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Articolo 23 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 10/10/2024]

Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire

Dispositivo dell'art. 23 Testo unico edilizia

Fonti → Testo unico edilizia → PARTE I - Attività edilizia → Titolo II - Titoli abilitativi → Capo III - Segnalazione certificata di inizio di attività

01. In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

  1. a) gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c);
  2. b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
  3. c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Gli interventi di cui alle lettere precedenti sono soggetti al contributo di costruzione ai sensi dell'articolo 16. Le regioni possono individuare con legge gli altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, diversi da quelli di cui alle lettere precedenti, assoggettati al contributo di costruzione definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.

1. Il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per presentare la segnalazione certificata di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la segnalazione, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

1-bis. Nei casi in cui la normativa vigente prevede l'acquisizione di atti o pareri di organi o enti appositi, ovvero l'esecuzione di verifiche preventive, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli relativi all'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all'immigrazione, all'asilo, alla cittadinanza, all'amministrazione della giustizia, all'amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria, essi sono comunque sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti dalla legge, dagli strumenti urbanistici approvati o adottati e dai regolamenti edilizi, da produrre a corredo della documentazione di cui al comma 1, salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti.

1-ter. La denuncia, corredata delle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonché dei relativi elaborati tecnici, può essere presentata mediante posta raccomandata con avviso di ricevimento, ad eccezione dei procedimenti per cui è previsto l'utilizzo esclusivo della modalità telematica; in tal caso la denuncia si considera presentata al momento della ricezione da parte dell'amministrazione.

2. La segnalazione certificata di inizio attività è corredata dall'indicazione dell'impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell'intervento è subordinata a nuova segnalazione. L'interessato è comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori.

3. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto dell'esclusione di cui al comma 1-bis, qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela compete, anche in via di delega, alla stessa amministrazione comunale, il termine di trenta giorni di cui al comma 1 decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Ove tale atto non sia favorevole, la denuncia è priva di effetti.

4. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto dell'esclusione di cui al comma 1-bis, qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete all'amministrazione comunale, ove il parere favorevole del soggetto preposto alla tutela non sia allegato alla segnalazione, il competente ufficio comunale convoca una conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14, 14-bis, 14-ter, 14-quater, della legge 7 agosto 1990, n. 241. Il termine di trenta giorni di cui al comma 1 decorre dall'esito della conferenza. In caso di esito non favorevole, la segnalazione è priva di effetti.

5. La sussistenza del titolo è provata con la copia della segnalazione certificata di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della segnalazione, l'elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l'attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari.

6. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ove entro il termine indicato al comma 1 sia riscontrata l'assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all'interessato l'ordine motivato di non effettuare il previsto intervento e, in caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l'autorità giudiziaria e il consiglio dell'ordine di appartenenza. È comunque salva la facoltà di ripresentare la denuncia di inizio attività, con le modifiche o le integrazioni necessarie per renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

7. Ultimato l'intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato con la segnalazione certificata di inizio attività. Contestualmente presenta ricevuta dell'avvenuta presentazione della variazione catastale con seguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento. In assenza di tale documentazione si applica la sanzione di cui all'articolo 37, comma 5.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Spiegazione dell'art. 23 Testo unico edilizia

La norma, che nella sua precedente formulazione disciplinava in generale il procedimento relativo alla presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è stata riscritta nel 2016 e oggi si riferisce alla cosiddetta super-SCIA.

La super-SCIA può essere presentata in alternativa al permesso di costruire, per i seguenti tipi di intervento (fatta salva la facoltà delle Regioni di ampliare l’elenco stilato dall’art. 23):
a) ristrutturazione edilizia “pesante”;
b) nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, per i quali sia già presente la pianificazione di dettaglio;
c) nuova costruzione che avvenga in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
La segnalazione deve essere accompagnata, oltre che dagli elaborati progettuali, anche da una relazione a firma di un tecnico abilitato, che certifichi la conformità dell’opera alla normativa urbanistica ed edilizia, nonché il rispetto delle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

A differenza che per la SCIA ordinaria, non è in tal caso consentito un avvio immediato dell’attività edilizia, posto che, come prescritto dal comma 1 dell’articolo 23, la segnalazione deve essere presentata almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori ed ha un termine di efficacia di tre anni.

