Se, nei 10 anni dalla realizzazione dell’edificio, compaiono infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni del condominio e queste sono dovute a difetti di costruzione dello stabile, il costruttore è responsabile? Si può chiedere il risarcimento dei danni?
Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto (con sentenza n. 1022 del 2022) ha dato un’interessante risposta.
Nel caso concreto, un condominio (nella persona del proprio amministratore) agiva in giudizio contro la società costruttrice dell’edificio, chiedendo il risarcimento dei danni per difetti di costruzione dell’immobile.
Peraltro, il condominio chiedeva di acquisire il fascicolo del giudizio cautelare di a.t.p. (accertamento tecnico preventivo) ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c..
Infatti, nel giudizio cautelare di a.t.p., il consulente tecnico d’ufficio (nominato dal giudice) presentava perizia in cui evidenziava i difetti di costruzione dello stabile.
In particolare, il pavimento del vialetto comune (con funzione di rampa di accesso al parcheggio vicino al condominio) aveva irregolarità a causa di piastrelle scollate ed infossate; inoltre, c’erano tracce di umidità in una parete e nel muro di cinta dell’edificio, adiacenti al vialetto.
La società costruttrice, invece, affermava che l’edificio non presentava vizi di costruzione.
Oltre a ciò, la società sosteneva che il condominio non era legittimato ad agire in giudizio e che, per l’azione di responsabilità di cui all’art. 1669 c.c., erano intervenute la decadenza e la prescrizione.
Esaminiamo ora la decisione del Tribunale.
In primo luogo, il giudice afferma la legittimazione attiva del condominio ad agire in giudizio.
Per il Tribunale, infatti, il giudizio riguarda vizi di costruzione relativi ad aree dello stabile che rientrano tra le “parti comuni” dell’edificio.
Seguendo la Cassazione (Cass. Civ., sent. n. 2436 del 2018), il Tribunale ritiene di essere nell’ipotesi di cui all’art. 1130, comma 1, n. 4 c.c.: l’amministratore, anche senza previa delibera dell’assemblea condominiale, può compiere atti conservativi relativi alle parti comuni del fabbricato.
Peraltro, nella vicenda, il condominio ha agito in giudizio in presenza di delibera assembleare.
Poi, in relazione alla richiesta di risarcimento del danno, il Tribunale ha dato ragione al condominio, riconoscendo la responsabilità della società costruttrice per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell’art. 1669 c.c.: i danni riscontrati, secondo il giudice, sono relativi a problemi collegati alla non buona esecuzione di alcune lavorazioni.
In particolare, il giudice ha qualificato i vizi di fabbricazione come gravi difetti di costruzione che, incidendo fortemente su efficienza e durata delle parti comuni, vanno a condizionare anche la loro funzionalità.
E, come stabilito dalla Cassazione (Cass. Civ., ord. n. 27315 del 2017), questi vizi di costruzione, “gravi difetti di costruzione”, danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. poiché essi possono consistere anche in un’alterazione del condominio (o di parte di esso) che, incidendo sulla struttura e funzionalità complessiva dell’edificio, compromette in modo apprezzabile il suo godimento.
Da questo deriva la natura di responsabilità extracontrattuale del costruttore dell’edificio.
Infine, riguardo al termine di denuncia dei vizi di costruzione e alla decadenza dall’azione, il Tribunale, seguendo la Cassazione (ord. n. 777 del 2020), ha affermato che tale termine decorre dal giorno in cui il committente ha un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva sia della gravità dei difetti, sia dell’imprecisa esecuzione dei lavori.
Pertanto, nel caso concreto, il condominio ha agito tempestivamente (in tempo): infatti, il condominio ha avuto piena consapevolezza dei gravi difetti di costruzione solo con il deposito della perizia in sede di a.t.p.
Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto (con sentenza n. 1022 del 2022) ha dato un’interessante risposta.
Nel caso concreto, un condominio (nella persona del proprio amministratore) agiva in giudizio contro la società costruttrice dell’edificio, chiedendo il risarcimento dei danni per difetti di costruzione dell’immobile.
Peraltro, il condominio chiedeva di acquisire il fascicolo del giudizio cautelare di a.t.p. (accertamento tecnico preventivo) ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c..
Infatti, nel giudizio cautelare di a.t.p., il consulente tecnico d’ufficio (nominato dal giudice) presentava perizia in cui evidenziava i difetti di costruzione dello stabile.
In particolare, il pavimento del vialetto comune (con funzione di rampa di accesso al parcheggio vicino al condominio) aveva irregolarità a causa di piastrelle scollate ed infossate; inoltre, c’erano tracce di umidità in una parete e nel muro di cinta dell’edificio, adiacenti al vialetto.
La società costruttrice, invece, affermava che l’edificio non presentava vizi di costruzione.
Oltre a ciò, la società sosteneva che il condominio non era legittimato ad agire in giudizio e che, per l’azione di responsabilità di cui all’art. 1669 c.c., erano intervenute la decadenza e la prescrizione.
Esaminiamo ora la decisione del Tribunale.
In primo luogo, il giudice afferma la legittimazione attiva del condominio ad agire in giudizio.
Per il Tribunale, infatti, il giudizio riguarda vizi di costruzione relativi ad aree dello stabile che rientrano tra le “parti comuni” dell’edificio.
Seguendo la Cassazione (Cass. Civ., sent. n. 2436 del 2018), il Tribunale ritiene di essere nell’ipotesi di cui all’art. 1130, comma 1, n. 4 c.c.: l’amministratore, anche senza previa delibera dell’assemblea condominiale, può compiere atti conservativi relativi alle parti comuni del fabbricato.
Peraltro, nella vicenda, il condominio ha agito in giudizio in presenza di delibera assembleare.
Poi, in relazione alla richiesta di risarcimento del danno, il Tribunale ha dato ragione al condominio, riconoscendo la responsabilità della società costruttrice per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell’art. 1669 c.c.: i danni riscontrati, secondo il giudice, sono relativi a problemi collegati alla non buona esecuzione di alcune lavorazioni.
In particolare, il giudice ha qualificato i vizi di fabbricazione come gravi difetti di costruzione che, incidendo fortemente su efficienza e durata delle parti comuni, vanno a condizionare anche la loro funzionalità.
E, come stabilito dalla Cassazione (Cass. Civ., ord. n. 27315 del 2017), questi vizi di costruzione, “gravi difetti di costruzione”, danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. poiché essi possono consistere anche in un’alterazione del condominio (o di parte di esso) che, incidendo sulla struttura e funzionalità complessiva dell’edificio, compromette in modo apprezzabile il suo godimento.
Da questo deriva la natura di responsabilità extracontrattuale del costruttore dell’edificio.
Infine, riguardo al termine di denuncia dei vizi di costruzione e alla decadenza dall’azione, il Tribunale, seguendo la Cassazione (ord. n. 777 del 2020), ha affermato che tale termine decorre dal giorno in cui il committente ha un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva sia della gravità dei difetti, sia dell’imprecisa esecuzione dei lavori.
Pertanto, nel caso concreto, il condominio ha agito tempestivamente (in tempo): infatti, il condominio ha avuto piena consapevolezza dei gravi difetti di costruzione solo con il deposito della perizia in sede di a.t.p.
