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Articolo 1595 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Rapporti tra il locatore e il subconduttore

Dispositivo dell'art. 1595 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo III - Dei singoli contratti → Capo VI - Della locazione → Sezione I - Disposizioni generali

Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale(1), e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione [2764](2).

Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali [1605].

Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore [1458] e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui [2909](3).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) L'azione presuppone, inoltre, che il conduttore sia debitore nei confronti del locatore.
(2) Ad esempio, l'obbligazione di usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia (1176 c.c.).
(3) Tale comma, che prevede, nell'ultima parte, una eccezione alla regola per cui il giudicato fa stato tra le parti (v. 2909 c.c.), si giustifica in base alla natura di subcontratto che riveste la sublocazione rispetto alla locazione principale, tale per cui le vicende di quest'ultima si ripercuotono sulla prima.

Ratio Legis

La norma, volta a rafforzare la posizione del locatore sia in ordine alla tutela processuale di cui gode sia in ordine alla tutela sostanziale, si giustifica in base alla natura stessa di subcontratto della sublocazione.

Spiegazione dell'art. 1595 Codice Civile

L'autorizzazione alla sublocazione non aggrava le condizioni del locatore. Azione surrogatoria e azione diretta. Domanda giudiziale.

Locazione e sublocazione sono due contratti autonomi, ma l'autonomia non può prescindere dal fatto che uno dei soggetti è comune ad entrambi i rapporti, sia pure assumendo nel primo la parte del conduttore e nel secondo quella del locatore, e che l'oggetto dei due contratti è almeno in parte il medesimo. L'autonomia è più formale che sostanziale, perché i due rapporti si svolgono con influenze ed interferenze che pongono il locatore in una posizione di favore e che spiegano la loro efficacia nelle relazioni dirette tra locatore e subconduttore.

Mentre il rapporto di sublocazione non pregiudica i diritti del locatore verso il conduttore principale e questi potrà sempre invocare l'esecuzione degli obblighi che incombono al locatore, l'autorizzazione al subaffitto non può generare aggravamento della condizione del locatore.
Non si dubitava nel passato che al locatore principale spettasse l'azione surrogatoria, quale creditore del conduttore, per far valere i diritti che questi poteva vantare contro il subconduttore; d'altra parte che il subconduttore potesse vantare contro il locatore principale i diritti spettanti al suo sublocatore. Dove sorgevano le discussioni era sull'appartenenza al locatore anche di un'azione diretta contro il subconduttore. Sorsero così diverse teorie in favore dell'azione diretta, e cioè la teoria della rappresentanza, quella del contratto stipulato anche a favore del locatore, si parlò di una tacita convenzione tra locatore e subconduttore per cui il consenso alla sublocazione avrebbe costituito la causa dell'obbligazione contratta dal subconduttore verso il locatore, si parlò della detenzione della cosa locata come causa dei rapporti tra locatore e subconduttore, si ricorse alla dottrina dell'arricchimento illecito quale fondamento dell'azione diretta, si argomentò dall'identità dell'obbligazione del conduttore e del subconduttore e così via. Numerosi ed autorevoli furono pure gli scrittori che negarono fondamento all'azione diretta. Il legislatore del '42 ha eliminato ogni disputa affermando esplicitamente che il locatore ha azione diretta contro il subconduttore per fare valere obbligazioni che nascono dal contratto di sublocazione. II principio ha una sua giustificazione teorica che è costituita dall'identità qualitativa dell'obbligazione cui sono tenuti tanto il conduttore che il subconduttore. Il locatore che ha adempiuto la propria obbligazione e non ha ricevuto il corrispettivo ha diritto di rivolgersi contro il terzo che è ugualmente debitore del corrispettivo di quella prestazione, evitando così che l'intermediario si arricchisca ingiustamente ricevendo dal terzo quel corrispettivo che è invece dovuto a chi con la sua opera e le sue spese si è reso il vero autore della prestazione. È vero che l'identità delle obbligazioni del conduttore e del subconduttore non è necessariamente assoluta, ma la differenza quantitativa non influisce sulla sostanza della cosa e non impedisce che il locatore rivendichi dal terzo il corrispettivo nei limiti di quanto è a lui dovuto.

