Articolo 1585 Codice Civile

Limiti della garanzia del godimento. Molestie di diritto e di fatto

La garanzia del godimento che è illimitata quando la turbativa si concreta nel fatto proprio del locatore e che funziona anche in presenza di avvenimenti estranei, incontra un limite di applicazione qualora la turbativa derivi dal terzo, non potendosi far ricadere sul locatore le conseguenze di quei fatti che sono estranei alla cosa ed al rapporto di locazione.

La definizione della molestia di fatto e di quella di diritto è così data dalla Cassazione: "È molestia di fatto l'atto che tende a diminuire o togliere la cosa materialmente senza che il molestante avanzi pretese di diritti sulla cosa stessa o sul suo godimento; è molestia di diritto la contestazione sulla cosa o sul suo godimento, compiuta con atti giudiziali stragiudiziali assumendo pretese di diritto sulla cosa locata, intendendosi sempre di diritto quantunque risulti in definitiva infondata la pretesa giuridica del molestante". Cosicché nel caso che taluno invada il fondo locato ad altri, ne raccolga i frutti, ne tagli gli alberi, vi faccia pascere le greggi, senza vantare alcun diritto né sulla cosa né sul suo godimento, si ha molestia di fatto; se il molestante, invece, pretenda passare per il fondo per un diritto di servita o intimi al conduttore di rilasciare il fondo assumendosi unico ed esclusivo proprietario od usufruttuario non vincolato da alcun rapporto di locazione, sia che tale pretesa avanzi in via di azione o di eccezione, si ha molestia di diritto.

In pratica non sempre è agevole distinguere quando ricorra molestia di diritto e quando molestia di fatto, quando il locatore è garante e quando la garanzia non funzioni. Per una migliore precisazione dei due concetti può dirsi che sono molestie di diritto quelle che dimostrano in chi agisce l'intenzione e la pretesa di contraddire al diritto del conduttore sulla cosa locata e di soprapporvi il proprio presunto diritto contrario; sono molestie di fatto tutte le altre da qualsiasi scopo illegittimo nascano, per dolo, colpa od errore, arrecando danno al conduttore. Allo scopo di accertare se si tratti dell'una o dell'altra molestia è pertanto necessaria l'indagine diretta a stabilire la reale intenzione dell'autore di essa, prescindendosi da eventuali maliziose e tardive eccezioni di diritto sollevate in giudizio. La distinzione, quindi, è più quantitativa che qualitativa perché l'una e l'altra molestia tendono alla privazione del godimento, con la sola differenza che le molestie di diritto hanno in più la pretesa di un diritto sulla cosa.
Non qualsiasi pretesa di un diritto da parte di un terzo dà luogo alla garanzia a favore del conduttore, ma soltanto quelle molestie che impediscono l'esercizio del godimento. Condizione necessaria e sufficiente all'esercizio dell'azione di garanzia è quindi che il terzo pretenda avere un diritto sulla cosa che influisca su quelli concessi dal locatore al conduttore sulla cosa medesima.

Grave problema è quello della garanzia per le molestie che, senza alcuna pretesa giuridica sulla cosa, pur sono appoggiate ad un diritto. Presumibilmente il problema va risolto nel senso che ove il terzo non vanti un diritto di proprietà, possesso o servitù, ma un diritto di altro genere, il conduttore dovrà difendersi con le proprie armi, senza ricorrere a quelle del proprietario. La dottrina che vuole inserire nelle molestie di diritto l'ipotesi del terzo che intenda far valere un suo diritto personale in contrasto con quello del conduttore, se dal punto di vista sostanziale non è errata, perché non v' è una differenza di sostanza tra la molestia consistente nell'esercizio di un diritto reale o di un diritto personale, urta contro gli scopi pratici e le ragioni processuali dell'istituto delle molestie di diritto. Ad ogni modo in questi casi si tratterà quasi sempre di una molestia di fatto mascherata dal terzo con una parvenza di diritto.

