.
407 La Commissione reale ha progettato questi principi: se i miglioramenti sono stati fatti a scienza e senza opposizione del locatore, il conduttore ha diritto ad un indennizzo; se sono stati fatti senza scienza o con opposizione del locatore questi ha lo ius tollendi quando dimostri che essi non hanno per lui utilità; se per quanto fatti all'insaputa o con opposizione del locatore, questi non esercita lo ius tollendi, deve dare un congruo indennizzo.
Nel descritto orientamento vi è una contrapposizione evidente tra l'ius tollendi e il diritto del locatore di conservare i miglioramenti. Ciò vuol dire che il sistema del progetto del 1936 comporta la sola disciplina di opere separabili dalla cosa locata. Ora, non tutti i miglioramenti consentono tale separazione; in modo che mi è apparso imprescindibile predisporre una distinta disciplina per il caso di opere che si inviscerano nella cosa locata rimanendo da essa non distaccabili.
408 Per le opere che rimangono incorporate nella cosa locata compenetrandosi organicamente in essa non può esservi ius tollendi del locatore
ma diritto eventuale del conduttore di ottenere un indennizzo; e ho ammesso questo diritto soltanto nei cast in cui c'è stato un consenso espresso o tacito del locatore.
Non mi è sembrata sufficiente la scienza o la mancata opposizione del locatore, della quale si contentava l'art. 435 del progetto del 1936 perché non sempre questa situazione subiettiva è indizio di consenso. Caso per caso il giudice potrà tuttavia, con riferimento a concrete circostanze, intendere, anche la scienza del locatore e la sua mancanza di opposizione, come indice di autorizzazione.
In difetto di consenso del locatore i miglioramenti cederanno a favore di lui; ma, se c'è il suo consenso, non convince che gli si dia la scelta tra l'ammontare della spesa e quella del migliorato (come si propone nel progetto del 1936) non essendosi, il conduttore, a causa del consenso avuto, parificare ad un possessore di mala fede.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

693 La materia del miglioramenti sulla cosa locata ha ricevuto apposita disciplina. In pratica le questioni si presentano più frequentemente per il conduttore, perchè più spesso è il conduttore che apporta miglioramenti; ma si è contemplato anche il caso che autore dei miglioramenti sia il locatore. Al riguardo dispongono gli art. 1592 del c.c. e art. 1593 del c.c. in linea generale, gli art. 1632 del c.c., art. 1633 del c.c. e art. 1634 del c.c. per gli affitti di fondi rustici non destinati alla coltivazione diretta dell'affittuario, e l'art. 1651 del c.c. per i fondi rustici coltivati direttamente dall'affittuario. In linea di principio, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti che egli compie sulla cosa locata. Se vi è stato il consenso del locatore, in qualunque forma espresso, la legge determina dispositivamente le obbligazioni inerenti al rapporto convenzionale conseguentemente formatosi: tali obbligazioni consistono nel rimborso della minor somma tra lo speso e migliorato (art. 1592, primo cominci). In ogni caso, con senso di equità, si è stabilito che, se il conduttore è responsabile di danni, può compensare questi col valore dei miglioramenti (art. 1592, secondo comma). Si è poi distinto tra miglioramenti e addizioni, come negli art. 985 del c.c. e art. 986 del c.c.. Anche le addizioni sono in sostanza dei miglioramenti, ma estrinseci. Per le addizioni, quello che importa sapere è se esse siano separabili o meno; se non lo sono, ricevono il trattamento del miglioramenti intrinseci; se lo sono, il diritto del conduttore di toglierli è paralizzato soltanto dall'esercizio del diritto del locatore di ritenerli, nel qual caso questi deve indennizzarle.

