Articolo 1502 Codice Civile

Obblighi del riscattante

Poiché la vendita con patto di riscatto è sottoposta a condizione risolutiva potestativa, dipendente dalla volontà del venditore, egli può in ogni momento far cadere la vendita esercitando il diritto di riscatto, cioè rimborsando al compratore il prezzo, le spese ed ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita (spese di registro, onorari, mediazioni), le spese per le riparazioni necessarie, e, nei limiti dell'aumento, quelle che hanno aumentato il valore della cosa.

Che il venditore riscattante debba pagare le spese sostenute dal compratore per le riparazioni necessarie è ovvio, poiché altrimenti si arricchirebbe a danno del compratore. Gli farebbe ingiustamente subire spese per cosa ormai altrui.
Nel fare tali spese il compratore, pur tenendo presente l'eventualità del riscatto, non ha inteso gestire negozio d' altri: ha gestito cosa propria che è diventata altrui solo successivamente, solo in seguito all'esercizio del patto di riscatto: il retroagire del verificarsi della condizione risolutiva (esercizio del riscatto) non toglie che la cosa sia stata del compratore.

Lo stesso dicasi per le spese che hanno aumentato il valore della cosa, nei limiti dell'aumento.
Tali spese a rigore il compratore poteva non farle, nel dubbio che sarebbe stato esercitato il riscatto. Ma questo freno o utili iniziative del compratore sarebbe contrario alla pubblica economia. Ma d' altra parte il compratore agiva legittimamente perchè di contro alle proba­bilità di riscatto v'erano anche probabilità che il riscatto non avvenisse. Perciò la legge ha adottato un criterio equitativo: ha autorizzato il rimborso solo nei limiti dell'aumentato valore della cosa.

Anche nel pegno il debitore non deve rimborsare che le spese necessarie: non deve rimborsare i miglioramenti fatti dal creditore pignoratizio, non sarebbe giusto che il debitore dovesse rovinarsi per pagare spese sia pure utilissime fatte dal creditore pignoratizio.


Diritto di ritenzione

Fino al rimborso delle spese necessarie ed utili l'art. 1502 cod. civ. consente al compratore di ritenere la cosa.
Ed è giusto: non si può obbligarlo a rilasciarla al venditore il quale, per il solo fatto di aver dovuto vendere con patto di riscatto, ha dimostrato di essere un bisognoso. Nessuna indulgenza è possibile per il rimborso delle spese necessarie: solo per il rimborso delle spese utili può il giudice accordare una dilazione disponendo, ove occorrano, le oppor­tune cautele.
Questa disposizione equitativa, oltreché fondata su considerazioni di opportunità, è anche razionale, poiché il compratore ha bensì esercitato il suo diritto, ma ha pure (benché legittimamente) pregiudicato in qualche modo il venditore, costringendolo al rimborso di spese, che il venditore, proprio perché bisognoso, forse non avrebbe fatto.

671 L'istituto del riscatto convenzionale è stato mantenuto, in vista di una importante esigenza del venditore bisognoso; esso può anche temperare le conseguenze dell'abolizione dell'azione speciale di lesione, prevista, per la vendita immobiliare, dal codice del 1865. Ben considerati però i punti sui quali insorgono spesso controversie, il nuovo codice introduce, tra l'altro, due norme (art. 1502 del c.c. e art. 1503 del c.c.), di cui la seconda ha l'intento di stroncare un frequente tentativo di speculazione da parte del venditore che, senza avere i mezzi per adempiere alla sostanziale condizione risolutiva (restituzione del prezzo), gioca sulla più o meno seria dichiarazione di voler riscattare; e la prima ha lo scopo di venire incontro al compratore con moderate agevolazioni, qualora l'obbligo di rimborsare gli eventuali miglioranti renda assai oneroso l'adempimento integrale immediato. Perciò è stabilito che la dichiarazione di riscatto (da farsi per iscritto quando ha per oggetto immobili) deve essere accompagnata dai dovuti versamenti già liquidi, la cui offerta reale, in caso di rifiuto o di contestazioni, può e deve farsi entro gli otto giorni successivi alla scadenza del termine. D'altro canto, quando la ritenzione per il rimborso delle spese utili apparisca sproporzionata e gravosa, il giudice può accordare al riscattante una dilazione con le cautele che reputi necessarie. Si è poi opportunamente ridotto a due anni il termine per il riscatto delle cose mobili (art. 1501 del c.c.); ma, in verità, riguardo a queste, l'acquisto di buona fede può rendere effimeri gli effetti reali del patto, salvi sempre gli effetti, obbligatori.