Cassazione: ammissibile il preliminare del preliminare

Se sussiste un concreto interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto può configurarsi validamente un preliminare del preliminare.

L’ordinanza n. 7868/2019, emessa dalla VI Sezione Civile della Cassazione, affronta l’interessante tematica dell’ammissibilità del contratto preliminare con cui le parti si obblighino alla futura stipula di un successivo contratto preliminare.

Questa la vicenda processuale.

Alcuni soggetti, in qualità di promittenti venditori, convenivano in giudizio i promissari acquirenti di un immobile, deducendo di aver concluso con questi ultimi un contratto preliminare di compravendita avente a oggetto l’immobile stesso, di averne trasferito il possesso ai convenuti e di aver pattuito con questi ultimi un prezzo che era stato invece corrisposto solo in parte. Infine, gli attori lamentavano la mancata stipula del contratto definitivo.

Gli attori, previa declaratoria di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, chiedevano la condanna dei convenuti al rilascio dell'immobile, nonché l’autorizzazione a trattenere le somme ricevute a titolo di caparra e acconto quale maggior danno ovvero in subordine, ritenuto legittimo il recesso degli attori e risolto il contratto preliminare per colpa dei promissari acquirenti, dichiarare legittimamente ritenuta la caparra confirmatoria.

Si costituivano in giudizio i convenuti, uno dei quali eccepiva che la scrittura privata di cui alla citazione introduttiva non andava qualificata come un contratto preliminare, in quanto era unicamente diretta a vincolare i proprietari a non cedere l'immobile a terzi, e le somme consegnate avevano unicamente natura di acconti, e non di caparre. Il Tribunale rigettava la domanda degli attori. La sentenza di primo grado veniva tuttavia impugnata dagli attori, e riformata dalla Corte d'Appello.

Avverso la decisione della Corte d’Appello gli originari convenuti proponevano ricorso per Cassazione.

La Cassazione, nel respingere il ricorso, ha innanzitutto sottolineato come la Corte d'Appello avesse esaminato le due scritture private prodotte in giudizio, “avendo cura di accertare se quella anteriore fosse solo la prima di diverse pattuizioni obbligatorie progressivamente orientate verso la stipula del definitivo, ovvero se potesse rivestire le qualità proprie di un preliminare”.

Ora, secondo la Corte di merito, entrambe le scritture avrebbero rivestito le qualità di un preliminare, “in quanto col primo accordo si è determinata tra le parti l'intesa contrattuale e l'oggetto della compravendita; col secondo si è dato atto dell'ulteriore dazione di una somma in acconto, nonché della previsione del momento di ulteriore perfezionamento dell'intesa”.

I giudici di legittimità hanno condiviso la valutazione della Corte d’Appello, ricordando il recente intervento delle Sezioni Unite (sentenza n. 4628/2015, richiamata appunto dalla Corte d’Appello), in tema di ammissibilità del cd. contratto preliminare di preliminare (questione su cui esisteva da tempo un contrasto giurisprudenziale).

Secondo le Sezioni Unite, ben può verificarsi l'ipotesi in cui dietro la stipulazione contenente la denominazione di "preliminare del preliminare" (nel senso che la conclusione dell'accordo precede la stipula del contratto preliminare) si ravvisino situazioni fra loro differenti, che delineano figure contrattuali atipiche, ma alle quali corrisponde una "causa concreta" meritevole di tutela.

Ciò però non si verifica nel caso in cui tra il primo e il secondo preliminare vi sia completa identità: qui, mancando un contenuto nuovo in grado di dar conto dell'interesse delle parti e dell'utilità del contratto, il contratto deve ritenersi nullo per mancanza di causa.

Dunque, le Sezioni Unite hanno affermato il principio di diritto secondo cui, in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. art. 1351 del c.c. e art. 2932 del c.c. del c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori, ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Pertanto, conclude la pronuncia in esame, sulla scorta del principio enunciato dalle Sezioni Unite, dovrà essere ritenuto produttivo di effetti l'accordo, denominato come “preliminare”, con il quale le parti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.