Articolo 1602 Codice Civile

Si segnala in primo luogo che il quesito proposto non indica se l’immobile sia stato alienato ad un terzo in occasione della prima scadenza del contratto di locazione o in pendenza dello stesso.
In base a questo la normativa di riferimento infatti è differente.

Nel caso in cui venga venduto un immobile in pendenza di contratto di locazione si applicano l’art. 1599 del c.c. e l’art.1602 c.c.
La lettura di questi articoli fa desumere che è possibile l’alienazione a titolo particolare del bene immobile se il contratto di locazione pendente ha data certa anteriore all’alienazione della cosa; in questo modo l’acquirente subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

La legge stabilisce una cessione ex lege del contratto di locazione senza che sia necessario il consenso del conduttore (Cass. civ. n. 13833/2010; Cass. civ. n. 7696/2015).

Il locatore, quindi, in pendenza di contratto, può alienare il bene ad un terzo senza comunicarlo al conduttore perché la locazione precedentemente stipulata è opponibile all’acquirente.

In questa circostanza però la legge non prevede un obbligo per il locatore di proporre il bene in vendita al conduttore in forza di una prelazione legale.

Diverso è il caso in cui invece il contratto di locazione di un bene ad uso abitativo sia giunto alla prima scadenza.
La normativa speciale introdotta con la Legge equo canone e la Legge sulle locazioni abitative infatti prevede che il locatore alla scadenza dei primi quattro anni del contratto possa negarne il rinnovo se intende vendere l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione art. 3 della legge locazioni abitative comma 1 lett. g).
La legge stabilisce che in capo al conduttore sorge il diritto di prelazione per l’acquisto.

Le modalità per esercitare il diritto di prelazione sono stabilite dall’ art. 38 della l. equo canone e art. 39 della l. equo canone e prevedono la comunicazione, tramite notifica con l’ufficiale giudiziario, da parte del locatore al conduttore della volontà di vendere l’immobile.

Nel caso in cui la notificazione non sia stata eseguita, il conduttore ha il diritto ad esercitare il riscatto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita.
Qualora il conduttore sia decaduto dal diritto di riscatto, la giurisprudenza ha ritenuto che sia possibile ottenere il risarcimento del danno per responsabilità extracontrattuale ma solo a condizione di aver dimostrato la malafede del locatore consistita nell’intento di tenerlo all’oscuro dell’avvenuto trasferimento (Cass. civ. n. 10136/2022).

In primo luogo, occorre tenere presente che in base all’art.1602 c.c. l’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Tale principio, salvo che risulti diversamente dal titolo, è applicabile anche all’ipotesi in cui l’acquisto non sia avvenuto tramite una “normale” compravendita ma con decreto di trasferimento del Tribunale come nel caso in esame.
Nelle obbligazioni, rientra anche il deposito cauzionale.
Come aveva infatti evidenziato la Corte di Cassazione con la sentenza n.23164/2013: “il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l’accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale. L’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 Codice Civile) e, così, anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino. Con l’ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed è di proprietà del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore ( che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno ( cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato “esplicitamente” e/o espressamente, con il compratore.”

Ciò posto, nella presente vicenda, i contratti di locazione stipulati sono stati due.
Considerato però che il deposito cauzionale è stato versato nel 1999 in occasione della sottoscrizione del primo contratto e non restituito con il secondo né nuovamente versato e che i contratti sono stati stipulati tra medesimi soggetti per un medesimo immobile possiamo ritenere che vi sia un collegamento negoziale per cui essi facciano in realtà parte di un unico rapporto negoziale.
Tant’è che comunque nel contratto del 2011 all’art. 15 viene fatta menzione (seppur in modo generico) del deposito cauzionale versato.

Quindi, con riguardo il deposito cauzionale riteniamo che il soggetto divenuto nuovo proprietario dell'immobile locato a seguito del decreto di trasferimento sia tenuto alla sua restituzione.
Appaiono infatti prive di pregio le argomentazioni sostenute nella mail del 23.12.20, come quella secondo cui non è dovuta la restituzione perché non vi è menzione di ciò nel fascicolo della procedura esecutiva.
Infatti, chi ha acquistato tramite il decreto di trasferimento subentra in tutti i diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione dal momento che quest’ultima è opponibile al nuovo acquirente per legge in base all’art.2923 del codice civile.
Per ottenere la restituzione del deposito cauzionale sarà necessario, visto il rifiuto della controparte (alla luce anche dell’ATP presentato e della corrispondenza intercorsa) procedere giudizialmente con un ricorso per decreto ingiuntivo (salvo richiedere la restituzione quale domanda riconvenzionale in sede di ATP).

Con riguardo invece alla richiesta di danni, si osserva quanto segue.
Per quanto riguarda i lavori posti in essere a suo tempo nell’immobile, dal momento che erano stati autorizzati dal locatore di allora (ci sono prove documentali di questo?) non può essere richiesta la loro rimozione né un pagamento del costo per il ripristino.
Volendo qualificare tali lavori come migliorie, possiamo far riferimento a quanto previsto dall’art. 1592 del codice civile che prevede che il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata a meno che vi sia stato il consenso del locatore: in tal caso questi è tenuto a pagare “un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna”.
Come ha evidenziato la Suprema Corte con la sentenza n.4532/2019: “nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore che non può desumersi da atti di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l'esplicita approvazione delle innovazioni”.

Quanto invece agli asseriti danni (quali i cardini delle porte rovinati) laddove venissero provati dal nuovo proprietario effettivamente sarebbe dovuto il loro risarcimento. In merito a tali aspetti, tuttavia, avendo la controparte proposto un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696c.p.c. per difendersi dalle sue richieste occorrerà costituirsi in giudizio con comparsa (tramite un avvocato) e nominare un tecnico di fiducia quale consulente di parte. In tale giudizio, sarà opportuno valutare anche se chiamare in causa o meno il precedente locatore.