La molestia di diritto si può manifestare in due maniere differenti e cioè quando il terzo faccia valere delle pretese sulla cosa locata contestando con atti giudiziali il diritto del locatore e quando il terzo riduca di fatto il godimento e l'uso della cosa al conduttore in base a pretese limitazioni del diritto del conduttore (es. facendo valere limitazioni della proprietà derivanti da rapporti di vicinato). In linea astratta questa seconda ipotesi dovrebbe essere al di fuori della garanzia, poiché le molestie di diritto derivano soltanto dalla concessione, da parte del locatore, di un godimento di cui non poteva, almeno parzialmente, disporre, ma la legge non esige che al terzo spetti un diritto, ma vuole soltanto che avanzi una pretesa di diritto, la quale, in seguito, potrà pure risultare infondata. Il terzo raramente riconoscerà la propria malafede e si aggrapperà ostinato a qualche cavillo giuridico: qui l'opera del giudice dovrà essere dedicata a distinguere se veramente ricorra una pretesa giuridica, fondata o meno, e quindi una molestia di diritto, o una maliziosa eccezione mascherata con linguaggio giuridico che non ha efficacia di trasformare la molestia di fatto in molestia garantita dal locatore.
Si è parlato di contestazione giudiziale, la semplice contestazione verbale di un terzo di un diritto di servitù non basta a costituire molestia di diritto agli effetti della garanzia sancita dall'articolo in esame.

La garanzia del locatore per la molestia di diritto funziona anche quando il locatore sia rimasto vincitore nella lite promossa dal terzo e a lui intesta. L'esito della controversia non ha rilevanza nei rapporti tra locatore e conduttore per i quali il fatto rilevante è l'impedimento del conduttore al godimento della cosa locata.


Molestie che derivano da un atto lecito della P. A.

Non rientrano nella nozione di molestia fin qui esaminata quelle che derivano da un atto lecito dalla Pubblica Amministrazione. In questo caso non sorge una contestazione tra il locatore e il terzo per sapere a chi un dato diritto appartenga, ma ricorre un atto, in base al quale, per considerazioni di utilità generale e di diritto pubblico l'autorità amministrativa impedisce che dalla cosa si tragga qualsiasi utilità. Se non si può parlare di turbativa di diritto, peraltro, quando l'atto dell'amministrazione fa cessare la possi­bilità di destinare la cosa all'unico uso cui doveva essere adibita, ne deriverà lo scioglimento del contratto in applicazione delle disposizioni che regolano la perdita per caso fortuito o per forza maggiore. Se dalla cosa, indipendentemente dalla sua perdita o distruzione, il conduttore non può trarre quelle utilità in previsione delle quali fu indotto a concludere il contratto, questo, che è caratterizzato da prestazioni corre­lative, deve necessariamente risolversi.


Molestie da parte di terzi

Le molestie che terze persone in via di fatto arrecano al godimento del conduttore e per le quali il locatore non è tenuto a garantirlo sono quelle che si concretano in fatti dolosi e colposi terzi, comprese le omissioni, che sono autonomi ed indipendenti sia dalla natura sia dalla consistenza dei beni locati ed ai quali il locatore è assolutamente estraneo. Tali molestie sono fuori del rapporto di locazione ed è questa la ragione per la quale il conduttore deve difendersi da esse direttamente. Non ha rilevanza giuridica la maggiore o minore gravità della turbativa, la sua durata più o meno lunga, sempre che la turbativa non incida sulla sostanza della cosa in modo che questa non sia piu suscettibile del godimento garantito dal contratto, giacché in tal caso il conduttore potrà invocare la risoluzione. Se però l'oggetto del contratto non viene a mancare e solamente il godimento viene impedito dalla molestia del terzo, la responsabilità del locatore è fuori questione.

Le molestie di fatto vanno considerate nella loro obiettività e nei rapporti con il godimento per cui è irrilevante ogni indagine diretta a stabilire se la turbativa sia oppure no diretta contro la persona del conduttore. Il conduttore agirà direttamente contro il terzo indipendentemente dalla personalità della molestia e sempre che sia stato impedito o reso più gravoso l'esercizio del diritto di godimento.
Se alla molestia di fatto abbia dato causa, sia pure indiretta, il locatore, il conduttore potrà reclamare la garanzia, perché essendosi il primo impegnato a procurare il godimento della cosa locata, deve astenersi da ogni attività, che tale possibilità ostacoli.

