Il contratto di affitto è nullo quando non registrato all'Agenzia delle Entrate.
Tale nullità comporta l'inesistenza dello stesso, anche in presenza di una scrittura privata tra le parti. Questa situazione, come ha chiarito la Corte di Cassazione con sentenza n. 25503/16 del 13.12.2016, comporta l'impossibilità da parte del locatore di azionare nei confronti del conduttore le procedure di sfratto.
Attenzione, però, perché se il proprietario non registra il contratto la responsabilità verso il fisco è di entrambi i contraenti in solido. Agenzia delle Entrate potrà recuperare l’imposta evasa tanto dal proprietario quanto dall’inquilino.
Secondo la giurisprudenza è possibile sanare l’irregolarità registrando il contratto anche in ritardo.
Tuttavia, per il tempo in cui il contratto è rimasto “in nero”, si considera inesistente con le relative conseguenze:
1) l’inesistenza del contratto;
2) l' inesistenza dell'obbligo di pagare il canone di affitto;
3) possibilità di restituzione di tutte le somme corrisposte dall’inizio della locazione ex art. 2033 del c.c..
Tuttavia, c'è ancora una possibilità per il proprietario: avviare una causa giudiziale per chiedere un indennizzo da occupazione dell'immobile, poiché, di fatto, l'inquilino ha tratto comunque un vantaggio per essere stato nella disponibilità dell'appartamento. Questo vantaggio non è quantificato, però, secondo il canone chiesto in contratto d'affitto, ma secondo dei parametri attuali di mercato.
Inoltre, in caso di morosità, il padrone di casa non potrà intimare lo sfratto secondo la procedura del codice poiché lo sfratto viene emesso solo in presenza del contratto (se non registrato è in nero, quindi inesistente). Unica alternativa per il proprietario, quindi, sarà la causa per occupazione senza titolo.
Nel caso in cui, invece, l'inquilino si trovasse a pagare di fatto più di quanto stabilito a contratto, la somma eccedente verrebbe considerata corrisposta “in nero” e pertanto non sarebbe dovuta. Sarà, dunque, possibile pagare meno senza temere lo sfratto.
Se, però, l'inquilino scegliesse di pagare il surplus fino alla fine della locazione, potrà richiedere, poi, le somme eccedenti in quanto versate indebitamente.
Tale nullità comporta l'inesistenza dello stesso, anche in presenza di una scrittura privata tra le parti. Questa situazione, come ha chiarito la Corte di Cassazione con sentenza n. 25503/16 del 13.12.2016, comporta l'impossibilità da parte del locatore di azionare nei confronti del conduttore le procedure di sfratto.
Attenzione, però, perché se il proprietario non registra il contratto la responsabilità verso il fisco è di entrambi i contraenti in solido. Agenzia delle Entrate potrà recuperare l’imposta evasa tanto dal proprietario quanto dall’inquilino.
Secondo la giurisprudenza è possibile sanare l’irregolarità registrando il contratto anche in ritardo.
Tuttavia, per il tempo in cui il contratto è rimasto “in nero”, si considera inesistente con le relative conseguenze:
1) l’inesistenza del contratto;
2) l' inesistenza dell'obbligo di pagare il canone di affitto;
3) possibilità di restituzione di tutte le somme corrisposte dall’inizio della locazione ex art. 2033 del c.c..
Tuttavia, c'è ancora una possibilità per il proprietario: avviare una causa giudiziale per chiedere un indennizzo da occupazione dell'immobile, poiché, di fatto, l'inquilino ha tratto comunque un vantaggio per essere stato nella disponibilità dell'appartamento. Questo vantaggio non è quantificato, però, secondo il canone chiesto in contratto d'affitto, ma secondo dei parametri attuali di mercato.
Inoltre, in caso di morosità, il padrone di casa non potrà intimare lo sfratto secondo la procedura del codice poiché lo sfratto viene emesso solo in presenza del contratto (se non registrato è in nero, quindi inesistente). Unica alternativa per il proprietario, quindi, sarà la causa per occupazione senza titolo.
Nel caso in cui, invece, l'inquilino si trovasse a pagare di fatto più di quanto stabilito a contratto, la somma eccedente verrebbe considerata corrisposta “in nero” e pertanto non sarebbe dovuta. Sarà, dunque, possibile pagare meno senza temere lo sfratto.
Se, però, l'inquilino scegliesse di pagare il surplus fino alla fine della locazione, potrà richiedere, poi, le somme eccedenti in quanto versate indebitamente.