In virtù dell'azione diretta il locatore può esigere, senza intermediari, dal subconduttore il corrispettivo della sublocazione del quale quest'ultimo sia ancora debitore al tempo dell'intimazione giudiziale e costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. Incombe al subconduttore l'onere di provare di aver pagato regolarmente la pigione al sublocatore, al fine di liberarsi dall'obbligo di pagare al locatore.
Come già era stato intuito dalla giurisprudenza l'intimazione dalla quale il debito del subconduttore verso il sublocatore può essere esatto direttamente dal locatore deve essere costituita da una domanda giudiziale. Non sarebbe pertanto sufficiente una richiesta verbale, né fatta con lettera sia pure raccomandata.


Pagamenti anticipati

L'impossibilità che il subconduttore opponga al locatore pagamenti anticipati mira ad impedire collusioni del sublocatore con il subconduttore a danni del locatore. La collusione e la frode sono presunte dalla legge per cui se il subconduttore, anche in buona fede, abbia pagato, sarà tenuto al secondo pagamento, benché gli sia stata rilasciata ricevuta. Il pericolo di collusione e di frode ci induce anche a ritenere che le ricevute comprovanti la liberazione del subconduttore debbono avere data certa per essere opponibili al locatore.

La legge mentre riconosce al locatore l'azione diretta contro il subconduttore non parla dell'esistenza di un vincolo diretto nel senso che il conduttore possa direttamente agire nei confronti del locatore principale. Devesi però riconoscere al subconduttore l'azione surrogatoria a norma dell'art. 2900 cod. civ. ex persona conductoris. A tale azione il locatore potrà opporre quelle eccezioni che avrebbe potuto opporre al conduttore principale se questi non avesse trascurato di esercitare
i propri diritti ed azioni.
Al subconduttore è concessa azione diretta contro il locatore in una sola ipotesi e cioè quando abbia risentito un danno che si ricolleghi, con rapporto di causalità, alla cosa locata ma che sia estraneo al rapporto di locazione. Valga il caso di rovina di uno stabile che abbia cagionato danni al subconduttore: questi agirà nei confronti del locatore principale, non nella veste di subconduttore, ma al pari di un terzo qualsiasi.

In linea generale non sembra possa ammettersi il diritto del subconduttore di pagare direttamente il corrispettivo al locatore principale. Il sublocatore con il quale il subconduttore ha un vincolo immediato potrebbe ugualmente reclamare il corrispettivo. Qualora però risulti che il conduttore principale non abbia adempiuto la propria obbligazione di fronte al locatore principale e il subconduttore rischi di essere privato del proprio godimento in conseguenza dell'azione di risoluzione che il locatore principale intenda esercitare, in questo caso non può disconoscersi al subconduttore il diritto di corrispondere direttamente il canone di locazione al locatore principale, evitando così gli effetti dell'inadempienza del suo sublocatore.


Dipendenza del rapporto di sublocazione

L'ultima parte dell'articolo è una conseguenza dell'azione diretta riconosciuta al locatore. Cessata la locazione principale viene a cessare anche la sublocazione, per cui la sentenza che dichiari nullo o risolva il contratto di locazione ha riflessi, anche processuali, in confronto del subconduttore, il cui rapporto col conduttore è contenuto in quello di locazione con vincolo di dipendenza. Il locatore potrà quindi, contro il subconduttore, far valere la sentenza di sfratto ottenuta contro il conduttore come pure la sentenza che ordina la riconsegna della cosa locata. Pure come conseguenza dell'azione diretta il locatore, per i pagamenti che ha diritto di conseguire direttamente dal subconduttore gode del privilegio dell'art. 2764 del codice. Sono naturalmente salve le ragioni che il subconduttore possa far valere verso il proprio locatore quale effetto della dichiarata nullità o risoluzione, alla quale il subconduttore non abbia dato causa.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