Massime relative all'art. 1592 Codice Civile

Cass. civ. n. 5968/2020

La clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione al conduttore di un'indennità per i miglioramenti non è da considerarsi clausola limitativa della responsabilità del locatore ai sensi dell'art. 1229 c.c., perché non incide sulle conseguenze della colpa o dell'eventuale inadempimento di quest'ultimo, bensì sul diritto sostanziale all'indennità prevista, con norma derogabile, dall'art. 1592 c.c..
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 5968 del 3 marzo 2020)

Cass. civ. n. 15317/2019

Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 15317 del 6 giugno 2019)

Cass. civ. n. 4532/2019

Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore che non può desumersi da atti di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l'esplicita approvazione delle innovazioni. (Rigetta, CORTE D'APPELLO L'AQUILA, 10/03/2017).
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 4532 del 15 febbraio 2019)

Cass. civ. n. 14/2017

Grava sul conduttore che chieda l'indennità ex art. 1592 c.c. per i miglioramenti apportati alla cosa locata, l'onere di provare il consenso del locatore alla loro esecuzione, trattandosi di fatto costitutivo del preteso diritto. (Rigetta, CORTE D'APPELLO MILANO, 28/02/2012).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14 del 3 gennaio 2017)

Cass. civ. n. 8322/2011

In tema di danno da ritardata riconsegna dell'immobile locato, la liquidazione equitativa del risarcimento del lucro cessante, per non risultare arbitraria, deve essere fondata su ragioni congrue anche se sommariamente indicate, tra tali ragioni non potendosi comprendere decurtazioni per oneri fiscali, comunque a vario titolo incombenti sul risarcimento nonché per le conseguenze dirette della mancata disponibilità o per il ripristino e la modifica dei locali, quando il valore locativo è stato calcolato in rapporto al loro stato affettivo. Ne consegue che, qualora vengano eseguite riduzioni rispetto alla quantificazione dei ricavi lordi emergenti dal quadro probatorio a disposizione del giudice di merito, deve essere dato conto, soprattutto se i tagli sono d'ingente entità, sia delle ragioni della misura complessiva delle decurtazioni operate rispetto al dato di partenza del valore locativo potenziale, sia della scelta di riferire la liquidazione all'attualità, anziché al tempo dei fatti, e di limitare la decorrenza degli accessori.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8322 del 12 aprile 2011)

Cass. civ. n. 13245/2010

In tema di locazione ad uso non abitativo, non altera di per sé l'equilibrio contrattuale, in modo da configurare una elusione dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la previsione pattizia che pone a carico del conduttore, quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico, il pagamento del canone e l'esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell'immobile locato, là dove l'obbligazione di pagamento, nel rispetto dell'art. 32 della citata legge, sia determinata tenuto conto dell'altra prestazione, giacché, da un lato, ai sensi della medesima legge n. 392, la determinazione del canone è libera e, dall'altro, le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c., in quanto non imperative, sono derogabili dalle pattuizioni contrattuali, non costituendo, altresì, l'art. 1587 c.c. un ostacolo all'autonomia contrattuale nell'inserimento di altre obbligazioni di natura "principale" nell'unico contratto di locazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato risolto un contratto di locazione di un immobile, da adibire a camping, per inadempimento del conduttore all'obbligo di realizzare determinate opere di miglioramento dello stesso immobile, reputando siffatta obbligazione di carattere principale, unitamente a quella di pagamento del canone di locazione).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13245 del 31 maggio 2010)

Cass. civ. n. 17861/2007

In tema di locazione, nel sistema normativo delineato dall'art. 1592 c.c., la riconsegna della cosa da parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della domanda di indennità per i miglioramenti ma quale presupposto per un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire per una pronuncia nel merito.
–
Nel caso in cui il conduttore chieda in via autonoma o in via riconvenzionale l'indennità di cui all'art. 1592 c.c., il consenso del locatore ai miglioramenti costituisce un fatto costitutivo del diritto fatto valere, quale conditio sine qua non per la proposizione e l'accoglimento della relativa domanda, per cui incombe al conduttore stesso l'onere di provare ex art. 2967 c.c. la sussistenza nella fattispecie del detto consenso.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 17861 del 22 agosto 2007)

