L’Agenzia delle entrate, con la risposta 156/2024 del 16 luglio, ha fornito alcuni chiarimenti in merito alla fattispecie del contratto di vendita con riserva di proprietà, relativamente a immobili ristrutturati usufruendo del bonus 110.
In particolare, il caso riguardava un contribuente che, nel 2021, aveva ricevuto in donazione il 50% di due unità immobiliari, mentre l’altro 50% veniva donato al fratello.
In seguito, entrambe le proprietà sono state ristrutturate usufruendo del bonus 110, con termine dei lavori a dicembre 2023.
Uno dei due fratelli voleva acquistare anche la quota dell’altro, stipulando un contratto di compravendita con riserva di proprietà.
Secondo questo schema, il prezzo sarebbe stato pagato in 120 rate mensili, con il trasferimento della proprietà solo al pagamento dell'ultima rata (nel 2034, quindi dopo 10 anni).
Il quesito posto all’AdE, quindi, riguarda l’individuazione della data rilevante ai fini della determinazione dell'eventuale plusvalenza ai sensi dell'art. 67 del T.U.I.R., comma 1, lettera b-bis).
Ebbene, attraverso la già citata risposta, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti riguardo alla tassazione delle plusvalenze, derivanti dalla vendita - con riserva di proprietà - di immobili soggetti a interventi di ristrutturazione, effettuati utilizzando il superbonus.
In particolare, il quesito presentato riguarda il termine da considerare per calcolare il periodo di 10 anni dalla conclusione dei lavori.
La Legge di Bilancio 2024 ha stabilito una tassazione, con un'imposta sostitutiva del 26%, sulle plusvalenze relative alle cessioni di immobili nei quali sono stati realizzati interventi di ristrutturazione con il superbonus. Queste regole si applicano alle vendite effettuate a partire dal 1° gennaio 2024, a condizione che la vendita del bene ristrutturato avvenga entro 10 anni dal termine dei lavori.
Sono previste alcune eccezioni, come l’acquisizione di immobili per successione e la condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla cessione.
Le istruzioni per il calcolo dell’imposta da pagare sono state fornite dalla circolare n. 13/2024 dell’Agenzia delle Entrate, che approfondisce vari aspetti della normativa introdotta dalla manovra.
Nel fornire i chiarimenti, l’Amministrazione finanziaria ha posto l’accento sulle peculiarità della vendita con riserva di proprietà.
Questo tipo di compravendita è regolato dall’art. 1523 del c.c., che disciplina appunto la vendita a rate con riserva di proprietà. In sostanza, il compratore acquisisce la proprietà del bene solo con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, pur assumendosi i rischi dal momento della consegna.
Tale chiarimento è cruciale per determinare se tale tipologia di vendita rientri tra quelle soggette alla tassazione delle plusvalenze che, come detto, è pari al 26%.
Per quanto riguarda le plusvalenze derivanti da superbonus, la vendita con riserva di proprietà considera rilevante il pagamento dell’ultima rata.
L’Agenzia delle Entrate specifica che la norma consente al compratore di godere immediatamente del bene oggetto della vendita, senza dover pagare interamente il prezzo stabilito. Al venditore è garantito il diritto di recuperare il bene se il prezzo non viene pagato completamente.
Nel chiarire la data rilevante per l'applicazione della tassazione sulle plusvalenze per le vendite di immobili soggetti a interventi del superbonus, l’Agenzia delle Entrate conclude: “nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati, che, come previsto dal citato articolo 1523 del codice civile, coincide con il versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente”.
Pertanto, nell'ipotesi in cui tra la conclusione dei lavori di ristrutturazione e la cessione dell'immobile decorra un periodo superiore a 10 anni, non si applicherà alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67 del T.U.I.R., comma 1, lettera b-bis).
Nel caso esaminato, gli interventi del superbonus sono terminati nel 2023 e la vendita con riserva di proprietà prevede il pagamento in 120 rate, distribuite in 10 anni, a partire dal 2024.
Di conseguenza, l’ultima rata sarà pagata nel 2034, quindi oltre il decennio successivo alla conclusione dei lavori.
In conclusione, l'istante non dovrà applicare la tassazione sulle plusvalenze alla vendita in questione.
Per riepilogare, chi vende una casa ristrutturata con il superbonus paga un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, solo se la vendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori. Tuttavia, mediante un contratto di vendita con riserva di proprietà, la tassazione della plusvalenza può essere evitata, purché non si tratti di un semplice accordo per il pagamento a rate.
