Cass. civ. n. 30058/2022
Il contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire, individuati solo nel genere, è valido solo a condizione che questi ultimi siano determinabili con riferimento ai parametri di edificabilità, alla collocazione degli immobili da costruire, alla loro dimensione, alla loro destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire in permuta. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto nullo per indeterminabilità dell'oggetto un contratto di permuta di terreno contro immobili da costruire, con il quale il promittente alienante si era impegnato, in cambio del trasferimento di un terreno, a cedere al promissario una quota delle costruzioni che sarebbe stato possibile edificare sul terreno con progetti regolarmente approvati dalle autorità competenti).
Cass. civ. n. 19824/2019
In caso di permuta di un terreno con un appartamento da costruire, ai fini dell'opponibilità ai terzi della trascrizione dell'atto di permuta, deve verificarsi se la nota di trascrizione della convenzione consenta l'individuazione dell'appartamento oggetto di permuta. (Nel caso di specie, la S.C. ha censurato la decisione della corte territoriale che erroneamente aveva ritenuto che la trascrizione della convenzione edilizia non fosse opponibile al terzo, che aveva iscritto ipoteca in un momento successivo, senza accertare se la nota di trascrizione consentisse di individuare la porzione dell'immobile poi trasferito in base al contratto di permuta).
Cass. civ. n. 11234/2016
Il contratto avente ad oggetto l'impegno a trasferire la proprietà di un'area (nella specie, il 79 per cento dell'intero fondo) in cambio di uno o più unità immobiliari da costruire (nella specie, pari al 21 per cento della volumetria complessivamente realizzabile, da erigersi sulla parte di fondo non ceduta) è qualificabile come preliminare di permuta di cosa futura ove l'intento concreto delle parti abbia ad oggetto il reciproco trasferimento dei beni (presente e futuro), restando meramente strumentale l'obbligo di erigere i fabbricati, mentre integra un appalto se tale obbligazione assume rilievo preminente e ad essa corrisponda quella di versare il corrispettivo (eventualmente sostituito, nella forma atipica "do ut facias", dal trasferimento dell'area), anche in compensazione rispetto al prezzo per la vendita immobiliare funzionalmente collegata.
Cass. civ. n. 5605/2014
Al fine di stabilire se un contratto traslativo della proprietà di un bene, per il quale la controprestazione sia costituita, in parte, da una cosa in natura e, in parte, da una somma di denaro, costituisca una compravendita o una permuta, una volta che si escluda la duplicità di negozi ovvero l'ipotesi del contratto con causa mista, occorre avere riguardo non già alla prevalenza del valore economico del bene in natura ovvero della somma di denaro, bensì alla comune volontà delle parti, verificando se esse hanno voluto cedere un bene contro una somma di denaro, commutando una parte di essa, per ragioni di opportunità, con un altro bene, ovvero hanno concordato lo scambio di beni in natura, ricorrendo all'integrazione in denaro soltanto per colmare la differenza di valore tra i beni stessi.
Cass. civ. n. 24172/2013
Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente. A tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l'effetto traslativo si verifica ex art. 1472 c.c. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell'edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell'art. 2645 bis ultimo comma del c.c..
Cass. civ. n. 25603/2011
In caso di permuta obbligatoria, così come nell'ipotesi di vendita obbligatoria, l'effetto traslativo non è immediato, ma è differito e fatto dipendere da ulteriori eventi, come l'acquisto della cosa da parte di un permutante o la venuta ad esistenza della cosa medesima. (Nella specie, la S.C., ha confermato la sentenza di merito che aveva inquadrato nello schema della permuta obbligatoria in favore di terzo la fattispecie negoziale in cui i cessionari di una quota sociale si erano obbligati, a titolo di corrispettivo della cessione, ad acquistare un immobile ed ad attribuire ad un terzo il diritto di abitazione su di esso, con conseguente automatico determinarsi dell'effetto reale una volta verificatosi l'acquisto della proprietà del bene).
