E’ del 2 febbraio 2016 un’interessante pronuncia del Tribunale di Cassino in tema di diligenza del mediatore immobiliare (art. 1754 codice civile), che intervenga nell’ambito di un contratto di compravendita.
Nel caso esaminato dal Tribunale, una società aveva agito in giudizio nei confronti del mediatore immobiliare che la aveva contattata per una proposta di vendita relativa ad un terreno.
Dopo alcune trattative con i venditori, veniva sottoscritta una semplice “lettera d’intenti” e non un vero e proprio preliminare di compravendita, dal momento che, dai controlli effettuati, le caratteristiche del bene apparivano difformi da quelle prospettate dal mediatore.
La società, quindi, agiva in giudizio, al fine di ottenere la restituzione della provvigione pagata al mediatore, il quale avrebbe fornito informazioni errate, “in spregio agli obblighi di correttezza e diligenza” sul medesimo gravanti, determinando, altresì, la mancata conclusione dell’affare.
Il Tribunale, ricordava, innanzitutto, come la conclusione dell’affare rappresenti la condizione che fa sorgere il diritto alla provvigione, in quanto, ai sensi dell’art. 1755 codice civile, il mediatore ha diritto al compenso solo se l’affare sia concluso per effetto del suo intervento.
Osservava il Tribunale, inoltre, come la società avesse affermato “di essere stata contattata d’autonoma iniziativa” del mediatore, “in merito ad una potenziale operazione d’acquisto, senza alcun previo sollecito dell’istante né pattuizione di specifici incarichi o condizioni vincolanti per il mediatore”.
Di conseguenza, secondo il Tribunale, il diritto alla provvigione “restava condizionato non al ‘reperimento’ di una specifica occasione di compravendita, nel senso predeterminato dalle parti, bensì alla mera ‘conclusione’ dell’affare dallo stesso prospettato”.
Precisava il Tribunale, inoltre, come il mediatore sia “tenuto nell’ambito della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata richiesta all’operatore professionale, fornendo ogni informazione disponibile e ragionevolmente esigibile, e adoperandosi con la dovuta correttezza nei confronti di tutti i potenziali contraenti”.
Secondo il giudice, nel caso in cui il mediatore non rispetti queste regole di condotta, questi deve considerarsi responsabile per i danni sofferti dal cliente, come, peraltro, statuito anche dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16623 del 16 luglio 2010.
Nel caso di specie, poiché, secondo il giudice, “il mancato buon fine dell’affare” veniva imputato “all’inferiore volume edificabile dell’area procacciata in vendita”, “ai fini di un’eventuale responsabilità professionale” del mediatore, doveva “accertarsi non tanto se l’obbligo informativo del mediatore coprisse anche – secondo criteri di media esigibilità – la preventiva acquisizione e divulgazione di simili dati tecnici, quanto piuttosto se – in difetto di previa, mirata verifica ed unico riscontro tecnico sull’indice edificatorio del terreno – il mediatore potesse rappresentarlo al potenziale acquirente e, soprattutto prospettarglielo in termini realistici”.
Ebbene, secondo il Tribunale, appariva provato che il mediatore, in sede di contatto e proposizione dell’affare, aveva illustrato alla società “l’occasione di un acquisto immobiliare con determinate caratteristiche, ben sapendo – o quantomeno dovendo sapere, avendola contattata di suo impulso – che a fronte di un terreno in edificato ma potenzialmente edificabile, la società acquirente doveva sicuramente porre l’accento sulla volumetria del fondo e sulle sue concrete possibilità di sfruttamento”.
Di conseguenza, poiché era l’edificabilità del fondo a far sorgere l’interesse della società potenziale acquirente, “l’inveridicità ovvero inattendibilità/imprecisione delle informazioni rese, ne ha falsato l’autodeterminazione negoziale, spingendola verso un affare che la stessa presumibilmente non avrebbe intrapreso, ovvero che avrebbe trattato ma a diverse condizioni”.
Ne deriva, secondo il Giudice, “la palese incidenza del contegno professionale” del mediatore “su quelle istanze di convenienza, se non di sicurezza ed opportunità dell’affare”, che integrano “gli obblighi di informazione e correttezza del mediatore, ex art. 1759 codice civile”,
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale accertava la responsabilità del mediatore, dichiarando non dovuta la relativa provvigione.