Cass. civ. n. 10623/2007

La disciplina dettata dagli artt. 1592 e 1593 c.c. in tema di miglioramenti ed addizioni all'immobile apportate dal conduttore, non trova applicazione nell'affitto di azienda, per il quale non è previsto uno ius tollendi in capo all'affittuario al termine del rapporto. Infatti, dal combinato disposto degli artt. 2561, quarto comma, e 2562 c.c., emerge che la differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al termine dell'affitto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'affitto, sia essa derivata da mutamenti quantitativi o soltanto qualitativi delle componenti aziendali.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 10623 del 9 maggio 2007)

Cass. civ. n. 2777/2003

In tema di locazione, l'azione del conduttore volta ad ottenere, ai sensi dell'art. 1592 c.c., l'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, non può essere proposta prima dell'avvenuta riconsegna del bene locato al locatore.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2777 del 24 febbraio 2003)

Cass. civ. n. 7627/2002

Poiché la mancanza di una giusta causa dell'attribuzione patrimoniale, ai fini dell'indennizzo per ingiusto arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c., non si identifica con il danno soggettivamente ingiusto sofferto dalla parte «depauperata», ma va accertata con riferimento alla posizione giuridica dell'arricchito, sussiste detta causa giustificatrice anche se essa derivi da un contratto intercorrente non tra il depauperato e l'arricchito, ma tra questi ed un terzo, almeno finché tale rapporto non sia annullato, rescisso o risolto. Conseguentemente colui che abbia eseguito, su incarico del conduttore di un immobile, opere di miglioramento dell'immobile locato non può, ove il conduttore non l'abbia soddisfatto del suo credito, rivalersi con l'azione di indebito arricchimento verso il locatore al quale, in virtù di apposita clausola contrattuale o ai sensi dell'art. 1592 c.c., i miglioramenti siano acquisiti senza obbligo di indennizzo alla cessazione della locazione, trovando il vantaggio del locatore causa giustificatrice nel rapporto di locazione intercorso con il conduttore committente delle opere suddette.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7627 del 24 maggio 2002)

Cass. civ. n. 11551/1998

In tema di locazione, il principio generale di cui all'art. 1592 c.c., in forza del quale il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, trova eccezione con riferimento alla ipotesi in cui il locatore abbia a ciò prestato il proprio consenso, con conseguente facoltà del conduttore di richiedere un'indennità corrispondente alla minor somma inter expensum et melioratum. Tale facoltà va necessariamente esercitata, quoad tempus, al momento della riconsegna dell'immobile al locatore, potendo solo in tale occasione operarsi una utile comparazione tra l'importo delle spese sostenute dal conduttore e l'incremento di valore conseguito dall'immobile.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11551 del 17 novembre 1998)

Cass. civ. n. 6158/1998

In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli artt. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6158 del 20 giugno 1998)

Cass. civ. n. 4608/1997

Se le parti, nella loro autonomia contrattuale, derogando alla disciplina legale prevista dagli artt. 1592 e 1593 c.c. per i miglioramenti e le addizioni apportati alla cosa dal conduttore con il consenso del locatore, pattuiscono l'obbligo di questi di rimborsargli le spese occorrenti per le corrispondenti opere, il relativo debito non muta la natura che gli attribuisce la legge, dovendosi calcolare in base all'integrale valore di esse, così modificandosi soltanto il criterio legale della minor somma tra lo speso e il migliorato.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4608 del 23 maggio 1997)