Qualora, l’area oggetto dell’intervento sia sottoposta a vincoli e non sia possibile avvalersi delle facoltà di autocertificazione prevista dal comma 1 bis dell’articolo in commento, si possono prospettare diversi scenari, a seconda che l’Ente preposto al vincolo sia la stessa Amministrazione comunale o un'altra Autorità.
Nel primo caso, il predetto termine di trenta giorni decorre dall’emanazione dell’atto di assenso da parte del Comune, mentre laddove venga emesso un provvedimento negativo la SCIA rimane priva di effetti.
Nel secondo caso, l’interessato potrà rivolgersi preliminarmente all’Autorità preposta al vincolo ed acquisire in necessario atto di assenso, da allegare alla segnalazione.
In alternativa, l’Amministrazione comunale deve indire una conferenza di servizi ex art. 14, L. n. 241/1990, e l’inizio dei lavori viene rinviato alla scadenza di trenta giorni decorrenti dalla conclusione della conferenza.

Il potere inibitorio previsto dalla norma in commento deve essere esercitato nel termine di trenta giorni, calcolato secondo le regole sopra descritte, trascorsi i quali la posizione del privato si consolida.
Tuttavia, ove venga riscontrata una sostanziale difformità tra l’opera effettivamente realizzata e il progetto presentato tramite SCIA, l’Amministrazione conserva la facoltà di esercitare con pienezza i propri poteri sanzionatori relativi agli abusi edilizi, che per opinione unanime non sono sottoposti ad alcun termine temporale e possono essere attivati anche a distanza di molti anni dalla commissione dell’abuso.

La possibilità concessa al privato di avvalersi della SCIA alternativa al permesso costruire non muta il regime sostanziale delle opere eseguibili a mezzo di tale procedimento semplificato; esse, infatti, rimangono soggette agli oneri economici di cui all’art. 16, nonché alla disciplina sanzionatoria prevista dagli artt. 44 e ss. del Testo Unico.
Coerentemente, si ritiene applicabile alla super-SCIA la decadenza sancita dall’art. 15, comma 4 del Testo Unico, ai sensi del quale il titolo abilitativo decade a seguito dell’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

Massime relative all'art. 23 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 4309/2014

Premesso che ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett c), D.L. 13 agosto 2011 n. 138, modificato dalia legge di conversione 14 settembre 2011 n. 148 il rimedio del silenzio-rifiuto è l'unico attribuito al terzo contro l'inerzia nell'esercizio da parte dell'Amministrazione dei poteri di autotutela repressiva sui titoli edilizi ivi indicati, con riferimento a un atto di diffida volto a concludere con un provvedimento espresso il procedimento finalizzato ad accertare la regolarità della denuncia di inizio attività edilizia e del rilascio del certificato di agibilità, il privato ha diritto a che il Comune concluda il procedimento, nato da una istanza del terzo, teso ad eccitarne l'esercizio del potere di autotutela attraverso un provvedimento definitivo che (in ipotesi negativa) renda immodificabile (non soltanto il "titolo originario" ma anche e soprattutto) l'assetto di interessi determinatosi, nel senso che esso non sarebbe suscettibile di essere rimesso in discussione attraverso l'esercizio del predetto potere di autotutela - anche per ipotesi motu proprio avviati -, diritto in relazione al quale non può considerarsi certo equipollente la mera affermazione in tal senso della difesa dell'Amministrazione contenuta per incidens in una memoria processuale depositata in giudizio in primo grado.
–
Non vi è necessaria identità di "disciplina" tra denuncia di inizio attività edilizia e certificato di agibilità, posto che i detti provvedimenti sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, tenendo presente che: a) il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; b) il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio; pertanto, i diversi piani ben possino convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza.
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza n. 4309 del 26 agosto 2014)

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Consulenze legali
relative all'articolo 23 Testo unico edilizia

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Remo B. chiede
domenica 27/06/2021 - Toscana
“1) Sono proprietario di immobile, ubicato su area vincolata paesaggisticamente, dove vorrei realizzare un ampliamento in allineamento all'immobile esistente che è a circa 80 cm dalla strada pubblica, l'attuale regolamento urbanistico lo permette specificatamente.

