Articolo 1501 Codice Civile

Termine per l'esercizio del riscatto

Il patto di riscatto per quanto favorevole al venditore è di grave pregiudizio al compratore che non sa mai se è definitivamente sua la cosa comprata, e quindi fino al momento in cui ne è temibile il riscatto non può spendervi definitivamente come per cosa irrevocabilmente propria.
È perciò interesse pubblico contemperare la loganimità verso venditori per bisogno con le necessità della pubblica economia, che richiedono domini sicuri e irrevocabili.
Tanto è il desiderio della sicurezza dei domini che i notai in ogni stipula di compravendita immobiliare usano (proprio per il terrore del riscatto) chiarire che il venditore aliena irretrattabilmente e senza patto di riscatto.
Locuzione superflua ma che è indice dell'intuitivo bisogno di certezza dei diritti.
Il danno dell'incertezza dei domini e della provvisorietà di talune forme di utilizzazione delle cose si rileva facilmente del resto guardando in quale incuria sono tenuti beni la cui proprietà è separata dall'usufrutto. La necessità sociale di limitare nel tempo l'esercizio del patto di riscatto è la stessa per cui è limitato nel tempo l'esercizio dell'usufrutto.
Per i beni mobili il termine del riscatto non può superare due anni né cinque per gli immobili.
Il termine eventualmente maggiore si riduce a quello legale.


Improrogabilità

L'improrogabilità, voluta dalla legge a tutela di un interesse pubblico che supera quello dei singoli, consente a chi diede proroga di non tenerne conto, né per questo egli deve risarcimento di danni perché non agisce contro legge.
È improrogabile e perentorio il termine stipulato fra contraenti per riscatto, perché la legge ha voluto evitare lunghi periodi d'incertezza nei domini. Ha voluto evitarli, vietando all'atto della vendita la stipulazione di lunghi termini, e vietando proroghe che facilmente all'atto stesso della vendita il compratore s'impegnasse a consentire. Queste proroghe sono vietate anche se liberamente consentite più tardi dal debitore; ha voluto evitargli la legge quella specie di coazione mo­rale onde sarebbe facilmente intimidito se — pur non pattuito l'obbligo di prorogare all'atto stesso della vendita — vi fosse poi indotto in seguito dai lamenti del venditore e dal suo invocare qualche vaga promessa forse strappata al compratore all'atto dell'acquisto.


Riscatto disposto per testamento dal compratore

Ben altro è il riscatto disposto per testamento del compratore: giustamente si è ritenuto poter disporre per testamento il compratore che il venditore riscatti in qualunque tempo: e se il prezzo da rimborsare è quello dell'acquisto, comunque superato dal valore attuale, si ha, a favore del venditore, legato per la differenza in più risultante dall'aumento di valore dell'immobile. Se anche non v'è differenza di prezzo, ma il testatore ha disposto un lungo termine per il riscatto, vi è ugualmente legato: il vantaggio per il legatario consiste nel solo fatto ch'egli può ricomprare. Non essendo requisito essenziale del legato l'arricchimento del legatario, vi è legato per il solo fatto che gli è attribuita una facoltà che altrimenti non avrebbe.

Come ogni altro bene, è trasferibile per cessione ad altri il diritto di ricomprare l'immobile alienato, salvo che il diritto risulti essere stato costituito intuitu personae: ipotesi non verosimile, specie quando il patto di riscatto, per essere stato stipulato all'atto stesso della vendita, né risulta condizione oggettivamente imprescindibile e tale che, proprio in considerazione del pattuito riscatto, si è stipulato un prezzo piu basso che se la vendita fosse stata irrevocabile.

