Articolo 22 Testo unico edilizia

La soluzione del caso che si propone non può che rinvenirsi nella disciplina urbanistica, ed in particolare nel D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia).
Dall’analisi complessiva di tale normativa discende in generale che per la validità degli atti notarili, quale l’atto di compravendita che si dovrebbe andare a stipulare, aventi per oggetto beni o diritti immobiliari, debbono sussistere due requisiti, uno di carattere formale e l’altro di carattere sostanziale.

A) Requisito formale: nell’atto notarile, a pena di nullità, debbono essere menzionati a seconda dell'epoca di costruzione gli estremi:
− della licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977;
− della concessione edilizia per costruzioni eseguite dopo il 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003.
Per gli interventi anteriori al 1 settembre 1967 è valido l'atto nel quale anziché gli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui venga attestato l'avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967.

B) Requisito sostanziale: affinché sia valido, l’atto notarile deve anche avere per oggetto edifici commerciabili ossia dotati dei requisiti minimi di regolarità urbanistica senza i quali gli stessi debbono ritenersi “totalmente abusivi” e come tali incommerciabili.
A tal riguardo si impone una distinzione tra edifici costruiti prima del 1° settembre 1967 ed edifici costruiti dopo il 1° settembre 1967, e precisamente:
- nel caso di edifici costruiti anteriormente al 1° settembre 1967 siamo in presenza di immobili sempre commerciabili (sempreché, ovviamente, si tratti di fabbricati i cui lavori di costruzione siano effettivamente iniziati anteriormente al 1 settembre 1967)
- nel caso di edifici costruiti dopo il 1° settembre 1967 deve trattarsi di fabbricati realizzati sulla base di un progetto debitamente approvato con rilascio dei prescritti provvedimenti autorizzativi (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire a seconda dell’epoca di costruzione) ovvero sulla base di Denuncia di inizio attività (nei casi di cui all’art. 22 terzo comma T.U. in materia edilizia o di cui all’art. 1 comma 6 legge 443/2001, allorchè ci si sia avvalsi della D.I.A. in alternativa alla prescritta concessione edilizia).

Possono poi prospettarsi ipotesi di altri interventi edilizi sull’esistente che, pur non trovando una precisa definizione legislativa, hanno comunque evidente rilevanza urbanistica: si tratta di interventi singoli, che come tali non possono qualificarsi come “ristrutturazione edilizia” (mancando l’"insieme sistematico di opere" prescritto dall’art. 3 primo comma lett. d) T.U.), ma che comportando, comunque, una “trasformazione parziale” dell’edificio non possono neppure qualificarsi né come manutenzione straordinaria né come restauro o risanamento conservativo.
Tra gli “altri interventi”, particolare rilevanza, presentandosi assai frequentemente nella pratica, assume l’intervento volto a realizzare l’ampliamento o la sopraelevazione di un edificio o di un’unità sempreché non porti alla realizzazione di un’unità funzionalmente autonoma e che, comunque, non consegua ad un insieme sistematico di opere riguardanti l’intero manufatto (intervento che, se non autorizzato, è qualificato come “Variazione essenziale” dall’art. 32 T.U. qualora l’ampliamento o la sopraelevazione porti ad un “consistente aumento della cubatura o della superficie” ovvero come “parziale difformità” a sensi dell’art. 34 T.U.).
Per tali interventi si ritiene non siano obbligatorie le menzioni urbanistiche prescritte a pena di nullità per gli atti notarili in quanto, anche se comportanti uno o più degli effetti contemplati dall’art. 10 lett. c) T.U. (aumento delle unità, modifica della sagoma, dei prospetti, del volume, della superficie o della destinazione d’uso), tuttavia non possono essere qualificati come “ristrutturazione edilizia” a sensi dell’art. 3 primo comma lett. d) T.U., mancando l’insieme sistematico di opere
Si ritiene dunque soltanto opportuno riportare in atto gli estremi dei relativi provvedimenti autorizzativi o degli eventuali titoli abilitativi in sanatoria, se rilasciati, ovvero delle istanze di sanatoria ancora “in itinere” a sensi dell’art. 2 comma 58 legge 662/1996, e ciò al fine di offrire un quadro completo della “storia urbanistica” dell’immobile onde garantire alla parte acquirente l'acquisto di un edificio conforme alle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia e soddisfare le dette esigenze di tutela di tale parte in ordine alle qualità del bene oggetto di vendita.