2) L’intervento si effettua attraverso SCIA ma necessita di parere, ovviamente positivo della autorizzazione paesaggistica rilasciata da Comune dopo l'ottenimento di parere favorevole da parte della Commissione del Paesaggio del Comune e della competente Soprintendenza.

3) Il nuovo strumento di pianificazione, non ancora adottato, ma imminente, non permetterebbe l’intervento (di ampliamento in allineamento all'immobile esistente che è a circa 80 cm dalla strada pubblica) per cui, ove adottato, si applicherebbero le c.d. misure di salvaguardia - ossia le istanze sarebbero congelate fino all’approvazione del Piano - e, successivamente, ove in sede di approvazione venisse ribadita la disposizione adottata l’intervento verrebbe negato.

4) Attualmente per poter ottenere l'ampliamento di cui sopra sarebbe necessario depositare SCIA la cui efficace dovrebbe essere immediata ove presentata su immobile non sottoposto a vincolo (non conosco esattamente la normativa Toscana) ma che nel caso di specie potrebbe non essere efficace prima dell’adozione del Piano visto che necessità della autorizzazione paesaggistica.

5) Nei prossimi giorni, prima dell'adozione del nuovo piano, vorrei presentare la SCIA per l'intervento di cui sopra, e NON darei esecuzione ai lavori fino al parere (positivo) della soprintendenza,.

6) Le mie domande sono le seguenti:

A) La SCIA che presenterei prima dell'adozione del nuovo piano sarebbe valida in attesa del parere della Soprintendenza che sicuramente sarebbe emanato tramite lo sportello unico (anche per silenzio assenso ) dopo l'adozione del nuovo piano?
Oppure potrebbe essere annullata, in quanto il parere della Soprintendenza arriverebbe dopo che il nuovo piano è stato adottato?

B) Come interpretate l'articolo l’articolo 22 “Interventi subordinati a SCIA” del DPR 380/2001 dispone che (per quello che qui interessa) “……. 6. La realizzazione degli interventi di cui al presente Capo che riguardino immobili sottoposti a tutela storico-artistica, paesaggistico-ambientale o dell'assetto idrogeologico, è subordinata al preventivo rilascio del parere o dell'autorizzazione richiesti dalle relative previsioni normative. Nell'ambito delle norme di tutela rientrano, in particolare, le disposizioni di cui al decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490”.(Nel mio caso non ci sarebbe nessuna realizzazione degli interventi fino al conseguimento del parere della Soprintendenza)

C) E' sostenibile con buone probabilità di riuscita che la SCIA è valida ed efficace a prescindere da parere Soprintendenza dato che la norma parla di parere della Soprintendenza per “realizzare” e non dice che SCIA è valida dal rilascio del parere della Soprintendenza.

D) E' sostenibile con buone probabilità di riuscita che l'art. 23 bis del DPR 380/2001 comma 2 legittima la SCIA posticipando l'esecuzione dei lavori (di fatto congelando i termini) fino all'ottenimento di detti titoli, anche se gli stessi saranno conseguiti dopo l'adozione del nuovo piano urbanistico del Comune?
In tal senso,l'articolo 23 chiarisce la validità della Scia, con l'unico obbligo di non dar corso ai lavori se non dopo aver ricevuto dal Responsabile del procedimento la comunicazione di avvenuto completamento dell'iter amministrativo che forma il titolo?

D) Chiedo infine se vi risultano sentenze in tal senso.

Grazie per la risposta che vorrete darmi.
”
Consulenza legale i 05/07/2021
In primo luogo, si nota che, sulla base della descrizione contenuta nel quesito, l’intervento edilizio che si intende realizzare pare appartenere alla categoria dei lavori assentibili mediante SCIA alternativa al permesso di costruire.
In particolare, l’art. 134, L.R. Toscana n. 65/2014, comprende “le addizioni volumetriche agli edifici esistenti (e non ricadenti nelle zone A) realizzate mediante ampliamento volumetrico all’esterno della sagoma esistente” proprio tra le opere per le quali è ammessa la scelta, lasciata all’interessato, tra un regime giuridico più formalistico ma più garantito (permesso di costruire), oppure più snello ma con maggiori oneri e responsabilità a proprio carico (SCIA).

