Articolo 70 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Si nutrono forti dubbi sulla possibilità di comminare le sanzioni previste dall’art. 70 disp.att. del c.c. direttamente alla trattoria. Da quello che si è inteso essa occupa i locali in forza di un contratto di locazione e, pertanto, per legge non vi è alcun rapporto giuridico che lega direttamente la trattoria col condominio. La delibera di irrogazione della sanzione emessa direttamente nei confronti del locale potrebbe definirsi addirittura inesistente e comunque i gestori sarebbero autorizzati del tutto legittimamente ad ignorarla. Le strade che il condominio ha davanti a sé per tentare di ripristinare un minimo di quiete sono sostanzialmente due: o si intenta nei confronti della trattoria una causa per immissioni moleste ai sensi dell’art. 844 del c.c., oppure si coinvolge nel contenzioso il proprietario dei locali. In entrambi i casi è assolutamente opportuno che si commissioni ad un tecnico una perizia tesa a dimostrare l’intollerabilità delle immissioni sonore provenienti dalla trattoria

Se si ha timore di agire nei confronti degli inquilini, vi è la possibilità di ribaltare le accuse di rumori molesti direttamente nei confronti del proprietario dei muri dei locali, il quale, tra l’altro, riveste lo status di condomino e quindi in quanto tale è chiamato a rispettare le norme del regolamento di condominio. Come chiarito del resto da Cass.Civ. n.11859/2011, il locatore è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti nel regolamento, ma anche a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante lo scioglimento del contratto. In altre parole, il perpetrare condotte moleste da parte dell’inquilino che minacciano e impediscono la tranquillità e il riposo degli abitanti dello stabile giustificano lo scioglimento del contratto di locazione per violazione del regolamento contrattuale. Rifacendosi a questo filone giurisprudenziale, il Tribunale di Roma con la sentenza n. 3187 del 01.03.2022 ha precisato come il locatore risponde dei rumori molesti del suo inquilino se il regolamento contrattuale prevede specifici divieti riguardo a questa determinata condotta.

Nei confronti del proprietario il condominio non solo avrebbe titolo per irrogare le sanzioni di cui all’art. 70 disp.att. del c.c., ma avrebbe anche quello di promuovere direttamente nei suoi confronti una causa tesa ad impedire la prosecuzione dei rumori molesti. Un contenzioso di questo tipo deve essere sempre preceduto da un tentativo di mediazione previsto da D.Lgs n.28/10: quella, invero, potrebbe essere una sede idonea per trovare un accordo che soddisfi gli interessi della proprietà, del condominio e della trattoria.

Si tenga infatti presente che, come regola generale, l’art. 844 del c.c. prevede che il proprietario debba tollerare le immissioni provenienti dal fondo del vicino ed esse devono considerarsi illecite solo quando superino una soglia di normale tollerabilità. Il secondo comma della medesima norma dispone poi che nell’applicazione il giudice deve tenere conto dello stato dei luoghi e contemperare le ragioni produttive con quello della proprietà. Non è assolutamente scontato quindi che in un ipotetico contenzioso promosso vuoi nei confronti del proprietario dei locali vuoi nei confronti dell’inquilino, si arrivi a considerare intollerabili i rumori provenienti dalla trattoria. Contrariamente a quello che si può pensare, l’art. 844 del c.c. non è favorevole in senso assoluto alle ragioni dei proprietari degli appartamenti. Diventa quindi importante effettuare una perizia che accerti l’effettiva intollerabilità dei rumori.

A parere di chi scrive l’istituto delle sanzioni condominiali previsto all’art. 70 disp.att. del c.c. è uno degli aspetti più critici della disciplina riguardante il condominio e se ne sconsiglia quindi l’utilizzo.
La norma prevede che in caso di infrazioni al regolamento condominiale possa essere stabilito all’interno del medesimo regolamento il pagamento di una somma di denaro per ogni violazione commessa, il cui ammontare può giungere fino a € 200,00 e fino ad € 800,00 in caso di recidiva; si prevede, inoltre che i proventi derivanti dalle sanzioni irrogate vengano destinate al pagamento delle spese ordinarie.