Cass. civ. n. 10959/1996

Le norme, contenute negli artt. 1592 e 1593 c.c., sono applicabili anche alle accessioni operate dal conduttore che, originariamente separabili per la loro natura fisica, siano divenute giuridicamente inseparabili per disposizione di legge o per vincolo amministrativo, dovendosi ritenere che la volontà di legge, come attuata, si sia sostituita al consenso del locatore in ordine alle addizioni al proprio immobile, per la regolamentazione di più beni originariamente separabili come entità indivisibile. (Nella fattispecie concreta il vincolo era stato imposto con decreto del Ministro dei beni culturali e ambientali ai sensi dell'art. 2 della legge 1° giugno 1939, n. 1089 per la destinazione d'uso e gli arredi interni di un locale commerciale di particolare interesse artistico e storico ed era nata controversia alla cessazione del rapporto di locazione sulla sorte degli arredi e sul diritto all'indennizzo a favore del conduttore).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10959 del 9 dicembre 1996)

Cass. civ. n. 10884/1993

Il diritto del conduttore ad essere indennizzato per i miglioramenti apportati alla cosa locata a norma dell'art. 1592, comma 1, c.c. postula che detti miglioramenti siano stati effettuati con il consenso del locatore, non essendo sufficiente a tal fine la sola scienza o la mancata opposizione del locatore medesimo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10884 del 4 novembre 1993)

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P. D. chiede
domenica 08/10/2023
“Sto per affittare un immobile commerciale di mia proprietà. Desidero inserire nel contratto di locazione una clausola per cui "il Conduttore rinunci al diritto di chiedere (a fine locazione) qualsiasi indennità e/o rimborso per eventuali migliorie e/o addizioni da egli apportate all'immobile nel corso della locazione". A prima vista la mia richiesta potrebbe sembrare eccessivamente di parte, ma assicuro che tutti i conduttori a fine rapporto provano ad esigere rimborsi, nonostante abbiano ricevuto solo le necessarie autorizzazioni "generiche" senza alcuna indicazioni ai costi che andranno a sostenere. Del resto l'autorizzazione generica è necessaria al Conduttore per intraprendere i lavori iniziali, ed il sottoscritto non può certo astenersi a fornirla! Se ad esempio un Conduttore, a seguito mia autorizzazione generica, decidesse di impiegare dei marmi pregiati per rivestire i pavimenti, senza comunicarmi prima l'importo che spenderà, non vedo perché io a fine rapporto dovrei essere contribuire, anche parzialmente, alla spesa effettuata..
Se non fosse permesso inserire la suddetta clausola, vorrei avere da voi una frase da inserire nel contratto che comunque mi tuteli da certe richieste finali.”
Consulenza legale i 12/10/2023
La giurisprudenza anche recente ha pacificamente ammesso la validità di una clausola quale quella descritta nel quesito, contenente la rinuncia, da parte del conduttore, alla corresponsione di indennità o rimborsi per i miglioramenti apportati all’immobile durante la locazione.
In particolare, la Cassazione civile (Sez. III, ordinanza 03/03/2020, n. 5968) ha ribadito che “la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione di un'indennità per i miglioramenti in favore del conduttore non è da ricomprendere tra quelle che prevedono una limitazione di responsabilità della controparte che l'abbia predisposta, non incidendo sulle conseguenze della colpa o dell'eventuale inadempimento di quest'ultimo, agendo bensì sul diritto sostanziale, escludendo l'indennità per i miglioramenti previsti, dall'art. 1592 c.c. con norma derogabile (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 10425 del 18/07/2002, Rv. 555891 - 01)”.
Si ritiene, pertanto, che una simile clausola possa essere inserita nel contratto.
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Enzo C. chiede
lunedì 24/09/2018 - Liguria
“Buona sera, pongo quesito: nel 2001, prendo in locazione un appartamento, lo stesso abbisognava di numerosissime opere di ristrutturazione documentabili necessarie ed indifferibili alla legge 46/90 "imp. elettrico/riscaldamento" e tantissime altre opere per rendere lo stesso, almeno decoroso; nel Gennaio2002, d'accordo con il locatore, iniziamo i lavori dopo aver condiviso sul da farsi, inizio le opere di ristrutturazioni e sempre d'accordo con il locatore faccio fare disegni/planimetrie e D.I.A. al Comune di ...... da un architetto; cammin facendo e sempre d'accordo con il locatore, anche forte di una sua promessa di vendita "testimoniabile", modifico il livello di finiture e di qualità dei materiali, terminando i lavori nell' Agosto del 2002, per arrivare ad una spesa intorno ai 180/190.000,00 euro.
Dovevamo formalizzare la proposta di acquisto, se non che, per problemi di salute del locatore e del marito, i tempi si allungano fino al decesso di entrambe nel 01/2005 ca.
L'erede, suo nipote/e altri , non conosco il grado di parentela, non ha mai voluto vendermi l'immobile "dicendo che lui/loro non possono mantenere una promessa fatta della zia".
Il suo agente immobiliare peraltro lo stesso che me l'ha affittata e testimone della promessa di vendita, "valeva nel 2001 300.000.000 milioni circa.
Allora la domanda che Vi pongo è la seguente: posso chiederne la vendita forzata ma ormai non più a quella cifra, tenendo conto che io è dal 2002 che pago l'affitto, e se no, posso farmi pagare i lavori soprammenzionati?
In trepida attesa, porgo i miei più cordiali saluti e vi faccio i più sinceri complimenti per il vostro sito.”
Consulenza legale i 28/09/2018
Il tipo di contratto di cui si vorrebbe chiedere l’esecuzione forzata è quello che il nostro legislatore ha definito rent to buy, una nuova tipologia contrattuale, introdotta dal Decreto sblocca Italia (D.l. 133/2014, convertito nella Legge 164/2014), in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile.
In tale tipo di contratto il canone che viene corrisposto dal conduttore è costituito da due componenti, ossia una componente riferita all’utilizzo del bene ed una componente da imputare a corrispettivo della futura vendita; il tutto dovrà risultare espressamente dal testo del contratto che le parti devono aver cura di redigere quantomeno nella forma della scrittura privata, forma richiesta per il contratto preliminare a pena di nullità ex art. 1351 del c.c. (la forma dell’atto pubblico e la sua successiva trascrizione saranno preferibili soltanto qualora ci si voglia sin da subito precostituire un titolo esecutivo per il caso di inadempimento di una delle parti).