411 I rapporti tra locatore e subconduttore sono regolati nell'art. 450, sullo schema dell'art. 1374 cod. civ., anziché sull'art. 420 del progetto del 1936.
Ho espressamente definito diretta l'azione spettante al locatore verso il conduttore per far cessare le interminabili discussioni sul carattere surrogatorio dell'azione stessa: della surrogatoria non si hanno nemmeno lontanamente gli estremi.
Ho poi limitato al debito di pigione che il sublocatore aveva al tempo della domanda giudiziale il diritto del locatore verso il subconduttore che il progetto estendeva anche alle pigioni in scadenza nel corso del giudizio: questa estensione farebbe assumere alla domanda giudiziale una funzione sequestrativa che non può avere.
Ho chiarito che l'azione per l'esecuzione del contratto, che l'art. 420 ult. cpv. attribuisce al locatore verso il subconduttore, può essere rivolta ad ottenere l'adempimento di ogni obbligazione che deriva al subconduttore dal contratto di sublocazione; così, se il subconduttore deve un indennizzo per incendio, il locatore può pretenderlo da lui direttamente.
Dopo aver riportato nell'art. 450 il principio posto nell'articolo 1588 cod. civ. (433 progetto del 1936) secondo cui il conduttore risponde del fatto del subconduttore relativo all'uso della cosa locata, ho risolto la grave questione circa la riflessibilità nella dichiarazione di nullità o della risoluzione del contratto di locazione e della sentenza pronunciata tra locatore e conduttore. Ho risolto in senso affermativo la questione, data la dipendenza del contratto di sublocazione da quello di locazione, il che vuol dire, quanto all'effetto della sentenza, ,che questa è esecutiva anche di fronte al subconduttore.

Massime relative all'art. 1595 Codice Civile

Cass. civ. n. 9899/2022

La sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore o il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o morosità esplicano l'efficacia di titolo esecutivo nei confronti del subconduttore, ancorché quest'ultimo non abbia partecipato al giudizio, né sia menzionato nel titolo, in quanto la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi dell'art. 1595, comma 3, c.c.
(Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 9899 del 28 marzo 2022)

Cass. civ. n. 6390/2018

Nel contratto di sublocazione, l'art. 1595 c.c. non prevede che il locatore ed il sublocatore possano, con accordi stipulati esclusivamente tra di loro, modificare il contenuto di un contratto di sublocazione che ha ad oggetto lo stesso immobile, essendo l'effetto del contratto locatizio sul subconduttore circoscritto dal citato art. 1595 c.c. che, in nessuno dei suoi commi, conferisce al contratto principale un globale effetto di governo sul contratto collegato. Ne discende che qualora ad un contratto di locazione sia collegato come contratto derivato un contratto di sublocazione avente ad oggetto, totalmente o parzialmente, lo stesso bene oggetto del contratto principale, l'autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si estende a disciplinare il regolamento negoziale del contratto derivato. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso che il locatore e il sublocatore possano, con accordi stipulati esclusivamente tra di loro, modificare il contenuto - nella specie la durata - del contratto di sublocazione avente per oggetto lo stesso immobile del principale contratto di locazione).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6390 del 15 marzo 2018)

Cass. civ. n. 260/2006

La sublocazione — pur costituendo un caso di collegamento negoziale finalizzato ad un unico regolamento di reciproci interessi tra due contratti, legislativamente fissato (e perciò tipico), e comportante dipendenza unilaterale del contratto derivato da quello fondamentale — conserva pur sempre la propria causa, ragion per cui tra i debiti del subconduttore verso il sublocatore e quelli di quest'ultimo verso il locatore concernenti il canone opera la compensazione legale e non si fa luogo a semplice accertamento delle rispettive posizioni attive e passive.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 260 del 11 gennaio 2006)

Cass. civ. n. 10742/2002

Poiché il contratto di sublocazione è un contratto derivato, ne consegue che le norme che regolano gli obblighi del locatore regolano nella stessa maniera anche gli obblighi del sublocatore e, per converso, il subconduttore ha le stesse facoltà e gli stessi diritti del conduttore e cioè di mantenere in buono stato il bene detenuto in sublocazione e di esigere la riparazione dei difetti e vizi, anche sopravvenuti, di tale bene.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10742 del 23 luglio 2002)

Cass. civ. n. 11324/1998

Poiché la sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. Ne discende, anche, che il subconduttore non potendo vantare diritti di sorta nei confronti del locatore principale ed avendo un semplice interesse alla continuazione del rapporto locatizio fondamentale, può spiegare nella causa per finita locazione tra il proprietario ed il conduttore originario soltanto un intervento adesivo semplice o dipendente, non già autonomo litisconsortile e, di conseguenza, non è titolare del diritto di impugnare in via autonoma la sentenza sfavorevole alla parte adiuvata, ma può solo aderire all'impugnazione proposta da quest'ultima. Analogamente, se il locatore abbia convenuto nel giudizio instaurato per sentir dichiarare la cessazione della locazione sia il conduttore sia il subconduttore, è inammissibile l'impugnazione del subconduttore contro la sentenza che abbia accolto la domanda del locatore non impugnata dal conduttore.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11324 del 10 novembre 1998)