La normativa da tenere in considerazione è costituita dunque dagli artt. 23 e 23 bis del T.U. Edilizia, con particolare riferimento alle parti che disciplinano il regime degli immobili vincolati.
La particolarità di questo tipo di SCIA consiste nel fatto che, a differenza di quanto avviene per la SCIA “ordinaria”, non è possibile iniziare immediatamente i lavori, ma è necessario attendere che trascorra un termine di trenta giorni, durante il quale l’Amministrazione verifica l’ammissibilità dell’intervento ed eventualmente ne inibisce l’esecuzione.

Qualora siano richiesti altri atti di assenso comunque denominati, come ad esempio l’autorizzazione paesaggistica, l’interessato ha la facoltà o di acquisire preventivamente dagli enti preposti tali atti e allegarli alla segnalazione di inizio attività, oppure di chiedere contestualmente alla presentazione della Segnalazione che se ne occupi lo Sportello Unico.
In tale ultima ipotesi, si parla comunemente di SCIA condizionata, che è destinata cioè a rimanere priva di effetti qualora le autorità competenti alla tutela del vincolo emettano un provvedimento di segno negativo (art. 23, comma 3, T.U. Edilizia).

Laddove -come si evince dal quesito- si intenda passare tramite il SUE, la SCIA può ritenersi perfezionata in presenza di entrambe le seguenti condizioni:
1) ottenimento della prescritta autorizzazione paesaggistica;
2) avvenuto decorso del termine di trenta giorni, da calcolare a partire dal rilascio del suddetto atto autorizzativo.
Nell’ipotesi in cui, invece, si decida di munirsi dell’autorizzazione paesaggistica prima di presentare la SCIA, il termine di trenta giorni decorre dalla segnalazione stessa.

Va precisato, comunque, che in entrambi i casi il consolidamento degli effetti della SCIA non dipende dall’autorizzazione paesaggistica (che riguarda aspetti a sé stanti), bensì dalla decorrenza del termine suddetto senza che il Comune obietti all’intervento, trascorso il quale la P.A. mantiene esclusivamente il potere di intervenire sulla SCIA in via di autotutela.
In secondo luogo, si rileva che le misure di salvaguardia previste dall’art. 12 del Testo Unico sono strumenti diretti ad evitare che, nelle more del procedimento di approvazione degli strumenti di pianificazione, le richieste dei privati fondate su una pianificazione ritenuta non più attuale finiscano per alterare profondamente la situazione di fatto e, di conseguenza, per pregiudicare definitivamente gli obiettivi generali cui invece è finalizzata la programmazione urbanistica generale.

Alla luce di tali finalità generali, dunque, le misure in questione sono ritenute dalla giurisprudenza applicabili anche agli interventi soggetti a SCIA, nonostante il fatto che la lettera della legge le citi soltanto in relazione al permesso di costruire (Consiglio di Stato, sez. IV, 30 novembre 2020, n. 7516; T.A.R. Bologna, sez. I, 19 aprile 2017, n. 298).
Inoltre, va sottolineato che le misure di salvaguardia riguardano non solo le domande di permesso o le segnalazioni successive all’adozione dello strumento urbanistico, ma anche a quelle pendenti a tale data, in ossequio al fondamentale principio tempus regit actum (T.A.R. Brescia, sez. II, 03 settembre 2018, n. 825; T.A.R. Catania, sez. I, 09 luglio 2015, n. 1878).

Così, giudicando un caso per molti versi identico al presente, il Consiglio di Stato ha ritenuto che “Qualora l'intervento denunciato sia in contrasto con le previsioni di uno strumento urbanistico adottato prima che siano trascorsi i trenta giorni dalla presentazione della D.I.A., è obbligatoria l'applicazione delle misure di salvaguardia (con la conseguente necessità di emettere un provvedimento che inibisca l'esecuzione dei lavori previsti dalla stessa D.I.A.)” (Consiglio di Stato sez. IV, 20 gennaio 2014, n. 257).

