Se il negozio in cui siamo in affitto è vicino ad un ristorante da cui provengono odori fastidiosi, possiamo in qualche modo tutelarci?
In particolare, il proprietario dell’immobile locato, è responsabile per le immissioni che provengono dai locali vicini a quello oggetto di locazione?
Di questa questione si è occupato il Tribunale di Benevento, con la sentenza n. 311 del 23 febbraio 2017.
Nel caso esaminato dal Tribunale, una società, che aveva in locazione un immobile nel quale svolgeva attività di vendita di scarpe, aveva agito in giudizio nei confronti della società proprietaria dell’immobile locato, chiedendo il risarcimento dei danni subiti a causa delle immissioni odorose che provenivano dal retro dell’edificio e che intaccavano gli articoli venduti.
La locatrice, in particolare, faceva valere il disposto di cui all’art. 1578 cod. civ., ai sensi del quale “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
La società proprietaria dell’immobile si costituiva in giudizio, contestando la domanda della società attrice, osservano che gli odori in questione non rappresentavano dei “vizi della cosa locata”, in quanto gli stessi provenivano dal ristorante che si trovava nell’unità immobiliare vicina.
Ebbene, il Tribunale di Benevento, riteneva di dover dar ragione alla società proprietaria dell’immobile locato, osservando che, effettivamente, le immissioni oggetto di causa non rappresentavano un vizio della cosa locata, bensì una “molestia di fatto”, disciplinata dall’art. 1585, comma 2, c.c., il quale stabilisce che "il locatore non è tenuto a garantire il locatario dalle molestie poste in essere da soggetti terzi che non pretendano di avere diritti sulla cosa locata, fatta salva, in ogni caso, la possibilità del locatario stesso di agire in giudizio direttamente nei confronti di colui che abbia posto in essere la molestia".
In altri termini, se la molestia (in questo caso, le immissioni di odori) provengono da un terzo che, comunque, non rivendica diritti sulla cosa locata, il locatario non potrà rivolgersi al proprietario per chiedere tutela, ma dovrà agire in giudizio direttamente nei confronti del molestatore.
Ciò considerato, il Tribunale di Benevento rigettava la domanda risarcitoria avanzata dalla società locatrice dell’immobile, confermando la tesi avanzata dalla società proprietaria dell’immobile stesso a sua propria difesa.
Secondo il Tribunale di Benevento le immissioni che provengono dal locale vicino a quello oggetto di locazione non rappresentano un "vizio della cosa locata" ma una "molestia di fatto".