Cass. civ. n. 1960/2008
Nel contratto di permuta — al quale sono applicabili, in quanto compatibili, le norme della vendita (art. 1555 c.c.) — ove l'acquirente non abbia già la disponibilità del bene, sussiste in capo al cedente l'ulteriore e specifico obbligo di consegna che costituisce un'attività materiale non coincidente con l'effetto traslativo della proprietà ed espressamente desumibile dalla regola dettata, per la vendita, dall'art. 1476, n. 1, c.c.
Cass. civ. n. 28479/2005
Il contratto con cui una parte cede all'altra la proprietà di un'area edificabile, in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sarà realizzato sulla stessa area a cura e con mezzi del cessionario, integra gli estremi del contratto di permuta tra un bene esistente ed un bene futuro, qualora il sinallagma negoziale consista nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito, che aveva ravvisato nelle pattuizioni intercorse tra le parti due distinti contratti, una compravendita ed una promessa di vendita, escludendo la possibilità di qualificare la fattispecie come permuta, avendo le parti convenuto l'immediato trasferimento della proprietà dell'area contro la mera promessa di vendita di un appartamento nel fabbricato da costruire).
Cass. civ. n. 5494/2001
Il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area in cambio di un fabbricato o di alcune sue parti da costruire sull'area stessa, a cura e con mezzi del cessionario, integra il contratto di permuta di un bene esistente con un bene futuro se il sinallagma negoziale sia consistito nel trasferimento reciproco, con effetto immediato sulla proprietà dell'area e differito della cosa futura, e l'assunzione dell'obbligo di erigere l'edificio sia restata su di un piano accessorio e strumentale, ma non quando le due parti si obbligano l'una a costruire un edificio e l'altra - il proprietario del suolo - a cederlo, in tutto o in parte, quale compenso, poiché, in tale ultimo caso, il contratto ha effetti obbligatori e si qualifica come innominato del genere
do ut facias, analogo al contratto d'appalto, dal quale differisce per la mancanza di un corrispettivo in denaro. (Nel caso di specie la Suprema Corte ha ritenuto che il contratto avente ad oggetto la promessa di vendita di un appezzamento di terreno, ai fini della costruzione di un edificio con coevo affidamento in appalto all'altro contraente della costruzione delle unità abitative, non sia qualificabile permuta avuto riguardo al rilievo teleologicamente essenziale che nella volontà delle parti ha assunto la costruzione del fabbricato).
Cass. civ. n. 11986/1998
È ammissibile la permuta di cosa presente con cosa futura sempreché la esistenza della cosa futura non sia soltanto eventuale, perché altrimenti si avrebbe la cessione di un diritto senza corrispettivo, cioè a titolo gratuito, in contrasto con la natura stessa del contratto di permuta.
Cass. civ. n. 5322/1998
Il contratto di cessione della proprietà di un'area in cambio di un fabbricato (o di parte di esso) da erigere sull'area medesima a cura e con mezzi del cessionario partecipa della natura giuridica del contratto di permuta di bene presente con altro futuro, ovvero del contratto misto vendita-appalto, a seconda che, rispettivamente, il sinallagma negoziale consista nel trasferimento reciproco del diritto di proprietà attuale del terreno e di quello futuro sul fabbricato (l'obbligo di erigere il medesimo restando su di un piano meramente accessorio e strumentale), ovvero la costruzione del fabbricato risulti l'oggetto principale della volontà delle parti (ad essa risultando strettamente funzionale la precedente cessione dell'area).
