Articolo 1214 Codice Civile

Quando la parte promittente venditrice in un preliminare di compravendita immobiliare risulta inadempiente all'obbligo di stipulare il contratto definitivo, il promissario acquirente ha il diritto di chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Per far ciò, dovrà introdurre un giudizio civile ordinario.
L'art. 2932 del c.c., che prevede tale diritto in favore della parte non inadempiente, sancisce che, se si tratta di "contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile".
Si richiede, quindi, che chi chiede in giudizio l'emissione di una sentenza ex art. 2932 c.c. debba - se la prestazione è già esigibile al momento della domanda giudiziale - offrire tale prestazione alla controparte.
La giurisprudenza ha però chiarito che l'offerta non deve essere necessariamente quella reale o per intimazione ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., ma che è sufficiente la manifestazione della volontà di pagare il prezzo residuo esplicitata nel corso del giudizio ("In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ed in ipotesi di compravendita immobiliare, la disposizione di cui all’art. 2932, secondo comma, c.c. – che subordina l’accoglimento della domanda diretta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso alla realizzazione del presupposto dell’offerta della controprestazione – non richiede che l’offerta sia reale o per intimazione, ex artt.1208 e 1209 cod.civ. e, in definitiva, un’offerta costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere; ne consegue che integra il presupposto di legge anche l’offerta della prestazione formulata con l’atto di citazione del promissario acquirente sottoscritto dal procuratore", Cass. civ., sez. II, 23.12.2010, n. 26011).

Quanto al risarcimento del danno per il ritardato adempimento, la relativa domanda può essere formulata nello stesso atto di citazione con il quale si chiede l'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c.
Attenzione: non è possibile chiedere che il giudice accerti l'avvenuta compensazione tra il residuo del prezzo e il risarcimento del danno. Difatti, ai sensi dell'art. 1243 del c.c., primo comma, la compensazione opera solo tra due debiti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che sono egualmente liquidi ed esigibili. L'importo dovuto per il risarcimento del danno non è liquido né esigibile fino a che non sopraggiunga una sentenza che ne accerti la debenza al danneggiato e il quantum.
Pertanto, nell'atto di citazione si dovrà offrire la prestazione residua (il 10% del prezzo) e poi chiedere il risarcimento del danno, da liquidarsi in somma pari alla parte di prezzo ancora da versare. Il giudice - se reputerà fondata la domanda di risarcimento del danno - non ha alcun obbligo di liquidarlo in un importo esattamente pari al residuo da saldare, ma può liquidare anche un importo minore (o maggiore, se l'attore lo chiede e fornisce adeguata prova).
Il giudice potrà poi, in sentenza, compensare i due crediti (con decorrenza dalla pubblicazione della pronuncia), in quanto il codice civile prevede che, se il debito opposto in compensazione (risarcimento del danno) non è liquido ma è di facile e pronta liquidazione, il giudice possa dichiarare la compensazione per la parte del debito che riconosce esistente (art. 1243, secondo comma, c.c.): si parla in tal caso di "compensazione giudiziale".