Cass. civ. n. 212/1998

Nei confronti del subconduttore, ai sensi del terzo comma dell'art. 1595 c.c., esplica efficacia, anche di titolo esecutivo, la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore e pur nell'assenza in giudizio di quegli perché il diritto del subconduttore deriva ed è condizionato da quello del conduttore; pertanto il locatore non può da un lato affermare la validità e la persistente efficacia del contratto con questi, dall'altro chiedere il rilascio dell'immobile al subconduttore.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 212 del 13 gennaio 1998)

Cass. civ. n. 836/1995

La sentenza dichiarativa di fallimento non solo non produce un'inesigibilità in senso tecnico in quanto incide soltanto sulla fase satisfattiva ed esecutiva del credito (il che ne presuppone l'esigibilità) assoggettandola alla disciplina della concorsualità, ma addirittura, sia pure ai soli effetti fallimentari, determina una situazione giuridica di esigibilità anche con riferimento ai crediti non scaduti e, per certi versi, a quelli condizionali (art. 55 della legge fallimentare). Pertanto, la dichiarazione di fallimento del conduttore, non determinando l'inesigibilità del credito del locatore nei suoi confronti per il canone, non determina la carenza del requisito per l'esercizio dell'azione ex art. 1595 c.c. da parte del locatore stesso nei confronti di subconduttore per l'esazione del canone di sublocazione del quale costui è ancora debitore verso il sublocatore.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 836 del 24 gennaio 1995)

Cass. civ. n. 11003/1993

L'art. 1595, terzo comma, c.c., che permette l'esplicazione degli effetti della risoluzione del contratto di locazione, anche nei confronti del subconduttore, opera indipendentemente dal fatto che la durata del contratto di sublocazione sia stata programmata dalle parti (o prorogata per legge) in modo da durare oltre la data di cessazione del contratto di locazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11003 del 6 novembre 1993)

Cass. civ. n. 12159/1992

Il pagamento del canone da parte di un soggetto estraneo alla stipulazione del contratto di locazione, anche se ricollegabile alla sua posizione di subconduttore, assunta successivamente alla stipulazione stessa, non vale a fargli acquisire la veste di parte dell'originario rapporto di locazione né vale a provocare, retroattivamente, la unificazione di questo vincolo con quello di sublocazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12159 del 12 novembre 1992)

Cass. civ. n. 329/1978

La norma contenuta nel terzo comma dell'art. 1595 c.c. — secondo cui, senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra il locatore e il conduttore ha effetto anche contro di lui — è ispirata ad una maggiore tutela del diritto del locatore nei confronti del subconduttore; essa, pertanto, attribuisce solo al locatore il diritto sostanziale alla restituzione del bene da parte del subconduttore, ma non conferisce analoga facoltà al sublocatore, che non può, quindi, pretendere dal subconduttore la restituzione del bene a seguito della risoluzione del contratto di locazione. In tal caso, avendo natura contrattuale l'obbligo della restituzione della cosa locata, il conduttore sublocatore può esimersi dalla conseguente responsabilità, che ha come presupposto il dolo o la colpa, provando che l'inadempimento o il ritardo nella riconsegna sono dovuti a impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, e di aver fatto il possibile per ottenere il rilascio della cosa con i mezzi consentitigli.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 329 del 25 gennaio 1978)

Cass. civ. n. 4322/1977

Poiché il locatore ha azione diretta, ex art. 1595 c.c., contro il subconduttore per il risarcimento dei danni da questo arrecati alla cosa locata, a maggior ragione deve ritenersi che di detta azione sia titolare il sublocatore, il quale ne risponde verso il locatore.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4322 del 10 ottobre 1977)

Cass. civ. n. 2169/1972

Al subconduttore, non avendo questi, come semplice avente causa del conduttore, un diritto proprio e autonomo da far valere nei confronti del locatore, ed essendo normalmente soggetto, ex art. 1595 c.c., all'efficacia anche esecutiva del giudicato, non compete l'opposizione di terzo ordinaria (primo comma dell'art. 404 c.p.c.) contro la sentenza di sfratto, passata in giudicato o esecutiva, pronunciata a favore del locatore e in pregiudizio del conduttore medesimo. E seppure dalla stessa qualità di avente causa da una delle parti (dal conduttore sublocatore) si desume la legittimazione del subconduttore alla sola opposizione di terzo revocatoria, cioè qualora si assume che la pronuncia intervenuta tra locatore e conduttore sia stata affetta di dolo o collusione a danno di esso subconduttore (art. 404, secondo comma c.p.c.), tale rimedio, tuttavia, si profila ammissibile soltanto avverso le sentenze emesse in un procedimento di cognizione ordinaria, e non anche avverso i provvedimenti di convalida di licenza o di sfratto, emessi a seguito del procedimento speciale.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2169 del 26 giugno 1972)

