Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
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Dispositivo dell'art. 11 Legge equo canone
Fonti
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Legge equo canone
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Titolo I - Del contratto di locazione
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Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione
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Spiegazione dell'art. 11 Legge equo canone
La stipulazione del contratto di locazione è da sempre assistita, a tutela della parte locatrice, da alcune garanzie di carattere personale o reale.
In generale, l’art. 11 in commento prevede la garanzia “tipica” del contratto di locazione, costituita dal deposito cauzionale. La dottrina configura tale tipo di garanzia come un pegno irregolare, in virtù della fungibilità della somma di denaro versata dal conduttore al locatore. Infatti, il proprietario locatore acquista la proprietà della somma di denaro, e ne può disporre liberamente, salvo l’obbligo di restituire il tantundem eiusdem generis alla conclusione del rapporto locatizio.
Tale garanzia ha la funzione di assicurare non solo l’adempimento del canone da parte del conduttore, ma anche qualsiasi altro tipo di onere, comprensivo delle spese per i servizi comuni e l’eventuale risarcimento per i danni provocati all’immobile o ai mobili che lo corredano.
Non è data, in generale, la possibilità al conduttore di compensare il credito dovuto dalla restituzione del deposito cauzionale con il pagamento del canone di locazione.
Infatti, nei contratti di locazione standard, si inserisce generalmente una clausola che stabilisce che il deposito cauzionale “non è imputabile a conto pigioni”.
Ciò significa che la compensazione tra cauzione e canone non è ammessa salvo, a detta della giurisprudenza, alla scadenza del rapporto locatizio, momento in cui diventerà esigibile anche la somma data in deposito, che si potrà quindi compensare con le mensilità di canone, già esigibili.
Il rifiuto del conduttore di corrispondere il canone chiedendo la compensazione con il deposito cauzionale, fuori dall’ipotesi sopra citata, costituisce senza dubbio un inadempimento grave ai sensi dell’art. 1455 del c.c., che può quindi condurre alla risoluzione del contratto di locazione.
Dal punto di vista del locatore, sussiste un obbligo di restituzione dell’importo versato a titolo di deposito cauzionale, rectius dell’equivalente della somma corrisposta dal conduttore.
Allorquando il locatore ritenga di non dover restituire la somma, potendola quindi trattenere per compensare l’inadempimento del conduttore rispetto alle sue obbligazioni, dovrà adire il tribunale competente al fine di farsi autorizzare, dopo debito accertamento dei presupposti in tal senso, a soddisfarsi sul deposito cauzionale, salvo il risarcimento del maggior danno.
Il deposito cauzionale è produttivo di interessi, che il locatore dovrà corrispondere di regola annualmente (ma le parti possono anche convenire, in senso più favorevole al conduttore, che tali interessi vengano corrisposti con versamenti infrannuali).
Il saggio degli interessi legali da corrispondere viene determinato dal Ministro dell’economia e delle finanze, e negli ultimi anni ha subito delle rilevanti variazioni, portando ad essere più o meno vantaggioso il ricorso alla forma di garanzia data dal deposito cauzionale.
Più in particolare, il saggio degli interessi legali è stato determinato, dal primo gennaio 2020, nella percentuale dello 0,05%.
Tale obbligo di corresponsione degli interessi da parte del locatore ha senza dubbio natura imperativa. Il diritto di ricevere gli interessi sulla somma versata a titolo di deposito è infatti irrinunciabile da parte del conduttore, poiché volta a tutelarlo, in quanto parte debole del rapporto contrattuale. Diversamente, il locatore potrebbe lucrare sulla somma costituita dagli interessi, attribuendosi un canone maggiore di quello pattiziamente stabilito.
In ossequio al divieto di anatocismo posto dall’art. 1283 c.c., poi, al conduttore sarà consentito avanzare la richiesta di pagamento anche degli interessi sugli interessi scaduti (oltre che su capitale costituito dal deposito) solamente, come previsto dalla legge, per gli interessi scaduti da almeno sei mesi, e in seguito alla formale proposizione di una domanda giudiziale o di un accordo tra le parti, posteriore alla scadenza.
Il punctum pruriens della disciplina del deposito cauzionale riguarda la sua derogabilità.
Ancora una volta, per la risoluzione di tale quesito, occorre operare una distinzione tra i contratti di locazione stipulati prima o dopo l'entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative.
Ancora una volta, per la risoluzione di tale quesito, occorre operare una distinzione tra i contratti di locazione stipulati prima o dopo l'entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative.
Infatti, si è sempre ritenuto il dottrina che l’art. 11 abbia natura imperativa, essendo posto a tutela del conduttore, e sia quindi inderogabile dalla parti o, meglio, derogabile solo in senso favorevole al conduttore, potendo essere stabilito il versamento di un deposito cauzionale, in ipotesi, inferiore alle tre mensilità di canone.
La possibilità di ricorrere alla fideiussione bancaria, che è una forma di garanzia personale, è dopo tutto una deroga in melius per il conduttore, il quale non dovrà subire un aggravio economico al momento della stipulazione del contratto di locazione.
Tuttavia, le cose devono considerarsi parzialmente mutate dopo l’entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative, e, in particolare, dell’art. 14 della legge locazioni abitative.
Dopo l’entrata in vigore di tale normativa, infatti, non sussistendo più il divieto imperativo posto dal previgente art. 79 della l. equo canone (che come noto sanzionava tutti i patti volti “a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”), si ammette che le parti possano convenire delle deroghe all’art. 11, prevedendo un deposito cauzionale corrispondente a una somma maggiore delle tre mensilità del canone, nel rispetto comunque del disposto di cui all’art. 13 della legge locazioni abitative, ai sensi del quale al locatore non potrà mai spettare un corrispettivo maggiore di quello risultante dal contratto di locazione scritto e registrato, a pena di nullità.
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Massime relative all'art. 11 Legge equo canone
Cass. civ. n. 9059/2002
In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo (obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978, applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore, ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973) e l’obbligo del locatario di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l’istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti.–
L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore) ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973 - ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest’ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d’ufficio dal giudice per l’espresso divieto posto dall’art. 1242, primo comma, c.c., ed inammissibile, ai sensi degli artt. 447 bis, 437 e 345 c.p.c., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito.
