Quando si tratta di trasferire immobili, si sa, ci sono diversi adempimenti da fare, perché la legge prevede delle regole precise per i contratti di questo tipo.
Un immobile, oltre ad essere venduto, può anche essere trasferito gratuitamente, attraverso la donazione.
La donazione è il contratto con il quale, ai sensi dell'art. 769 del Codice Civile, una parte, il donante, per spirito di liberalità, arricchisce l'altra, il donatario, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione.
Ma esiste un modo per trasferire un immobile e continuare a utilizzarlo? Potrebbe sembrarti strano, ma esiste.
Se hai questa esigenza, ciò che fa al caso tuo è la donazione con riserva di usufrutto, disciplinata dall'art. 796 del Codice Civile.
Ai sensi di tale norma, infatti, il donante può riservare l'usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio. Ricordiamo che l'usufrutto è un diritto reale di godimento, che consiste nel diritto riconosciuto a un soggetto, l'usufruttuario, di godere e di utilizzare un bene uti dominus, ossia come se ne fosse il proprietario, utilizzandolo per il proprio vantaggio e potendo percepirne anche i frutti.
L'usufruttuario, naturalmente, non può trasferire la proprietà del bene e deve, inoltre, rispettare la destinazione economica impressavi dal proprietario.
Ex art. 796 del Codice Civile, quindi, sei libero di donare un immobile trasferendo al donatario soltanto la nuda proprietà, riservando per te stesso il diritto di usufrutto, con la possibilità quindi di continuare anche ad abitare in quell'immobile. La norma, inoltre, individua la possibilità, per il donante, di riservare l'usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio e, dopo di lui, "a vantaggio di un'altra persona o anche di più persone, ma non successivamente" . Sarà quindi possibile, ad esempio, donare una casa e riservare a sé l'usufrutto, destinandolo ad altra persona dopo la propria morte, ma non oltre, cioè non anche ad altre persone successivamente. L'art. 796 del Codice Civile, quindi, costituisce una deroga a quanto previsto dall'art. 979 del Codice Civile, che afferma che la durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario.
Attraverso questo istituto, ad esempio, si può intestare l'abitazione al figlio, mantenendo però il diritto di abitarvi o di ricevere ricavi dall'immobile, nel caso si volesse stipulare con terzi un contratto di locazione. A questo punto, vediamo come procedere con la donazione con riserva di usufrutto e quali sono i costi e le conseguenze di tale contratto.
Ex art. 782 del Codice Civile, la donazione va fatta con atto pubblico. Occorre, quindi, rivolgersi a un notaio e quindi considerare, tra i costi, la parcella dello stesso, che ovviamente sarà parametrata alla circostanza che non viene donata l'intera proprietà ma soltanto la nuda proprietà. La donazione - è importante sottolinearlo - è un contratto e, come tale, richiede l'accettazione del donatario.
Per quanto riguarda la parcella del notaio, si ricorda che questa varia in proporzione al valore degli immobili trasferiti, guardando in particolare alla rendita catastale e ad un coefficiente che varia in base alla categoria dell’immobile.
In questo caso, però, trattandosi di donazione avente ad oggetto non l’intero immobile ma solo la nuda proprietà dello stesso, quindi con convenienza per il donante, dovrà guardarsi al valore della sola nuda proprietà.
A questo punto, la domanda è: come si determina il valore della nuda proprietà di un immobile? Si deve considerare la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto di usufrutto.
A sua volta, il valore dell’usufrutto viene stabilito sulla base di una tabella allegata al Testo Unico sull’imposta di registro, e che prende in considerazione l'età dell'usufruttuario, inversamente proporzionale al valore dell'usufrutto. Difatti, minore è l'età dell'usufruttuario e maggiore sarà il valore dell'usufrutto, essendo la sua aspettativa di vita più lunga, e viceversa.
In particolare, il valore dell'usufrutto (rilevante per conoscere il valore della nuda proprietà, pari alla differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell'usufrutto) si calcola moltiplicando la rendita annua per il coefficiente stabilito in relazione all'età dell'usufruttuario.
La tabella vigente è la seguente, con coefficienti per l'anno 2023 con saggio di interesse legale al 5%:
Un immobile, oltre ad essere venduto, può anche essere trasferito gratuitamente, attraverso la donazione.
La donazione è il contratto con il quale, ai sensi dell'art. 769 del Codice Civile, una parte, il donante, per spirito di liberalità, arricchisce l'altra, il donatario, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione.
