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Articolo 2053 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Rovina di edificio

Dispositivo dell'art. 2053 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo IX - Dei fatti illeciti

Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione [1669; 677 c.p.](1)(2).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Se il proprietario dell'immobile non riesce a dimostrare la responsabilità del manutentore o del costruttore ha, comunque, la possibilità di rivalersi nei loro confronti se l'azione non è ancora prescritta (2934 c.c.).
(2) Circa la natura della responsabilità si discute se essa sia oggettiva o aggravata.

Ratio Legis

Si ritiene che il legislatore abbia inteso attribuire al proprietario dell'immobile i rischi derivanti dallo stesso proprio a causa del godimento e della disponibilità del bene.

Spiegazione dell'art. 2053 Codice Civile

Fondamento razionale della norma. Presunzione di colpa. Prova contraria

La norma corrispondente del vecchio codice civile è stata dai sostenitori della responsabilità oggettiva considerata come espressione tipica del principio. Nulla di più inesatto. Un edificio nella normalità dei casi non rovina che per vizio di costruzione o difetto di riparazioni: è l'id quod plerumque accidit, ed è ovvio che se intervenga terremoto di eccezionale gravita, od incendio, sottentra nel primo caso il fortuito, nel secondo possono riscontrarsi altri fattori di responsabilità. Ora la costruzione riguarda indubbiamente il costruttore, onde la speciale garanzia, questa tuttavia è limitata nel tempo ed è ovvio che chi si faccia costruire stabili, o ne acquisti di già costruiti, abbia il dovere di assicurarsi della solidità di essi in cigni parte, ad evitare il pregiu­dizio dei terzi, e se tanto omette trovasi in colpa. Per quanto poi concerne la manutenzione, che la mancanza di riparazioni ponga in colpa il proprie­tario è egualmente chiaro ed intuitivo.

Come formulato, l'art. 1155 lasciava adito a dubbi, e poiché in esso si leggeva che il proprietario sia obbligato pei danni cagionati dalla rovina dell'edificio, quando sia avvenuta per mancanza di riparazione o per vizio di costruzione, si poteva in contrario in contrario fondatamente sostenere che la prova che la rovina fosse avvenuta per le indicate cause incombesse al danneggiato. La prova apparve difficile, onde, riportandosi proprio all’id quod plerumque accidit, parte della dottrina e soprattutto la giurisprudenza, affermarono il principio che la presunzione di colpa del proprietario assistesse il danneggiato, ed il proprietario non potesse liberarsi se non dimostrando che la rovina avvenne invece per caso fortuito o forza maggiore, cioè per intervento di cause estranee che agirono sullo stabile, nonostante fosse esente da vizi e diligentemente mantenuto.

Il progetto del 1927 e quello del 1936 informarono la lettera della legge alla più rigorosa interpretazione: « il proprietario di un edificio responsabile del danno cagionato dalla rovina di esso, salvo che provi che la rovina non è dovuta a difetto di costruzione o a vizio di manutenzione » (art. 83). Nel progetto ministeriale del 1940 si è mantenuta la medesima locuzione, che è quella adottata dal codice nuovo. Oggi quindi non si può più porre in di­scussione che il danneggiato debba provare solo il danno patito in conse­guenza della rovina dell'edificio. Si presume che questa sia dovuta a di­fetto di manutenzione o a vizio di costruzione, salvo al proprietario la prova che la rovina dipese da altra causa, il che vale che il proprietario non possa limitarsi a provare, per essere liberato, che la manutenzione era perfetta, che la costruzione non era affetta da vizi, ma deve dimostrare proprio che non esiste rapporto causale tra la rovina e lo stato dello edificio.


Edificio, o costruzione

Sorsero dubbi, nell' interpretazione dell'art. 1155, sulla nozione di edificio, sembrando che questo potesse riferirsi solo a costruzione di pietra di mattoni, o di cemento armato, fatta per abitazione o per altro uso pubblico privato. La norma in esame chiarisce nel suo testo che debba trattarsi di qualsiasi costruzione: tale deve ritenersi anche una casamatta in legno, od anche un muro di dimensioni apprezzabili. Per rovina deve intendersi caduta, crollo. Che se si tratta di una tegola, o di altro pezzo non valutabile di fronte alla all’entità dell’edificio, si applicherà invece l' art. 2051 del c.c., che, come si è visto nella relativa spiegazione, concerne le cose.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2053 Codice Civile

