Tra i più frequenti motivi di controversie condominiali vi è quello relativo alla pretesa risarcitoria per i danni causati al proprio appartamento dalle infiltrazioni provenienti dal tetto dell’edificio condominiale.
In questo caso, di chi è la responsabilità e chi è tenuto al risarcimento dei danni?
Proprio su quest’argomento è intervenuta la Corte di Cassazione, che con una sentenza pronunciata a Sezioni Unite (destinata, dunque, ad essere presa in considerazione come “precedente” anche dai Tribunali che, in futuro, si troveranno ad affrontare casi simili), ha fornito alcune precisazioni proprio con riferimento al problema della responsabilità e della ripartizione delle spese (Cass. Civ. Sez. Un., sentenza n. 9449 del 2016).
Nel caso esaminato dalla Corte, un condomino aveva agito in giudizio nei confronti del condominio, al fine di ottenere la condanna del medesimo al risarcimento del danno causato al proprio appartamento dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva di un altro condomino, che fungeva, in parte, da “tetto” dell’edificio condominiale.
Ebbene, secondo le Sezioni Unite della Cassazione, “la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare e dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta nell’ambito di operatività dell’art. 2051 del c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo”.
In particolare, va osservato che tale disposizione prevede la “responsabilità oggettiva” per i danni cagionati dalla cosa di cui un determinato soggetto abbia la “custodia”, vale a dire il potere di controllo e di vigilanza, con la conseguenza che il soggetto che ha la custodia della cosa, è tenuto a risarcire il danno che derivi a terzi dall’uso della cosa stessa, salvo che provi che il danno si è verificato per “caso fortuito”, vale a dire per un fatto del tutto imprevedibile ed inevitabile.
Ma c’è di più, secondo le Sezioni Unite, “tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, è configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, c.c., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.”.
In altri termini, secondo la Corte, in caso di infiltrazioni dalla terrazza di proprietà esclusiva che funga da copertura dell’edificio condominiale, deve ritenersi responsabile, oltre il proprietario, anche l’amministratore di condominio e l’assemblea, laddove gli stessi non abbiano adempiuto ai loro doveri, che consistono, rispettivamente, nel vigilare affinchè la cosa che serve a tutti i condomini non rechi danno ad alcuno di essi, e nell’adottare le delibere che prevedano l’esecuzione dei necessari lavori di manutenzione straordinaria.
Pertanto, secondo la Cassazione, per quanto concerne la ripartizione delle spese di manutenzione e di conservazione necessarie per evitare il deterioramento della terrazza e le conseguenti infiltrazioni, “la naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune, induce a ritenere applicabile la regola di cui all’art. 1126 del c.c..”, in virtù della quale le spese di manutenzione andrebbero ripartite in ragione di un terzo a carico del proprietario esclusivo e due terzi a carico di tutti gli altri condomini.
Inoltre, la Corte precisa come, in caso di danno, il condomino abbia la possibilità di agire per l’intero nei confronti del singolo condomino proprietario della terrazza a livello, dal momento che trova applicazione, in proposito, la regola della responsabilità solidale, di cui all’art. 2055 c.c., che opera, quindi, “un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota”.
