Articolo 37 Testo unico edilizia

Dalla lettura dei documenti inviati e della normativa rilevante, si segnala che il problema relativo all’integrazione della sanzione amministrativa dovuta potrebbe derivare da un erronea qualificazione del titolo presentato per la sanatoria.
Infatti, nel modulo SCIA allegato l’intervento viene qualificato come segue “sanatoria dell’intervento realizzato in data | |__| | | |__| | | conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della segnalazione (d.P.R. n. 380/2001, articolo 37, comma 4. Punto 41 della Sezione II – EDILIZIA – della Tabella A del d.lgs. 222/2016)”.
La fattispecie che parrebbe venire in rilievo è quella prevista dall’art. 37, comma 4 del T.U. Edilizia che stabilisce “4. Ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio”. Si tratta della SCIA in sanatoria postuma – ossia presentata dopo la conclusione dei lavori – e che richiede la c.d. doppia conformità edilizia, laddove il comma 5 dell’art. 37, richiamato nella missiva del Comune disciplina la diversa ipotesi in cui i lavori siano ancora in corso di esecuzione – ossia la prevedendo “Fermo restando quanto previsto dall'articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio attivita' spontaneamente effettuata quando l'intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro”.

Come si può notare la cornice entro cui deve essere individuata l’ammontare della sanzione dovuta è diversa in quanto nel prima caso non è fissa ma commisurata tra 516 euro e 5164 euro e verrà stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

Pertanto, occorrerà innanzitutto chiarire quale sia la tipologia di sanatoria presentata e, nel caso in cui si tratti della SCIA in sanatoria postuma, si potrebbe far valutare da un tecnico se la sanzione richiesta sia conforme all’aumento di valore dell’immobile.

I problemi sollevati nel quesito riguardano essenzialmente la validità o meno dell’atto notarile, e ciò sia dal punto di vista della esatta e sufficiente determinazione di ciò che di tale atto ha costituito l’oggetto, sia sotto il profilo del rispetto della normativa urbanistica prevista dal legislatore per il trasferimento di immobili.

Va detto subito che l’atto rogato in data 21.05.1997 è da ritenersi pienamente valido ed efficace, e ciò per le ragioni che qui di seguito si esporranno.

Intanto sembra opportuno chiarire che il frazionamento di unità immobiliari ha due aspetti, uno catastale e uno comunale o urbanistico.
Il catasto si limita a prendere atto (non si tratta di permessi, ma di semplice comunicazione con una procedura chiamata DOCFA) della presenza delle unità immobiliari in cui è stata frazionata l’originaria particella (senza occuparsi del fatto che queste siano abusive o meno), determinandone le relative rendite (e questo è ciò che si definisce frazionamento catastale); il comune, invece, si occupa della regolarizzazione delle nuove unità sotto il profilo urbanistico (frazionamento urbanistico o funzionale).

Al fine di poter procedere alla stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto una particella derivante da frazionamento di altra particella, è sufficiente il solo frazionamento catastale e l’indicazione in atto degli estremi dell’originaria licenza/concessione edilizia e successive concessioni in variante rilasciate o presentate al Comune interessato.

Ciò trova un espresso riconoscimento nel Testo unico in materia edilizia, nel quale sono confluite le disposizioni di cui alla Legge 47/85, citata nell’atto notarile; il suddetto Testo Unico, con particolare riferimento agli interventi successivi alla costruzione, dispone che è obbligatoria la menzione degli estremi del titolo abilitativo edilizio solo relativamente ad interventi di ristrutturazione “cd. maggiore”, la cui definizione si ricava dal combinato disposto dell’art. 3 primo comma lett. d) e dell’art. 10 primo comma lett. c) D.P.R. 380/2001.

Tale menzione, invece, non è obbligatoria per tutti gli altri interventi sull’esistente che non siano riconducibili alla tipologia della “ristrutturazione maggiore”, fra i quali si fanno proprio rientrare i frazionamenti di unità, oltre che i mutamenti di destinazione d’uso funzionali, le semplici modifiche prospettiche, ecc.
Tuttavia, benché non obbligatorio, i notai citano in atto, per ragioni di opportunità, gli estremi dei relativi provvedimenti autorizzativi o degli eventuali titoli abilitativi in sanatoria, se rilasciati, ovvero delle istanze di sanatoria ancora “in itinere” a sensi dell’art. 2 comma 58 legge 662/1996.
Si tratta, ovviamente, di dichiarazioni facoltative (la cui mancanza non determinerà la nullità dell’atto) ma quanto mai opportune, in quanto estremamente utili per offrire un quadro completo della “storia urbanistica” dell’immobile, anche al fine di garantire alla parte acquirente l'acquisto di un edificio conforme alle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia.
Vi è, infatti, in materia anche una esigenza di tutela della parte acquirente, circa le qualità del bene oggetto di vendita.

Si rammenta inoltre che, qualora per tale tipologia di interventi c.d. minori non fosse stata neppure presentata l’istanza di sanatoria (a regime o straordinaria), gli immobili interessati sarebbero ugualmente commerciabili e validi i relativi atti di trasferimento.
Si rammenta peraltro che la presenza di un abuso edilizio non determina di per se stesso l'incommerciabilità del bene; bisogna accertare di volta in volta il tipo e la gravità dell'abuso e solo in presenza di un abuso "maggiore" (assenza di titolo abilitativo edilizio o totale difformità) si avrà l'incommerciabilità del bene.

