L’amministratore di condominio può stipulare una transazione con una società, senza aver chiesto l’autorizzazione all’assemblea dei condomini?
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 5021 del 5 maggio 2017, si è occupato proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.
Nel caso esaminato dal Tribunale, una società condomina di un condominio aveva agito in giudizio nei confronti dell’amministratore, al fine di vederlo condannare al risarcimento dei danni subiti a seguito della stipula di un accordo transattivo, “senza previa autorizzazione assembleare”.
Il Tribunale di Milano, nel decidere il merito della controversia, riteneva, in effetti, di dover accogliere la domanda di risarcimento dei danni avanzata dalla società condomina, in quanto fondata.
Evidenziava il Tribunale, in particolare, che l’amministratore di condominio, sottoscrivendo la suindicata transazione, aveva riconosciuto ad una società il diritto al pagamento del capitale di alcune fatture, le quali, tuttavia, erano state contestate dal condominio stesso, “in quanto relative a lavori non autorizzati”.
Secondo il Tribunale, dunque, l’amministratore, prima di procedere alla stipula dell’accordo, avrebbe dovuto prendere contatto con l’impresa in questione “e farsi assistere da una commissione di condomini per formulare una proposta di transazione”.
Nel caso di specie, invece, l’amministratore aveva stipulato in piena autonomia la transazione, senza consultarsi coi condomini e senza che questi avessero, poi, ratificato la transazione in questione.
Il Tribunale riteneva, pertanto, di dover affermare la responsabilità dell’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1218 c.c., “per inadempimento degli obblighi in materia di mandato in relazione alla transazione stipulata”.
Precisava il Giudice, infatti, che, nei rapporti tra condomini e amministratore sono applicabili le regole relative al “mandato con rappresentanza”, tra cui l’art. 1708, comma 2, c.c., il quale prevede che “gli atti di straordinaria amministrazione devono essere indicati espressamente dai mandanti”.
Rilevava il Giudice, sul punto, che la stipulazione di una transazione deve considerarsi, appunto, un atto di “straordinaria amministrazione”, in quanto la stessa “comporta la disposizione dei diritti delle parti”.
Secondo il Tribunale, inoltre, la condotta dell’amministratore si sarebbe posta in contrasto con l’art. 1130 c.c., che impone al medesimo di seguire quanto stabilito nelle delibere dell’assemblea condominiale.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale accoglieva la domanda risarcitoria svolta dalla società condomina con riferimento all’avvenuta stipula della transazione, liquidando il danno nella somma di oltre 6.000 euro.
La sottoscrizione di una transazione da parte dell'amministratore di condominio rappresenta un "atto di straordinaria amministrazione" che richiede il consenso dell'assemblea condominiale.