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V. S. chiede
venerdì 16/06/2023
“In data 20/12/2022 veniva sottoscritto da parte di più proprietari un contratto di locazione con una società per un negozio con attività di gelateria. Prima delle sottoscrizione nel 2018 però vi era stato un provvedimento da parte della polizia municipale recante la prescrizione di messa in sicurezza dello stabile dove era ubicato il negozio, nonchè del necessario risanamento di una lesione apertasi nelle mura del negozio. Di ciò non era stata fatta alcuna menzione nel contratto di locazione verso il conduttore. I lavori di ripristino dello stabile venivano avviati e conclusi dal condominio nel 2021 però mancava il risanamento della lesione all'interno del negozio che si era fatto carico di anticipare il conduttore.
Il conduttore dalla stipula del contratto non ha mai aperto il negozio ed ha lamentato questa sua indisponibilità tanto che con scrittura privata di ottobre 2022 le parti lo "esoneravano dal pagamento del canone sino al giorno di ultimazione e collaudo dei lavori di risanamento e consolidamento rimanendo la società conduttrice totalmente esonerata dall'obbligazione di pagamento del canone di locazione e di non aver niente a pretendere l'uno nei confronti dell'altro; inoltre si stabiliva che a fine lavori ci sarebbe stata una nuova decorrenza del contratto e che le mensilità corrisposte inizialmente dal conduttore, ovvero 6 mensilità, venissero poi scalate a inizio nuovo contratto.
Però già dalla fine del mese di ottobre il conduttore, dopo aver ceduto il ramo d'azienda ad altra società che lavorava nella gelateria senza aver avvertito peraltro i locatori, riapriva il negozio svolgendo attività. Dopo aver inviato messa in mora da parte del sottoscritto con richiesta di pagamento dell'affitto a dicembre 2022, ad oggi la società conduttrice non ha ancora pagato, facendosi magari forza della sottoscrizione della scrittura. Ma in questa era chiara la premessa, ovvero il fatto della lamentata indisponibilità del negozio, lui invece ha aperto! intanto mi trovo a dover pagare anche le tasse su delle locazioni non riscosse.
La mia domanda è questa: come dovrei procedere in questo caso, mandare una pec al conduttore (e non anche alla società cessionaria che lavora li) facendo la risoluzione del contratto di locazione date le mensilità non corrisposte e contestuale risoluzione della scrittura privata per inadempimento della parte della conduttrice e subito dopo procedere con lo sfratto? io sono rappresento la minoranza dei proprietari, gli altri preferiscono aspettare.
grazie”
Consulenza legale i 30/06/2023
Dopo un’attenta analisi della documentazione allegata, è possibile pervenire ad una soluzione del quesito nei termini che seguono.

Innanzitutto, per rispondere alla domanda posta, non si ritiene possibile percorrere la via della richiesta di risoluzione della scrittura privata per inadempimento della parte della conduttrice. Infatti, non vi è stato alcun inadempimento, da parte del conduttore, della scrittura privata in quanto tale, poiché la stessa prevedeva effettivamente l’esonero dal pagamento dei canoni “sino al giorno di ultimazione e collaudo dei lavori di risanamento e consolidamento dell’arco e correlata messa in sicurezza dei luoghi”. Non è quindi possibile avanzare una richiesta di inadempimento in senso tecnico nei confronti del conduttore, il quale non si è reso tecnicamente inadempiente rispetto al contenuto della transazione ma, semmai, rispetto al contratto di locazione e all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione. Relativamente alla scrittura privata transattiva si pone, semmai, un problema di interpretazione della stessa secondo buona fede e correttezza.
Ma andiamo con ordine.