Trib. civ. La Spezia n. 2337/2000
La fideiussione bancaria a semplice richiesta che abbia funzione sostitutiva del deposito cauzionale costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria, ma un atipico contratto autonomo di garanzia che, salvi i casi di richiesta palesemente arbitraria (c.d. exceptio doli), non consente al garante di opporre alcuna eccezione scaturente dal rapporto locatizio, ma lo obbliga a pagare immediatamente sulla base della sola domanda del locatore.Cass. civ. n. 538/1997
L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l’immobile era rimasto sfitto).Cass. civ. n. 979/1995
L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4 L. n. 841 del 1973 - ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.Cass. civ. n. 6941/1992
In materia di locazione di immobili urbani il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l'assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l'azione del locatore volta al pagamento del canone.Trib. civ. Napoli n. 13562/1990
La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s’intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l’eventuale vertenza relativa all’attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore.Cass. civ. n. 7580/1990
In tema di locazioni di immobili urbani, l’art. 11 della L. 27 luglio 1978, n. 392 pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392/1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso di giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie l’art. 4 della L. n. 841/1973), ai sensi dell’art. 82 della L. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane.Cass. civ. n. 4725/1989
In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.Cass. civ. n. 4360/1984
In tema di locazione di immobili urbani, l’art. 11 della legge n. 392 del 1978 - il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’art. 4 della legge n. 841 del 1973, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato - si applica, come ius superveniens ed a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai contratti di nuova costituzione, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione che disciplina, limitatamente ad uno degli effetti del rapporto in corso e, quindi, senza incidenza sul principio dell’irretroattività della legge, un istituto intimamente collegato all’ammontare del canone, soggetto ad aumenti durante il periodo transitorio, e di cui è irrilevante l’omesso richiamo da parte delle norme transitorie di quest’ultima legge, dirette a regolare il passaggio delle locazioni in corso dal regime precedente a quello nuovo, con conseguente operatività per esse, nei punti non considerati da tali norme, della disciplina definitiva.Cass. civ. n. 2622/1983
La domanda con la quale il locatore richiede l'attribuzione del deposito cauzionale, effettuato dal conduttore in funzione di garanzia dell'adempimento di tutti gli obblighi incombenti a suo carico, qualora non possa essere ritenuta conseguenziale — per non essere il deposito stesso commisurato all'entità del corrispettivo dovuto — alla domanda di quantificazione del canone, resta soggetta alla disciplina ordinaria della competenza per valore.- Dispositivo
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Consulenze legali
relative all'articolo 11 Legge equo canone
Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.
Norma di riferimento:
Articolo 11 Legge equo canone - Deposito cauzionale
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Quesito Q202438226
M. G. chiede
lunedì 01/07/2024
lunedì 01/07/2024
“Salve, un mese fa ho stipulato un contratto di affitto di 6 mesi. Ora mi trovo a dover retrocedere dal contratto per via di motivi lavorativi. Il padrone di casa però oltre a volere un preavviso di 60 giorni come indicato nel contratto e quindi altre due mensilità ha detto che andrò a perdere il deposito pari a due mensilità che ho già versato. A me pare strano ma non so se ciò che dice è vero o meno non avendo precedenti esperienze di affitto. Vi allego le parti del contratto che ritengo pertinenti, grazie.
Cordiali saluti”
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 02/07/2024
La questione riguardante la possibilità, per il locatore, di utilizzare il deposito cauzionale per "coprire" eventuali canoni non pagati a fine locazione non ha trovato sempre soluzioni concordi in giurisprudenza.
Ad esempio, la Corte di Cassazione ha affermato che la funzione del deposito cauzionale è quella di costituire una garanzia "quanto alle condizioni in cui viene restituito l'immobile al momento del rilascio": così Cass. Civ., Sez. VI - 3, ordinanza 01/10/2020, n. 20975.
Tuttavia, la giurisprudenza ha anche affermato che "il credito per canoni non corrisposti deve essere compensato con l'importo del deposito cauzionale, di cui all'art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Equo canone), che ha la funzione di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti. sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali" (così Tribunale Salerno, Sez. I, sentenza 12/12/2012, n. 2546).
Inoltre nel contratto è stata espressamente pattuita la facoltà di imputare il deposito cauzionale "in conto pigioni".
Quello che è certo, però, è che il locatore, per poter trattenere il deposito cauzionale in presenza di opposizione da parte del conduttore, deve agire in giudizio. Lo ha affermato proprio la Cassazione, secondo cui "al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata")": così Cass. Civ., Sez. VI - 3, ordinanza 05/01/2023, n. 194, che peraltro ammette anche la possibilità di utilizzare il deposito a copertura del mancato pagamento dei canoni.
Ad esempio, la Corte di Cassazione ha affermato che la funzione del deposito cauzionale è quella di costituire una garanzia "quanto alle condizioni in cui viene restituito l'immobile al momento del rilascio": così Cass. Civ., Sez. VI - 3, ordinanza 01/10/2020, n. 20975.
Tuttavia, la giurisprudenza ha anche affermato che "il credito per canoni non corrisposti deve essere compensato con l'importo del deposito cauzionale, di cui all'art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Equo canone), che ha la funzione di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti. sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali" (così Tribunale Salerno, Sez. I, sentenza 12/12/2012, n. 2546).
Inoltre nel contratto è stata espressamente pattuita la facoltà di imputare il deposito cauzionale "in conto pigioni".
Quello che è certo, però, è che il locatore, per poter trattenere il deposito cauzionale in presenza di opposizione da parte del conduttore, deve agire in giudizio. Lo ha affermato proprio la Cassazione, secondo cui "al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata")": così Cass. Civ., Sez. VI - 3, ordinanza 05/01/2023, n. 194, che peraltro ammette anche la possibilità di utilizzare il deposito a copertura del mancato pagamento dei canoni.
Norma di riferimento:
Articolo 11 Legge equo canone - Deposito cauzionale
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Quesito Q202437802
D.G. chiede
mercoledì 05/06/2024
mercoledì 05/06/2024
“Salve, un'agenzia immobiliare rifiuta di pagarmi gli interessi legali (gli interessi dovuti per il capitale immobilizzato costituito dalla caparra data in origine come cauzione. La caparra è stata restituita, ma senza gli interessi legali) a noi inquilini dopo aver lasciato l'appartamento. Lamentano svariate cose tra qui un parquet già graffiato prima che entrassimo noi (ma non ho documentato nulla purtroppo, anche se glie l'ho lasciato intendere dall'ultimo colloquio telefonico avuto con l'agenzia) una revisione della caldaia che ci siamo dimenticare di fare l'anno scorso che abbiamo fatto appena prima di lasciare l'appartamento, e un forno che perde vapore per via della guarnizione e che non abbiamo segnalato. Preciso che non l'abbiamo mai usato per quel motivo, ci siamo limitati a comprare un forno nostro a parte e usare quello. Possono usare queste scuse per non pagarci gli interessi legali? Cosa è possibile fare e ottenere in concreto?”