Cass. civ. n. 11643/1997
Il contratto avente ad oggetto la cessione di un'area edificabile in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sarà realizzato a cura e con, i mezzi del cessionario può integrare tanto gli estremi della permuta tra un bene esistente ed un bene futuro quanto quelli del negozio misto caratterizzato da elementi propri della vendita e dell'appalto, ricorrendo la prima ipotesi qualora il sinallagma contrattuale consista nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura (l'obbligo di erigere il manufatto collocandosi, conseguentemente, su di un piano accessorio e strumentale), verificandosi la seconda ove, al contrario, la costruzione del fabbricato assuma rilievo centrale all'interno della convenzione negoziale, e la cessione dell'area costituisca soltanto lo strumento prodromico onde conseguire tale, primario obiettivo. La indagine sul reale contenuto delle volontà espresse nella convenzione negoziale
de qua, risolvendosi in un apprezzamento di, fatto, è riservata al giudice di merito ed è, conseguentemente, incensurabile in cassazione se sorretta da adeguata motivazione.
Cass. civ. n. 10256/1997
È legittima la permuta di cosa presente (con conseguente effetto traslativo immediato della proprietà) con una cosa futura ovvero soltanto generica (abbisognevole, pertanto, di individuazione nell'ambito del relativo
genus), la cui proprietà venga, invece, trasferita in momento successivo (all'atto, cioè, della rispettiva venuta ad esistenza o specificazione), realizzandosi, in tal caso, l'effetto traslativo immediato con riguardo alla cosa presente, e la contestuale nascita dell'obbligazione, per il ricevente, di tenere il comportamento necessario affinché la
res, futura o generica, sia a sua volta trasferita in proprietà alla controparte, per effetto della sua venuta ad esistenza o specificazione.
Cass. civ. n. 8118/1991
Il contratto con il quale il proprietario di un'area fabbricabile trasferisce questa ad un costruttore in cambio di parti dell'edificio che l'acquirente si impegna a realizzare sull'area medesima, deve qualificarsi come permuta di cosa presente con cosa futura e produce l'effetto del trasferimento immediato della proprietà dell'area e della costituzione dell'obbligazione dell'acquirente di tenere il comportamento necessario affinché la cosa da consegnare venga ad esistenza, evento che va individuato nel momento in cui si perfeziona il processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, essendo irrilevante che manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile per la sua realizzazione, e che è sufficiente da solo a determinare l'acquisto della proprietà al permutante dell'area, senza necessità di altre dichiarazioni di volontà.
Cass. civ. n. 6771/1991
Nel contratto di permuta l'oggetto, che deve essere determinato (e determinabile) a norma dell'art. 1346 c.c., è costituito dai beni che vengono scambiati e non dall'utilità che le parti conseguono con lo scambio. Tale utilità considerata in rapporto alla funzione economico-sociale che il negozio è oggettivamente idoneo ad assolvere, costituisce la causa del contratto, mentre, in rapporto alle finalità particolari e contingenti che la parte si ripromette di conseguire, configura il motivo del contratto stesso.
Cass. civ. n. 4000/1991
La permuta, al pari della vendita, non ha necessariamente effetti reali, ma può avere un'efficacia meramente obbligatoria; tale seconda ipotesi si verifica quando l'effetto traslativo non è immediato e conseguente al semplice consenso delle parti legittimamente manifestato, ma è differito e fatto dipendere da ulteriori eventi, come l'acquisto della cosa da parte di un permutante o la venuta ad esistenza della cosa medesima. Si configura pertanto un contratto di permuta nel caso di uno scambio di una cosa certa e determinata con un'altra, di cui siano specificamente indicate le caratteristiche e il valore, e che il permutante si obbliga a procurarsi o a consegnare all'altro contraente, così individuando e specificando la cosa medesima, e determinando nel contempo il trasferimento a favore della controparte.
Cass. civ. n. 3827/1982
L'autonomia contrattuale può esprimersi non soltanto con ipotesi innominate di contratti ma anche orientando in contenuti atipici gli effetti di negozi tipici, singolarmente presi ovvero combinandoli, senza che tale operazione comporti la simulazione di alcuno di essi ovvero una novazione. È, pertanto, legittimo l'accordo delle parti contraenti di realizzare il contenuto ordinario di una permuta (con conguaglio in denaro) attraverso la stipulazione di atti negoziali asincroni collegati, uno dei quali astrattamente riconducibile nello schema della compravendita.
Ratio Legis
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