Cass. civ. n. 5368/2023

In tema di responsabilità per rovina di edificio, il danneggiato può agire per il risarcimento in forma specifica e per quello per equivalente purché le due forme risarcitorie vengano dedotte in via subordinata, e non congiunta, optando per l'una o l'altra forma di risarcimento, atteso che la natura oggettiva della responsabilità e la specialità della responsabilità di cui all'art. 2053 c.c. non giustificano una doppia condanna sullo stesso titolo, a cui conseguirebbe l'indebito arricchimento del preteso danneggiato, stante la regola dell'alternatività di cui all'art. 2058 c.c..
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 5368 del 21 febbraio 2023)

Cass. civ. n. 36718/2021

Incorre nel vizio di sussunzione il giudice di merito che, in ragione dell'inagibilità dell'immobile, escluda in ogni caso la configurabilità di un danno ai sensi dell'art. 2053 c.c. tenuto conto che la caduta del tetto dell'immobile - come nella specie - anche se fatiscente, costituisce una fattispecie di danno da rovina di edificio in quanto l'evento lascia il cespite esposto alle intemperie e, dunque, in una condizione diversa da quella precedente.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 36718 del 25 novembre 2021)

Cass. civ. n. 7027/2021

La responsabilità del proprietario di un fondo per i danni derivanti da attività di escavazione, ex art. 840 c.c., non opera in senso oggettivo, ma richiede una condotta colposa, sicché, nell'ipotesi in cui i lavori di escavazione siano affidati in appalto, è l'appaltatore ad essere, di regola, l'esclusivo responsabile dei danni cagionati a terzi nell'esecuzione dell'opera, salvo che non risulti accertato che il proprietario committente, avendo - in forza del contratto di appalto - la possibilità di impartire prescrizioni o di intervenire per richiedere il rispetto delle normative di sicurezza, se ne sia avvalso per imporre particolari modalità di esecuzione o particolari accorgimenti antinfortunistici che siano stati causa (diretta o indiretta) del sinistro, nel qual caso la responsabilità dell'appaltatore verso il terzo danneggiato può aggiungersi a quella del proprietario, ma non sostituirla o eliminarla. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO GENOVA, 15/06/2016).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 7027 del 12 marzo 2021)

Cass. civ. n. 23682/2008

La responsabilità del proprietario per la rovina di edificio, ai sensi dell'art. 2053 cod. civ., è configurabile quando i danni derivino, oltre che da difetti originari e da attività da lui svolte all'interno dell'immobile, anche dal comportamento di terzi immessi nel godimento dello stesso. La locazione, in particolare, poiché costituisce una delle possibili modalità di godimento dell'immobile, dalla quale il proprietario trae vantaggio economico, giustifica, a titolo oggettivo, ovvero a prescindere dalla sua colpa per omessa sorveglianza, la responsabilità del proprietario ai sensi del citato art. 2053 verso i terzi, i quali, pertanto, possono sempre invocare a loro tutela l'imputabilità al proprietario degli eventi dannosi. Peraltro il conduttore, nei confronti del quale il proprietario potrà rivalersi, nei rapporti interni, per i danni addebitatigli ai sensi del suddetto articolo a causa del suo comportamento, non può certo compiere nell'immobile locato interventi e modifiche senza il consenso del proprietario che, anche per questa via ne assume la responsabilità verso i terzi danneggiati. (Nella specie, confermandosi la sentenza di merito impugnata, è stato escluso che andasse esente da responsabilità, secondo l'art. 2053 cod. civ., il proprietario dell'immobile nel quale il locatario, cagionando danni agli appartamenti dei piani superiori, aveva parzialmente abbattuto un muro maestro per ricavarvi un'apertura maggiore di quella esistente).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23682 del 15 settembre 2008)

Cass. civ. n. 22226/2006

A mente dell'art. 840, primo comma, c.c., il proprietario di un fondo risponde autonomamente e direttamente, in via generale ai sensi dell'art. 2043 c.c. e, nel caso di rovina di edificio o di altra costruzione, ai sensi dell'art. 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi a seguito di opere o di escavazioni nel proprio fondo, indipendentemente dalla responsabilità dell'appaltatore che abbia eseguito tali lavori.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22226 del 17 ottobre 2006)