In questo senso si è pronunciato anche il Ministero dei Lavori Pubblici con propria circolare 17 giugno 1995 n. 2241 (Capitolo 9 - paragrafo 9.1) ove si afferma che "occorre innanzitutto ribadire che l'eventuale nullità degli atti di trasferimento è circoscritta soltanto agli immobili eseguiti in assenza di concessione o in totale difformità di essa ….. mentre non sono oggetto ad alcun limite di commerciabilità gli abusi di minore gravità che restano assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo o penale".

Nessun dubbio, infine, può sussistere su ciò che è stato effettivamente trasferito, risultando la porzione di immobile esattamente individuata sia dal punto di vista catastale (con un autonomo subalterno) che graficamente (essendo stata scrupolosamente allegata all’atto una piantina dello stesso).

Accertata la validità dell’atto e la precisa determinazione di ciò che con esso è stato trasferito alla parte acquirente, pur se a tale determinazione si è pervenuti in tempi successivi, si tratta adesso di chiarire l’aspetto urbanistico dell’immobile trasferito.

Va innanzitutto precisato che il frazionamento di quella che in progetto approvato era un’unica unità in due o più distinte unità, con l’esecuzione di opere minime, esclusivamente “interne”, volte ad ottenere la fisica separazione delle unità, qualora per tali opere non ci si sia previamente muniti delle necessarie autorizzazioni (attraverso una DIA, una SCIA o una CILA, secondo le diverse denominazioni che si sono succedute nel tempo), può farsi rientrare nella previsione di cui all’art. 37 T.U. 380/2001 o al massimo qualificarsi come “parziale difformità” ex art. 34 T.U.

In casi del genere, pur se l’atto è valido, risultando ancora la pratica edilizia in itinere e, quindi, non potendovi essere certezza su un suo esito favorevole, sarebbe stato quanto mai opportuno che il notaio, in sede di stipula dell’atto, in ossequio ai propri doveri professionali, si fosse preoccupato di informare le parti sulle conseguenze che potevano derivare dal fatto che sull'immobile è stato commesso un abuso edilizio per il quale è stata richiesta ma non ancora ottenuta la sanatoria, conseguenze che a seconda della gravità dell'abuso possono arrivare sino all'ingiunzione della rimozione o della demolizione dell'opera abusiva ovvero limitarsi nei casi meno gravi, quale quello che ci riguarda, ad una sanzione pecuniaria.

In casi simili i "rischi" che l'attività negoziale necessariamente comporta, dovranno pertanto essere oggetto di un'apposta regolamentazione tra le parti, al fine di prevenire possibili future contestazioni e l'insorgere di contenziosi per avere il venditore trasferito un bene con vizi e l’acquirente acquistato un bene sul quale è stato commesso un abuso edilizio di cui dovrà rispondere quanto meno dal punto di vista sanzionatorio.
Tuttavia, non può non rilevarsi che anche quest’ultimo aspetto risulta aver formato oggetto di esplicita pattuizione tra le parti con la scrittura privata del 21 maggio 1997, con la conseguenza che, anche da questo punto di vista, nulla può rimproverarsi alla parte venditrice.

A tutto ciò, infine, si aggiunga che, salvo errata interpretazione di quanto riferito, la concessione poi di fatto, e seppure dopo diverse vicissitudini, risulta essere stata conseguita, dicendosi nel quesito che veniva poi rilasciata ai venditori, a seguito della richiesta del 1997 (quella citata in atto), la definitiva concessione n. 230/02.

A questo punto, l’unico aspetto censurabile della vicenda resta la mancata realizzazione di finestre esterne e di una ulteriore accesso al laboratorio, ciò che presuppone non solo la preventiva previsione nel progetto di frazionamento da sottoporre all’approvazione del Comune, ma anche una preventiva richiesta di autorizzazione al condominio, trattandosi di interventi che comportano il coinvolgimento delle parti comuni ondominiali.
Purtroppo di quanto lamentato non risulta né una espressa previsione in atto o nella scrittura privata di cui sopra né alcun riferimento nella piantina catastale allegata all’atto, il che rende estremamente difficile dar prova che si tratta di una qualità della cosa venduta che il venditore aveva promesso e di cui il bene difetta.
In ogni caso, anche a voler sostenere che il vizio di cui si tratta incide sulla idoneità del locale ad essere utilizzato per l’uso a cui doveva essere destinato, si tenga conto che il legislatore ha al riguardo prescritto un termine di prescrizione dell’azione abbastanza breve, dovendo essere denunziato entro otto giorni dalla scoperta e in ogni caso prima del decorso dell'anno dalla consegna (così dispone l'art. 1495 c.c.).

Alla luce di tutto quanto sopra sostenuto, dunque, si ritiene che purtroppo non vi siano, allo stato attuale delle cose, buoni margini per intraprendere con esito positivo un’azione giudiziaria contro la parte venditrice.