Articolo 2826 Codice Civile

La convinzione che si ha, quale viene espressa nel quesito, è purtroppo errata, anche perché sarebbe fin troppo facile, per chi ha un immobile ipotecato o pignorato, sopprimere la particella o fonderla con altra per liberare lo stesso da ogni iscrizione pregiudizievole.
In effetti, a seguito della meccanizzazione della Conservatoria dei registri immobiliari e della modifica dell’art. 2826 del c.c., i beni oggetto di ipoteca vengono essenzialmente individuati nella nota di iscrizione mediante i dati di identificazione catastale.
Ora, accade abbastanza di frequente, come nel caso di specie, che vi siano delle variazioni a seguito di frazionamenti o accorpamenti di mappali, con la conseguenza che il mappale originario iscritto a catasto venga soppresso, dando luogo ad un mappale di nuova costituzione.
In questi casi, è evidente che i creditori che avevano iscritto ipoteca sui precedenti mappali non troveranno più il mappale gravato in quanto soppresso e dovrebbe essere loro cura integrare la nota di iscrizione con l’identificazione del nuovo dato catastale e di quello preesistente, così da poter avere una completa tracciabilità e leggibilità della vicenda ipotecaria (ciò andrebbe fatto con una annotazione a margine dell’iscrizione originaria).

Tuttavia, va detto che, non esistendo alcuna norma del nostro ordinamento giuridico che imponga un vero e proprio obbligo in tal senso, nella generalità dei casi i creditori non provvedono a tale adempimento.
Ciò non significa che il creditore privilegiato sarà destinato a perdere la propria garanzia ipotecaria, in quanto il mappale soppresso al catasto, anche se non più operativo, è pur sempre un dato che esiste ed è peraltro tracciabile.
Infatti, sarà sufficiente effettuare una visura storica al catasto per scoprire che il mappale su cui era stata iscritta l’ipoteca di primo grado in favore della Banca Alfa è sì soppresso, ma si vedrà anche qual è la nuova particella a cui ha dato origine e si potrà anche verificare, se occorre, la scheda planimetrica dell’unità interessata.

Pertanto, la tracciabilità delle vicende catastali di un immobile induce a dover escludere ogni forma di incertezza sulle iscrizioni ipotecarie eseguite sullo stesso immobile e, di conseguenza, il mutamento della denominazione originaria della particella ipotecata (per allineamento catastale o qualunque altra ragione) non può determinare nullità di quella iscrizione né l’estinzione della stessa.

Del resto, in tal senso può argomentarsi:
a) dall’art. 2841 del c.c.: tale norma dispone che l’omissione o l’inesattezza nei titoli o nelle note di alcune indicazioni non nuoce alla validità dell’iscrizione, salvo che induca incertezza sull’identità del bene gravato (in questo caso, come si è detto, l’incertezza è facilmente superabile con una ispezione catastale storica);
b) dall’art. 2847 del c.c.: questa norma ricollega il venir meno dell’efficacia dell’iscrizione al decorso del termine ventennale dalla sua data, salvo che non venga rinnovata prima della scadenza di tale termine (in questo caso il termine ventennale non è ancora decorso);
c) dall’art. 2878 del c.c.: vengono in esso disciplinate le cause tassative di estinzione dell’ipoteca, tra le quali non è elencato il mutamento di denominazione della particella su cui è stata originariamente iscritta l’ipoteca.

In conclusione, dunque, può dirsi se un nuovo creditore dovesse iscrivere ipoteca sul medesimo bene, ma indicando la corretta particella attualmente risultante in catasto, non potendosi ritenere estinta la precedente ipoteca, quella nuova prenderà un grado successivo alla prima.

Due sono gli accadimenti che assumono un ruolo chiave nella fattispecie qui descritta, dall’analisi dei quali occorrerà muovere per rispondere alle singole domande poste, e precisamente:

1. il frazionamento di un immobile pignorato senza preventiva autorizzazione giudiziale;
2. gli effetti che la restrizione del pignoramento può avere sull’originario atto di pignoramento da cui ha preso origine l’intera procedura esecutiva.

Per affrontare il primo tema, quello relativo all’assenza di un provvedimento del Giudice che autorizzi il frazionamento catastale, occorre fare preliminarmente riferimento al dato normativo, ed in particolare alle seguenti norme:

• il primo comma dell’art. 492 del c.p.c., riferito al pignoramento in generale, il quale dispone che “…il pignoramento consiste in una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito….i beni che si assoggettano alla espropriazione”;
• il primo comma dell’art. 555 del c.p.c., dettato in tema di espropriazione immobiliare, il quale dispone che il relativo atto di pignoramento, da notificare prima al debitore e successivamente trascrivere, deve indicare esattamente i beni ed i diritti reali immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione, facendo riferimento agli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato.

