L’art. 70 delle disp. att. del c.c. prevede che in caso di infrazioni alregolamento condominiale possa essere stabilito all’interno dello stesso, una norma che imponga al condomino autore della violazione il pagamento di una somma di denaro, il cui ammontare, dopo la riforma del diritto condominiale del 2012, può giungere fino a € 200,00 o, in caso recidiva fino ad € 800,00. La norma, inoltre, dispone che i proventi derivanti dalle sanzioni irrogate vadano destinati al pagamento delle spese ordinarie.
La norma che si sta commentando è uno dei pochi istituti, forse l’unico, in ambito condominiale che ha trovato scarsa applicazione nella vita quotidiana generando, conseguentemente, un basso numero di contenziosi. Lo scarso utilizzo delle sanzioni previste dall’art. 70 disp. att. del c.c. è facilmente spiegabile: se da un lato il legislatore aveva l’intenzione di prevenire con tale norma le violazioni al regolamento, dall’altro il rischio che da una sua eccessiva applicazione derivasse un alto numero di controversie tra condomini, ha indotto gli amministratori di immobili, nella stragrande maggioranza dei casi, a non introdurre nei regolamenti condominiali sanzioni per la loro violazione.
Stupisce, quindi, il fatto che con la riforma del condominio apportata dalla L. n. 220 del 2012 il legislatore non abbia provveduto ad abrogare una norma scarsamente applicata e mal congeniata ma, al contrario, abbia aggiornato il quantum debeatur delle sanzioni da corrispondere con gli importi che si sono sopra detti. Non contento, dopo il 2012 il nostro organo legislativo si è interessato nuovamente della norma in commento con il D.L. c.d. Sblocca Italia del 23 dicembre 2013 n.145 (convertito in legge con la L. n.9 del 21.02.2014), nel quale, tentando di superare le difficoltà applicative dell’istituto, ha specificato che le sanzioni di cui all’art. 70 disp. att. del c.c., devono essere irrogate con delibera assembleare approvata con le maggioranze di cui all’art 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).
Sono proprio le modalità applicative dell’istituto uno dei punti deboli dell’art. 70 disp. att. del c.c.: aspetto che sicuramente non è stato risolto con l’ultimo intervento legislativo operato dal Decreto Sblocca Italia. Posto, infatti, che deve essere l’assemblea di condominio, assumendo la veste assolutamente impropria di giudice privato, a decidere se irrogare o meno la sanzione al condomino indisciplinato, nulla viene detto su chi deve essere “l’organo accusatore” e con quali prove deve essere sostenuta la pretesa sanzionatoria. Su questi fondamentali aspetti l’art 70 disp. att. del c.c. tace, e non si trova ancora traccia di pronunce giurisprudenziali che possano fornire un qualche chiarimento. Leggendo quanto dispone il n. 2) dell’art. 1130 del c.c., è sicuramente l’amministratore di condominio il primo soggetto che viene alla mente come l’organo che ha il potere di contestare ai condomini eventuali sanzioni per la violazione del regolamento condominiale: l’amministratore, infatti, è chiamato dal n. 2) dell’art. 1130 del c.c a disciplinare l’uso delle cose e la fruizione dei servizi comuni al fine di permettere a tutti i proprietari di trarne il miglior vantaggio.
Vi è da dire, però, che l’amministratore non deve e non può essere un vigilante chiamato a sorvegliare l’edificio e i suoi proprietari alla ricerca di eventuali infrazioni al regolamento di condominio; è chiaro quindi che in teoria dovrebbero essere gli altri proprietari a sollecitare il potere sanzionatorio dell’amministratore “denunciando” il condomino indisciplinato. In merito alla possibilità di denuncia, si deve sottolineare che la sanzione condominiale non potrà essere irrogata a seguito di una semplice “spiata” di un vicino maligno. Al fine di prepararsi all’inevitabile contenzioso che l’irrogazione della sanzione comporterà, è necessario, infatti, che la “denuncia” consegnata all’amministratore sia corredata da idonee prove che la supportino. Il legislatore non si sofferma minimamente ad indicarci quali tipologie di prove sono necessarie per supportare la richiesta di irrogazione della sanzione: anche tale aspetto è lasciato alla sensibilità di chi opera nel settore (foto, filmati del sistema di videosorveglianza condominiale? In realtà non ci è dato sapere).
Ma si supponga che superate tutte le incertezze e difficoltà finora descritte, l’amministratore indica una riunione condominiale in cui venga messo all’ordine del giorno l’irrogazione di una sanzione al condomino ritenuto colpevole. L’art. 70 disp. att. del c.c. si limita ad indicare solo i limiti massimi delle sanzioni irrogabili dalla assemblea (fino a 200 euro per una singola infrazione e fino a 800 euro in caso di recidiva), non fornendo alcun criterio circa le modalità di graduazione della sanzione a seconda della gravità della violazione commessa: il risultato è che la norma attribuisce un inopportuno arbitrio alla assemblea condominiale circa la determinazione della punizione da infliggere al condomino.