Nulla di tutto ciò, purtroppo, sembra che sia stato fatto nel caso che ci riguarda, facendosi riferimento soltanto ad una promessa orale di vendita dell’immobile preso in locazione, non risultante da alcuna scrittura privata, ma di cui si potrebbe (forse) solo fornire prova testimoniale attraverso la figura dell’agente immobiliare (soluzione che si ritiene inutile visto il chiaro disposto del sopracitato art. 1351 c.c.).

Pertanto, tralasciando di occuparci della sorte dei canoni già versati, per i quali in fondo si è ricevuto il vantaggio di godere dell’immobile, seppure magari si avesse l'intenzione di scomputarli dal prezzo finale di vendita, il problema che adesso resta da affrontare e risolvere è quello di riuscire a trovare una strategia che consenta di recuperare le non indifferenti somme di denaro investite in un immobile altrui.

Norma di riferimento non può che essere l’art. 1592 c.c., relativa proprio ai miglioramenti apportati alla cosa locata, la quale si apre con una regola di certo non incoraggiante, disponendo che “il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata”.
Tuttavia, non si tratta di una regola ferrea ed imperativa, in quanto nel corpo della stessa norma si ritrovano dei temperamenti, dai quali si cercherà di trovare un appiglio per tentare di riuscire a recuperare quanto invano è stato speso.
Intanto va fatta una precisazione: il conduttore ha la piena facoltà di apportare alla cosa locata quelle migliorie ed innovazioni che non ne mutino la natura e la destinazione pattuita, condizione questa che qui sembra essere stata rispettata.
Per tali migliorie, poi, allo stesso viene riconosciuto il diritto ad una indennità, diritto da esercitare al momento della riconsegna della cosa locata, ma solo se il locatore ha prestato il suo consenso, in forma espressa o tacita.