Dalla lettura dell’art. 492 c.p.c. si desume chiaramente quella che è la funzione precipua del pignoramento, ossia determinare un vincolo di destinazione su uno o più beni individuati dal debitore affinché essi, una volta liquidati e trasformati in denaro, soddisfino il credito del creditore procedente e dei creditori eventualmente intervenuti nel processo di esecuzione.
Il bene pignorato, dunque, non si trova in un regime di indisponibilità assoluta e non cessa di appartenere al patrimonio del debitore, tant’è che quest’ultimo può perfino compiere sul bene pignorato atti di disposizione, i quali non saranno né nulli né, in qualche modo, invalidi o affetti da inefficacia assoluta, ma soltanto inopponibili al creditore procedente ex art. 2913 del c.c. (si parla di inefficacia relativa).

L’art. 555 c.p.c., invece, impone al creditore procedente di indicare esattamente, secondo gli elementi di individuazione prescritti dall’art. 2826 del c.c. per l’atto di concessione ipotecaria, i beni e/o i diritti immobiliari che intende sottoporre a pignoramento; dovranno, pertanto, specificarsi la natura del bene, il Comune in cui si trova ed i dati di identificazione catastale.
La medesima norma prevede, poi, che immediatamente dopo la sua notificazione, l’atto di pignoramento debba essere trascritto presso la competente conservatoria dei registri immobiliari.

Ora, sebbene l’evoluzione normativa abbia portato alla modifica dell’art. 2826 c.c. in forza del quale è stata attribuita particolare rilevanza, ai fini della identificazione degli immobili, ai dati catastali (adesso essenziali ai fini della pubblicità e della conseguente opponibilità ai terzi di dati obiettivi), tuttavia, deve riconoscersi che il dato catastale presenta anche delle criticità, tra cui il fatto che si tratta pur sempre di un dato c.d. statico.
Il bene pignorato, invece, come del resto quello ipotecato, non è un bene statico, ma rimane pur sempre un bene suscettibile di modifiche materiali ed economiche e soggetto ad evoluzione giuridica; è, dunque, possibile, a titolo meramente esemplificativo, che un suolo venga accorpato ad una striscia di terreno a scopo di migliore funzionalità o che un appartamento venga ampliato con acquisizione di un vano adiacente.
Le modifiche catastali che possono conseguire ad una modifica materiale del bene (come anche un eventuale frazionamento dell’unica particella originaria) non integrano di fatto alcun atto dispositivo del bene pignorato e, come tali, non necessitano per il loro compimento di una preventiva autorizzazione giudiziale.
A ciò si aggiunga che, secondo una tesi confermata anche nella giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. N. 4612/1985; Cass. N. 8408/2011), l’atto di pignoramento immobiliare, pur se fosse incompleto degli estremi richiesti dall’art. 555 comma 1 c.p.c., sarebbe in ogni caso da ritenere valido allorché tale incompletezza non si traduca in una assoluta incertezza nella individuazione del bene.

E’ stato a tal proposito affermato che il riferimento al dato catastale erroneo perché superato nel tempo potrebbe non dare luogo ad incertezza ex art. 2665 del c.c. qualora l’interprete sia comunque posto in condizione di identificare correttamente il bene; ciò impone che il riferimento a tale dato catastale, contenuto nell’art. 555 c.p.c., debba essere interpretato in modo “aperto”, cosicché anche il riferimento ad un mappale spento, cioè sostituito da diverso identificativo, valutato nell’ambito della storia catastale del bene, può condurre, sulla base delle risultanze ipocatastali, ad un sua individuazione certa.
E’ proprio questo il caso degli identificativi catastali sostituiti con altri a seguito di riordino catastale o della variazione di subalterni a seguito di opere che non abbiano comunque variato la complessiva consistenza immobiliare (in tal caso sarebbe possibile la mera rettifica della formalità, senza dover ricorrere alla rinnovazione dell’atto).

Le superiori considerazioni, inoltre, in assenza di una specifica disciplina delle ipotesi di invalidità del pignoramento, trovano conferma nella disciplina generale degli atti processuali, ed in particolare al terzo comma dell’art. 156 del c.p.c., ove è detto che non può mai essere pronunciata la nullità di un atto processuale se l’atto ha comunque raggiunto lo scopo a cui è destinato, ciò che è proprio accaduto nel caso di specie, per come si vedrà occupandoci del secondo momento rilevante di questa fattispecie, ossia la successiva restrizione del pignoramento.