Consulenza legale i 10/06/2024
L’art. 3 del contratto stipulato tra le parti, intitolato “Deposito cauzionale e altre forme di garanzia”, prevede che il deposito cauzionale stesso sia produttivo di interessi legali, “riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore”.
La formulazione della clausola contrattuale è piuttosto contorta, ma se per “durata contrattuale” si intende la durata effettiva del contratto, sembrerebbe escludere che nel nostro caso il conduttore possa esigere il pagamento degli interessi.
Si pone comunque, ad avviso di chi scrive, un problema di interpretazione del contratto, che in ultima analisi (e cioè in caso di disaccordo tra le parti) spetta al giudice risolvere.
Ci si può chiedere però se una simile clausola possa essere considerata valida, dal momento che:
- l’art. 11 della legge 392/1978 (c.d. legge sull’equo canone) prevede che “il deposito cauzionale [...] è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”, e che l’art. 79 della medesima legge stabilisce la nullità di ogni patto con cui si voglia attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa (quale potrebbe essere l’esclusione degli interessi sul deposito cauzionale);
- tuttavia, si ritiene anche che, con l’entrata in vigore della legge n. 431/1998 (legge sulle locazioni abitative), la citata norma sul deposito cauzionale non sia più inderogabile; questa tesi è confermata da alcune pronunce giurisprudenziali, come Tribunale Modena, 23/07/2004, secondo cui “per i contratti di locazione di immobili urbani sottoposti alla disciplina della legge n. 431 del 1998, è valida la pattuizione con la quale le parti abbiano escluso la debenza di interessi sul deposito cauzionale costituito a favore del locatore al momento della stipula del contratto”.
Ad ogni modo, non è chiaro dal quesito se il locatore abbia espressamente motivato il mancato pagamento degli interessi sul deposito cauzionale con la presenza di presunti danni all’appartamento: se così fosse, però, una simile argomentazione non avrebbe molto senso e sarebbe anzi contraddittoria, dal momento che il deposito cauzionale in realtà è stato restituito.
Si consiglia, quindi - poiché una consulenza “a distanza” come quella fornita in questa sede non può che avere una funzione informativa e di orientamento, non potendo certo sostituirsi all’attività, più completa, di un legale - di rivolgersi a un professionista di fiducia, al fine di concordare la strategia difensiva da attuare nel caso concreto.
Norma di riferimento:
Articolo 11 Legge equo canone - Deposito cauzionale
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Quesito Q202437782
Cliente chiede
martedì 04/06/2024
martedì 04/06/2024
“Può il proprietario, su espressa richiesta dell'inquilino, rifiutarsi di mostrare le bollette quando questi domanda di visualizzarle? Può il comportamento del proprietario rilevare in termini di responsabilità qualora, al termine del contratto di affitto, pretenda che gli vengano pagate tutte le bollette, senza che l'inquilino abbia potuto, volta per volta, constatarne l'effettivo ammontare? Può ritenersi negligente il comportamento di quel proprietario che, rimanendo intestatario delle utenze, poco prima della stipula del contratto, non provvede all'
"aggiornamento" delle medesime (luce nello specifico, nel caso di specie l'inquilino pagava delle bollette pari ad un importo di almeno tre volte superiore a quello che, se il proprietario avesse
"aggiornato" i costi, avrebbe pagato)? Può il proprietario decidere, al termine del contratto, di non restituire la somma versata a titolo di deposito cauzionale, subordinando la restituzione della stessa al pagamento delle bollette ancora non pagate? Che valore ha quella clausola contrattuale che consente al proprietario di provvedere alla restituzione del deposito cauzionale entro e non oltre quindici giorni dal termine del contratto di locazione? vi sono per caso gli estremi del reato di appropriazione indebita?”
"aggiornamento" delle medesime (luce nello specifico, nel caso di specie l'inquilino pagava delle bollette pari ad un importo di almeno tre volte superiore a quello che, se il proprietario avesse
"aggiornato" i costi, avrebbe pagato)? Può il proprietario decidere, al termine del contratto, di non restituire la somma versata a titolo di deposito cauzionale, subordinando la restituzione della stessa al pagamento delle bollette ancora non pagate? Che valore ha quella clausola contrattuale che consente al proprietario di provvedere alla restituzione del deposito cauzionale entro e non oltre quindici giorni dal termine del contratto di locazione? vi sono per caso gli estremi del reato di appropriazione indebita?”
Consulenza legale i 17/06/2024
Il comportamento del locatore che - stando a quanto viene riferito - durante il rapporto di locazione impedisce al conduttore di esaminare le bollette relative alle utenze, per poi pretenderne il totale pagamento a fine locazione e rifiutarsi, così, di restituire il deposito cauzionale finché non avvenga il rimborso, appare sicuramente contrario a quei principi di correttezza e buona fede cui deve essere improntato il comportamento delle parti nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).
Quanto al deposito cauzionale, il punto 10) del contratto di locazione concluso tra le parti prevede espressamente l’obbligo di restituzione della relativa somma al termine della locazione, entro e non oltre quindici giorni dalla riconsegna dell’immobile, con la precisazione “previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale”.
Ora, la giurisprudenza ha affermato più volte che “al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura” (così ad. es. Cass. Civ., Sez. VI - 3, ordinanza 05/01/2023, n. 194).
Ancora, secondo Cass. Civ., Sez. III, sentenza 05/07/2019, n. 18069: “nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione”.
Riassumendo, per poter legittimamente trattenere il deposito cauzionale oltre la riconsegna dell’immobile oppure oltre il diverso termine stabilito nel contratto stesso, il locatore deve proporre apposita domanda giudiziale. Se non lo fa, non può rifiutarsi di restituire il deposito.
Quando alla voltura delle utenze, la stessa non è prevista come obbligatoria dalla legge: tuttavia il conduttore - che lamenta di dover subire il pagamento di importi maggiori, non avendo potuto beneficiare delle tariffe più basse riservate ai clienti residenziali - ben avrebbe potuto pretendere di effettuare la voltura medesima al momento della conclusione del contratto.
Sul fronte penale, invece, valga quanto segue.
Sul fronte penale, invece, valga quanto segue.
Come noto, l’appropriazione indebita è un reato previsto dall’ art. 646 del c.p. che punisce la condotta di colui il quale, avendone il possesso, si appropri del denaro o della cosa mobile altrui per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto.