Seppur a prima vista la possibilità di irrogare delle sanzioni può sembrare un incentivo al rispetto delle norme previste nel regolamento, per come è congeniato l’articolo in commento tende più ad aumentare i conflitti che a prevenirli, e vi è il rischio che dalla sua eccessiva applicazione il condominio venga coinvolto in controversie dal dubbio esito: ciò ha indotto gli amministratori di immobili, nella stragrande maggioranza dei casi, a non utilizzarla nel momento in cui si andava a predisporre un regolamento per un condominio di nuova costruzione.

Il vero problema delle sanzioni condominiali è capire quando far scattare le sanzioni e soprattutto in base a che riscontri probatori. È ovvio, che né l’amministratore né tanto meno il singolo condomino possono improvvisarsi “gendarmi condominiali” e andare alla ricerca di elementi a sostegno della irrogazione di una sanzione da portare poi alla attenzione dell'assemblea. Il rischio è che lo strumento previsto dall’art. 70 disp.att. del c.c. venga utilizzato più che altro per ritorsioni tra condomini e senza adeguati riscontri probatori che possano reggere successivamente un contenzioso. La possibilità, infatti, che le sanzioni vengano comminate in maniera frettolosa e pressapochista è dietro l’angolo, rendendo altamente probabile, per non dire certa, una successiva impugnazione innanzi alla autorità giudiziaria. L’esito di tale impugnazione sarà sfavorevole al condominio, con alta probabilità di vedersi anche condannati alle spese, se non si riuscirà a fornire al giudice delle idonee giustificazioni alla sanzione irrogata.

In definitiva, l’art. 70 disp.att. del c.c. più che rappresentare un mezzo per evitare violazioni al regolamento, può diventare invece la causa di possibili contenziosi per il condominio che difficilmente avranno esiti favorevoli, ed è per questo che esso è scarsamente applicato nella prassi e si sconsiglia di adottarlo.
Ad ogni modo, l’art. 70 delle disp.att. del c.c. può essere applicato solo nei confronti degli altri condomini e non nei confronti dell’amministratore. Quest’ ultimo se non mette in esecuzione le decisioni dell’assemblea o compie altre violazioni inerenti i doveri del suo ufficio può essere revocato con delibera assembleare o, nei casi più gravi, per mezzo di un provvedimento giudiziario; se poi da tali comportamenti dovessero derivare dei danni al condominio, si può sempre adire il giudice per richiedere un giusto risarcimento.

Il parcheggiare in modo duraturo la propria automobile in una area di manovra antistante le autorimesse è un comportamento che va a contrastare lo stesso art. 1102 del c.c.; norma che chi pone il quesito vorrebbe porre a fondamento di una ipotetica nullità della modifica al regolamento condominiale approvato con delibera assembleare del 23 maggio. Il comma 1 dell’art. 1102 c.c. dispone:” Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”
L’ area di manovra antistante ai garage è per sua natura un’area adibita al transito delle vetture; l’acconsentire che in tale parte dell’edificio vi sia una costante sosta di automezzi creerebbe intralcio nelle manovre e impedirebbe ad una parte comune a tutti i condomini di svolgere la funzione che gli è propria.
Pertanto, non vediamo motivi di nullità nella modifica apportata al regolamento condominiale, la quale, per essere del tutto onesti, è perfettamente conforme alle disposizioni di legge.

A nostro avviso rimarrebbe una residuale, e molto flebile, possibilità di impugnare la delibera qualora l’assemblea condominiale non avesse raggiunto i quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art 1136 c.c. Si tenga, tuttavia , conto del fatto che tale vizio può farsi valere entro i rigidi termini impugnatori previsti dall’art. 1137 del c.c.: 30 gg. che decorrono, per i dissenzienti e astenuti dalla data di adozione della delibera, per gli assenti dalla data di comunicazione della stessa. E’ appena il caso di ricordare che l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita quando sono presenti tanti condomini che rappresentano 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio; il regolamento condominiale, se ha natura assembleare, può modificarsi con una delibera adottata con tanti condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se il divieto di parcheggio inserito nel regolamento condominiale appare una modifica del tutto lecita, di più problematica applicazione appare l’aver previsto una sanzione in caso di sua violazione.
La riforma del condominio del 2012 è andata a modificare l’art. 70 disp. att. del c.c., aumentando le sanzioni per le violazioni del regolamento condominiale, le quali possono arrivare fino a € 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad € 800,00. Per prassi l’ammontare di dette sanzioni, il quale deve rimanere nei limiti dell’art. 70 disp.att. del c.c., vengono inserite nel regolamento condominiale.
Inizialmente il legislatore del 2012 non si preoccupava di disciplinare alcuna procedura per l’applicazione di dette sanzioni, creando un importante vuoto legislativo con ripercussioni pratiche particolarmente rilevanti. Quale organo doveva irrogare la sanzione? L’ assemblea di condominio o l’amministratore? Chi poteva richiedere l’applicazione della sanzione e quali documenti dovevano essere presentanti a supporto della richiesta? Il legislatore del 2012, non si interessa di queste importanti problematiche applicative e si preoccupa solo di dirci che il ricavato delle sanzioni deve essere destinato al fondo comune per la gestione ordinaria dello stabile.

