Cosa succede se l’amministratore di condominio non riesce a recuperare il proprio credito per spese condominiali vantato nei confronti di una pluralità di condomini-comproprietari dell’intero immobile? In questo caso, egli può agire anche nei confronti di un singolo comproprietario o deve per forza agire singolarmente nei confronti di tutti gli inadempienti?
Proprio su quest’argomento si è pronunciato il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 7178 del 1 aprile 2015, il quale ha fornito alcune interessanti precisazioni in proposito.
Nel caso esaminato dal Tribunale, il condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di uno solo dei comproprietari dell’immobile che non avevano saldato i propri debiti relativi al pagamento delle spese condominiali, intimando allo stesso di pagare la somma dovuta, pena il rischio di essere sottoposto a pignoramento dei propri beni (si precisa, infatti, che il decreto ingiuntivo è un provvedimento con cui il giudice intima al debitore di pagare quanto dovuto nel termine di 40 giorni, decorsi i quali sarà possibile procedere ad esecuzione forzata. Nello stesso termine di 40 giorni, inoltre, il debitore ha la possibilità di opporsi al decreto ingiuntivo, facendo valere le proprie ragioni).
Il condomino in questione, quindi, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, in quanto, appunto, l’immobile non era di sua esclusiva proprietà ma era in comproprietà con i figli, con la conseguenza che il decreto ingiuntivo avrebbe dovuto essere richiesto anche nei loro confronti.
Il Tribunale, tuttavia, confermava il decreto ingiuntivo.
In particolare, il giudice rilevava, in primo luogo, come il credito fatto valere con decreto ingiuntivo corrispondesse a quanto indicato nelle delibere assembleari prodotte dal condominio, dalle quali emergeva chiaramente, dunque, la sussistenza del credito.
Inoltre, secondo il Tribunale, era da osservare che essendo “incontestata la comproprietà dell’unità immobiliare in questione” tra la madre e i figli, del tutto correttamente il decreto ingiuntivo era stato richiesto nei confronti della prima, “attesa la solidarietà che vige nell’ordinamento”, in virtù della quale “l’obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari pro indiviso di un appartamento ha carattere solidale, sia perché l’obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell’immobile, sia perché i comunisti pro indiviso di una non possono essere considerati direttamente condomini (Cass. civ., 5 giugno 1959, n. 1689)”.
In parole più semplici, ciò significa che nel caso in cui un immobile in condominio (appartamento o altro) sia in comproprietà di più soggetti (normalmente per averlo ereditato insieme), tutti i soggetti sono considerati proprietari esclusivi dell’intero immobile, con la conseguenza che tutti sono obbligati al pagamento per l’intero delle spese condominiali, e che a tutti potranno essere richieste per intero dell'amministratore condominiale nel caso in cui non vengano pagate spontaneamente. Ovviamente, poi, se uno di loro paga l’intero, potrà rivolgersi agli altri per ottenere il rimborso delle rispettive quote di competenza (si parla, in questo caso di “azione di regresso”)
Diverso ovviamente è, invece, il caso in cui ci sia un condominio in cui le diverse unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di diversi condomini: in questo caso ogni condomino sarà tenuto a pagare solo le spese condominiali riferite al proprio appartamento e il condominio non potrà agire nei confronti di un condomino per il pagamento di spese condominiali relative ad un altro appartamento.