Alla luce di quanto sopra esposto, bisogna concludere che l’applicazione delle misure di salvaguardia è esclusa soltanto quando il consolidamento della SCIA, che avviene nei termini sopra illustrati, si verifichi prima dell’adozione del nuovo strumento urbanistico indipendentemente dalla data di presentazione della segnalazione (che può essere quindi anche precedente).
Nella fattispecie, dunque, è opportuno muoversi con assoluta urgenza per tentare di anticipare l’imminente adozione del nuovo piano, ricordando che nel caso in cui la SCIA non si perfezioni prima di tale momento, si incorrerebbe molto probabilmente nell’impossibilità di eseguire i lavori edilizi illustrati nel quesito.
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L. T. chiede
lunedì 20/05/2024
“Buongiorno
Io e i miei genitori siamo proprietari di una porzione di villetta bifamiliare dal 1993. I precedenti proprietari delle due porzioni bifamiliari hanno stabilito con una scrittura privata datata 24.9.1980 di concedersi reciprocamente il permesso di costruire una scala in fregio al confine tra le due proprietà. I proprietari di una delle due porzioni hanno quindi costruito tale scala e, secondo quanto riportato nell'accordo, avrebbero dovuto allegare il progetto esecutivo della scala. In realtà tale progetto non è mai stato allegato e ora che noi siamo in procinto di vendere la nostra proprietà ci siamo resi conto della anomalia.
Nel rogito di compravendita del 1993 non si fa alcun cenno a questa scrittura privata che infatti ci è stata consegnata successivamente.
Quindi vorremmo sapere quali sono i riferimenti normativi da utilizzare per richiedere ai nostri vicini (legittimi eredi di coloro che hanno siglato l'accordo) tutta la documentazione tecnica relativa alla edificazione della scala, comprensiva di conformità edilizia e certificato di agibilità.
Inoltre vorremmo sapere se è nostro diritto richiedere in aggiunta anche una perizia tecnica al fine di escludere cedimenti strutturali che potrebbero pregiudicare la sicurezza della nostra proprietà data la costruzione direttamente sul confine.
Infine vorremmo conoscere quali azioni concrete possiamo intraprendere qualora i vicini si rifiutassero di trasmetterci la documentazione richiesta.
Nella email successiva invierò copia della scrittura privata, copia del rogito e alcune fotografie per inquadrare lo stato dei luoghi.
Attendo un vostro cortese riscontro e porgo cordiali saluti.
”
Consulenza legale i 28/05/2024
Prima di rispondere alle domande che vengono poste occorre fare alcune precisazioni circa la corretta qualificazione giuridica che deve essere data ad un intervento volto alla realizzazione di una scala esterna.
In linea generale, si è soliti differenziare gli interventi edilizi a seconda di quelli che sono i titoli abilitativi richiesti dalla legge, la cui disciplina in verità è da sempre oggetto di continua modifica, sia da parte del legislatore statale che di quello regionale.
Così si distingue tra:
  1. attività edilizia libera: si qualifica tale quella per la quale non occorre alcun titolo abilitativo, fatto comunque salvo il rispetto delle prescrizioni dettate dagli strumenti urbanistici comunali, nonché dalle altre normative di settore in materia di attività edilizia;
  2. attività per la quale è richiesta la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato, c.d. CILA (vi rientrano, ad esempio, gli interventi di restauro leggero di un immobile): in questo caso è il tecnico che attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che gli stessi sono compatibili con la normativa sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non sono comunque interessate le parti strutturali dell’edificio;
  3. attività per le quali è richiesto il rilascio del permesso di costruire: è questo il caso in cui si debba procedere alla realizzazione di una nuova costruzione o di interventi edilizi da cui deriverà un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente;
  4. attività per le quali è richiesta la presentazione di una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività): in questo caso, che riguarda essenzialmente gli interventi di manutenzione straordinaria, l’attività edilizia può essere intrapresa solo dopo la presentazione della relativa pratica e, se condizionata ad altri atti di assenso e/o pareri, solo dopo la comunicazione da parte dell’amministrazione comunale dell’avvenuta acquisizione di tali atti.