Ed è proprio su quest’ultima forma di consenso, quella tacita, che potrà fondarsi la propria richiesta di indennizzo.
Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale (cfr., tra le altre, Cass. 6094/2006) perché possa dirsi sussistente il consenso del locatore, che legittima la richiesta di indennizzo del conduttore, non è sufficiente la mera tolleranza dello stesso locatore, ossia il fatto che quest’ultimo sia stato messo a conoscenza dell’iniziativa comportante il miglioramento e non si sia opposto ad essa.
Occorre, invece, almeno secondo la tesi elaborata sempre in giurisprudenza (così Cass. N.. 4512/1989; 3166/1991; 3435/1996; 22986/2013; Appello Catania 06.06.2007 e Appello Napoli 2 2.01.2008) una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, dalla quale possa desumersi l’esplicita approvazione delle eseguite innovazioni; tale volontà, a sua volta, può anche manifestarsi per fatti concludenti, ossia per mezzo di un comportamento che sia incompatibile con un contrario proposito.
Ovviamente, è sul conduttore, richiedente l’indennità, che grava l’onere di provare l’esistenza del consenso del locatore.

Ebbene, applicando i suddetti principi giurisprudenziali al caso di specie, può dirsi che vi siano buone probabilità di riuscire ad ottenere una indennità per tutti i lavori eseguiti su quell’immobile, tenuto conto che, al di là del mero consenso orale del locatore (il quale, purtroppo, di per sé non avrebbe alcun valore perché difficilmente dimostrabile), una esplicita approvazione tacita da parte di quest’ultimo la si può ricavare dalla circostanza che lo stesso si è reso disponibile perfino a sottoscrivere e portare avanti le varie autorizzazioni amministrative che per tali lavori si sono rese necessarie.
A ciò non può che attribuirsi una inequivoca natura di manifestazione del consenso per fatti concludenti, quella che la giurisprudenza sopra citata ritiene sufficiente per legittimare la richiesta di indennità da parte del conduttore.
Sotto questo profilo potrà assumere una certa rilevanza anche la testimonianza dell’agente immobiliare, attraverso cui si potrà dimostrare che il locatore originario aveva manifestato l’intenzione di voler promettere in vendita quell’immobile al conduttore e che per tale ragione lo aveva autorizzato (oralmente) ad eseguire quei lavori così impegnativi dal punto di vista economico (una tale testimonianza, si ripete, non potrà invece surrogare la mancanza della forma scritta richiesta per il preliminare di vendita).

Va da sé che l’azione volta ad ottenere l’indennità di cui all’art. 1592 c.c. non potrà essere proposta prima dell’avvenuta riconsegna al locatore (ai suoi eredi nel nostro caso) del bene locato; infatti, nella determinazione di tale indennità va fatto riferimento al valore che aveva l’immobile prima dell’esecuzione delle opere ed a quello che avrà al momento della riconsegna, di modo che possa così stabilirsi quale sia la minor somma tra l’importo della spesa ed il valore che l’immobile ha acquisito nel momento in cui viene riconsegnato.

Pertanto, se ancora il momento della riconsegna è lontano, ciò che può consigliarsi, intanto, è di cominciare a trasfondere su carta quelle che sono le proprie intenzioni, facendo pervenire all’indirizzo degli eredi del locatore una lettera di intenti, in cui si manifesterà la propria intenzione di volersi rendere acquirenti di quell’immobile allo scadere della locazione, secondo il valore di mercato del bene, detratte le spese sostenute per il suo miglioramento (si ritiene improponibile di voler detrarre anche i canoni già corrisposti, perché si pretenderebbe di dare esecuzione a quel contratto di rent to buy di cui si è parlato all’inizio, contratto che in questa fattispecie è proprio inesistente).

