Articolo 1725 Codice Civile

Il Suo caso è davvero molto comune.
Brevemente bisogna premettere che tutte le agenzie immobiliari solitamente inducono i clienti a sottoscrivere un modulo prestampato nel quale si confondono diversi istituti giuridici. Non conoscendo il tenore dell’atto devo supporre che, come nella maggior parte dei casi accade, Suo padre abbia conferito un incarico all’agenzia immobilare affinché ricerchi possibili acquirenti, impegnandosi a riconoscergli una provvigione se riesca a fargli concludere l’affare.

Si parla in questi casi di mediazione atipica: una parte, volendo concludere un affare, incarica altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di un persona interessata, a determinate e prestabilite condizioni.
In passato c’era un orientamento della Corte di Cassazione che con riferimento alla mediazione atipica, riteneva maturato il diritto alla provvigione per il sol fatto che si verificasse l’affare, e cioè a prescindere dal fatto che l’attività del mediatore avesse concretamente determinato l’incontro tra la domanda e l’offerta (Cass. n.16382/2009).

Di recente invece la Corte di Cassazione ha ribadito che anche nel caso di mediazione atipica il diritto alla provvigione sorge solo quando la conclusione dell'affare sia conseguenza dell’attività di mediazione dell’agente immobiliare e quando abbia messo in relazione le parti, così che, senza l’intervento del mediatore, l’affare non si sarebbe concluso (Cass. n. 24950 del 2016).
Quindi se l’agente non ha svolto alcuna attività nel favorire la conclusione dell’affare, come per il suo caso, allora non è maturato alcun diritto alla provvigione.

Spesso poi l’incarico viene conferito in esclusiva, nel senso che per un determinato periodo di tempo solo quell’agenzia immobiliare potrà occuparsi della ricerca di offerenti e non è possibile conferire incarico ad altri.
Tuttavia deve presumersi che la richiesta dell’agente è probabilmente giustificata dal fatto che l’incarico era stato conferito in maniera irrevocabile, e cioè il venditore si era impegnato a tenere fermo per un determinato periodo di tempo l’incarico a quell’agente immobiliare.
L’art. 1725 c.c., con riferimento al mandato, prevede che “il mandante può revocare il mandato; ma, se era stata pattuita l'irrevocabilità, risponde dei danni, salvo che ricorra una giusta causa".
Dunque se il venditore revocasse l’incarico o vendesse il bene, verrebbe meno all’impegno preso con la sottoscrizione dell’incarico irrevocabile e quindi sorgerebbe il diritto dell’agente al risarcimento del danno.

Per quantificare il danno subìto molte agenzie immobiliari prevedono una penale che ai sensi dell’art. 1382 c.c. non è nient’altro che una pattuizione con le quali le parti decidono, prima ancora che sorga una controversia, a quanto ammonta il risarcimento del danno che potranno chiedere per l’inadempimento dell'altra parte.
Nel suo caso, la mancata previsione di una penale non significa che non sarà dovuto il risarcimento, ma significa che il danno andrà quantificato da un giudice, oppure dalle parti se si trovano d’accordo sul punto. Ma presuntivamente un Giudice quantificherebbe il danno subìto dall'agente immobiliare nella provvigione che avrebbe potuto guadagnare se il venditore avesse tenuto fede all’atto sottoscritto e non avesse revocato l'incarico prematuramente.

Fatti i dovuti chiarimenti, comprendendo appieno il non voler corrispondere all’agenzia la provvigione per l’intero, atteso che non ha svolto nessuna attività diretta a mettere in contatto venditore ed acquirente, tuttavia l’unico modo per non corrispondergli il rilevante importo è attendere la scadenza naturale dell’incarico, facendo molta attenzione alle clausole sul rinnovo automatico e sulle modalità richieste per la valida disdetta dello stesso.

Per quanto riguarda il mancato rispetto delle condizioni concordate tra le parti, in ordine alla durata del mandato nonché al prezzo a cui mettere in vendita l’immobile, si può senz’altro parlare di inadempimento dell’agenzia, che legittima la revoca per giusta causa del contratto di mandato.

L’art. [[n1711cc] del cod. civ., relativo ai limiti del mandato, recita infatti: “Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L'atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, se il mandante non lo ratifica. Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possano essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione”: è evidente che nel caso specifico in esame il mandatario è andato oltre i limiti del mandato ricevuto.

Quando il mandato è oneroso, in particolare, l’art. 1725 cod. civ. stabilisce che: “La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa”. La giurisprudenza, a tal proposito, ritiene che l’inottemperanza alle direttive del mandante integri pacificamente giusta causa di revoca del mandato.

Per quanto concerne, invece, la mancanza dell’abitabilità, è certamente vero che l’agenzia avrebbe dovuto informare il mandante della circostanza, per correttezza ed in forza del contenuto dell’art. 1746, I comma: “Nell'esecuzione dell'incarico l'agente deve tutelare gli interessi del preponente e agire con lealtà e buona fede. In particolare, deve adempiere l'incarico affidatogli in conformità delle istruzioni ricevute e fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni del mercato nella zona assegnatagli, e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari. È nullo ogni patto contrario”.

Tuttavia, non è propriamente corretto affermare che la vendita non sia valida in assoluto né che il bene non sia commerciabile a motivo della mera mancanza del certificato di agibilità. La Cassazione ha precisato, in particolare, che un immobile senza abitabilità può essere commercializzato, a patto che l’acquirente sappia che il certificato manca e accetti questo fatto per iscritto a mezzo clausola specifica inserita nel rogito.

Più grave è il difetto di accatastamento: è, infatti, vero quanto riferito dal potenziale acquirente secondo cui l’immobile privo di accatastamento non può essere venduto.

Già dal 2010, infatti, è in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell'atto relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).

A nulla rileva, a tal proposito, che l’immobile sia ancora in costruzione e non completato: infatti, se è vero che le norme (art. 28 del R.D.L n. 652/1939) impongono l’iscrizione in catasto dei fabbricati entro 30 giorni «dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all`uso cui sono destinati» (dal che se ne desume che se un fabbricato non è ancora abitabile non deve essere iscritto in catasto), è altrettanto vero che a volte è necessario comunque identificare l’immobile (ad esempio in caso di vendita di fabbricati “al grezzo”).

Proprio per venire incontro a questa esigenza, è stata prevista una categoria catastale fittizia, denominata «F3 - unità in corso di costruzione», alla quale non viene associata alcuna rendita catastale perché l`immobile non si può ancora ritenere un fabbricato «abitabile o servibile all’uso cui è destinato».

In conclusione, quindi, è del tutto legittima la revoca del mandato all’agenzia nel caso di specie, trovando essa giustificazione nell’inadempimento agli obblighi di correttezza, buona fede ed opportuna informativa di cui all’art. 1746 cod. civ. e nell’inottemperanza alle direttive impartite dal mandante.