Sebbene sia da augurarsi che non accada, può succedere di prendere in locazione un immobile che si riveli non essere a norma e presenti dei vizi che non erano stati riconoscibili al momento della stipula del contratto.
Ovviamente, vizi di questo tipo possono rendere la casa pericolosa e limitarne notevolmente le possibilità di godimento.
Ebbene, in questo caso di chi è la responsabilità?
Sul punto, si è pronunciata la Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 8637 del 2016.
Nel caso esaminato dalla Corte, un soggetto aveva preso in locazione un immobile da una società, rilasciando alla medesima una dichiarazione in base alla quale il soggetto sosteneva di aver preso possesso dell'immobile e di conoscerne esattamente le condizioni.
Il locatario, inoltre, si accordava con la società locatrice affinché la medesima svolgesse dei lavori di manutenzione e di miglioria, a spese e a cura della società stessa.
Il locatario, tuttavia, dopo aver preso possesso dell’immobile, riscontrava degli importanti vizi all'impianto elettrico: in particolare, alcuni cavi erano stati collocati in una posizione errata e senza le necessarie protezioni imposte dalla legge in materia di sicurezza.
Scoperti i vizi, il locatore decideva di farsi "giustizia da sé", interrompendo il pagamento dei canoni di locazione e, a seguito di tale comportamento, la società locatrice scioglieva il rapporto contrattuale, proprio a causa di quello che la stessa aveva considerato un "grave inadempimento" del conduttore.
Il Tribunale, confermava la legittimità della condotta della società locatrice e lo stesso affermava la Corte d'Appello in secondo grado, dal momento che, ribadisce la Corte, al conduttore non è mai data la possibilità di autoridursi il canone di locazione.
Tale comportamento, infatti, è possibile solo quando i vizi dell'immobile siano tali da rendere assolutamente impossibile il godimento dello stesso: solo in questo caso, infatti, viene meno il rapporto di reciprocità tra le prestazione del locatore e del conduttore.
Infatti, con il contratto di locazione, il conduttore si impegna a pagare un canone a fronte della disponibilità di un determinato bene immobile. È ovvio che se tale disponibilità viene meno, perché i vizi impediscono totalmente di sfruttare l'immobile, il conduttore avrà ben diritto a non pagare il canone di locazione.
Tuttavia, questa situazione non si verifica in presenza di un qualsiasi vizio e, nel caso di specie, secondo la Corte d'Appello, la situazione non si era, appunto verificata, dal momento che i vizi in questione avevano solo ridotto ma non escluso la possibilità di godimento dell'immobile.
Giunti al terzo grado di giudizio, la Corte di Cassazione non ritiene di dover aderire alle considerazioni svolte dalla Corte d'Appello.
Secondo la Cassazione, infatti, il fatto che i cavi elettrici fossero collocati in posizione errata e senza le adeguate protezioni, aveva causato un "grave pericolo con rischio di folgorazione", con la conseguenza che doveva dirsi totalmente pregiudicata la possibilità per il conduttore di utilizzare l'immobile.
Di conseguenza, la Corte riconosce, infatti, che "la evidente situazione di assoluta inutilizzabilità del locale rendeva legittima la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, peraltro adottata allestito di infruttuose missive indirizzate alla proprietà affinché intervenisse per la risoluzione del problema".
Legittima, dunque, la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, "atteso il grave inadempimento del conduttore nella consegna della cosa locata, affetta da un vizio così grave , per la comprovata impossibilità totale dell'uso dell'immobile".
In conclusione, quindi, la Corte ritiene pienamente condivisibili le argomentazioni svolte dal locatore, che aveva proposto il ricorso per cassazione, dal momento che, secondo la medesima, deve essere ribadito il principio di diritto secondo cui la sospensione del canone di locazione è pienamente legittima in tutti i casi di "impossibilità totale del godimento del bene".