Si rammenta inoltre che se tali interventi fossero stati eseguiti in assenza di titolo abilitativo, e qualora non fosse stata neppure presentata l’istanza di sanatoria (a regime o straordinaria), gli immobili interessati sarebbero comunque commerciabili e validi gli atti di trasferimento: ovviamente in questo caso il Notaio, in ossequio ai propri doveri professionali, dovrà informare le parti (sia il venditore per le responsabilità cui potrebbe andare incontro nel vendere un bene con vizi sia ovviamente l'acquirente che verrebbe ad acquistare, proprio perché l'atto in questo caso è valido, un bene sul quale è stato commesso un abuso edilizio) sulle conseguenze che possono derivare dal fatto che sull'immobile è stato commesso un abuso edilizio per il quale non è stata richiesta o non può essere richiesta la sanatoria (conseguenze che a seconda della gravità dell'abuso possono arrivare sino all'ingiunzione della rimozione o della demolizione dell'opera abusiva ovvero limitarsi nei casi meno gravi ad una sanzione pecuniaria). In un caso simile, i "rischi" che l'attività negoziale necessariamente comporta, dovranno pertanto essere oggetto di un 'apposta regolamentazione tra le parti, al fine di prevenire possibili future contestazioni, l'insorgere di contenziosi e le conseguenti richieste di risarcimento danni.
Per inciso si ritiene altresì opportuno precisare che la disciplina urbanistica individua la demolizione dell’abuso edilizio come un’attività avente finalità ripristinatorie dell’originario assetto del territorio imposta all’autorità amministrativa, che deve provvedervi direttamente nei casi previsti dall’art. 27, comma 2 o attraverso la procedura di ingiunzione.

Si tratta, come osservato anche dalla più attenta dottrina, di sanzioni amministrative che prescindono dalla sussistenza di un danno e dall’elemento psicologico del responsabile, in quanto applicabili anche in caso di violazioni incolpevoli, rivolte non solo alle persone fisiche, ma anche alle persone giuridiche ed agli enti di fatto e generalmente trasmissibili nei confronti degli eredi del responsabile (v., ad es., Consiglio di Stato, Sez. 6, n. 3206 del 30/5/2011) e dei suoi aventi causa che a lui subentrino nella disponibilità del bene (v., ad es. Consiglio di Stato, Sez. 4, n. 2266 del 12/4/2011; Consiglio di Stato, Sez. 4, n. 6554 del 24/12/2008. V. anche n. Cass. Sez. 3, n. 48925 del 22/10/2009, Viesti, Rv. 245918).

Nell’ìpotesi in cui poi il notaio, per ragioni prudenziali, non voglia procedere alla stipula dell’atto di compravendita, temendo di incorrere in sanzioni disciplinari, si può prospettare come soluzione alternativa la conclusione di un contratto preliminare di vendita misto ad un contratto di appalto, strutturato come segue:
a) Tizio (parte venditrice) promette di vendere a Caio (parte acquirente) l’edificio Alfa in parte irregolare;
b) Caio si obbliga a corrispondere il prezzo convenuto per la vendita in parte in denaro al momento della stipula dell’atto pubblico e definitivo di vendita ed in parte assumendosi l’obbligo di provvedere alla demolizione della porzione di fabbricato non in regola dal punto di vista urbanistico
c) Nel corpo del contratto verrà fissato il termine per l’esecuzione dei lavori di demolizione parziale dell’edificio, convenendosi che l’avvenuta demolizione costituirà anche condizione sospensiva per la stipula dell’atto definitivo di vendita
d) A quel punto l’atto definitivo di vendita potrà avere ad oggetto la sola porzione di immobile in regola urbanisticamente perchè realizzata ante 67.