Ma esiste un modo per trasferire un immobile e continuare a utilizzarlo? Potrebbe sembrarti strano, ma esiste.
Se hai questa esigenza, ciò che fa al caso tuo è la donazione con riserva di usufrutto, disciplinata dall'art. 796 del Codice Civile.
Ai sensi di tale norma, infatti, il donante può riservare l'usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio. Ricordiamo che l'usufrutto è un diritto reale di godimento, che consiste nel diritto riconosciuto a un soggetto, l'usufruttuario, di godere e di utilizzare un bene uti dominus, ossia come se ne fosse il proprietario, utilizzandolo per il proprio vantaggio e potendo percepirne anche i frutti.
L'usufruttuario, naturalmente, non può trasferire la proprietà del bene e deve, inoltre, rispettare la destinazione economica impressavi dal proprietario.
Ex art. 796 del Codice Civile, quindi, sei libero di donare un immobile trasferendo al donatario soltanto la nuda proprietà, riservando per te stesso il diritto di usufrutto, con la possibilità quindi di continuare anche ad abitare in quell'immobile. La norma, inoltre, individua la possibilità, per il donante, di riservare l'usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio e, dopo di lui, "a vantaggio di un'altra persona o anche di più persone, ma non successivamente" . Sarà quindi possibile, ad esempio, donare una casa e riservare a sé l'usufrutto, destinandolo ad altra persona dopo la propria morte, ma non oltre, cioè non anche ad altre persone successivamente. L'art. 796 del Codice Civile, quindi, costituisce una deroga a quanto previsto dall'art. 979 del Codice Civile, che afferma che la durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario.
Attraverso questo istituto, ad esempio, si può intestare l'abitazione al figlio, mantenendo però il diritto di abitarvi o di ricevere ricavi dall'immobile, nel caso si volesse stipulare con terzi un contratto di locazione. A questo punto, vediamo come procedere con la donazione con riserva di usufrutto e quali sono i costi e le conseguenze di tale contratto.
Ex art. 782 del Codice Civile, la donazione va fatta con atto pubblico. Occorre, quindi, rivolgersi a un notaio e quindi considerare, tra i costi, la parcella dello stesso, che ovviamente sarà parametrata alla circostanza che non viene donata l'intera proprietà ma soltanto la nuda proprietà. La donazione - è importante sottolinearlo - è un contratto e, come tale, richiede l'accettazione del donatario.
Per quanto riguarda la parcella del notaio, si ricorda che questa varia in proporzione al valore degli immobili trasferiti, guardando in particolare alla rendita catastale e ad un coefficiente che varia in base alla categoria dell’immobile.
In questo caso, però, trattandosi di donazione avente ad oggetto non l’intero immobile ma solo la nuda proprietà dello stesso, quindi con convenienza per il donante, dovrà guardarsi al valore della sola nuda proprietà.
A questo punto, la domanda è: come si determina il valore della nuda proprietà di un immobile? Si deve considerare la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto di usufrutto.
A sua volta, il valore dell’usufrutto viene stabilito sulla base di una tabella allegata al Testo Unico sull’imposta di registro, e che prende in considerazione l'età dell'usufruttuario, inversamente proporzionale al valore dell'usufrutto. Difatti, minore è l'età dell'usufruttuario e maggiore sarà il valore dell'usufrutto, essendo la sua aspettativa di vita più lunga, e viceversa.
In particolare, il valore dell'usufrutto (rilevante per conoscere il valore della nuda proprietà, pari alla differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell'usufrutto) si calcola moltiplicando la rendita annua per il coefficiente stabilito in relazione all'età dell'usufruttuario.
La tabella vigente è la seguente, con coefficienti per l'anno 2023 con saggio di interesse legale al 5%:
| Età usufruttuario | Coefficiente |
|---|---|
| 0 – 20 anni compiuti | 19 |
| 21 – 30 anni compiuti | 18 |
| 31 – 40 anni compiuti | 17 |
| 41 – 45 anni compiuti | 16 |
| 46 – 50 anni compiuti | 15 |
| 51 – 53 anni compiuti | 14 |
| 54 – 56 anni compiuti | 13 |
| 57 – 60 anni compiuti | 12 |
| 61 – 63 anni compiuti | 11 |
| 64 – 66 anni compiuti | 10 |
| 67 – 69 anni compiuti | 9 |
| 70 – 72 anni compiuti | 8 |
| 73 – 75 anni compiuti | 7 |
| 76 – 78 anni compiuti | 6 |
| 79 – 82 anni compiuti | 5 |
| 83 – 86 anni compiuti | 4 |
| 87 – 92 anni compiuti | 3 |
| 93 – 99 anni compiuti | 2 |
Proviamo un esempio pratico:
Se viene acquistato un immobile del valore di 100.000 euro a favore di un soggetto di 70 anni, andrà calcolato il valore dell’annualità, moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale.