Cass. civ. n. 19975/2005

La responsabilità del proprietario per i danni cagionati a terzi dalla rovina dell'edificio sussiste, ai sensi dell'art. 2053 c.c., in dipendenza di ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati; essa integra un'ipotesi particolare di danno da cose in custodia, che impedisce l'applicazione dell'art. 2051 c.c., per il principio di specialità, e può essere esclusa ove il proprietario fornisca la prova che la rovina non fu dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Benché la norma non ne faccia menzione, ai fini dell'esonero dalla responsabilità è consentita anche la prova del caso fortuito, ovvero di un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, ivi compreso il fatto del terzo o dello stesso danneggiato. E inoltre configurabile il concorso tra la colpa presunta del proprietario e quella accertata in concreto del danneggiato, che con la propria condotta abbia agevolato o accelerato la rovina dell'immobile o di parte di esso. (In applicazione di tali principi, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva rigettato la domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti del titolare di un impianto sportivo per la morte di un calciatore che, arrampicatosi con una scala di legno sul tetto dello spogliatoio per recuperare il pallone uscito dal terreno di gioco, e superata una rete di recinzione manomessa in più punti proprio per consentire l'accesso al solaio, era caduto al suolo a seguito del crollo del parapetto, al quale si era appoggiato per guardare nella strada sottostante).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19975 del 14 ottobre 2005)

Cass. civ. n. 19974/2005

La responsabilità del proprietario per i danni cagionati a terzi dalla rovina dell'edificio sussiste, ai sensi dell'art. 2053 c.c., in dipendenza di ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati, e può essere esclusa solo ove il proprietario fornisca la prova che la rovina non fu dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Benché la norma non ne faccia menzione, ai fini dell'esonero del proprietario dalla responsabilità è consentita anche la prova del caso fortuito, ovvero di un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, ivi compreso il fatto del terzo o dello stesso danneggiato. Tale esimente, che, in quanto comune ad ogni forma di responsabilità assume portata generale, si pone sul medesimo piano ed in rapporto di alternatività con quella speciale prevista dall'art. 2053, potendo configurarsi il caso fortuito tanto in negativo, quale assenza del difetto di costruzione o manutenzione, quanto in positivo, quale evento imprevedibile ed inevitabile, dotato di una sua propria ed esclusiva autonomia causale, come ad esempio un fenomeno che, scatenando in modo improvviso ed impetuoso le forze distruttive della natura, assuma proporzioni cosa immani e sconvolgenti da travolgere ogni baluardo posto a salvaguardia di uomini e cose.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19974 del 14 ottobre 2005)

Cass. civ. n. 1666/2005

In tema di responsabilità del proprietario per danni derivanti, ex art. 2053 c.c., da rovina dell'edificio, per tale deve intendersi ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati; responsabilità dalla quale il proprietario dell'edificio può andare esente solo fornendo la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. (Nella specie è stata ritenuta la responsabilità del proprietario in relazione alle infiltrazioni determinate dalla mancata o insufficiente copertura del tetto già demolito e privo anche del solaio).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1666 del 27 gennaio 2005)

Cass. civ. n. 5127/2004

L'art. 2053 c.c. pone a carico del proprietario di un edificio una responsabilità legale presunta, che può essere vinta, senza che si dia luogo necessariamente al concorso di responsabilità del proprietario dell'edificio, qualora si provi l'esistenza di un'altra causa dell'evento dannoso avente una efficienza causale del tutto autonoma ed esclusiva rispetto al vizio di costruzione o al difetto di manutenzione (nel caso di specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso ogni responsabilità del proprietario di un edificio in corso di intervento manutentivo, a fronte della caduta dal tetto del tecnico, incaricato della manutenzione, e quindi a conoscenza dello stato di precarietà in cui versava l'immobile, non avendo questi adottato le doverose ed essenziali precauzioni volte ad assicurare che l'ispezione che si apprestava a compiere si svolgesse in situazione non pericolosa).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5127 del 12 marzo 2004)