Ora, ragionando in modo asettico, nel caso di specie è possibile supporre la sussistenza del reato in questione, di cui sembrano essere integrati tutti gli elementi:
- il possesso, determinato dal semplice fatto che il deposito viene effettivamente immesso nelle mani del locatore, che ha la possibilità di esercitare un dominio autonomo su quella somma di denaro;
- il fine di profitto, chiaramente individuabile nell’intenzione di lucrare su presunte spese mai sostenute dal locatore;
- l’appropriazione vera e propria, che si può anche sostanziare in un mero rifiuto di restituzione del denaro o della cosa mobile.
In ogni caso, è indispensabile rilevare che la sussistenza del reato dipende dalla legittimità o illegittimità della pretesa del locatore, potendo ipotizzarsi l’appropriazione solo se dovesse accertarsi – e provarsi - che il locatore fosse perfettamente a conoscenza dell’illegittimità delle sue richieste in merito alla questione del pagamento delle utenze.
In caso contrario la ritenzione del denaro da parte del locatore sarebbe del tutto legittima e non avrebbe alcun profilo di rilevanza penale.
Va comunque specificato quanto segue.
Nel caso delle vicende contrattuali, il confine tra appropriazione indebita e inadempimento contrattuale/violazione contrattuale è estremamente labile. Accade spessissimo che le due cose vengano confuse e/o che la questione penale passi in secondo piano, anche in considerazione del fatto che, giustamente, il penale non può sconfinare in ambiti che non gli sono propri, di matrice spiccatamente civilistica.
È per questa ragione che si consiglia di procedere per vie penali solo laddove, in un’ipotetica denuncia - querela, il soggetto leso sia in grado di fornire diversi indizi molto pregnanti sulla sussistenza del reato, partendo proprio dalla prova attinente all’illegittimità delle richieste di pagamento delle bollette.
Norma di riferimento:
Articolo 11 Legge equo canone - Deposito cauzionale
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Quesito Q202334545
P. D. chiede
venerdì 15/09/2023
venerdì 15/09/2023
“Il prossimo 15 ottobre dovrebbe esserci la riconsegna del mio locale per recesso anticipato del conduttore.
Dal momento che sono a conoscenza di alcuni danni commessi dal conduttore durante la locazione, ho fatto inviare dal mio avvocato una richiesta di incontro ed eventuale accordo preliminare alla riconsegna, ma non ci è stato risposto nulla.
Poiché ho in mano un cospicuo deposito cauzionale, vorrei sapere, qualora venissi contattato dal conduttore soltanto il giorno della riconsegna per ritirare le chiavi, se in quel frangente potrei rifiutarmi di restituire il deposito cauzionale ed avviare immediatamente un’azione giudiziale, oppure se, per trattenere il deposito, devo avviarla prima del 15 ottobre. Grazie.”
Dal momento che sono a conoscenza di alcuni danni commessi dal conduttore durante la locazione, ho fatto inviare dal mio avvocato una richiesta di incontro ed eventuale accordo preliminare alla riconsegna, ma non ci è stato risposto nulla.
Poiché ho in mano un cospicuo deposito cauzionale, vorrei sapere, qualora venissi contattato dal conduttore soltanto il giorno della riconsegna per ritirare le chiavi, se in quel frangente potrei rifiutarmi di restituire il deposito cauzionale ed avviare immediatamente un’azione giudiziale, oppure se, per trattenere il deposito, devo avviarla prima del 15 ottobre. Grazie.”
Consulenza legale i 20/09/2023
In materia di locazione, la funzione del deposito cauzionale è quella di costituire una garanzia in caso di danni causati dal conduttore.
Sul punto la giurisprudenza ha specificato che "il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla "res locata", ovvero di importi rimasti impagati" (così da ultimo Cass. Civ., Sez. VI - 3, ord. 05/01/2023, n. 194).
Quanto ai tempi per proporre l’azione relativa ai danni subiti (che si tratti di danni arrecati all’immobile o di canoni non pagati), la risposta al quesito posto si rinviene in una pronuncia di merito (Tribunale Roma, Sez. VI, sentenza 14/03/2022, n. 404): “in materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subìti, il conduttore può esigerne la restituzione”.
Pertanto la domanda giudiziale per vedersi riconoscere il diritto a trattenere il deposito cauzionale non dovrà essere necessariamente proposta prima del rilascio dell’immobile; tuttavia, sarà bene iniziare il giudizio al più presto, visto che nel frattempo il conduttore potrebbe proporre a sua volta un’azione per ottenere la restituzione del deposito stesso.
Naturalmente, si consiglia di accertare le condizioni dell’immobile al momento della riconsegna delle chiavi, possibilmente nel contraddittorio delle parti e con la presenza di tecnici di fiducia.
Norma di riferimento:
Articolo 11 Legge equo canone - Deposito cauzionale
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Quesito Q202333889
P. D. chiede
sabato 10/06/2023
sabato 10/06/2023
“Relativamente ad un contratto di locazione ad uso non abitativo (6 + 6) vorrei sapere se esiste la possibilità per il locatore di incamerare a titolo di deposito cauzionale/garanzia un importo superiore alle tre mensilità previste dalla legge.
Sono a conoscenza di altre forme di garanzia (es. fideiussione) ma la mia domanda si riferisce proprio all’incameramento di somme effettive di denaro sul conto corrente del locale (assegno circolare o bonifico bancario) con restituzione annuale di interessi. Chiedo ovviamente di conoscere esclusivamente una modalità lecita, che escluda la possibilità di futura rivalsa del conduttore.
Si può ad esempio prevedere una scrittura privata a parte? Si può modificare il termine da scrivere sul contratto (da deposito cauzionale a garanzia)? Si può inserire una clausola e firmarla in calce al contratto una seconda volta? C’è insomma una soluzione? Grazie.”
Sono a conoscenza di altre forme di garanzia (es. fideiussione) ma la mia domanda si riferisce proprio all’incameramento di somme effettive di denaro sul conto corrente del locale (assegno circolare o bonifico bancario) con restituzione annuale di interessi. Chiedo ovviamente di conoscere esclusivamente una modalità lecita, che escluda la possibilità di futura rivalsa del conduttore.
Si può ad esempio prevedere una scrittura privata a parte? Si può modificare il termine da scrivere sul contratto (da deposito cauzionale a garanzia)? Si può inserire una clausola e firmarla in calce al contratto una seconda volta? C’è insomma una soluzione? Grazie.”