Quest’ultimo istituto risulta espressamente disciplinato dall’art. 496 c.p.c., inquadrabile tra quelle misure speciali che il codice processuale civile prevede per evitare eccessi nell’uso del procedimento di espropriazione forzata e la cui istanza postula la non contestazione dell’an e del quomodo dell’esecuzione (per le quali occorre avvalersi degli strumenti delle opposizioni ex artt. 615 o 617 c.p.c.).
In dottrina si è affermato che tale rimedio è applicabile non soltanto nel caso in cui l’eccesso di pignoramento derivi da una pluralità dei beni aggrediti, ma anche nel caso in cui il pignoramento abbia ad oggetto un unico bene; infatti, si è ritenuto che in tali casi sia applicabile analogicamente l’art. 2872 del c.c. dettato in materia di riduzione di ipoteche (ciò che conta è che il bene non sia indivisibile o insuscettibile di essere scomposto in più parti dotate di autonomia funzionale).

Una volta proposta l’istanza di riduzione, per la quale non sono previste forme particolari, il giudice dell’esecuzione (il quale ha al riguardo competenza esclusiva), se ne ravvisa i presupposti, dispone la riduzione con provvedimento avente forma di ordinanza, nella quale vengono individuati i beni da liberare, fornite eventuali disposizioni al custode e dato l’ordine di cancellazione della trascrizione sulle particelle fuoriuscite dalla procedura esecutiva.

Ciò che conta, almeno secondo l’opinione dottrinale prevalente, è che l’istanza di riduzione venga proposta prima dell’udienza di autorizzazione della vendita; di contrario avviso, invece, è la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale non esiste alcun limite temporale all’istanza di riduzione.
Tale ordinanza può essere revocata o modificata mediante lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, disciplinato dall’art. 617 del c.p.c. (rispettando il termine di venti giorni da tale norma previsto).

A questo punto, sulla base della disciplina a cui fin qui si è fatto riferimento, è possibile trarre le conclusioni che serviranno per rispondere alle singole domande poste.

1. Si chiede se è normale che non ci sia corrispondenza con quanto presente nell’atto di pignoramento introduttivo e l’ordinanza di vendita.

La risposta è positiva (nel senso che è normale), in quanto quell’ordinanza è frutto di un potere attribuito alla parte debitrice di chiedere la riduzione dei beni pignorati e risponde al c.d. “principio della giusta esecuzione” (il quale impone di ritenere prevalente l’interesse del debitore alla libera disponibilità dei beni pignorati rispetto al rischio di future incapienze) nonché all’esigenza di garantire in qualunque fase il controllo di legalità sull’operato del creditore.
L’atto di pignoramento, dunque, resterà pur sempre valido come momento iniziale del procedimento di esecuzione forzata, mentre ciò che subisce una modifica è soltanto il suo oggetto, modifica che peraltro viene portata a conoscenza del creditore pignorante e dei creditori intervenuti come dispone l’art. 496 c.p.c. (in cui è detto “…sentiti il creditore pignorante e i creditori intervenuti…”).

2. Con altra domanda si chiede se è possibile frazionare un bene pignorato.

Anche qui la risposta è positiva, in quanto il frazionamento non può qualificarsi come atto di disposizione giuridica del bene (in quanto tale inefficace nei confronti del creditore che abbia già trascritto il pignoramento, quale potrebbe essere ad esempio una divisione), ma risponde soltanto al fatto che il bene pignorato, a differenza del dato catastale che ha natura statica, non è un bene anch’esso statico, ma suscettibile di modifiche materiali ed economiche e soggetto ad evoluzione giuridica.
Tale risposta vale anche per l’altra domanda relativa alla possibilità di smembrare un compendio unico (dichiarato dal creditore nell’atto di pignoramento) prima dei dieci anni dalla sua costituzione.
Non vi è alcuna norma che pone un limite temporale al compimento di tale operazione, anche perché, si ripete, non si tratta di un atto dispositivo del bene.

Anche il comportamento del CTU non è in alcun modo censurabile, in quanto il compito dello stesso, e per il quale presta giuramento, è quello di determinare il valore di mercato dell’immobile, tenendo conto nel fare ciò di eventuali vizi, del suo stato d’uso e di manutenzione, dello stato di possesso, di eventuali vincoli ed oneri giuridici non eliminabili. Sembra evidente che, nell’espletamento di tale incarico, non possa assumere alcun rilievo la circostanza che l’immobile sia identificato con una o più particelle, in quanto ciò che conta, come detto nella parte introduttiva di questa consulenza, è che il bene possa individuarsi con certezza.

Per quanto concerne, infine, l’ultima delle domande poste, attinente alla sussistenza o meno di un obbligo del giudice, dopo la riduzione del pignoramento, di ordinare al creditore di modificare il suo titolo, la risposta è negativa.
Infatti, come è stato prima osservato, nel momento in cui viene emessa l’ordinanza di riduzione, il giudice ha soltanto i seguenti obblighi:

1. individuare i beni da liberare;
2. fornire eventuali disposizioni al custode;
3. dare l’ordine della cancellazione della trascrizione relativamente ai beni liberati.

Da ciò che viene detto nel quesito, sembra proprio che tali obblighi siano stati rispettati, altrimenti non si spiegherebbe come mai in conservatoria il pignoramento risulti correttamente iscritto.