Cass. civ. n. 15875/2001

Per le opere idrauliche di seconda categoria relative ai bacini idrografici interregionali, il D.P.R. 24 luglio 1977, n. 616, all'art. 89, prevede, non un trasferimento, ma una delega di funzioni alle regioni interessate, che le esercitano sulla base di programmi, direttive ed istruzioni fissati e coordinati dallo Stato; dal che deriva che, in caso di danni da rovina di un'opera idraulica appartenente a detta categoria, per un verso persiste, ai sensi dell'art. 2053 c.c., la presunzione di responsabilità dello Stato, che conserva la proprietà della suddetta opera, e per l'altro concorre, in base alla stessa disposizione, la responsabilità della regione, accomunata per legge nell'obbligo di esercitare una diuturna vigilanza sull'opera e di compiere gli interventi manutentivi necessari per assicurare la solidità e la non pericolosità, per i terzi, della stessa, salvo che non sia provata l'ascrivibilità dell'evento a causa diversa dalla carenza manutentiva. (Principio espresso in fattispecie di rottura dell'argine del fiume Bisenzio, appartenente al bacino idrografico del fiume Arno).
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 15875 del 14 dicembre 2001)

Cass. civ. n. 4737/2001

Il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile in via esclusiva, ai sensi dell'art. 2053 c.c. (sola norma applicabile alla fattispecie per il principio di specialità rispetto all'art. 2051 c.c.), dei danni arrecati ai terzi da dette strutture ed impianti, salvo che provi che la rovina della costruzione, totale o parziale, non sia dovuta a mancanza di manutenzione o a vizio di costruzione. Peraltro, il proprietario può eventualmente rivalersi, nell'ambito del loro rapporto interno, contro il conduttore, solo quando questi abbia violato il proprio dovere di avvertirlo della situazione di pericolo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4737 del 30 marzo 2001)

Cass. civ. n. 8876/1998

In virtù dell'art. 2053 c.c. che integra un'ipotesi particolare di danno da cose in custodia ex art. 2051 c.c., con la conseguenza che per il principio di specialità, il suo configurarsi impedisce l'applicazione della stessa disposizione sussiste la responsabilità del proprietario per il caso di danni provocati a terzi quale conseguenza della rovina dell'edificio, intendendosi come tale ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati; responsabilità dalla quale il proprietario dell'edificio può andare esente solo fornendo la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8876 del 8 settembre 1998)

Cass. civ. n. 5767/1998

È ammissibile il concorso tra la colpa presunta del proprietario di immobile, ex art. 2053 c.c., e la colpa accertata in concreto del danneggiato, il quale con la propria condotta abbia agevolato od accelerato la rovina dell'immobile o di parte di esso.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5767 del 10 giugno 1998)

Cass. civ. n. 12251/1997

L'art. 2053 c.c. che contempla la responsabilità del proprietario per rovina di edificio comprende ogni disgregazione sia pure limitata dell'edificio stesso ovvero di elementi accessori in esso stabilmente collegati compresa la rottura dei tubi dell'impianto idrico-sanitario, ponendosi in rapporto di specialità rispetto all'art. 2051 c.c., consentendo, non diversamente da quest'ultimo, la prova del fortuito e l'esonero del proprietario dalla responsabilità.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12251 del 3 dicembre 1997)

Cass. civ. n. 212/1988

La responsabilità del proprietario d'un edificio o di altra costruzione per i danni cagionati dalla loro rovina può ravvisarsi solo in caso di danni derivanti dagli elementi (anche accessori ma) strutturali dell'edificio o di altra costruzione e perciò da parti essenziali degli stessi, ossia di danni derivanti dall'azione dinamica del materiale facente parte della struttura della costruzione e non da qualsiasi disgregazione sia pure limitata dell'edificio o di elementi o manufatti accessori non facenti parte della struttura della costruzione. Va, pertanto, esclusa la responsabilità del proprietario dell'edificio, a norma dell'art. 2053 c.c., per infiltrazioni di acqua in un appartamento dell'edificio, ove derivanti da una avaria che non riguardi la conduttura idrica strutturalmente incorporata nell'edificio stesso bensì l'impianto di scaldabagno dell'appartamento soprastante e così una pertinenza organicamente distinta dallo stesso.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 212 del 14 gennaio 1988)