A dare una flebile ed insufficiente risposta ai dubbi degli addetti ai lavori è intervenuto il c.d. decreto Destinazione Italia: il D.L. n. 145 del 23.12.2013 (conv. con L. 21.02.2014 n.9). Tale intervento legislativo modifica l’art. 70 disp. att. del c.c. aggiungendo alla norma un ulteriore capoverso con il quale si dispone che la sanzione possa essere irrogata dalla assemblea condominiale, la quale delibera con le maggioranze di cui all’art. 1136 del c.c. 2° comma. La miniriforma apportata nel 2013, tuttavia, lascia aperti altri importanti quesiti, in particolare su chi può proporre l’applicazione della sanzione e quali documenti devono essere posti a sostegno della richiesta.

La verità è che, ad avviso di chi scrive, una norma così costruita doveva essere evitata, e invece di deflazionare i contenziosi condominiali potrebbe essere foriera di numerose liti tra condominio e condomini innanzi alla autorità giudiziaria. Il limite più grosso dell’art. 70 disp. att. del c.c. è che si attribuisce alla assemblea condominiale un ruolo che non le appartiene, come se tale organo potesse tramutarsi in una sorta di giudice inquisitore di una giustizia sommaria "casalinga e fai da te". Si corre il rischio, infatti, che le assemblee condominiali arrivino ad irrogare sanzioni per violazioni di regolamenti condominiali, solo basandosi su chiacchiere di vicinato, senza l’ausilio di adeguate prove a giustificazione della sanzione irrogata.
Tali tipologie di delibere possono essere ampiamente contestate in quanto affette da nullità per eccesso di potere; essendo nulle, esse possono essere impugnate in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse. Ci si sente quindi di condividere le perplessità esposte nel quesito in merito alla sanzione irrogata, in particolare quando si pone la domanda di come il condominio potrà andare a dimostrare la sosta della autovettura per finalità estranea al carico e scarico.

Conseguentemente, la via giudiziaria per impugnare la delibera che dispone il pagamento di una sanzione per illecita sosta della autovettura in uno spazio comune pare praticabile. In tale giudizio sarà in capo al condominio l’onere probatorio di dimostrare che l’autovettura è stata parcheggiata, violando le disposizioni del regolamento condominiale. E' facilmente immaginabile che il condominio proverà ad assolvere il proprio onere probatorio ricorrendo alla prova testimoniale degli abitanti del palazzo, che dovranno affermare davanti al giudice la costante sosta della autovettura negli spazi comuni, oltre i limiti di una normale attività di carico e scarico; sempre se questi testimoni esistono…

D’ altro canto, pur ribadendo l’assoluta liceità della modifica apportata al regolamento condominiale, non si ritiene che il comportamento concretamente tenuto dalla autrice del quesito possa considerarsi una violazione dell’art. 1102 del c.c. Se anche è vero, infatti, che l’autovettura viene costantemente parcheggiata in aree comuni destinate al transito, il fatto che la stessa non intralci le normali operazioni di passaggio permette di considerare tale comportamento perfettamente nei limiti dell’art. 1102 del c.c.
Tale principio è stato accolto dalla Corte di Cassazione Civile, Sez. II, con sentenza n. 9522 del 30.04.2014, la quale ribadendo un precedente orientamento espresso in Cass. Civ., Sez.II, sentenza n. 9875 del 15.06.2012, proprio in merito alla sosta di autoveicoli in zone comuni destinate al transito, ha così statuito:” non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, fermo restando che per quanto attiene, in particolare, ai cortili, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni”.