Quindi, 100.000 moltiplicato per il 5% = 5.000 euro.
Va poi moltiplicato il valore dell’annualità ottenuto per il coefficiente corrispondente all’età del beneficiario. In questo caso, moltiplichiamo 5.000 per 8 = 40.000 euro, corrispondente al valore dell’usufrutto.
Potrà di conseguenza essere calcolato il valore della nuda proprietà, individuando la differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto, ossia 100.000 – 40.000 = 60.000 euro.
Questo è quindi il valore che va considerato, inferiore al valore della piena proprietà, per calcolare la parcella del notaio. Ma non solo! Infatti, tale valore rileva anche ai fini del calcolo dell'imposta di donazione, di importo variabile a seconda del grado di parentela tra donante e donatario e per la quale, nel caso di donazione in favore di coniuge o parenti in linea retta, o nel caso di donazione in favore di fratelli e sorelle, è altresì prevista una franchigia.
Infatti, l'imposta di donazione ammonta al:
Se viene acquistato un immobile del valore di 100.000 euro a favore di un soggetto di 70 anni, andrà calcolato il valore dell’annualità, moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale.
Quindi, 100.000 moltiplicato per il 5% = 5.000 euro.
Va poi moltiplicato il valore dell’annualità ottenuto per il coefficiente corrispondente all’età del beneficiario. In questo caso, moltiplichiamo 5.000 per 8 = 40.000 euro, corrispondente al valore dell’usufrutto.
Potrà di conseguenza essere calcolato il valore della nuda proprietà, individuando la differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto, ossia 100.000 – 40.000 = 60.000 euro.
Questo è quindi il valore che va considerato, inferiore al valore della piena proprietà, per calcolare la parcella del notaio. Ma non solo! Infatti, tale valore rileva anche ai fini del calcolo dell'imposta di donazione, di importo variabile a seconda del grado di parentela tra donante e donatario e per la quale, nel caso di donazione in favore di coniuge o parenti in linea retta, o nel caso di donazione in favore di fratelli e sorelle, è altresì prevista una franchigia.
Infatti, l'imposta di donazione ammonta al:
- 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario;
- 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario;
- 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
- 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
Inoltre, se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.
È evidente, quindi, che andando a guardare il valore della nuda proprietà e non della piena proprietà, si può risparmiare anche, eventualmente, sull'imposta di donazione, oltre che sulla parcella del notaio.
Per quanto riguarda le altre imposte, andrà poi pagata l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile, e l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.
E per quanto riguarda le spese relative all'immobile? Ai sensi dell'art. 1104 del Codice Civile, le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario, così come le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Altrimenti, ex art. 1105 del Codice Civile, le riparazioni straordinarie, ossia quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, sono a carico del proprietario.
Per quanto riguarda le imposte, la TARI andrà pagata dall'usufruttuario, così come l'IMU, salvo che l'usufruttuario, per tale imposta, possa godere dell'agevolazione prima casa.
Naturalmente, il nudo proprietario, qualora volesse vendere l'immobile, potrà vendere esclusivamente la nuda proprietà dello stesso, dovendo rispettare il diritto di usufrutto.
È evidente, quindi, che andando a guardare il valore della nuda proprietà e non della piena proprietà, si può risparmiare anche, eventualmente, sull'imposta di donazione, oltre che sulla parcella del notaio.
Per quanto riguarda le altre imposte, andrà poi pagata l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile, e l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.
E per quanto riguarda le spese relative all'immobile? Ai sensi dell'art. 1104 del Codice Civile, le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario, così come le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Altrimenti, ex art. 1105 del Codice Civile, le riparazioni straordinarie, ossia quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, sono a carico del proprietario.
Per quanto riguarda le imposte, la TARI andrà pagata dall'usufruttuario, così come l'IMU, salvo che l'usufruttuario, per tale imposta, possa godere dell'agevolazione prima casa.
Naturalmente, il nudo proprietario, qualora volesse vendere l'immobile, potrà vendere esclusivamente la nuda proprietà dello stesso, dovendo rispettare il diritto di usufrutto.