Cass. civ. n. 2234/1985

Con riguardo ai danni derivanti dal crollo di un solaio divisorio fra due appartamenti, l'applicabilità degli artt. 2051 e 2053 c.c., con conseguente presunzione di corresponsabilità sia del proprietario dell'immobile sovrastante sia di quello dell'immobile sottostante, non introduce deroghe ai principi generali in tema di nesso di causalità e di concorso di cause, sicché la responsabilità dell'uno deve essere esclusa quando egli fornisca la prova che il danno sia stato determinato, con autonoma efficienza causale, dal fatto imputabile all'altro (nella specie, il proprietario dell'appartamento sovrastante, essendo il solaio caduto per infiltrazioni di acqua provenienti dagli scarichi del suo immobile).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2234 del 30 marzo 1985)

Cass. civ. n. 4898/1977

La responsabilità legale presunta sancita dall'art. 2053 c.c. a carico del proprietario di un edificio o di altra costruzione peri danni cagionati dalla loro rovina è configurabile anche nei confronti della pubblica amministrazione, in quanto per la tutela del diritto del danneggiato non è necessario indagare sull'uso dei poteri discrezionali della P.A. Tale responsabilità inoltre può configurarsi a carico della P.A. anche per i danni derivati dalla rovina di un immobile demaniale. In mancanza di un provvedimento autoritativo che abbia ordinato la demolizione di costruzioni abusivamente edificate in appoggio ad un bene demaniale, la pubblica amministrazione è responsabile ex art. 2053 c.c. dei danni cagionati dalla rovina totale o parziale del bene demaniale, anche nei confronti degli stessi proprietari, delle costruzioni abusive, salva la prova che la rovina non sia dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4898 del 11 novembre 1977)

Cass. civ. n. 4694/1976

Nella nozione di «rovina», di cui all'art. 2053 c.c., se non può essere ricompresa ogni insidia pericolosa che possa trovarsi contenuta nell'edificio, è però da includere ogni disgregazione, sia pure limitata dell'edificio stesso o di elementi o manufatti accessori di esso, dalla quale possa derivare danno a terzi. L'art. 2053 c.c. pone a carico del proprietario una presunzione legale di responsabilità per i danni cagionati dalla rovina dell'edificio dovuta a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, a causa, cioè, che egli è tenuto ad evitare per il suo peculiare dovere di cura e di vigilanza in ordine a costruzioni potenzialmente dannose per i terzi. Tale responsabilità non vien meno solo perché il proprietario abbia affidato ad un terzo la progettazione o la costruzione dell'edificio o abbia concesso ad altri il godimento temporaneo dell'immobile, ovvero ricorra il fatto colposo di un terzo o dello stesso danneggiato; circostanze, queste ultime, che di per sé sole, possono dar luogo soltanto ad un concorso di colpa ed a rivalsa verso il terzo o a una riduzione della responsabilità del proprietario. La responsabilità di quest'ultimo può infatti restare esclusa soltanto al di là del previsto ambito suo proprio, se ricorrano gli estremi peculiari del caso fortuito o della forza maggiore, o anche fatti del terzo o del danneggiato, sempre che essi si pongano come fattori estranei alla sfera di azione del proprietario dell'immobile.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4694 del 20 dicembre 1976)

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Anonimo chiede
venerdì 21/04/2017 - Toscana
“Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento al piano rialzato di un condominio di quattro piani. Ho un terrazzo di mq 50 ca. che sovrasta tre (di una fila di otto) box interrati, gli altri cinque sono sottostanti l'edificio. Recentemente, nell'ultimo dei 3 box si sono verificate delle infiltrazioni di acqua piovana che hanno causato danni (vedi allegati 1 et 2). Il proprietario del box (vedi allegato 1) ha chiesto il mio intervento. Non ha però specificato se vuole che:

A) - io ripari il suo box; parlandogli, non lo ha mai specificamente detto, né io gliel'ho mai specificamente chiesto;

B) - al fine di evitare il ripetersi dell'accaduto io ripristini l'impermeabilizzazione della parte del terrazzo sovrastante il suo box (che è come io interpreto la sua richiesta ed è quanto intendo fare);

C) - io mi accolli sia i costi della riparazione al suo box che quelli del ripristino del mio terrazzo.

Per un preventivo dei lavori a me spettanti (par. B) ho convocato un muratore di fiducia, al quale affiderò l'eventuale ripristino e questi ha voluto visionare il danno nel box, ma solo per ben definire l'area del terrazzo soggetta a intervento. Sono sicura che la controparte ha interpretato la sua presa di visione del danno come parte della formulazione di un preventivo per la riparazione dello stesso.
Detto questo, qual è la mia posizione? E quali sono i diritti della controparte?”
Consulenza legale i 30/04/2017
La norma di riferimento in materia è l’art. 2053 c.c., il quale pone a carico del proprietario la responsabilità per i danni cagionati a terzi derivanti da rovina dell’edificio.

