Articolo 170 Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

Ai sensi dell’art. 2249 del c.c., le società semplici non sono ammesse all'esercizio di un'impresa commerciale.
Dal punto di vista giurisprudenziale, tuttavia, è ampiamente riconosciuto, tanto a fini fiscali quanto civilistici, che l’attività di mera gestione statica degli immobili sociali possa essere svolta nella forma di società semplice, non essendo, peraltro, l’attività di gestione di immobili annoverata tra le attività commerciali elencate nell’art. 2195 del c.c. e non rappresentando un’attività imprenditoriale di per sé produttiva di reddito d’impresa e rilevante ai fini Iva.
In questo senso, pertanto, la trasformazione in società semplice delle sas immobiliari di cui al quesito appare possibile.
Sarà necessaria una modifica dell’atto costitutivo, da effettuarsi con atto notarile.

La trasformazione dovrà coinvolgere necessariamente tutti i beni sociali e cioè beni immobili strumentali e non, beni mobili registrati e non registrati, partecipazioni ecc., in quanto questi passano dal perimetro del reddito d'impresa a quello privato delle persone fisiche.
Cesserà, così, l’attività d’impresa soggetta alle disposizioni in materia di IVA, così come ogni obbligo di carattere contabile da parte della società semplice, residuando esclusivamente obblighi di carattere dichiarativo.
La circostanza che la società semplice non possa svolgere attività commerciale comporta, infatti, che essa non possa essere titolare di reddito di impresa, con la conseguenza che i beni di una società semplice non possono rientrare tra i beni relativi all’impresa.

In merito alle trasformazioni societarie, in linea generale e ai fini delle imposte sui redditi, l’art. 170 del T.U.I.R. prevede che la trasformazione della società non costituisce realizzo né distribuzione delle plusvalenze e minusvalenze dei beni, comprese quelle relative alle rimanenze ed al valore di avviamento; si tratta di un’operazione che applica la neutralità fiscale.

In relazione allo specifico caso di una sas che si trasforma in una società semplice immobiliare, tuttavia, è intervenuta la Suprema Corte, osservando che l’operazione è equiparabile ad un trasferimento a titolo oneroso ai fini delle imposte sui redditi, in quanto la trasformazione comporta l’assunzione di una forma giuridica non compatibile con l’esercizio di un’impresa commerciale e, quindi, con il conseguimento di redditi di impresa. In questo caso, infatti, il patrimonio sociale viene trasferito da un soggetto che può produrre solo redditi di impresa ad un soggetto che, invece, non può essere titolare di tali redditi (Cassazione, 22 novembre 2018, ordinanza n. 30228).
I Giudici di legittimità rilevano che nel caso in questione si verifica la perdita della qualifica di imprenditore commerciale e la fuoriuscita dei beni sociali dalla sfera di impresa, poiché questi ultimi sono destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa (quelle della società semplice, la quale, appunto, non può svolgere attività commerciale).

Nello specifico caso di trasformazione di società commerciale (quale una s.a.s.) in società semplice, secondo la Cassazione viene meno la neutralità fiscale che caratterizza l’operazione di trasformazione societaria, la quale viene così considerata produttiva di redditi imponibili per il soggetto che si trasforma ai sensi degli artt. 85, comma 2, e 86, comma 1, lett. c) del T.U.I.R., individuati nella plusvalenza costituita dalla differenza tra il valore normale dei beni al momento della trasformazione ed il costo non ammortizzato dei medesimi.