Consulenza legale i 15/06/2023
L’art. 11 della L. 392/1978 secondo il quale il deposito cauzionale per le locazioni ad uso abitativo non può superare le tre mensilità, si applica anche alle locazioni ad uso diverso stante il richiamo espresso operato dall’ art. 41 della l. equo canone.
Il limite delle tre mensilità è inderogabile come si deduce dalla lettura dell’art. 79 della l. equo canone che stabilisce la nullitàdi qualsiasi patto volto ad attribuire al locatore un canone maggiore o qualsiasi altro vantaggio in contrasto con la Legge Equo Canone.
Il locatore non potrà quindi concordare contrattualmente con il conduttore di depositare una cauzione maggiore rispetto alle tre mensilità previste per legge.
Potrebbe però utilizzare una fideiussione a prima richiesta. Molto pratica, molto "garantista", soprattutto se a prima richiesta.
Il limite delle tre mensilità è inderogabile come si deduce dalla lettura dell’art. 79 della l. equo canone che stabilisce la nullitàdi qualsiasi patto volto ad attribuire al locatore un canone maggiore o qualsiasi altro vantaggio in contrasto con la Legge Equo Canone.
Il locatore non potrà quindi concordare contrattualmente con il conduttore di depositare una cauzione maggiore rispetto alle tre mensilità previste per legge.
Potrebbe però utilizzare una fideiussione a prima richiesta. Molto pratica, molto "garantista", soprattutto se a prima richiesta.
Norma di riferimento:
Articolo 11 Legge equo canone - Deposito cauzionale
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Quesito Q202229892
M. D. C. chiede
lunedì 03/01/2022 - Lombardia
lunedì 03/01/2022 - Lombardia
“Gentilissimi buongiorno,
vi scrivo in merito a una questione sorta in merito a una restituzione soltanto parziale del deposito cauzionale da parte del mio locatore.
Per circa 12 anni sono stata conduttrice di una stanza, regolarmente registrata con contratto.
Il padrone di casa, dopo avermi fatto entrare in una stanza non imbiancata ha deciso arbitrariamente di togliermi 100€ dalla caparra, definendo "danni" i chiodi messi. Inoltre, sempre arbitrariamente ha deciso di considerare danno la spanatura di una vite di un rubinetto (risalente credo agli anni 70) e la rottura di una maniglia di un mobile di plastica (certamente di bassa qualità), decidendo, sempre arbitrariamente, l'importo da trattenere. Inoltre, chiedendo io la restituzione degli interessi legali del deposito cauzionale ha risposto che "non ha mai sentito nessuno che li restituisca".
Per ultimo vi segnalo che ha trattenuto "provvisoriamente" 100€ per il pagamento delle bollette (intestate a lui e non ancora fatturate), da me sempre regolarmente pagate. Mi sembra di aver già trovato una chiara risposta nel vostro sito, ma vorrei sapere se posso procedere a chiedere la restituzione per intero del deposito cauzionale, anche coinvolgendo, se necessario, un legale
Rimango a disposizione per qualsiasi ulteriore specifica o richiesta
”
vi scrivo in merito a una questione sorta in merito a una restituzione soltanto parziale del deposito cauzionale da parte del mio locatore.
Per circa 12 anni sono stata conduttrice di una stanza, regolarmente registrata con contratto.
Il padrone di casa, dopo avermi fatto entrare in una stanza non imbiancata ha deciso arbitrariamente di togliermi 100€ dalla caparra, definendo "danni" i chiodi messi. Inoltre, sempre arbitrariamente ha deciso di considerare danno la spanatura di una vite di un rubinetto (risalente credo agli anni 70) e la rottura di una maniglia di un mobile di plastica (certamente di bassa qualità), decidendo, sempre arbitrariamente, l'importo da trattenere. Inoltre, chiedendo io la restituzione degli interessi legali del deposito cauzionale ha risposto che "non ha mai sentito nessuno che li restituisca".
Per ultimo vi segnalo che ha trattenuto "provvisoriamente" 100€ per il pagamento delle bollette (intestate a lui e non ancora fatturate), da me sempre regolarmente pagate. Mi sembra di aver già trovato una chiara risposta nel vostro sito, ma vorrei sapere se posso procedere a chiedere la restituzione per intero del deposito cauzionale, anche coinvolgendo, se necessario, un legale
Rimango a disposizione per qualsiasi ulteriore specifica o richiesta
”
Consulenza legale i 04/01/2022
Per rispondere al quesito in esame, facciamo un breve accenno alla alla disciplina in materia di deposito cauzionale (che nel quesito viene chiamato “caparra”) ed alla relativa interpretazione della giurisprudenza di legittimità.
L’art. 11 della L.392/78 stabilisce che “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.“
La Corte di Cassazione (Cfr. sentenza n.3882/2015) ha più volte ribadito che “se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione.”
A tal proposito, la Corte di Cassazione nella sentenza n.18069/2019 ha ulteriormente sottolineato che: “Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.”
Per quanto attiene invece ai danni, di cui il deposito cauzionale costituisce una sorta di garanzia per il locatore, occorre tenere presente che l’art. 1590 del codice civile stabilisce espressamente che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.” Inoltre, “il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.
Ciò significa che, appunto, un deterioramento dovuto ad un normale uso quotidiano non costituisce un danno per il quale si possa chiedere un risarcimento (né tanto meno trattenere la somma corrispondente dal deposito cauzionale versato dal conduttore).
Tra l’altro, come ha chiarito la Suprema Corte nella sentenza n.6387/2018 “incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”.
Ciò premesso in punto di diritto, nello specifico della presente vicenda si osserva quanto segue.
Leggiamo che al momento della riconsegna dell’immobile (il 28 novembre scorso) non è stato sottoscritto alcun verbale.
Dunque non vi è stato nessun riconoscimento in merito a presunti danni né tanto meno essi sono stati quantificati in accordo tra le parti.
I buchi dei chiodi non costituiscono “danni” ma sono legati al normale uso dell’immobile (Cass. n.11703/2002).
Parimenti, visto che l’immobile è stato condotto in locazione per 12 anni, non possono considerarsi danni “la spanatura di una vite di un rubinetto” nè “la rottura di una maniglia di un mobile di plastica”.
E comunque, anche fossero qualificabili come danni, la relativa quantificazione non potrebbe essere arbitrariamente decisa dal locatore.
Dunque, il trattenere somme dal deposito cauzionale è del tutto illegittimo (e lo sarebbe stato anche di fronte a danni veri, come sopra evidenziato), come è illegittimo il trattenere 100 euro per le bollette non ancora fatturate.