Se il compratore che diede proroga consente poi a far riavere la cosa al venditore, non può più dolersene e non può revocare il trasferimento cui ha consentito ed anzi dato esecuzione.
In tal caso, avendo il compratore dato esecuzione ad un impegno che avrebbe potuto non mantenere, non può piu lamentarsene. Lo
scopo della legge, di far circolare liberamente i beni inceppando la circolazione solo nei limiti di due o cinque anni era stato già raggiunto. Se il compratore ha rinunziato alla facoltà di non adempiere quanto aveva promesso, la circolazione è ormai ritornata normale. La pro­prietà è tornata al venditore che il compratore ha inteso favorire; e non vi è alcun pubblico interesse più da tutelare.
Infine, il trasferimento al venditore non è nuovo trasferimento: è l'adempimento di un antico obbligo morale non giuridicamente coercibile. Perciò il compratore non può affermarsi leso per il basso prezzo di ritrasferimento: egli non vende ex novo, ma restituisce tardi quel che doveva restituire: art. 2034 cod. civ..

358 L'art. 385 riunisce gli articoli 383, 384 e 386 del progetto del 1936 (1516, 1517 e 1519 cod. civ.): le norme sulla durata massima di validità del termine di riscatto sono però collocate nelle due sezioni successive, dedicate rispettivamente alle norme particolari ai mobili e agli immobili.
Degna di nota in questo art. 385 è la disposizione che limita la perentorietà al termine stabilito dalla legge consentendo alle parti di prorogare (s'intende, entro il termine massimo) solo quello convenzionale precedentemente stabilito in durata inferiore alla legale. La soluzione più severa, accolta dal progetto del 1936 (art. 384) e dal codice (art. 1517), non è sembrata soddisfacente, poiché potrebbe risarcire pregiudizievole agli interessi delle parti.
Rilievo ancora che alla frase «minore di età» dell'articolo 1519 cod. civ. (386 progetto del 1936) , ho sostituito la parola «incapace» perché più ampia e più adatta ad un richiamo negativo delle normali cause di sospensione dei termini di prescrizione e di decadenza.

375 Il termine per il riscatto della vendita immobiliare è stato fissato in quello di cinque anni, oggi vigente in via generale (art. 409).
Detto termine è superiore a quello stabilito per la materia mobiliare, perché gli interessi della produzione impongono di accordare al compratore di un immobile una ampia libertà di coltivare e di migliorare il fondo, a cui egli non sarebbe spinto se potesse temere a scadenza immediata l'esercizio della facoltà riservatasi dal venditore.

671 L'istituto del riscatto convenzionale è stato mantenuto, in vista di una importante esigenza del venditore bisognoso; esso può anche temperare le conseguenze dell'abolizione dell'azione speciale di lesione, prevista, per la vendita immobiliare, dal codice del 1865. Ben considerati però i punti sui quali insorgono spesso controversie, il nuovo codice introduce, tra l'altro, due norme (art. 1502 del c.c. e art. 1503 del c.c.), di cui la seconda ha l'intento di stroncare un frequente tentativo di speculazione da parte del venditore che, senza avere i mezzi per adempiere alla sostanziale condizione risolutiva (restituzione del prezzo), gioca sulla più o meno seria dichiarazione di voler riscattare; e la prima ha lo scopo di venire incontro al compratore con moderate agevolazioni, qualora l'obbligo di rimborsare gli eventuali miglioranti renda assai oneroso l'adempimento integrale immediato. Perciò è stabilito che la dichiarazione di riscatto (da farsi per iscritto quando ha per oggetto immobili) deve essere accompagnata dai dovuti versamenti già liquidi, la cui offerta reale, in caso di rifiuto o di contestazioni, può e deve farsi entro gli otto giorni successivi alla scadenza del termine. D'altro canto, quando la ritenzione per il rimborso delle spese utili apparisca sproporzionata e gravosa, il giudice può accordare al riscattante una dilazione con le cautele che reputi necessarie. Si è poi opportunamente ridotto a due anni il termine per il riscatto delle cose mobili (art. 1501 del c.c.); ma, in verità, riguardo a queste, l'acquisto di buona fede può rendere effimeri gli effetti reali del patto, salvi sempre gli effetti, obbligatori.