Articolo 1286 Codice Civile

La modifica che si intende apportare all’art. 6 del contratto già concluso non può qualificarsi come rettifica e/o integrazione, ma costituisce un patto del tutto nuovo rispetto al contratto originario, tale da poter essere contenuto in un atto pubblico autonomo e successivo.
Occorre intanto chiarire che nell'ordinamento notarile sono previste due diverse forme di rettifica, e precisamente:
a) la prima è quella di cui all' art. 59 bis della Legge Notarile (introdotto dal D.lgs. 2 luglio 2010 n. 110, emanato in attuazione della Legge delega 18 giugno 1969 n. 69), il quale così dispone: " Il notaio ha facoltà di rettificare, salvi i diritti dei terzi, un atto pubblico o una scrittura provata autenticata, contenente errori od omissioni materiali relativi ai dati preesistenti alla sua redazione, provvedendo, anche ai fini dell'esecuzione della pubblicità, mediante propria certificazione contenuta in un atto pubblico da lui formato" (è questo il cd. atto di rettifica senza l'intervento di parti).
b) accanto a questa figura, rimane il tradizionale atto di rettifica con l'intervento delle parti, il quale non è disciplinato da alcuna norma specifica, ma costituisce l'unica possibilità di rettificare gli atti quando non ricorrono i presupposti richiesti dall'art. 59 bis per la rettifica senza parti.

I dati rettificabili ex. 59 bis della Legge notarile devono sostanzialmente essere di due tipi:
- errori od omissioni materiali;
- relativi a dati preesistenti alla redazione dell'atto che si rettifica.
Non è rettificabile il c.d. errore codicistico di cui agli artt. 1427 e ss. c.c., il quale costituisce vizio del consenso, rettificabile come tale solo con il tradizionale atto di rettifica in presenza delle parti.
Più specificatamente, l'errore ex art. 59 bis non è quello che scaturisce dalla manifestazione della volontà che le parti hanno fatto al notaio, ma è quello prodottosi nella riproduzione materiale di tale volontà o di alcuni dati riferiti alle parti, all’oggetto etc. (ne costituiscono un esempio il nome, cognome, luogo e dati di nascita, codice fiscale delle parti, riferimenti a titoli di provenienza, regime patrimoniale delle parti, ecc).

Per quanto concerne, invece, quello che prima è stato qualificato come tradizionale atto di rettifica, va detto che non è facile, definire a priori i limiti propri entro i quali l’atto integrativo possa considerarsi compreso nella nozione di rettifica.
In generale può dirsi che dovrebbe ricorrere, nell’atto originario, un errore o un’inesattezza, tale da rendere chiara la funzione correttiva del secondo atto, il quale non dovrebbe rivestire i caratteri di una nuova manifestazione di volontà, frutto di un nuovo processo determinativo, successivo alla stipula dell’atto originario.
Nei casi esaminati dalla giurisprudenza tributaria, appare evidente come in definitiva assuma importanza, anche al fine dell’opponibilità al fisco, una riconoscibilità dell’errore, nel senso che la dimostrazione (anche presuntiva) di un difetto nel primo atto corrobora la conclusione della natura rettificativa del secondo.
Ad esempio, se viene corretta l’indicazione dell’immobile ceduto, non sembra corretto per ciò solo trasformare la rettifica in permuta, se non verificando che effettivamente le parti stanno trasferendo un secondo immobile, dopo averne scambiato un altro con l’atto originario.
Di contro, non può essere negata la natura rettificativa del secondo atto se è dimostrabile che l’immobile indicato nel secondo atto come oggetto del trasferimento è quello che, sin dall’inizio, le parti hanno inteso assumere ad oggetto della compravendita.

Applicando i suesposti principi di carattere generale al caso di specie, si ritiene sia facilmente intuibile che la modifica che si intende apportare all’art. 6 del contratto già concluso non possa in alcun modo farsi rientrare nel concetto di mera rettifica di quell’atto, poiché espressione di una nuova e diversa manifestazione di volontà.
Più precisamente, la volontà che si intende manifestare con il nuovo e diverso art. 6 non è altro che espressione dell’esercizio definitivo di quella facoltà di scelta che al venditore, nonché creditore, è stata riconosciuta ai fini del soddisfacimento del proprio credito.
Come tale, dovrà costituire oggetto di un nuovo e specifico negozio giuridico, da stipulare ex art. 1286 c.c., per effetto del quale l’obbligazione del debitore si trasforma da obbligazione con facoltà alternativa ad obbligazione semplice.
Peraltro, da tale nuova manifestazione di volontà ne conseguirà la qualificazione definitiva del contratto originariamente stipulato come permuta anziché vendita, per la cui tassazione varranno i seguenti criteri:
- poiché la cessione del bene presente (area edificabile) si realizza tra una persona fisica ed un soggetto imprenditore, dovrà essere tassata con imposta proporzionale di registro, con aliquota ordinaria dell’8% (salvo eventuali aliquote ridotte), con le aliquote ordinarie del 2% e dell’1% per le imposte ipotecaria e catastale.
- la cessione del bene futuro (unità immobiliare) (18) si realizza tra un soggetto imprenditore ed una persona fisica ed è quindi assoggettata ad Iva. In particolare, se il soggetto acquirente è in possesso dei requisiti previsti dalla nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro (e con le apposite dichiarazioni in atto) e se si tratta di case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di cui al DM 2 agosto 1969, potrà applicarsi l’aliquota agevolata del 4%.

Il fatto che, al momento della conclusione del contratto, il bene che dovrebbe possedere i requisiti per la agevolazione “prima casa” non è ancora esistente, non può condurre a mutare la soluzione prospettata. L’atto di permuta dovrà quindi con-tenere, in relazione al bene futuro, le dichiarazioni prescritte dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa e la effettiva sussistenza delle condizioni sostanziali potrà essere verificata solo nel momento della venuta ad esistenza del bene stesso.
Per quanto attiene, specificamente, il momento in cui sorge l’obbligo della emissione della fattura, occorre considerare l’art. 6, 4 comma, D.p.r. 633/72, a mente del quale quando, anteriormente al verificarsi degli eventi che determinano il momento impositivo, sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo (o emessa fattura), “l’operazione si considera effettuata” alla data del pagamento (o della emissione della fattura).

Risulta innegabile che il trasferimento del bene esistente rappresenti, nel negozio di permuta, il corrispettivo del trasferimento del bene futuro, dal che ne consegue che l’obbligo di fatturazione sorge, in capo al soggetto imprenditore, nello stesso momento in cui il contratto è concluso e si è quindi realizzato, in relazione al bene esistente, l’effetto reale del trasferimento.

E’ indispensabile, comunque, che tutto quanto sopra detto costituisca oggetto di una specifica valutazione da parte del notaio che andrà a redigere l’atto ex art. 1286 c.c., il quale, in sede di tassazione di questo nuovo atto, dovrà tener conto di quella già effettuata per l’atto sul cui contenuto va ad incidere.