Non si possono, in definitiva, non notare le forti difficoltà applicative dell’art. 70 disp. att. del c.c., che rischiano di portare ad una forte proliferazione degli attriti all’interno della compagine condominiale e conseguentemente ad esporre il condominio a contenziosi giudiziari con relativo aumento degli oneri condominiali. È facile infatti prevedere che a seguito della delibera assembleare che irrogherà la sanzione, il condomino da essa colpito non rimarrà inerte, ma provvederà ad impugnare il provvedimento del consesso assembleare innanzi alla autorità giudiziaria secondo quanto dispone l’art 1137 del c.c.
I limiti dell’istituto delle sanzioni condominiali non si fermano, però a quanto finora detto; anche il previsto aumento a causa della recidiva presenta una forte criticità. Il concetto di recidiva a cui fa riferimento l’art. 70 disp. att. del c.c. viene mutato dal diritto penale: con il termine di recidiva, infatti, si intende il ripetersi nel corso del tempo di più comportamenti sanzionabili commessi dal medesimo soggetto. Qualora quindi il condomino nel corso degli anni violi per più volte il regolamento, egli potrà essere condannato ad una sanzione che giunge fino a € 800,00. Ma fino a quando una violazione può essere determinante ai fini della recidiva? In altri termini, se un condomino compie una violazione nel gennaio 2019, esso dovrà essere considerato recidivo se compie un’altra violazione nel gennaio del 2029? Anche questa domanda non trova una risposta nell’art. 70 disp. att. del c.c.; per ragioni di buon senso, sarebbe logico e consigliabile che ai fini della recidiva si tengano in considerazione solo violazioni vicine, o relativamente vicine nel tempo. A parere di chi scrive, infatti, un uso eccessivamente dilatato del concetto di recidiva descritto dall’art. 70 disp. att. del c.c. potrebbe costituire un caso di abuso del diritto, e nello specifico di abuso del potere sanzionatorio, che, ancora una volta (sic!), avrebbe come conseguenza il favorire la litigiosità e fornirebbe un ulteriore motivo di contestazione innanzi al giudice.
Come se non bastassero le problematiche applicative finora descritte, anche la poca giurisprudenza che si è occupata del tema ha posto un consistente limite alla applicabilità delle sanzioni condominiali. La Corte di Cassazione con una pronuncia risalente nel tempo ma non ancora smentita (Cass. Civ. n.10837 del 17.10.1995), ha escluso l’applicabilità dell’istituto a chi occupa l’appartamento a titolo di locazione e a chi accede alle parti comuni per mere ragioni di ospitalità. La ragione di tale esclusione è facilmente spiegabile con il fatto che i destinatari delle sanzioni condominiali devono essere solo i singoli proprietari facenti parte della compagine condominiale, e non chi occupa i locali in forza di un semplice contratto.
Un ulteriore aspetto di cui si è occupata la giurisprudenza è la possibilità di applicare sanzioni condominiali con modalità differenti e con un ammontare più elevato rispetto a quelle inflitte dall’art.70 disp. att. del c.c.
In questo senso dobbiamo tenere distinto il caso in cui il regolamento condominiale in cui le sanzioni sono inserite abbia una natura assembleare, dal caso in cui, viceversa, il regolamento sia di natura contrattuale. Si ha il regolamento assembleare quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dagli artt. 1138 3° comma e 1136 2°comma.
Si ha invece il regolamento contrattuale, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative. Inoltre, se tale tipologia di regolamento, come accade sempre, viene trascritto presso leConservatorie Immobiliari o richiamato nei rogiti di vendita successivi a quelli originari effettuati dal costruttore, essi vincoleranno anche i nuovi proprietari che entrano a far parte della compagine condominiale.
La Corte di Cassazione (da ultimo Cass. Civ, Sez.II, n.840 del 16.01.2014) ha ritenuto che l’art 70 disp. att. del c.c. sia norma derogabile da un diverso accordo stipulato dalla unanimità dei condomini. Per tale motivo, è ben possibile che un regolamento di natura contrattuale possa stabilire tra le sue norme delle sanzioni di un ammontare superiore a quanto stabilito dalle norme del codice civile, come è ben possibile che l’autonomia negoziale dei condomini possa stabilire delle modalità applicative che possano andare a colmare le numerose difficoltà applicative che l’istituto presenta. Per fare un esempio è assolutamente possibile che un regolamento contrattuale preveda la possibilità che i proventi delle sanzioni condominiali invece che essere imputati al pagamento delle spese ordinarie, come prevede l'art.70 disp. att. c.c., finiscano in un fondo di spesa destinato alla realizzazione di lavori straordinari.
Il discorso fatto finora muta radicalmente qualora il regolamento sia di natura assembleare: in questo caso la sola maggioranza dei proprietari, per quanto corposa possa essere, non può derogare a quanto dispongono le norme codicistiche. Per questo motivo una delibera assembleare che irrogasse una sanzione il cui ammontare superi i limiti previsti dall’art. 70 disp. att. del c.c., sarebbe nulla e come tale impugnabile oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art. 1137 del c.c.
A che punto siamo con l'utilizzo concreto delle sanzioni condominiali previste dall'art. 70 delle disposizione attuative del codice civile?