A ciò si aggiunga che la restituzione degli interessi legali del deposito cauzionale è dovuta per legge (V. il sopra citato art. 11 della Legge 392/78). Pertanto anche l’affermazione del locatore "non ha mai sentito nessuno che li restituisca" è del tutto priva di pregio e non ha alcun fondamento giuridico.
Alla luce di quanto precede, la risposta al quesito deve intendersi assolutamente affermativa.
Pertanto, in mancanza di un accordo bonario con il locatore, è possibile rivolgersi a un giudice per chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per la restituzione dell’intero importo versato a titolo di deposito cauzionale indicato nel contratto di locazione sottoscritto, oltre gli interessi legali.
L’art. 11 della L.392/78 stabilisce che “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.“
La Corte di Cassazione (Cfr. sentenza n.3882/2015) ha più volte ribadito che “se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione.”
A tal proposito, la Corte di Cassazione nella sentenza n.18069/2019 ha ulteriormente sottolineato che: “Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.”
Per quanto attiene invece ai danni, di cui il deposito cauzionale costituisce una sorta di garanzia per il locatore, occorre tenere presente che l’art. 1590 del codice civile stabilisce espressamente che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.” Inoltre, “il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.
Ciò significa che, appunto, un deterioramento dovuto ad un normale uso quotidiano non costituisce un danno per il quale si possa chiedere un risarcimento (né tanto meno trattenere la somma corrispondente dal deposito cauzionale versato dal conduttore).
Tra l’altro, come ha chiarito la Suprema Corte nella sentenza n.6387/2018 “incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”.
Ciò premesso in punto di diritto, nello specifico della presente vicenda si osserva quanto segue.
Leggiamo che al momento della riconsegna dell’immobile (il 28 novembre scorso) non è stato sottoscritto alcun verbale.
Dunque non vi è stato nessun riconoscimento in merito a presunti danni né tanto meno essi sono stati quantificati in accordo tra le parti.
I buchi dei chiodi non costituiscono “danni” ma sono legati al normale uso dell’immobile (Cass. n.11703/2002).
Parimenti, visto che l’immobile è stato condotto in locazione per 12 anni, non possono considerarsi danni “la spanatura di una vite di un rubinetto” nè “la rottura di una maniglia di un mobile di plastica”.
E comunque, anche fossero qualificabili come danni, la relativa quantificazione non potrebbe essere arbitrariamente decisa dal locatore.
Dunque, il trattenere somme dal deposito cauzionale è del tutto illegittimo (e lo sarebbe stato anche di fronte a danni veri, come sopra evidenziato), come è illegittimo il trattenere 100 euro per le bollette non ancora fatturate.
A ciò si aggiunga che la restituzione degli interessi legali del deposito cauzionale è dovuta per legge (V. il sopra citato art. 11 della Legge 392/78). Pertanto anche l’affermazione del locatore "non ha mai sentito nessuno che li restituisca" è del tutto priva di pregio e non ha alcun fondamento giuridico.
Alla luce di quanto precede, la risposta al quesito deve intendersi assolutamente affermativa.
Pertanto, in mancanza di un accordo bonario con il locatore, è possibile rivolgersi a un giudice per chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per la restituzione dell’intero importo versato a titolo di deposito cauzionale indicato nel contratto di locazione sottoscritto, oltre gli interessi legali.
Norma di riferimento:
Articolo 11 Legge equo canone - Deposito cauzionale
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Quesito Q202129858
C. T. chiede
lunedì 27/12/2021 - Piemonte
lunedì 27/12/2021 - Piemonte
“Buongiorno,
Ho lasciato un appartamento in affitto il 15 dicembre 2021.
Quando ho affittato l’appartamento 5 anni fa, ho dato due mensilità dell’affitto (2.000 euro in totale) al proprietario come caparra.
Anche se so che ho fatto alcuni danni (per cui sono pronta da pagare le spesse di riparazione giuste ovviamente), sono molto preoccupato del comportamento del proprietario perché delle conversazioni che ho avuto con lui (in sms e in persona) mi sembra che lui intenda di trovare qualsiasi scusa per tenere la caparra.
Adesso sto aspettando che lui mi dice quanti soldi intende di tenere e i motivi chiari. Se lui prova di dirmi che ho fatto più danno di quello che è vero (per esempio i mobili erano già vecchi e non in condizioni perfette quando sono entrata la casa) oppure che devo pagare per le cose che sono la sua responsabilità (per esempio la tinteggiatura delle pareti), che cosa posso fare e come mi potete aiutare?
Alcuni esempi:
1. Il proprietario mi ha scritto che c’è tanto pulizia da fare (non è vero, ho pulito la casa prima di lascarlo e ho le foto). Il water è discolorato e questo è da risolvere con la candeggina, ma da parte di questo è tutto pulito (a livello casalinga).
2. Ho danneggiato 3 pezzi di mobili (ho foto del danno). Sono pronto a pagare le spese giuste per la riparazione ma quando sono tornato all’appartamento per prendere alcuni documenti che avevo lasciato lì, ho trovato il proprietario con un falegname che stava valutando il danaggiamento. Ho sentito il falegname parlare di 3-4 giorno di lavoro per le riparazioni, che mi sembra veramente esagerato per il danno che ho fatto.
3. Ho fatto alcune (poche) righe sul parquet. Mi hanno suggerito quindi che sarà necessario lucidare il parquet in tutto l’appartamento.
4. Il proprietario mi ha mandato foto di alcune (poche) zone delle pareti sporche come danno per cui devo pagare io per un decoratore (ho pagato io un decoratore in dicembre 2019 per la tinteggiatura delle pareti in tutto l'appartamento).
Sono molto preoccupato.
Grazie e saluti”
Ho lasciato un appartamento in affitto il 15 dicembre 2021.
Quando ho affittato l’appartamento 5 anni fa, ho dato due mensilità dell’affitto (2.000 euro in totale) al proprietario come caparra.
Anche se so che ho fatto alcuni danni (per cui sono pronta da pagare le spesse di riparazione giuste ovviamente), sono molto preoccupato del comportamento del proprietario perché delle conversazioni che ho avuto con lui (in sms e in persona) mi sembra che lui intenda di trovare qualsiasi scusa per tenere la caparra.
Adesso sto aspettando che lui mi dice quanti soldi intende di tenere e i motivi chiari. Se lui prova di dirmi che ho fatto più danno di quello che è vero (per esempio i mobili erano già vecchi e non in condizioni perfette quando sono entrata la casa) oppure che devo pagare per le cose che sono la sua responsabilità (per esempio la tinteggiatura delle pareti), che cosa posso fare e come mi potete aiutare?
