Articolo 46 Testo unico sulle espropriazioni per pubblica utilità

Per maggiore chiarezza espositiva, il presente parere tratterà in distinti paragrafi le diverse questioni prospettate.

Domanda A)
Le domande giudiziali che possono essere soggette a trascrizione sono indicate agli artt. 2652 e 2653 c.c., ricordando che si tratta di un’elencazione tassativa non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle suddette norme (Cassazione civile sez. II, 22 maggio 2013, n. 12598; Cassazione civile sez. II, 30 agosto 2004, n. 17391).

Le fattispecie che potrebbero venire in rilievo sono quelle previste dal n. 2 dell’art. 2652 c.c. e dal n. 1 dell’art. 2653 c.c., ma si nota che domanda di retrocessione totale non pare corrispondere ad alcuno dei suddetti casi.
Infatti, la retrocessione totale, ai sensi dell’art. 46 T.U. Espropri, è qualificata come la domanda formulata da parte dell’espropriato nei confronti della P.A. volta all’accertamento della decadenza della dichiarazione di pubblica utilità ed alla restituzione del bene espropriato, a fronte del versamento di una indennità.
Pertanto, l’azione non può essere qualificata come rivendica, dato che la perdita della proprietà è avvenuta in forza di un espropriativo che dava titolo alla P.A. di adottare e trascrivere il decreto di esproprio.
Peraltro, nel caso specifico non si pone neppure la questione dell’accertamento della titolarità del diritto proprietà dell’immobile, posto che il presupposto per la retrocessione è proprio l’avvenuto passaggio di proprietà del bene a favore dell’Amministrazione espropriante.
Infine, non pare ricorrere a rigore nemmeno una domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre, posto che le parti non si muovono nell’ambito di rapporti di diritto privato, bensì di tipo pubblicistico.
Non sembra, quindi, che l’eventuale trascrizione della citazione possa essere utile ad ottenere lo scopo perseguito.

Domanda B)
Purtroppo analoghe considerazioni devono essere svolte per quanto riguarda l’eventualità di chiedere un sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c..
Come sopra accennato, anzitutto, nella fattispecie non vi è alcuna controversia circa la proprietà o il possesso del bene, che è pacificamente entrato a far parte del patrimonio dell’Ente pubblico con l’adozione a suo tempo del decreto di esproprio.
Inoltre, una domanda di questo genere, che è rivolta sostanzialmente a contrastare gli effetti di atti amministrativi emessi dalla P.A., potrebbe dare adito a convincenti eccezioni relative sia all’appropriatezza di tale rimedio ed alla sussistenza dei relativi presupposti di legge, sia alla sussistenza della giurisdizione del G.O. (Cassazione civile, SS.UU., 16 febbraio 1984, n. 1158).
Per completezza, comunque, si nota che la nomina di un custode pare essere sempre richiesta ai sensi dell’art. 676 c.p.c., indipendentemente dalle concrete condizioni del bene, e che il sequestro può esplicare i propri effetti nei confronti delle parti solo dopo l’emissione del relativo provvedimento da parte del Giudice.

Tuttavia, si nota che una migliore tutela del privato per i nuovi atti adottati dalla P.A. potrebbe essere conseguita non nell’ambito del processo civile già instaurato, bensì rivolgendosi al Giudice ammnistrativo.
Dato che il proprietario espropriato non era parte dell’originario giudizio non è possibile azionare il giudizio di ottemperanza di cui all’art. 114 c.p.a., ma potrebbe sussistere comunque la possibilità di impugnare in via diretta per illegittimità le deliberazioni della Giunta e del Consiglio comunale.
Infatti, il TAR può adottare in via cautelare (anche inaudita altera parte) tutte le misure che appaiono, secondo le circostanze, più idonee ad assicurare interinalmente gli effetti della decisione sul ricorso (art. 55 c.p.a.), compresa naturalmente la sospensione dell’efficacia degli atti impugnati.
È, dunque, opportuno esaminare attentamente il contenuto di tali nuovi provvedimenti amministrativi (non in possesso dello scrivente) e valutare la fattibilità di un ricorso al TAR, deducendo ad esempio un contrasto con l’annullamento giurisdizionale del Piano di Zona confermato dal Consiglio di Stato nel 1994.

Per dare risposta al quesito è, anzitutto, necessario chiarire che la retrocessione attua un trasferimento di proprietà con effetto ex nunc uguale e contrario a quello disposto con il decreto di esproprio (Cassazione civile, sez. I, 08 marzo 2018, n. 5574).

Ne consegue che sia l’espropriato interessato alla retrocessione il soggetto tenuto a versare la relativa indennità all’espropriante, al fine di riacquistare in cambio la proprietà del bene già oggetto di esproprio.
La retrocessione, comunque, non può essere attuata d’ufficio dall’autorità espropriante, che in questo particolare caso non è titolare di alcuno ius poenitendi, ma può essere disposta solo previo esercizio da parte del soggetto espropriato del relativo diritto (Cassazione civile, sez. I, 17 giugno 2009, n. 14095).

Tanto premesso, ai sensi dell’art. 48, D.P.R. n. 327/2001, il corrispettivo della retrocessione (concordato dalle parti, o –in mancanza di accordo- determinato dall'ufficio tecnico erariale o dalla commissione provinciale prevista dall'art. 41, su istanza di chi vi abbia interesse) viene quantificato sulla base degli stessi criteri applicati per la determinazione dell’indennità di espropriazione e con riguardo al momento del ritrasferimento.
Pertanto, anche se è necessario riferirsi a elementi valutativi omogenei a quelli in concreto utilizzati per il calcolo dell’indennità di esproprio, il prezzo di retrocessione viene stabilito con riferimento allo stato di fatto e di diritto del bene esistente al momento della retrocessione (Cassazione civile, sez. I, 24 maggio 2004, n. 9899).
È, dunque, possibile che, ove il valore del bene sia aumentato nel tempo, ad esempio per la sopravvenuta possibilità di utilizzazione edificatoria, il soggetto che chiede la retrocessione sia tenuto a versare un corrispettivo più elevato rispetto all’indennità di esproprio a suo tempo percepita (Cassazione civile, sez. I, 24 maggio 2004, n. 9899).

Generalmente, i metodi ai quali si fa ricorso per valutare le indennità in campo espropriativo, soprattutto per quanto concerne i suoli edificabili, sono il metodo sintetico-comparativo, fondato sul confronto con il prezzo corrente di beni aventi caratteristiche omogenee, e il metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo.
Segnatamente, il criterio sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica al momento del trasferimento della proprietà (Cassazione civile, sez. I, 31 dicembre 2019, n. 34743).
Il metodo analitico-deduttivo, invece, si basa sulla quantificazione del valore di trasformazione, desunto dalla differenza del valore commerciale degli immobili edificabili sulla base della destinazione urbanistica della zona e la totalità dei costi necessari a realizzare l'intervento, ossia il costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione (Cassazione civile, sez. I, 12 luglio 2016, n. 14187).
Tuttavia, la scelta tra tali diversi sistemi di valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice (o della commissione), alla sola condizione che la stima risulti improntata, per quanto possibile, a canoni di effettività (Cassazione civile, SS. UU., 09 aprile 2020, n. 7763).
Al di là di tali linee guida astratte, dunque, non è possibile dare una definizione più specifica dei criteri che potrebbero essere applicati al caso di specie, in quanto il ricorso all’uno o all’altro metodo viene stabilito dal soggetto al quale viene rivolta la domanda di quantificazione dell’indennità in discorso, ossia il Giudice o la commissione sopra citata.