Bisogna distinguere, per comprendere verso chi avanzare le proprie pretese creditorie, i due rapporti contrattuali:
  • Il rapporto locatizio con il conduttore. Come accennato, non è possibile annullare la transazione, poiché le cause d'invalidità delle pattuizioni contrattuali sono tassative (cause di nullità, annullabilità, rescissione), e nessuna di queste si presenta nel caso di specie, né avanzare una richiesta di risoluzione per inadempimento in senso tecnico della transazione, per i motivi anzidetti. Semmai, come anticipato, il punto della questione può essere individuato in merito alla corretta interpretazione da dare della scrittura privata che - dal punto di vista letterale - sembrerebbe effettivamente deporre a favore del conduttore ma, dal punto di vista sostanziale, potrebbe dare adito a diverse interpretazioni.
  • Il rapporto con il sub-conduttore (rectius sub-affittuario). Esiste nel sistema una norma, l’art. 1595 c.c., che prevede che il locatore possa esigere dal sub-conduttore il pagamento dei canoni non corrisposti. La norma recita infatti che “Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il sub-conduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale”. Ciò è possibile, naturalmente, se esiste un credito del sublocatore (in questo caso affittuario) verso il sub-conduttore, ed è proponibile nei limiti del corrispettivo della sublocazione, di cui il sub-conduttore sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale. L’azione diretta concessa al locatore contro il sub-conduttore per l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione trova il suo fondamento nel nesso di dipendenza che si instaura tra il rapporto sublocatizio e il contratto di locazione principale e soddisfa l'esigenza di salvaguardare la funzionalità economica di quest'ultimo. Spetterà poi al sub-conduttore, eventualmente, opporsi a tale richiesta, dimostrando di aver già regolarmente corrisposto i canoni nei confronti del conduttore principale (e sub-locatore). Peraltro, è bene notare, in tal senso, che la transazione intervenuta tra locatore e conduttore non potrebbe essere opposta al locatore proprietario dal sub-affittuario, il quale non è stato parte della transazione stessa.

Venendo ora all’azione nei confronti del conduttore principale, si potrebbe senz’altro agire davanti al Giudice al fine di ottenere lo sfratto per morosità del conduttore. Bisogna tuttavia precisare che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono espresse sulla inapplicabilità dell’art. 5 della l. equo canone alle locazioni di immobili ad uso non abitativo, affermando che tale art. 5 si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, poiché tale norma non è richiamata nella disciplina delle locazioni non abitative, alle quali saranno applicabili di conseguenza le norme generali, tra le quali in particolare l’art. 1455 del c.c.. Ciò significa che, nel caso di locazioni ad uso commerciale, l’inadempimento deve essere importante e va valutato di volta in volta dal giudice in base al ritardo, all’importo del canone di locazione e al numero di rate insolute.
Il legittimato attivo, dunque il locatore, potrà, con tale procedura, prima intimare il conduttore a rilasciare immediatamente l’immobile e con lo stesso atto, in caso di mancato riscontro all’intimazione, citare in giudizio il conduttore per la convalida dello sfratto, l’ingiunzione di pagamento dei canoni non pagati nonché la risoluzione del contratto di locazione.
Per ottenere la risoluzione del contratto di locazione tuttavia il giudice deve prima accertare la persistenza della morosità.


Tuttavia, nel caso in cui si dovesse procedere con la citazione per convalida di sfratto nei confronti del conduttore, è bene osservare come senz’altro il conduttore stesso si opporrà allo sfratto producendo davanti al giudice il contenuto della transazione, che lo autorizzava a non pagare i canoni sino all’ultimazione e collaudo dei lavori (che si presuppone che ad oggi non siano ancora stati quindi ultimati e collaudati). In quel caso, il giudice del rito locatizio provverà a “mutare il rito” e nella causa occorrerà portare avanti la tesi della corretta interpretazione secondo buona fede del contenuto della scrittura privata, ai sensi dell’art. 1366 del c.c..