In subordine, qualora non dovesse essere accolta la proposta di acquisto, si potrebbe manifestare sin da subito la propria intenzione di voler avanzare pretesa, anche giudiziaria, ad essere indennizzati ex art. 1592 c.c., riservandosi di fornire prova del consenso manifestato da colui che rivestiva la qualità di locatore al momento in cui le opere di miglioria sono state sostenute.
Probabilmente, il timore di dover affrontare una controversia giudiziaria, con il rischio anche di perderla, potrebbe indurre gli eredi del locatore ad accettare la proposta di acquisto; in caso negativo, non resterà che dover portare avanti l’azione legale, per recuperare ciò di cui indebitamente si vorrebbero arricchire gli eredi.
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L. B. chiede
lunedì 26/09/2022 - Lombardia
“Contratto affitto commerciale di un capannone il contratto prevede i seguenti articoli:
ART. 10) Il conduttore dichiara di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato ed adatti all'uso convenuto, e di prenderli in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode dei medesimi. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata alla scadenza del contratto nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il normale deperimento d'uso.

ART. 12) Le parti concordano di costruire un bagno con oneri a carico del conduttore. Oltre alla suddetta miglioria, il conduttore non potrà apportare alcuna addizione che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali e gli impianti esistenti, ed ogni altra innovazione, modifica o miglioria non potrà essere fatta senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Il conduttore, eseguirà, a proprie cura e spese, la costruzione di uffici "mobili", dietro autorizzazione del locatore.
Quanto alle eventuali migliorie ed addizioni che venissero comunque eseguite anche con la tolleranza del locatore, questi avrà facoltà di ritenerle, senza obbligo di corrispondere indennizzo o compenso alcuno, rinunciandovi espressamente il conduttore sin d'ora. In caso contrario la parte conduttrice avrà l'obbligo, a semplice richiesta del locatore, anche nel corso della locazione, della rimessione in pristino, a proprie spese.
Il locatario ha rescisso anticipatamente il contratto e non ha ripristinato lo stato rimuovendo le opere realizzate di cui all'art. 12.
Avvocato locatario sostiene che in base art.12 DOVEVO RICHIEDERLO non l'ho richiesto e adesso me li tengo.
HA RAGIONE ??”
Consulenza legale i 03/10/2022
Va premesso che la disciplina dei miglioramenti e delle addizioni apportati dal conduttore è contenuta nel codice civile, ma è pacificamente ritenuta derogabile per accordo delle parti (che quindi possono disciplinare la materia anche in maniera diversa da quanto previsto dalla legge; così Cass. Civ., Sez. III, 20/06/1998, n. 6158: “in tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli art. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti”).
Ora, nel caso di specie, e sulla base delle informazioni fornite, possiamo affermare che la pretesa del conduttore è irragionevole e infondata.
Infatti, stando al testo dell’art. 12 del contratto, come riportato nel quesito, il locatore ha facoltà di trattenere “gratis” - ovvero senza corrispondere alcun compenso o indennizzo al conduttore - le migliorie e addizioni eventualmente eseguite senza il consenso del locatore o addirittura con la tolleranza di quest’ultimo. “In caso contrario” (prosegue l’articolo in commento), da intendersi come “nel caso in cui il locatore non intenda ritenere tali migliorie e/o addizioni”, il conduttore avrà l’obbligo della rimessione in pristino a proprie spese, “a semplice richiesta del locatore, anche nel corso della locazione”. Ciò significa che la richiesta di rimessione in pristino potrà essere avanzata “anche”, ma non necessariamente, nel corso della locazione: dunque anche dopo lo scioglimento del vincolo contrattuale.
Ad ogni modo, per una risposta maggiormente aderente alla realtà dei fatti, occorrerebbe leggere il contratto nella sua interezza e conoscere altri dettagli (ad esempio, comunicazioni e/o corrispondenza tra le parti, tempo trascorso dal recesso del conduttore, ecc.).
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