Alcuni esempi:
1. Il proprietario mi ha scritto che c’è tanto pulizia da fare (non è vero, ho pulito la casa prima di lascarlo e ho le foto). Il water è discolorato e questo è da risolvere con la candeggina, ma da parte di questo è tutto pulito (a livello casalinga).
2. Ho danneggiato 3 pezzi di mobili (ho foto del danno). Sono pronto a pagare le spese giuste per la riparazione ma quando sono tornato all’appartamento per prendere alcuni documenti che avevo lasciato lì, ho trovato il proprietario con un falegname che stava valutando il danaggiamento. Ho sentito il falegname parlare di 3-4 giorno di lavoro per le riparazioni, che mi sembra veramente esagerato per il danno che ho fatto.
3. Ho fatto alcune (poche) righe sul parquet. Mi hanno suggerito quindi che sarà necessario lucidare il parquet in tutto l’appartamento.
4. Il proprietario mi ha mandato foto di alcune (poche) zone delle pareti sporche come danno per cui devo pagare io per un decoratore (ho pagato io un decoratore in dicembre 2019 per la tinteggiatura delle pareti in tutto l'appartamento).
Sono molto preoccupato.
Grazie e saluti”
Consulenza legale i 29/12/2021
Occorre in primo luogo accennare alla disciplina in materia di deposito cauzionale (quello che nel quesito viene chiamato “caparra”).
L’art. 11 della L.392/78 stabilisce che “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno".
La funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi gravanti sul conduttore (pagamento dei canoni, risarcimento per eventuali danni all’immobile ecc. ecc.).
Come ha ribadito la Corte di Cassazione nella sentenza n.18069/2019: “Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.”
Infatti, come aveva evidenziato la Corte già nella sentenza n.3882/2015, se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione.
Per quanto attiene invece ai danni, occorre tenere presente che l’art. 1590 del codice civile stabilisce espressamente che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.”
Inoltre, “il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.
Detta in altre parole: un deterioramento dovuto ad un normale uso quotidiano non costituisce un danno di cui si può chiedere il risarcimento.
Come ha chiarito la Suprema Corte nella sentenza n.6387/2018 “incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”.
Ciò premesso in linea di principio, nello specifico della presente vicenda si osserva quanto segue.
In primo luogo, al momento della riconsegna dell’immobile avvenuta il 15 dicembre, immaginiamo sia stato sottoscritto un verbale.
Non essendo stato specificato nel quesito, deduciamo che nel documento in questione non sia stato specificato nulla di particolare né tantomeno sono stati quantificati i danni.
Ciò posto, se effettivamente vi sono dei danni, oltre la normale usura, si potrà trovare un accordo sulla loro quantificazione (dalle foto che ci sono state trasmesse l’immobile appare essere in buono stato).
Se però tale accordo non dovesse essere trovato, il locatore dovrà comunque restituire i duemila euro (più gli interessi) ed azionare, se lo ritiene, una causa risarcitoria.
Di contro, se trattiene la cauzione, il conduttore potrà chiedere un decreto ingiuntivo per la sua restituzione (in tal caso, il locatore potrà opporsi al decreto ingiuntivo e chiedere in via riconvenzionale l’accertamento in merito ai danni subiti).
Dunque quello che suggeriamo a livello pratico è di tentare un bonario componimento della vicenda in merito alla quantificazione dei danni onde evitare inutili e dispendiose lungaggini processuali.
L’art. 11 della L.392/78 stabilisce che “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno".
La funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi gravanti sul conduttore (pagamento dei canoni, risarcimento per eventuali danni all’immobile ecc. ecc.).
Come ha ribadito la Corte di Cassazione nella sentenza n.18069/2019: “Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.”
Infatti, come aveva evidenziato la Corte già nella sentenza n.3882/2015, se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione.
Per quanto attiene invece ai danni, occorre tenere presente che l’art. 1590 del codice civile stabilisce espressamente che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.”
Inoltre, “il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.
Detta in altre parole: un deterioramento dovuto ad un normale uso quotidiano non costituisce un danno di cui si può chiedere il risarcimento.
Come ha chiarito la Suprema Corte nella sentenza n.6387/2018 “incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”.
Ciò premesso in linea di principio, nello specifico della presente vicenda si osserva quanto segue.
In primo luogo, al momento della riconsegna dell’immobile avvenuta il 15 dicembre, immaginiamo sia stato sottoscritto un verbale.
Non essendo stato specificato nel quesito, deduciamo che nel documento in questione non sia stato specificato nulla di particolare né tantomeno sono stati quantificati i danni.
Ciò posto, se effettivamente vi sono dei danni, oltre la normale usura, si potrà trovare un accordo sulla loro quantificazione (dalle foto che ci sono state trasmesse l’immobile appare essere in buono stato).
Se però tale accordo non dovesse essere trovato, il locatore dovrà comunque restituire i duemila euro (più gli interessi) ed azionare, se lo ritiene, una causa risarcitoria.
Di contro, se trattiene la cauzione, il conduttore potrà chiedere un decreto ingiuntivo per la sua restituzione (in tal caso, il locatore potrà opporsi al decreto ingiuntivo e chiedere in via riconvenzionale l’accertamento in merito ai danni subiti).
Dunque quello che suggeriamo a livello pratico è di tentare un bonario componimento della vicenda in merito alla quantificazione dei danni onde evitare inutili e dispendiose lungaggini processuali.
Norma di riferimento:
Articolo 11 Legge equo canone - Deposito cauzionale
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Quesito Q201821600
Mariano A. chiede
giovedì 14/06/2018 - Lombardia
giovedì 14/06/2018 - Lombardia
“Buongiorno, ho effettuato regolare disdetta della locazione appartamento, il giorno 30 giugno dovrei resituire le chiavi, il proprietario si riserva di restituirmi la cauzione solo dopo aver controllato se rileva danni non dovuti a usura, ho proposto di effettuare la verifica il giorno prima della restituzione o lo stesso giorno della restituzione, il proprietario si rifiuta di restituire la cauzione in tali giorni ma solo dopo che comodamente ha verificato secondo le sue tempistiche nei giorni successivi, preciso che tutte le forniture gas e elettriche sono a nome mio e che il condominio è già comprensivo nel contratto di affitto.
la domanda è, posso trattenere le chiavi se non mi viene restituita la cauzione il giorno della consegna ? e restituirle solo quando mi viene restituita la cauzione ? o commetto un illecito.