Nel caso esaminato dal Tribunale, una società aveva agito in giudizio nei confronti del mediatore immobiliare che la aveva contattata per una proposta di vendita relativa ad un terreno.
Dopo alcune trattative con i venditori, veniva sottoscritta una semplice “lettera d’intenti” e non un vero e proprio preliminare di compravendita, dal momento che, dai controlli effettuati, le caratteristiche del bene apparivano difformi da quelle prospettate dal mediatore.
La società, quindi, agiva in giudizio, al fine di ottenere la restituzione della provvigione pagata al mediatore, il quale avrebbe fornito informazioni errate, “in spregio agli obblighi di correttezza e diligenza” sul medesimo gravanti, determinando, altresì, la mancata conclusione dell’affare.
Il Tribunale, ricordava, innanzitutto, come la conclusione dell’affare rappresenti la condizione che fa sorgere il diritto alla provvigione, in quanto, ai sensi dell’art. 1755 codice civile, il mediatore ha diritto al compenso solo se l’affare sia concluso per effetto del suo intervento.
Osservava il Tribunale, inoltre, come la società avesse affermato “di essere stata contattata d’autonoma iniziativa” del mediatore, “in merito ad una potenziale operazione d’acquisto, senza alcun previo sollecito dell’istante né pattuizione di specifici incarichi o condizioni vincolanti per il mediatore”.
Di conseguenza, secondo il Tribunale, il diritto alla provvigione “restava condizionato non al ‘reperimento’ di una specifica occasione di compravendita, nel senso predeterminato dalle parti, bensì alla mera ‘conclusione’ dell’affare dallo stesso prospettato”.
Precisava il Tribunale, inoltre, come il mediatore sia “tenuto nell’ambito della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata richiesta all’operatore professionale, fornendo ogni informazione disponibile e ragionevolmente esigibile, e adoperandosi con la dovuta correttezza nei confronti di tutti i potenziali contraenti”.
Secondo il giudice, nel caso in cui il mediatore non rispetti queste regole di condotta, questi deve considerarsi responsabile per i danni sofferti dal cliente, come, peraltro, statuito anche dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16623 del 16 luglio 2010.
Nel caso di specie, poiché, secondo il giudice, “il mancato buon fine dell’affare” veniva imputato “all’inferiore volume edificabile dell’area procacciata in vendita”, “ai fini di un’eventuale responsabilità professionale” del mediatore, doveva “accertarsi non tanto se l’obbligo informativo del mediatore coprisse anche – secondo criteri di media esigibilità – la preventiva acquisizione e divulgazione di simili dati tecnici, quanto piuttosto se – in difetto di previa, mirata verifica ed unico riscontro tecnico sull’indice edificatorio del terreno – il mediatore potesse rappresentarlo al potenziale acquirente e, soprattutto prospettarglielo in termini realistici”.
Ebbene, secondo il Tribunale, appariva provato che il mediatore, in sede di contatto e proposizione dell’affare, aveva illustrato alla società “l’occasione di un acquisto immobiliare con determinate caratteristiche, ben sapendo – o quantomeno dovendo sapere, avendola contattata di suo impulso – che a fronte di un terreno in edificato ma potenzialmente edificabile, la società acquirente doveva sicuramente porre l’accento sulla volumetria del fondo e sulle sue concrete possibilità di sfruttamento”.
Di conseguenza, poiché era l’edificabilità del fondo a far sorgere l’interesse della società potenziale acquirente, “l’inveridicità ovvero inattendibilità/imprecisione delle informazioni rese, ne ha falsato l’autodeterminazione negoziale, spingendola verso un affare che la stessa presumibilmente non avrebbe intrapreso, ovvero che avrebbe trattato ma a diverse condizioni”.
Ne deriva, secondo il Giudice, “la palese incidenza del contegno professionale” del mediatore “su quelle istanze di convenienza, se non di sicurezza ed opportunità dell’affare”, che integrano “gli obblighi di informazione e correttezza del mediatore, ex art. 1759 codice civile”,
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale accertava la responsabilità del mediatore, dichiarando non dovuta la relativa provvigione.