Il terzo che compie la molestia può essere il proprietario vicino o il conlocatario. Il proprietario vicino che turbi il conduttore nell'esercizio del proprio diritto di godimento agisce al pari di qualunque terzo e il conduttore ha azione contro di lui per la rimozione degli ostacoli frapposti. Si tratta sempre però di un diritto non di un obbligo perché se il conduttore è tenuto alla difesa materiale della cosa anche mediante l'esercizio delle azioni possessorie, non si può pretendere da lui l'esercizio di azioni che garantiscano la possibilità del godimento, le quali non presentando carattere di indilazionabilità, incombono esclusivamente al titolare del diritto sulla cosa. Se la turbativa del proprietario vicino, peraltro, è avvenuta con il consenso del locatore, il conduttore ha diritto di essere reintegrato nel godimento dal locatore, in quanto la molestia di fatto viene a trasformarsi in una molestia di diritto e la tutela del conduttore trae origine dal contratto.

Rispetto alle molestie che provengono da un conlocatario è stato osservato che il fatto stesso della coabitazione nello stesso stabile importa alcune limitazioni necessarie nei rispettivi godimenti, per cui il godimento di ogni conlocatario sorge limitato e limitato è di conseguenza il campo delle vere turbative. Se queste si verificano non v'è alcun motivo giuridico di considerare il coinquilino diversamente da qualsiasi altro terzo, solo perché detiene la cosa a nome del locatore, a meno che la turbativa sia conseguenza dell'esercizio di un diritto al coinquilino concesso dal locatore, nel qual caso ricorre una molestia di diritto che rende operativa la garanzia del locatore. Se il conlocatario molestante e quello molestato non traggono i rispettivi diritti dal medesimo locatore la posizione giuridica del molestante non è dissimile da quella del proprietario vicino che arrechi una molestia di fatto.
Come gia è stato accennato, il conduttore non ha l'obbligo di esperire l'azione in nome proprio contro il terzo a difesa del godimento contro la molestia di fatto, ma ha soltanto una facoltà, che può o non esercitare. Il locatore non potrebbe lamentare che dall'inazione di lui gli sia derivato un danno, perché il conduttore detiene la cosa per se stesso, per trarne il godimento garantito dal contratto, non in rappresentanza del locatore.

398 La disciplina delle molestie da parte dei terzi era apparsa non eccessivamente chiara nel sistema dell'art. 1581 cod. civ. (articoli 426 e 427 progetto del 1936).
Specialmente la nozione di molestia andava precisata.
La causa principale della difficoltà di distinguere in concreto le molestie dei terzi che danno diritto alla garanzia e quelle che non vi danno diritto consiste in sostanza nel fatto che il codice lascia credere che le molestie del capoverso dell'art. 1581 non debbano implicare fatti materiali e non pone la necessità che incidano sul rapporto locatizio in modo da impedirne o da diminuirne le possibilità di attuazione.
Mi sono preoccupato di chiarire questi punti fondamentali (art. 438). E così ho riferito l'obbligo di garanzia alle molestie che provengono da terzi i quali reclamano diritti relativi alla cosa locata e che abbiano per risultato una minoranza dell'uso o del godimento della cosa stessa: ogni altra molestia è estranea al contenuto della garanzia, e il conduttore avrà azione diretta contro il terzo.
E' indifferente che la pretesa preesista al fatto o si manifesti mediante il fatto; così nell'art. 438 primo comma rientrano le usurpazioni, richiamate dall'art. 1587 cod. civ. (art. 432 del progetto del 1936).

400 Solo però se le turbative si mantengono nel campo astratto delle pretese, il locatore esaurisce l'obbligo di garanzia assumendo la lite che si promuove contro il conduttore ad opera dei terzi. Se l'azione di costoro ha per risultati la privazione totale o parziale del godimento della cosa, la garanzia dovuta dal locatore assume una più vasta portata.
Ho fissato questi limiti ulteriori della garanzia nell'art. 440, che non ha precedenti né nel codice né nel progetto del 1936; e li ho stabiliti merce il richiamo delle norme previste per l'inadempimento delle obbligazioni in genere. Ciò vuol dire anzitutto che il conduttore, nel caso di privazione totale del godimento, rimane libero dagli obblighi che gli incombevano a seguito del contratto di locazione; ma ciò vuole anche dire che, se la privazione parziale del godimento raggiunge una tale importanza nell'economia del contratto da farne pregiudicare lo scopo, il conduttore ha il diritto di chiederne la risoluzione. In ogni caso, poi, è chiaro che il conduttore ha diritto di essere risarcito dei danni, e, se la locazione possa durare, ha diritto ad una congrua riduzione del corrispettivo.