Il disposto normativo è espressione del principio generale del neminem laedere, il principio fondamentale in base al quale tutti sono tenuti a non cagionare ad altri un danno ingiusto.

Per la sussistenza di tale responsabilità, del proprietario di un edificio o di una parte di esso, occorre accertare il nesso causale tra il difetto di manutenzione ed il danno.

Nel suo caso, pare che tutti abbiano concordato nel ritenere che le infiltrazioni nel garage siano dovute al venir meno dell’impermeabilità del suo terrazzo/giardino e che, dunque, se si ripristinasse tale impermeabilità le infiltrazioni non si verificherebbero più.
Invero, in base alla norma richiamata, al proprietario del garage spetta il risarcimento del danno che le infiltrazioni hanno causato all’immobile, risarcimento del danno che consiste nel diritto alla rifusione delle spese che dovrà sostenere per ripristinare l’intonaco e la salubrità dell’ambiente.

Il proprietario del garage potrebbe altresì richiederle tutte le altre spese che ha sostenuto a causa ed in conseguenza del verificarsi del danno, ad esempio addossandole i costi che potrebbe sostenere per affittare un altro garage od addirittura le spese che potrebbe sostenere per i danni che lo stillicidio dell’acqua o l’umidità provocassero alle auto od alle altre cose detenute nel garage ( ex multis cfr. Cass. n. 6128/2012).
La responsabilità ex art. 2053 c.c. comprende infatti il cosiddetto danno emergente, ovverosia il diritto del danneggiato ad essere risarcito di ogni perdita economica e/o diminuzione patrimoniale subìta.

Dunque, se vuole evitare un giudizio ed una più onerosa controversia giudiziale, dovrebbe sicuramente sistemare a regola d’arte il garage sottostante, ripristinando lo stato dei luoghi.
In questo senso va letta la comunicazione del proprietario del garage che la invita ad intervenire secondo quanto la legge prescrive per risolvere bonariamente la vicenda.

Invece, paradossalmente, la legge non le impone di ripristinare l’impermeabilizzazione del terrazzo e/o del giardino, in quanto beni di sua esclusiva proprietà che può decidere come ed in che stato mantenere.
Però, chiaramente, se la causa del danno è conseguenza diretta della non impermeabilità dell’area, se non si accollasse anche le spese per l’intervento manutentivo della sua terrazza, il problema delle infiltrazioni nel garage sottostante si ripresenterebbe e potrebbe essere chiamata nuovamente a riparare i danni a quello o ad altri garage.