Delineato per grandi linee il quadro dei titoli edilizi previsti dalla legge, occorre adesso cercare di capire di quale titolo edilizio occorre munirsi per realizzare una scala esterna.
Per fare ciò occorre qualificare correttamente tale tipologia di intervento, il quale deve essere fatto rientrare a pieno titolo tra i c.d. interventi di ristrutturazione pesante, ovvero tali da portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti.
In quanto tale, si può senza alcun dubbio affermare che per la realizzazione di una scala esterna (ed in particolare di una scala con struttura in cemento quale quella risultante dalle foto fatte pervenire a questa Redazione) è necessario il permesso di costruire, ai sensi del comma 1 lett. c) art. 10 del T.U. edilizia.
Tale provvedimento autorizzatorio può, tuttavia, essere sostituito dalla presentazione di una SCIA, la quale, proprio perché riguarda un intervento soggetto a preventiva autorizzazione, si qualifica come SCIA alternativa al permesso di costruire che, a differenza della SCIA ordinaria, dovrà essere presentata almeno trenta giorni prima dell’inizio dei lavori (così comma 1 lett. a) art. 23 del T.U. edilizia.
Quanto fin qui detto, ovviamente, non è fine a se stesso, ma risulta di fondamentale importanza al fine di rispondere a ciò che nel quesito si chiede.
Infatti, considerato che l’intervento realizzato (la scala) presuppone l’apertura di un procedimento amministrativo a tutti gli effetti (ossia quello volto a munirsi dei relativi titoli edilizi), tutta la documentazione a cui nel quesito si fa riferimento non può che essere in possesso della competente pubblica amministrazione (ovvero l’ufficio tecnico del Comune interessato).

E’ pertanto alla stessa che ci si può rivolgere per acquisire gli elementi di cui si ha bisogno, considerato peraltro che ai sensi dell’art. 22, Legge n. 241/1990, comma 1, lett. b), l'accesso agli atti amministrativi è consentito a tutti i soggetti privati, compresi quelli portatori di interessi pubblici o diffusi, che abbiano un interesse diretto, concreto e attuale, corrispondente ad una situazione giuridicamente tutelata e collegata al documento al quale è chiesto l'accesso.
In ambito edilizio, tale interesse qualificato è stato riconosciuto dalla giurisprudenza in capo al proprietario vicino, nel caso in cui la richiesta sia finalizzata all'accertamento della conformità alle norme edilizie e urbanistiche delle opere realizzate su terreni adiacenti.

Si tenga presente che in applicazione proprio di tale dettato normativo, il TAR Campania Salerno 15/10/2020, n. 1423 ha precisato che il proprietario dell’immobile vicino, quando faccia valere l’interesse ad accertare il rispetto delle previsioni urbanistiche, ha il diritto di accedere agli atti abilitativi ed alle pratiche edilizie relative all’immobile confinante, sostenendo che tale posizione, in quanto qualificata e differenziata e non meramente emulativa o preordinata ad un controllo generalizzato dell’azione amministrativa, è sufficiente ex art. 22 della L. 241/1990 a legittimare il diritto di accesso alla documentazione amministrativa richiesta (cfr. Cons. di Stato sentenza n. 2966 del 14.05.2010).
Lo stesso TAR ha anche precisato che per negare l'accesso non è possibile sostenere una violazione della riservatezza altrui, posto che il comma 6 dell’art. 20 del T.U. edilizia fa carico al Comune di pubblicare sull’albo pretorio la notizia dell’avvenuto rilascio con l’indicazione degli estremi identificativi dell’atto, del richiedente, dell’immobile e della tipologia di lavori.

Una simile pretesa, invece, non può essere avanzata nei confronti di coloro che hanno realizzato l’opera, ancor più che adesso si ha a che fare con aventi causa dagli stessi.
Per quanto concerne la lamentata assenza di qualsivoglia riferimento nell’atto pubblico di compravendita al patto risultante dalla scrittura privata, si ritiene del tutto lecito, considerato che trattasi di un patto avente natura meramente obbligatoria (e non reale), vincolante come tale soltanto nei riguardi delle parti che vi hanno aderito.

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