Nel vostro condominio stanno facendo dei lavori di manutenzione nel garage e vi chiedono di contribuire alle spese?
Attenzione, perché se voi non utilizzate questa parte dell’immobile, non essendo proprietario di un posto auto, di un semplice box o di una cantina, non dovete pagare assolutamente nulla.
In proposito, è utile quanto recentemente affermato dalla Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza n. 17268 del 2015, ha precisato quanto segue.
Nel caso sottoposto alla Corte, ad un condomino era stato richiesto di contribuire alle spese per i lavori di manutenzione della zona garage, nonostante lo stesso non fosse proprietario di alcun box o posto auto all’interno dello stesso. Lo stesso, in particolare, oltre a non essere proprietario di un posto auto, non era proprietario nemmeno di una delle cantine che erano poste nel garage stesso.
Il condomino si opponeva alla richiesta, osservando, tra l’altro, come il regolamento di condominio prevedesse espressamente che i posti auto, i box auto e le cantine poste all’interno del garage fossero di proprietà esclusiva dei rispettivi acquirenti, con la conseguenza che le relative spese avrebbero dovuto essere divise tra i proprietari stessi, in proporzione al valore della propria quota di proprietà.
Ebbene, la Corte di Cassazione ritiene di dover aderire alle osservazioni svolte dal condomino in questione.
Infatti, secondo la Corte, non può ritenersi che un condomino che non sia proprietario né di un posto auto, né di un box o di una cantina, possa essere chiamato a contribuire alle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione del garage dove gli stessi sono situati.
E ciò a maggior ragione in quanto vi sia una specifica norma del regolamento condominiale che ponga espressamente a carico dei soli proprietari degli stessi le relative spese.
Conseguentemente, laddove il condominio ci chieda di contribuire alle spese di manutenzione del garage, possiamo del tutto legittimamente rifiutarci di pagare laddove non siamo proprietari di un posto auto, di un box o di una cantina all’interno del locale stesso.
Tali spese, infatti, andranno ripartite tra i soli proprietari che hanno dei locali nel garage, in base alle rispettive quote di proprietà che, come noto, nell’ambito di un condominio, sono misurate in millesimi.
In particolare, trova applicazione, in questo caso, il criterio di ripartizione delle spese condominiali di cui all’art. 1123 del c.c., in base al quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
Ai fini della ripartizione occorre, quindi, distinguere a seconda che si tratti di
a) spese relative a beni comuni, che vengono utilizzati da tutti i condomini in modo uguale, nel qual caso la spesa va ripartita proporzionalmente ai millesimi di proprietà di ciascuno e
b) di spese relative a beni che, invece, servono in misura diversa ai vari condomini (si pensi, ad esempio alle scale, che vengono utilizzate in modo certamente diverso dal condomino che abita al quarto piano, rispetto a quello che abita al piano terra), le quali vanno ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino potrà farne.
Va osservato, inoltre, che questo criterio, essendo espressamente previsto dalla legge, non può essere derogato dalla volontà della sola maggioranza dei condomini, con la conseguenza che la delibera assembleare che disponga il cambiamento dei criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento condominiale sarebbe radicalmente nulla.
L’unica ipotesi in cui l’assemblea può modificare tali criteri, infatti, è quella in cui il voto venga assunto all’unanimità: occorre, cioè, che esprimano il voto favorevole al cambiamento tutti i condomini, nessuno escluso.