Tali considerazioni prescindono dall'assumere con certezza che la causa delle infiltrazioni sia effettivamente il difetto di impermeabilizzazione del terrazzo.
Se invece la causa dovesse risiedere altrove, ad esempio nella rottura di una tubazione condominiale, allora nessuna responsabilità quale proprietaria dell’immobile le potrebbe essere ascritta.
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Dario R. chiede
venerdì 01/07/2016 - Lazio
“12 agosto 2014 crolla un balcone di metri 10 x1,70 portandosi dietro tutta la parete dell’edificio. Per fortuna nessuno si fa male.
Intervengono vigili del fuoco, carabinieri, polizia municipale. I vigili del fuoco stilano un verbale e intimano la messa in sicurezza dei luoghi.
Il suddetto balcone è opera abusiva realizzata senza progetto, senza autorizzazione condominiale, senza autorizzazione degli uffici comunali competenti,
Il sottoscritto, proprietario dell’appartamento sottostante, ha inviato al Sindaco del comune, all’Ufficio Tecnico del comune, alla Procura Penale del Tribunale di Velletri denuncia e documentazione dell’accaduto senza avere alcun riscontro.
A quasi due anni di distanza un ATP, richiesto dal sottoscritto, ha certificato l’abuso edilizio: ma ora inizia la mediazione che comporterà un ulteriore perdita di tempo per poi passare all’azione legale per la ricostruzione e risarcimento danni.
A complicare le cose parte lesa è anche e soprattutto il condominio che finora se ne è lavato le mani lasciando il sottoscritto, unico danneggiato in quanto ha perso l’uso dell’immobile, sotto le macerie del crollo.
La presente per chiedervi:
1- Non si può agire in maniera più rapida ed efficace nei confronti di chi ha causato il crollo?
2- Non ci sono risvolti penali per chi ha causato il crollo? Anche se per fortuna non ci sono state vittime (nell’appartamento dove è caduta la parete e il balcone vi erano quattro persone che al momento del crollo si trovavano nel terrazzo dell’appartamento lontano dal crollo).
3- Devo aspettare pazientemente il decorso della giustizia civile per poter rientrare in possesso del mio appartamento? Ho 67 anni e non credo che farò in tempo a veder conclusa la vertenza .
Se vedete uno spiraglio di soluzione fatemelo sapere.
Per il momento grazie dell’attenzione.
”
Consulenza legale i 17/07/2016
L'attività posta in essere (richiesta di intervento Vigili del fuoco, esposto al Comune e denuncia penale), da quello che si può dedurre, è stata pertinente ed adeguata.
Anche la scelta di richiedere un accertamento tecnico preventivo è condivisibile, sebbene la tempistica riferita per la definizione dell'iter sembrerebbe essere stata più lunga del normale, vista la snellezza e la natura del procedimento, ma ciò può essere dipeso da qualche ritardo procedurale o da inefficienze della macchina giudiziaria.
Da quello che Lei ha scritto, l'ATP ha sancito che l'opera era abusiva ma dal Suo quesito non è chiaro se la perizia abbia anche quantificato il danno a Lei causato.
In ogni caso, la causa di merito che andrà a proporre a breve, dovrebbe avere una durata relativamente contenuta, visto che la consulenza tecnica è stata già effettuata. Ciò a maggior ragione se la somma di denaro necessaria per il ripristino della Sua abitazione è stata già quantificata dal consulente tecnico.
Trattandosi di immobili, la mediazione è purtroppo necessaria ma è anche vero che, vista la chiara responsabilità di chi ha realizzato l'opera abusiva, sarebbe auspicabile il raggiungimento di un accordo in tale sede, con tutti i vantaggi del caso. Quindi, potrebbe essere una opportunità per accorciare i tempi, e non necessariamente un passaggio inutile per dilatarli. Molto dipenderà, ovviamente, dalla serietà e professionalità di chi condurrà la mediazione e dalla consapevolezza del responsabile del danno, che prima o poi dovrà pagare per il fatto illecito commesso. Raggiungere un accordo in fase di mediazione potrebbe essere conveniente anche per lui.
In conclusione, quanto da Lei svolto fino ad ora appare corretto, ma in occasione della prosecuzione dell'iter giudiziario volto ad ottenere la condanna alla esecuzione delle opere di ripristino ed al risarcimento del danno, si potrebbe prendere in considerazione l'ipotesi di richiedere giudizialmente anche un sequestro conservativo dei beni del responsabile (art. 671 cpc) al fine di rafforzare la domanda e di mettere al sicuro il futuro risarcimento in attesa della sentenza definitiva. Ciò potrebbe anche agevolare il raggiungimento di un accordo fra le parti, laddove la domanda di sequestro dovesse avere un esito positivo. Va precisato che il presupposto di un sequestro è quello di poter contare sulla esistenza di un patrimonio del debitore. Diversamente, sarebbe inutile ed antieconomico.
Anche se i responsabili del crollo appaiono nullatenenti, dovrebbero comunque essere proprietari dell'appartamento il cui balcone è crollato. Fatte le dovute verifiche patrimoniali, il sequestro può essere fatto in corso di causa ed anche prima della stessa e volendo anche della mediazione. E' un diritto che prescinde da quello del condominio.
Per una questione di praticità e di costi, sarebbe eventualmente opportuno che sia lo stesso legale già incaricato ad occuparsene.
Dovrà quindi attendere il normale decorso della giustizia civile per quanto attiene al risarcimento dei danni ed alla condanna alla esecuzione delle opere di ripristino, mentre da un punto di vista penale, Le consigliamo di verificare presso la Procura della Repubblica competente se nel frattempo vi sono stati degli sviluppi. Sarà la stessa Procura a valutare se nel caso specifico sussistano reati punibili per quanto a suo tempo accaduto.
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