Riassumendo:
  • È possibile inviare altra comunicazione al conduttore tramite raccomandata, chiedendo nuovamente il pagamento dei canoni, facendo leva sull’interpretazione secondo buona fede della transazione, e prospettando, in mancanza di pagamento, l’intenzione di avviare una causa di sfratto;
  • In mancanza di riscontro rispetto a tale comunicazione, si potrebbe procedere con l’intimazione di sfratto per morosità. In questo caso, bisogna ovviamente considerare che il conduttore farà opposizione (secondo il rito locatizio ex art. 658 del c.p.c.) portando davanti al giudice le sue ragioni, che consisteranno sostanzialmente nella riproduzione della scrittura privata transattiva. Bisogna esser pronti a questo e a costituirsi in giudizio a difesa delle proprie ragioni, che si baserebbero essenzialmente sulla corretta interpretazione secondo buona fede della scritta privata.
  • Si può anche ipotizzare di intimare parallelamente il pagamento dei canoni al sub-conduttore, in virtù del disposto di cui all’art. 1595 c.c., che dà appunto la possibilità al locatore di riscuotere dal sub-conduttore i canoni non pagati (sarebbe utile, in tal senso, sapere se il sub-affittuario stia pagando effettivamente i canoni di affitto, oppure no, e a quanto ammontano).
In ogni caso, è di fondamentale importanza l’osservazione che segue: rientrando la materia delle locazioni e dell’affitto d’azienda tra quelle di mediazione obbligatoria ex art. 5 del D.lgs. 28 del 2010, prima di agire in giudizio sarà necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatoria presso un Organismo territorialmente competente, per tentare di raggiungere un accordo "amichevole" di risoluzione della vertenza, pena l'improcedibilità dell’azione principale dinanzi al Tribunale.
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Claudia B. chiede
giovedì 21/03/2019 - Lombardia
“Gentilissimi,

nell’ambito un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale (ufficio), il locatario ha concesso in sub-affitto, come previsto dal contratto, una parte degli spazi a due soggetti (di seguito definiti sub-conduttori)

E’ emerso che nonostante i due sub-conduttori abbiano regolarmente pagato il canone mensile pattuito con il locatario, quest’ultimo sia moroso di diverse mensilità nei confronti del locatore.
Il locatore pertanto asserisce di potersi e volersi rivalere per tutto quanto ancora a lui dovuto nei confronti dei due sub-conduttori.

Chiedo pertanto cortesemente un parere legale in merito alla possibilità del locatore di rivalersi interamente sui sub-conduttori.

Ringrazio e porgo cordiali saluti”
Consulenza legale i 28/03/2019
Quanto sostiene il locatore è del tutto errato e deriva probabilmente dalla conoscenza inesatta sia della normativa speciale che di quella del codice civile in materia di sublocazione.

Il codice civile (art. 1595) stabilisce il diritto del locatore principale di agire direttamente nei confronti del sublocatore quando quest’ultimo (e non il conduttore principale, si noti bene) è inadempiente al contratto di sublocazione: ad esempio quando egli non paghi il canone al sublocatore.
Ancora, lo stesso articolo precisa che la nullità o la risoluzione del contratto principale (di locazione) ha effetti anche nei confronti del contratto di sublocazione, dal momento che i due contratti sono evidentemente legati l’uno all’altro.
Come si vede, il locatore non ha purtroppo alcun diritto di rivolgersi al subconduttore diligente per far valere le inadempienze al contratto del conduttore principale.

Ugualmente, la disciplina speciale (art. 36 della legge n. 392/1978 sull’”equo canone”) prevede che – a differenza di quanto avviene per regola – la sublocazione del contratto di locazione ad uso commerciale possa avvenire senza anche il consenso del locatore, purché venga insieme locata l'azienda.
Non ci sono, tuttavia, ulteriori precisazioni che riguardino presunti diritti del locatore di recuperare il proprio credito contrattuale nei confronti del conduttore inadempiente rivolgendosi al subconduttore rispettoso del (proprio) contratto.

Non c’è, purtroppo, alcuna giurisprudenza che aiuti perché nessuna sentenza si è occupata dello specifico problema qui esposto: al contrario, la maggior parte dei casi trattati riguarda casi di cessione del contratto e non di sublocazione, che è cosa ben diversa.
La cessione, infatti, è un'ipotesi di modifica soggettiva del contratto: un soggetto diverso prende il posto di quello precedente. La sublocazione, invece, lascia inalterato il contratto e i suoi soggetti, ma i diritti in esso regolati vengono, per così dire, trasferiti in capo ad un terzo soggetto.

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Luigi chiede
giovedì 21/04/2011 - Campania

“Sono titolare di contratto di locazione per uso commerciale di un immobile adibito ad autorimessa con durata di sei piu sei; lo stesso dura da diversi anni. Nel contratto è prevista la destinazione dell'immobile al solo uso di autorimessa, con l'espresso divieto di sublocazione e di cessione anche parziale. La domanda è la seguente: visto che ho tutte le necessarie autorizzazioni posso vendere o cedere l'attività a terzi? La ringrazio di cuore.”