So che posso avvalermi del decreto ingiuntivo per la restituzione della cauzione, so che il proprietario non può decidere l'entità dei danni che è competenza del giudice, ma nessuno mi garantisce che dopo la restituzione dell'appartamento, il proprietario può simulare eventuali danni non veri.
cordiali saluti
A.M.”
la domanda è, posso trattenere le chiavi se non mi viene restituita la cauzione il giorno della consegna ? e restituirle solo quando mi viene restituita la cauzione ? o commetto un illecito.
So che posso avvalermi del decreto ingiuntivo per la restituzione della cauzione, so che il proprietario non può decidere l'entità dei danni che è competenza del giudice, ma nessuno mi garantisce che dopo la restituzione dell'appartamento, il proprietario può simulare eventuali danni non veri.
cordiali saluti
A.M.”
Consulenza legale i 20/06/2018
Bisogna innanzitutto chiarire che la cauzione nella locazione è generalmente prestata dal conduttore a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni che sorgono dal contratto e quindi, per comprendere quali siano le ragioni per le quali il locatore possa trattenerla occorre fare necessario riferimento al contratto siglato tra le parti ed alle norme di legge che regolano la fattispecie.
Ad esempio, generalmente il locatore non può rifarsi sulla cauzione per i graffi al parquet che siano dovuti al normale utilizzo che il conduttore ne faccia (cd. usura ordinaria). Non potrebbe dirsi lo stesso se le parti avessero espressamente previsto che il conduttore dovesse provvedere a riparare anche questo tipo di danno ovvero se il conduttore durante il trasloco avesse, in un momento di disattenzione, fatto un profondo graffio sul parquet (cd. usura straordinaria).
Le parti, se il contratto non prevede diversamente, potranno accordarsi: la cauzione potrà essere restituita subito al rilascio dell’immobile con l’obbligo del conduttore di pagare quanto di spettanza del locatore per le suddette obbligazioni, oppure potrà essere restituita in un secondo momento quando si potranno detrarre le spese che spettano al conduttore.
Infatti, tra le obbligazioni a carico del conduttore previste dal contratto di locazione, a garanzia delle quali viene prestata la cauzione, solitamente vi rientrano il pagamento delle utenze ed il pagamento degli oneri condominiali nella misura dovuta dall’inquilino (con conguaglio al momento del bilancio d’esercizio), obbligazioni il cui corretto adempimento può essere riscontrato solo quando viene emesso il bollettino/fattura e non nell’immediatezza del rilascio dell’abitazione.
Ma dal momento che, nel caso specifico, tutte le utenze erano intestate al conduttore e gli oneri condominiali esclusi dalle obbligazioni contrattuali, allora non si ravvede motivo per il quale il locatore debba trattenere la cauzione.
Sarà pertanto possibile far valere le proprie ragioni anche dinanzi all’Autorità Giudiziaria, ma solo dopo aver tentato di risolvere la vicenda bonariamente ricorrendo alla mediazione obbligatoria, che costituisce, ai sensi della normativa in materia di Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, condizione di procedibilità per il successivo giudizio.
Non è invece conveniente trattenere le chiavi perché il conduttore permarrebbe nella detenzione del bene con l’obbligo di continuare a pagare il canone di locazione e sostenere le altre spese connesse.
E’ più corretto invece restituire le chiavi e rilasciare l’immobile avendo cura nel contempo di redigere insieme al locatore (lo si deve pretendere), e preferibilmente alla presenza di terzi, un verbale nel quale le parti si danno reciprocamente atto delle condizioni dell’immobile (magari facendo anche delle foto a sviluppo istantaneo, subito datate e siglate da entrambi sul retro e pinzate al verbale), delle letture delle varie utenze e della riconsegna delle chiavi.
In tal modo il locatore non potrà simulare danni o pretenedere un risarcimento per danni successivi al rilascio, perché, dal momento del rilascio, il bene è rientrato nella sua piena disponibilità e responsabilità.
Ad esempio, generalmente il locatore non può rifarsi sulla cauzione per i graffi al parquet che siano dovuti al normale utilizzo che il conduttore ne faccia (cd. usura ordinaria). Non potrebbe dirsi lo stesso se le parti avessero espressamente previsto che il conduttore dovesse provvedere a riparare anche questo tipo di danno ovvero se il conduttore durante il trasloco avesse, in un momento di disattenzione, fatto un profondo graffio sul parquet (cd. usura straordinaria).
Le parti, se il contratto non prevede diversamente, potranno accordarsi: la cauzione potrà essere restituita subito al rilascio dell’immobile con l’obbligo del conduttore di pagare quanto di spettanza del locatore per le suddette obbligazioni, oppure potrà essere restituita in un secondo momento quando si potranno detrarre le spese che spettano al conduttore.
Infatti, tra le obbligazioni a carico del conduttore previste dal contratto di locazione, a garanzia delle quali viene prestata la cauzione, solitamente vi rientrano il pagamento delle utenze ed il pagamento degli oneri condominiali nella misura dovuta dall’inquilino (con conguaglio al momento del bilancio d’esercizio), obbligazioni il cui corretto adempimento può essere riscontrato solo quando viene emesso il bollettino/fattura e non nell’immediatezza del rilascio dell’abitazione.
Ma dal momento che, nel caso specifico, tutte le utenze erano intestate al conduttore e gli oneri condominiali esclusi dalle obbligazioni contrattuali, allora non si ravvede motivo per il quale il locatore debba trattenere la cauzione.
Sarà pertanto possibile far valere le proprie ragioni anche dinanzi all’Autorità Giudiziaria, ma solo dopo aver tentato di risolvere la vicenda bonariamente ricorrendo alla mediazione obbligatoria, che costituisce, ai sensi della normativa in materia di Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, condizione di procedibilità per il successivo giudizio.
Non è invece conveniente trattenere le chiavi perché il conduttore permarrebbe nella detenzione del bene con l’obbligo di continuare a pagare il canone di locazione e sostenere le altre spese connesse.
E’ più corretto invece restituire le chiavi e rilasciare l’immobile avendo cura nel contempo di redigere insieme al locatore (lo si deve pretendere), e preferibilmente alla presenza di terzi, un verbale nel quale le parti si danno reciprocamente atto delle condizioni dell’immobile (magari facendo anche delle foto a sviluppo istantaneo, subito datate e siglate da entrambi sul retro e pinzate al verbale), delle letture delle varie utenze e della riconsegna delle chiavi.
In tal modo il locatore non potrà simulare danni o pretenedere un risarcimento per danni successivi al rilascio, perché, dal momento del rilascio, il bene è rientrato nella sua piena disponibilità e responsabilità.
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